【正文】 國有體企業(yè)拆遷費(fèi)評估服務(wù)費(fèi)拆遷服務(wù)費(fèi)拆除費(fèi)3市政費(fèi)用市政供水市政下水中水工程市政燃?xì)馐姓┡娦庞芯€電視電力市政道路臨時(shí)市政接用二其它費(fèi)用1編制項(xiàng)目建議書（代可研報(bào)告）2土地一級開發(fā)實(shí)施方案編制費(fèi)3編制市政規(guī)劃方案費(fèi)4用地普測及撥地定樁費(fèi)5編制環(huán)境影響評價(jià)費(fèi)6編制交通影響評估費(fèi)7土地上市地價(jià)評估費(fèi)8地質(zhì)災(zāi)害評估費(fèi)9委托入市交易費(fèi)10招標(biāo)代理費(fèi)三間接費(fèi)用1貸款利息2不可預(yù)見費(fèi)3一級開發(fā)利潤4營業(yè)稅四總成本需要說明的是： 、拆遷、市政建設(shè)費(fèi)用為前文所測算的一級開發(fā)成本。紅線內(nèi)市政費(fèi)用按建安費(fèi)用的10％計(jì)，其它費(fèi)用按5％計(jì)。五、市政燃?xì)夥桨? 本項(xiàng)目擬建D200D300燃?xì)夤?187米。：《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（京政函[2001]109號）。㎡計(jì)算（據(jù)市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)〉的通知》京國土房管拆字〔2001〕1234號文件，該地塊屬于五類地區(qū)確定）。四、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)說明根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《規(guī)劃意見書》（2007規(guī)意選字0054號），高碑店北花園居住小區(qū)項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積：538328平方米其中：建設(shè)用地面積：代征道路用地用地：代征綠化用地面積：規(guī)劃地上建筑面積：646300平方米容積率：規(guī)劃土地利用性質(zhì)為住宅、公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共安全設(shè)施。 ，其余全部集體土地，其中農(nóng)用地5公頃。本項(xiàng)目總用地面積為538328平方米。四、拆遷費(fèi)用構(gòu)成及成本核算（1）拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：根據(jù)市政府87號令、京政函[2001]109號、京房管拆字〔2003〕808號、京房地評字（1999）656號等據(jù)實(shí)際情況確定。：根據(jù)合法的營業(yè)面積，按照1100元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助。三、市政污水方案目前北京市排水公司正在通惠河南側(cè)建設(shè)市政污水干管。委估宗地為住宅用地，通過對委估宗地同類住宅用房市場的調(diào)查。該部分開發(fā)成本由將來通過招標(biāo)確定的一級開發(fā)主體支付完成。3. 財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目貸款利息以直接費(fèi)用和其他費(fèi)用之和為計(jì)息基礎(chǔ)，以開發(fā)周期年計(jì)算，貸款利息的計(jì)算按照一年期貸款利率%，以復(fù)利計(jì)算，計(jì)取財(cái)務(wù)費(fèi)用。（2）多因素分析任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際操作過程中，都可能會(huì)產(chǎn)生多個(gè)因素同時(shí)變動(dòng)的情況，因此我們在這里考慮影響本項(xiàng)目的主要變動(dòng)因素同時(shí)變差的情況，對本項(xiàng)目的各財(cái)務(wù)指標(biāo)做進(jìn)一步分析。（1）單因素分析經(jīng)過分析，我們認(rèn)為影響項(xiàng)目成功與否的主要變動(dòng)因素有項(xiàng)目總投資的拆遷成本、土地入市銷售收入兩項(xiàng)。（7）土地上市地價(jià)評估費(fèi)依據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》(京價(jià)（房）[1997]第398號)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計(jì)一級開發(fā)成本和將來繳納的政府收益之和為基礎(chǔ)計(jì)取。（5）求取熟地價(jià)開發(fā)余值＝開發(fā)價(jià)值－成本費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利潤，包括了土地開發(fā)的利息和利潤，應(yīng)予以扣除，則熟地價(jià)格為：熟地總價(jià)=開發(fā)余值247。本項(xiàng)目供應(yīng)土地538328平方米。一、市政供水方案：目前在用地紅線外無市政給水管網(wǎng)，經(jīng)咨詢自來水公司，本項(xiàng)目用水?dāng)M采用建設(shè)四口自備水源井，滿足本項(xiàng)目用水需要。：每戶一次性補(bǔ)助150元。四、征地補(bǔ)償費(fèi)用40萬元／畝=32092萬元防洪費(fèi)：20元/平方米= 耕地開墾費(fèi)：30萬元/公頃2公頃=60萬元耕地占用稅：27元/平方米2公頃=54萬元本項(xiàng)目征地總費(fèi)用如下表：項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量（畝）金額（萬元）土地補(bǔ)償費(fèi)40萬元/畝32092防洪費(fèi)20元/平方米耕地開墾費(fèi)30萬元／公頃3060耕地占用稅9元／平方米30合計(jì)第四章 拆遷工作方案一、拆遷情況概要高碑店鄉(xiāng)2002年5月對北花園村進(jìn)行了摸底調(diào)查，本項(xiàng)目拆遷涉及住宅共計(jì)953戶。經(jīng)測算，分?jǐn)傊另?xiàng)目總用地地面一級開發(fā)成本為3396元/平方米，項(xiàng)目建設(shè)用地地面一級開發(fā)成本為7354元/平方米。國有土地涉及北花園小學(xué)拆遷，占地面積3431平方米。 ：依據(jù)《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》（市政府〔1994）21號令），項(xiàng)目總用地面積20元/㎡。：每部一次性補(bǔ)助235元。:按拆遷建筑面積25元/㎡計(jì)算。七、市政有線電視方案擬建設(shè)2孔有線電視電纜管孔2870米。取以上三項(xiàng)合計(jì)款為基數(shù)，％，資金考慮在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，假設(shè)開發(fā)期為二年，以復(fù)利計(jì)算。（4）用地普測及撥地定樁費(fèi)依據(jù)《關(guān)于印發(fā)測繪工程產(chǎn)品價(jià)格和測繪工程產(chǎn)品困難類別細(xì)則的通知》（國測財(cái)字〔2002〕3號），財(cái)政部、國家計(jì)委《關(guān)于將部分行政事業(yè)性收費(fèi)轉(zhuǎn)為經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)（價(jià)格）的通知》（財(cái)綜〔2001〕94號）計(jì)取。財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果表明，該項(xiàng)目盈利能力一般，項(xiàng)目從社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益角度綜合考慮可行。多因素分析表 表76 評估指標(biāo)增減值FIRRFNPV（萬元）原值%拆遷成本增加，土地入市銷售收入減少3%%5%%從上表可以看出，評估的財(cái)務(wù)指標(biāo)對總成本、土地入市銷售收入兩項(xiàng)指標(biāo)同時(shí)變化的情況表現(xiàn)得比較敏感，變化幅度較大。6．兩稅一費(fèi)(營業(yè)稅及附加)取上述直接費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和貸款利息之和為基數(shù)，公式：(計(jì)取基數(shù))%/%。第二階段：2008年2月至2009年1月在評估的基礎(chǔ)上，與村民及企業(yè)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，完成地上物的拆除。通過對朝陽區(qū)商品房銷售價(jià)格變化趨勢分析，本項(xiàng)目二級開發(fā)成功后，周邊普通住宅均價(jià)預(yù)計(jì)為8000元/平方米，我們確定本項(xiàng)目二級開發(fā)成功后住宅部分售價(jià)為7000元，根據(jù)對類似項(xiàng)目商業(yè)配套用房部分的市場租金及售價(jià)的調(diào)查，我們確定商業(yè)部分的市場售價(jià)為10000元/平方米。本項(xiàng)目新建D400D800污水管910米。 ㎡ 。（4）拆除費(fèi)根據(jù)全市拆遷市場的平均水平，并結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，取20元/平方米 。二、土地利用現(xiàn)狀情況，為北花園小學(xué)；其余為集體土地，其中農(nóng)用地5公頃。朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目土地一級開發(fā)實(shí)施方案9 / 36目 錄第一章 摘 要 1第二章 基本情況 1一、項(xiàng)目區(qū)域位置 1二、土地利用現(xiàn)狀情況 2三、地上物現(xiàn)狀情況 2四、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)說明 2第三章 征地工作方案 3一、征地情況概要 3二、征地政策依據(jù) 3三、征地費(fèi)用構(gòu)成及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 4四、征地補(bǔ)償費(fèi)用 5第四章 拆遷工作方案 5一、拆遷情況概要 5二、拆遷政策依據(jù) 6三、拆遷補(bǔ)償方式 6四、拆遷費(fèi)用構(gòu)成及成本核算 7第五章 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃實(shí)施方案 1一、市政供水方案： 1二、市政雨水方案 2三、市政污水方案 2四、市政供暖方案 2五、市政中水方案 2六、市政電信方案 3七、市政有線電視方案 3八、市政供電方案 3九、市政道路方案 3十、市政建設(shè)費(fèi)用估算 3第六章 土地供應(yīng)方案 1一、供地計(jì)劃 1二、開發(fā)進(jìn)度 5第七章 投資方案 1一、項(xiàng)目總投資