鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案(編輯修改稿)
2025-06-05 22:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 擬在新建的道路上鋪設(shè)給水管道與水源井接通， DN300給水球墨鑄鐵管870米,二、市政雨水方案北花園項(xiàng)目需改造現(xiàn)狀灌渠。本項(xiàng)目采用雨污水分流制，每條道路上均設(shè)置雨水管道，負(fù)擔(dān)道路及兩側(cè)地塊雨水排放，最終匯集到改造灌渠。建設(shè)雨水管道d500d1000雨水管1218米，改造現(xiàn)狀灌渠。三、市政污水方案目前北京市排水公司正在通惠河南側(cè)建設(shè)市政污水干管。本項(xiàng)目可接入該干管。本項(xiàng)目采用雨污水分流制，每條道路上均設(shè)置污水管道，負(fù)擔(dān)道路兩側(cè)地塊污水排放，并分別排入通惠河南側(cè)市政污水干管管道。本項(xiàng)目新建D400D800污水管910米。四、市政供暖方案本項(xiàng)目擬建熱交換站3座，D300供熱管1457米。五、市政燃?xì)夥桨? 本項(xiàng)目擬建D200D300燃?xì)夤?187米。五、市政中水方案為節(jié)約用水，本項(xiàng)目綠化用水?dāng)M采用經(jīng)高碑店污水處理廠處理后可供利用水源。擬建設(shè)D100D300中水管1728米。六、市政電信方案具體投資建設(shè)由網(wǎng)通公司負(fù)責(zé)。七、市政有線電視方案擬建設(shè)2孔有線電視電纜管孔2870米。八、市政供電方案為保證本項(xiàng)目用電需要，擬建設(shè)開閉站2座，新建10Ф150+2Ф100電力干線1214米九、市政道路方案為保證本項(xiàng)目居民出行需要，擬建設(shè)道路27890平方米。十、市政建設(shè)費(fèi)用估算市政方案投資估算表 序號(hào)項(xiàng)目單位工程量綜合單價(jià)合價(jià)（萬元）一道路工程2,1土方工程道路土方立方米202路基路面工程1,機(jī)動(dòng)車道路面平方米27890195機(jī)動(dòng)車道路基平方米80非機(jī)動(dòng)車道路面平方米175非機(jī)動(dòng)車道路基平方米70路緣石米12592653附屬設(shè)施工程人行步道磚平方米85盲道磚平方米100人行道基層平方米45雨水篦個(gè)725325樹池座1954綠化工程綠籬/花草平方米樹木棵1705交通工程米1752982紅線道路面積二雨污水工程3,1雨水工程3,管道土方D1000管道米1218管道鋪設(shè)D1000管道米1218灌渠改造2,雨水附屬構(gòu)筑物零星工作項(xiàng)2污水工程管道土方D800管道米910管道鋪設(shè)D800管道米9108附屬構(gòu)筑物910管件項(xiàng)910零星工作項(xiàng)三供水工程管道土方米1870供水管道DN300米1870附屬構(gòu)筑物1870自備井座4250000管件項(xiàng)零星工作項(xiàng)四中水工程管道土方米1728中水管道DN100米中水管道DN200米中水管道DN300米1728閥門井/閘井/檢查井座1728管件項(xiàng)零星工作項(xiàng)五24孔電信管道公里14400000六有線電視工程電信管道孔公里240000七供熱工程1,管道土方米1457供熱管ＤＮ３００米1457熱交換站座32500000八燃?xì)夤こ坦艿劳练矫?187中壓管道DN300米2187附屬構(gòu)筑物米2187管件項(xiàng)零星工作項(xiàng)九電力工程1,管道土方米121410Ф150+2Ф100電力管道米1214開閉站座24500000零星工作項(xiàng)合計(jì)9,第六章 土地供應(yīng)方案一、供地計(jì)劃本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)預(yù)計(jì)一級(jí)開發(fā)總體需要時(shí)間為18個(gè)月，預(yù)計(jì)供地時(shí)間為2009年2月。本項(xiàng)目供應(yīng)土地538328平方米，。為了確定本項(xiàng)目開發(fā)完畢后土地在二級(jí)市場(chǎng)中能實(shí)現(xiàn)的熟地價(jià)價(jià)格，我們對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域周邊的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的銷售情況及二手房的成交價(jià)格進(jìn)行了分析，并在對(duì)北京市商品房售價(jià)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，采用房地產(chǎn)評(píng)估中常用的假設(shè)開發(fā)法對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)完畢后的土地市場(chǎng)售價(jià)進(jìn)行了測(cè)算和評(píng)估。假設(shè)開發(fā)法適用于現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。其公式為：宗地價(jià)格＝開發(fā)價(jià)值－成本費(fèi)用－銷售費(fèi)用－開發(fā)商利潤(rùn)（1）測(cè)算開發(fā)價(jià)值開發(fā)價(jià)值指房屋的市場(chǎng)價(jià)值。委估宗地為住宅用地，通過對(duì)委估宗地同類住宅用房市場(chǎng)的調(diào)查。本項(xiàng)目是朝陽區(qū)雙限商品房?jī)?chǔ)備用地，由于政策限制雙限商品房銷售價(jià)格要比周邊普通商品房?jī)r(jià)格低10%左右。根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目周邊的住宅項(xiàng)目的售價(jià)調(diào)查，本項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目的售價(jià)一般在7500元/平方米左右。通過對(duì)朝陽區(qū)商品房銷售價(jià)格變化趨勢(shì)分析，本項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)成功后，周邊普通住宅均價(jià)預(yù)計(jì)為8000元/平方米，我們確定本項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)成功后住宅部分售價(jià)為7000元，根據(jù)對(duì)類似項(xiàng)目商業(yè)配套用房部分的市場(chǎng)租金及售價(jià)的調(diào)查，我們確定商業(yè)部分的市場(chǎng)售價(jià)為10000元/平方米。選取的案例如下表： 表61售價(jià)記錄時(shí)間項(xiàng)目名稱位置售價(jià)（元/平方米）水郡長(zhǎng)安朝陽京通快速路雙橋出口，通惠河南路向西400米7500朝陽旺角朝陽雙橋城鐵站南出口東行700米7200珠江綠洲朝陽建國(guó)路18號(hào)京通高速路高碑店出口向東1800米路南7800合生綠里 （珠江綠洲三期）朝陽建國(guó)路18號(hào)京通高速路高碑店出口向東1800米路南7000（2）成本費(fèi)用 根據(jù)我們掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料和委估宗地建筑物的實(shí)際狀況，確定住宅的建筑安裝費(fèi)取1500元/平方米，商業(yè)部分建筑安裝費(fèi)取2500元/平方米，開發(fā)期為兩年。紅線內(nèi)市政費(fèi)用按建安費(fèi)用的10％計(jì)，其它費(fèi)用按5％計(jì)。建造成本為以上三項(xiàng)之和。取值范圍為建安費(fèi)用的5％－10％，根據(jù)物業(yè)情況，按建安費(fèi)用的5％計(jì)算。取值范圍為建造成本的5％－10％，根據(jù)實(shí)際情況，按建造成本的5％計(jì)算。取以上三項(xiàng)合計(jì)款為基數(shù)，％，資金考慮在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，假設(shè)開發(fā)期為二年，以復(fù)利計(jì)算。（3）銷售費(fèi)用、％、％。
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