【文章內(nèi)容簡介】 辦公、教育配套于一體的現(xiàn)代化全息生活城，有大面積空中花園、架空穿景以及高層觀景洋房和古典廊橋景觀設計。09 年 11 月 8日開盤，一期推出 1和 3樓，戶型面積為 7810109㎡，3200元/ ㎡，當天房源銷售即逾 80%。華邦陽光城位于秀山南路，老城區(qū)的西南，開發(fā)商是*****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積約為 萬平方米，建筑面積為 14 萬平方米，為地中海式建筑風格，由多層、小高層組成。一期多層于 08 年 10 月開盤銷售，價格區(qū)間為 29503500 元/平方米，均價 3280 元/ 平方米，開盤當日成交 63套。二期沿街兩棟住宅于 09 年 3 月開始認籌，目前認籌客戶已有 40 余套。匯景花園位于九華山大道與百牙路交叉口西北角，與麗陽蘭庭相隔百牙路，由***市***房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設，****規(guī)劃設計院設計，總占地250 畝，總建筑面積 22 萬㎡。共分 4 期開發(fā)，前三期均為多層（三期多18層開盤形成搶購局面） ，現(xiàn)已售完。四期于 08 年 10 月份開盤銷售，現(xiàn)在售的為最后 3 幢小高層住宅,共 132 套，銷售價格為 29003700 元/平方米不等，樓層差價基本上為 80 元/平方米，戶型建筑面積為㎡～㎡，均價為 3400 元/㎡。目前剩余房源很少。此項目是***最早開發(fā)的小區(qū)，也是品牌小區(qū)，社區(qū)已成熟，商業(yè)配套齊全，自然環(huán)境較佳（內(nèi)部綠化+外部清溪公園） ，交通方便，社區(qū)規(guī)模較大，配套完善。河濱花園河濱花園位于九華山大道以西，緊鄰麗陽蘭庭北邊，與百荷公園咫尺之遙。小區(qū)總占地 11 萬㎡，總建筑面積 萬㎡，容積率 ，綠化率 35%，是集住宅與商業(yè)為一體的綜合性高尚住宅小區(qū)。建筑單體以多層及小高層為主，融入了歐式古典風格，又結合現(xiàn)代簡約氣息；以賦予建筑靈動之美。河濱花園坐擁白沙河、清溪河兩大水系，景觀以水貫穿一脈相連，從入口到庭院深處，可知可感的動態(tài)景觀。河濱花園由***市牯牛降房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設，共分 3 期開發(fā)，由多層、小高層、沿街商業(yè)所組成，目前多層只剩余幾套住宅，三期小高層于 08 年12 月開盤銷售，銷售區(qū)間價格為 30803600 元/平方米，目前銷售率達到70%左右。此項目社區(qū)規(guī)模較大，配套完善，自然環(huán)境較佳（內(nèi)部景觀+外部白沙河公園） ，戶型緊湊實用，交通方便。森橋印象森橋印象項目地塊位于東城版塊，***開發(fā)區(qū)內(nèi)，由***市***房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設，項目總用地 170 畝，總建筑面積達 萬余平方米，將建設為別墅和多層為一體的高尚社區(qū)。由*****規(guī)劃設計院已完成項目規(guī)劃，景觀設計則由國際上久負盛名的******團公司擔任，共分193 期開發(fā)，現(xiàn)在在售的為 11 幢多層住宅，面積范圍為 ㎡（二室二廳）～㎡（三室二廳二衛(wèi)） ，目前銷售均價為 3700 元/㎡，銷售率近 70%。靜安新城該項目位于長江南路與南環(huán)路交口，屬于城區(qū)南郊，占地 67 萬平方米，總建筑面積為 116 萬平方米，由多層、小高層、高層組成、目前在售的有多層、小高層，多層均價為 2480 元/ 平方米，5 層已基本售完，小高層均價為 2780 元/平方米，銷售率達到 30%。銷售情況一般。對以上樓盤的性質(zhì)、特點、規(guī)模、價格和銷售等方面的調(diào)查有助于目標市場的把握和定位，可為“******花園”的規(guī)劃設計及市場營銷提供參考。 項目競爭力分析優(yōu)越的環(huán)境“******花園居住小區(qū)”位于***市南部站前區(qū)，是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。外部交通條件優(yōu)越，傍有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、***路、長江南路等通過或穿越，***火車站、汽車客運總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)。區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設有貴***中學高中部新校區(qū)、站前區(qū)文化廣場、***職業(yè)中學、***市站前區(qū)三甲醫(yī)院、站前區(qū)醫(yī)療服務中心、500 畝水上公園等。近抵省級風景名勝***—***風景區(qū)，悠長的***對景景觀大道是城市獨有的生態(tài)風景線。該地是休閑居住的樂園。時代化發(fā)展性的規(guī)劃設計隨著***房地產(chǎn)開發(fā)水平的提升，各個板塊都出現(xiàn)了代表性的樓盤，20因此，必須做到有所創(chuàng)新，有所提升。結合基地的區(qū)位條件， “******花園居住小區(qū)”將規(guī)劃設計納入到***火車站站前區(qū)的整體結構框架的構建之中，完善站前區(qū)核心區(qū)域的功能組成和結構框架。進行準確的市場定位與山水景觀資源的完美對接，創(chuàng)造生態(tài)化的全新社區(qū)生活形態(tài)。秉承以人為本的理念，強調(diào)社區(qū)服務設施配套的舒適化、便捷化和完整化。深入考慮客戶群體的心理需求。推出個性多樣化、立體化的建筑特色，實現(xiàn)建筑群體與環(huán)境、建筑單體與景觀的有機結合。兼顧開發(fā)建設的實際情況，充分考慮市場變化，強調(diào)規(guī)劃的彈性和可操作性。滿足高尚層次的需要隨著***市國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展，人們的生活水平有較大的提高，對生活環(huán)境、工作環(huán)境、消費水平有著更高、更新、更好的要求。本建設項目正是基于此種社會現(xiàn)實投資興建的集居住、購物、文化、休閑、幼兒寄托于一體的生活小區(qū)，定會得到市場的青睞。產(chǎn)品定價合理“******花園居住小區(qū)”商品房，小高層住宅按均價 3200 元/平方米出售，多層住宅均價 2800 元/平方米出售，商鋪按均價 5000 元/ 平方米出售。由于它的獨特區(qū)位與環(huán)境價值，按照目前中高房價水平及走勢，該價位應當具有較強的吸引力。 市場營銷策略 定位策略21進行市場細分，準確定位目標市場和目標人群，分析購房者的消費需求、消費偏好、消費理念，采取針對性的產(chǎn)品宣傳。 差異化策略準確定位產(chǎn)品，進行差異化設計，宣傳公司的品牌訴求和產(chǎn)品特點，以此贏得消費者的關注與共鳴，進而產(chǎn)生購買欲望。 價格策略打造高品質(zhì)高品位的產(chǎn)品，以優(yōu)越的性價比與附加值吸引購房者，在市場競爭中取勝，實現(xiàn)資金的快速回籠。 服務策略以消費者為中心，為顧客創(chuàng)造價值，提供產(chǎn)品質(zhì)量承諾，打消使用顧慮。以熱情的接待、高效的服務、標準化的解決程序，最大化的留住客戶。做好訪問者的信息記錄，及時回訪，最大化的爭取客戶回頭。 銷售推廣策略先宣傳，后銷售。集中進行密集廣告，營造聲勢，振動市場。統(tǒng)一品牌形象，提升形象高度，賦予品牌良好的親和力。拓寬宣傳渠道，創(chuàng)新宣傳方式。做到最大覆蓋，提高宣傳效果。建設精干強大的宣傳促銷隊伍，并對銷售人員進行績效考核，使成績與收入合理掛鉤，同時強化營銷培訓，最大程度的提高推廣效率。重視情感促銷，合理的配送贈品或紀念品，可以有效的吸引客戶和傳播品牌。22第四章 方案設計 設計背景 項目名稱：******花園居住小區(qū) 項目環(huán)境******花園居住小區(qū)地處中國優(yōu)秀旅游城市***市，區(qū)域內(nèi)擁有中國佛教圣地——九華山。***市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山?，F(xiàn)轄貴***區(qū)、東至縣、石臺縣、青陽縣和九華山風景區(qū)以及省級***經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積 8272 平方公里，總人口 158 萬。***旅游資源得天獨厚，自然風光和人文景觀交相輝映，是理想的旅游休閑度假勝地。全國四大佛教圣地之一的九華山不僅自然景色秀美，是國家4A 級風景名勝區(qū)，而且佛教文化博大精深，寺廟百座，僧尼千人，是著名的國際性佛教道場。境內(nèi)擁有被稱為“華東動植物基因庫”的國家級野生動植物自然保護區(qū)——牯牛降，古木參天、千溝萬壑、山水相映，素有“第二黃山”之稱，還有被譽為“中國鶴湖”的亞洲重要濕地自然保護區(qū)——升金湖，湖水清澈如鏡，沿湖煙樹迷蒙，一派江南水鄉(xiāng)好風光。***歷史文化底蘊積淀深厚，是安徽省歷史文化名城。設州置府始于唐武德四年，迄今已有近 1400 年的歷史。晚唐杜牧、北宋包拯等歷史名人曾先后任***刺史、知府，李白、蘇軾等眾多文人雅士都曾駐足尋芳，留下了千余首膾炙人口的不朽詩篇，為***贏得了“千載詩人地”的美譽，始于母系社會的***儺戲更被譽為“戲曲活化石” 。***市生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達 57％以上，是中國第一個國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)，是實施《中國 21 世紀議程》地方試點地區(qū)，也是“生態(tài)安徽”建設首批綜合示范市之一。23“十一五期間” ，***市堅持以“加快追趕，奮力崛起，實現(xiàn)跨越”為主題，以工業(yè)化為核心，以大開放為主戰(zhàn)略，以招商引資為抓手，以工業(yè)園區(qū)為平臺，大力培育非金屬新材料業(yè)、旅游業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品及深加工業(yè)、有色金屬冶煉及深加工和能源產(chǎn)業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)，將***打造成全國最大的非金屬新材料基地、世界級旅游勝地、華東地區(qū)重要的農(nóng)副產(chǎn)品深加工和中藥材基地、安徽省重要的有色金屬冶煉及深加工基地和能源基地，努力建設一個名山秀水、名城宜居、民富市強、民和政通的新***。本項目位于***市南部站前區(qū)，站前區(qū)是***市“一城五區(qū)”的重要組成部分，銅九鐵路、沿江高速和寧宜城際鐵路在這里匯集，***火車站、汽車客運總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)，是***市連接外部地區(qū)的重要交通樞紐。站前區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 萬人，房地產(chǎn)業(yè)“十一五”期間計劃建設 150 萬平方米商品住宅，***路以西部分建設高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約 500 畝水面形成水上公園。本項目東至世紀大道、南至緯四路、西至經(jīng)五路。占地面積約 公頃，地形方正，地勢基本平整。優(yōu)越的區(qū)位，高速發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟為“******花園”的運作成功提供了堅實的基礎。 建筑設計 設計依據(jù)1．設計條件2． 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （2022 年版） （GB5018093）3． 《建筑工程設計文件編制深度規(guī)定》 （建設部 2022 年 4 月）244． 《人民防空地下室設計規(guī)范》 （GB500382022）5． 《住宅設計規(guī)范》 （GB503682022）6． 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 （GB5006797）7． 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》 （JBJ1342022）8． 《建筑設計防火規(guī)范》 （GB500162022）9． 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 （2022 年版） （GB5004595） 設計原則整體性——和諧共生從整體出發(fā)，對外強調(diào)規(guī)劃區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性，對內(nèi)強調(diào)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結構的系統(tǒng)性，構筑整體有效，和諧共生的整體環(huán)境。多樣性——兼容并蓄針對多元化的市場需求，有機組合多樣化的住宅類型，在整體協(xié)調(diào)的基礎上，塑造豐富的空間景觀，營造多樣性的宜人場所空間。文化性——多元文化挖掘***地域文化特質(zhì)，與現(xiàn)代文化交融結合，社區(qū)設計為濃郁的英倫風格，深厚的文化底蘊，與區(qū)域內(nèi)濃厚的學院氛圍相呼應，提升社區(qū)文化品質(zhì)。生態(tài)性—自然健康以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性，強調(diào)人、建筑、環(huán)境的共生與融合，充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢，營造社區(qū)小氣候，實現(xiàn)人與自然的交流融合，同時注入健康休閑的理念，提升環(huán)境品質(zhì)。操作性——彈性成長充分考慮現(xiàn)狀條件和開發(fā)建設的實際情況，注重超前性和長效性。通過具有彈性的整體結構，使項目具有良好的可操作性，以利于起步建設和分期開發(fā)。25 方案描述總體布局通過整合基地周邊環(huán)境，對基地做出科學的分析和相對應的布局形式?；貫槟媳毕蜉^長，東西向較短的規(guī)整矩形，東西兩側道路基本為南北走向（南偏東 17 度左右） 。沿世紀大道為城市規(guī)劃景觀軸線，沿路規(guī)劃了近 40 米的城市綠化帶，景觀效果較好，構成了本區(qū)規(guī)劃中重要的外部借景要素。在本區(qū)規(guī)劃中我們根據(jù)基地形狀，規(guī)劃了南北走向的三列住宅組團，并且在西側兩列住宅間設置了南北走向的條狀集中綠化帶，形成小區(qū)的集中綠化系統(tǒng)，并聯(lián)系主次出入口，構成整個小區(qū)的人行交通系統(tǒng)，南北走向的集中綠化系統(tǒng)最大化的增加了小區(qū)景觀的利用率，大量增加景觀房的比例；東側一列住宅組團利用沿世紀大道城市綠化，形成戶戶有景的建筑布局。綠化和景觀設計小區(qū)景觀設計突出“海派情境洋房”空間的構成形式，構建“四重景觀”遞進式空間體系，為居民提供多重的交流活動空間。第一層：南北走向的小區(qū)主要集中綠化體系。利用建筑的圍合，將320 米左右的綠化帶分隔成 5 段，各段集中景觀控制在約 70 米*35 米的空間中，各段集中綠化組合在一起，有收有放，人性化的把握空間尺度，創(chuàng)造出層次豐富的空間效果，提供一種游園式的空間體驗。第二層：住宅組團間綠化。情境洋房的南北出入口設置，兩排建筑組成一個小的居住組團，各組團間的綠化系統(tǒng)構成公共綠化向私享綠化過渡的空間。第三層：宅間交流空間。借鑒海派里弄街坊的空間效果，為組團內(nèi)住戶，創(chuàng)造一種親切、和諧的交流平臺。第四層：戶內(nèi)的花園露臺空間。每戶贈送一定面積的露臺，形成層26退式的建筑形態(tài)，營造小區(qū)立體化的綠化體系， “站在露臺看風景，于是自己也成了風景” 。交通消防設計小區(qū)沿緯四路設置主要車行出入口，沿經(jīng)五路設置車行次要出入口。內(nèi)部主要道路為環(huán)形路，通過小區(qū)次要道路連接每個組團。在每棟高層合適位置設置消防登高場地，滿足消防要求?；貎?nèi)采用人車分流方式，創(chuàng)造安全親切的活動或步行道，減少機動車對人行的不良影響，區(qū)內(nèi)主要道路 6 米，次要道路 4 米。靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次設計的重要方面，適應小汽車的日益增長，充分考慮停車庫的安排設計，采用地面停車和地下停車庫的形式，分別服務于不同人群。日照分析本項目中所有建筑均能滿足日照要求，基地周邊建筑也不會因本項目原因而造成日照不滿足。建筑單體設計房型設計以人為本，在有限的面積范圍內(nèi)盡量合理地安排可用空間，大面寬的情境洋房設計，層層退臺，提高套型附加值。做到間間全明，南