鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目土地一級開發(fā)實(shí)施方案(文件)
【正文】 %拆遷成本增加，土地入市銷售收入減少3%%5%%從上表可以看出，評估的財務(wù)指標(biāo)對總成本、土地入市銷售收入兩項(xiàng)指標(biāo)同時變化的情況表現(xiàn)得比較敏感，變化幅度較大。單因素分析表 表75 評估指標(biāo)增減值FIRRFNPV（萬元）原值%總成本5%%10%%5%%10%%土地入市銷售收入5%%10%%5%%10%%從上表可以看出，評估指標(biāo)對總投資成本變化比土地入市銷售收入變化敏感程度高。根據(jù)對項(xiàng)目市場前景的分析，本項(xiàng)目達(dá)到項(xiàng)目盈虧平衡時的價格水平比較容易，項(xiàng)目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。三、項(xiàng)目預(yù)期收益如果不考慮資金的時間價值，根據(jù)上述測算可以看出，本項(xiàng)目預(yù)期可以收回土地一級開發(fā)成本，預(yù)計土地出讓金總額為27152萬元，%。6．兩稅一費(fèi)(營業(yè)稅及附加)取上述直接費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和貸款利息之和為基數(shù)，公式：(計取基數(shù))%/%。（10）招投標(biāo)代理費(fèi)依據(jù)國家計委《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（計價格[2002]1980號），計取基數(shù)為表71中總投資額。（6）交評費(fèi)用根據(jù)北京市規(guī)劃委員會《關(guān)于對部分新建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評價的通知》（市規(guī)發(fā)[2001]1001號）計取。（2）土地一級開發(fā)實(shí)施方案編制費(fèi)依據(jù)《國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》（計價格［1999］1283號），按照編制可行性研究報告的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本項(xiàng)目的咨詢費(fèi)用，計取基數(shù)為表71中總投資額。第二階段：2008年2月至2009年1月在評估的基礎(chǔ)上，與村民及企業(yè)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，完成地上物的拆除。 項(xiàng)目收入預(yù)測表 表64規(guī)劃用途規(guī)劃建筑面積（ha）樓面熟地價（元/m2）熟地總價（萬元）居住3267商業(yè)配套532034580合計一級開發(fā)完成后，該項(xiàng)目供應(yīng)的土地狀態(tài)為“九通一平”，即場地平整、通上、通下水、通中水、通電力、通訊、通有線電視、通暖、通燃?xì)狻⑼?。?）利潤根據(jù)北京市目前房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，及我們掌握的目前房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料，我們選定開發(fā)周期二年的項(xiàng)目投資回報率15％，取費(fèi)基數(shù)為建造成本、專業(yè)人士費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)三項(xiàng)成本費(fèi)用合計；由于商業(yè)部分為住宅的配套商業(yè)建筑，因此，取住宅項(xiàng)目的回報率作為商業(yè)用途部分的回報率。取值范圍為建安費(fèi)用的5％－10％，根據(jù)物業(yè)情況，按建安費(fèi)用的5％計算。通過對朝陽區(qū)商品房銷售價格變化趨勢分析，本項(xiàng)目二級開發(fā)成功后，周邊普通住宅均價預(yù)計為8000元/平方米，我們確定本項(xiàng)目二級開發(fā)成功后住宅部分售價為7000元，根據(jù)對類似項(xiàng)目商業(yè)配套用房部分的市場租金及售價的調(diào)查，我們確定商業(yè)部分的市場售價為10000元/平方米。其公式為：宗地價格＝開發(fā)價值－成本費(fèi)用－銷售費(fèi)用－開發(fā)商利潤（1）測算開發(fā)價值開發(fā)價值指房屋的市場價值。十、市政建設(shè)費(fèi)用估算市政方案投資估算表 序號項(xiàng)目單位工程量綜合單價合價（萬元）一道路工程2,1土方工程道路土方立方米202路基路面工程1,機(jī)動車道路面平方米27890195機(jī)動車道路基平方米80非機(jī)動車道路面平方米175非機(jī)動車道路基平方米70路緣石米12592653附屬設(shè)施工程人行步道磚平方米85盲道磚平方米100人行道基層平方米45雨水篦個725325樹池座1954綠化工程綠籬/花草平方米樹木棵1705交通工程米1752982紅線道路面積二雨污水工程3,1雨水工程3,管道土方D1000管道米1218管道鋪設(shè)D1000管道米1218灌渠改造2,雨水附屬構(gòu)筑物零星工作項(xiàng)2污水工程管道土方D800管道米910管道鋪設(shè)D800管道米9108附屬構(gòu)筑物910管件項(xiàng)910零星工作項(xiàng)三供水工程管道土方米1870供水管道DN300米1870附屬構(gòu)筑物1870自備井座4250000管件項(xiàng)零星工作項(xiàng)四中水工程管道土方米1728中水管道DN100米中水管道DN200米中水管道DN300米1728閥門井/閘井/檢查井座1728管件項(xiàng)零星工作項(xiàng)五24孔電信管道公里14400000六有線電視工程電信管道孔公里240000七供熱工程1,管道土方米1457供熱管ＤＮ３００米1457熱交換站座32500000八燃?xì)夤こ坦艿劳练矫?187中壓管道DN300米2187附屬構(gòu)筑物米2187管件項(xiàng)零星工作項(xiàng)九電力工程1,管道土方米121410Ф150+2Ф100電力管道米1214開閉站座24500000零星工作項(xiàng)合計9,第六章 土地供應(yīng)方案一、供地計劃本項(xiàng)目土地一級開發(fā)預(yù)計一級開發(fā)總體需要時間為18個月，預(yù)計供地時間為2009年2月。擬建設(shè)D100D300中水管1728米。本項(xiàng)目新建D400D800污水管910米。建設(shè)雨水管道d500d1000雨水管1218米，改造現(xiàn)狀灌渠。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，完成項(xiàng)目用地的地上物拆遷、大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使項(xiàng)目用地達(dá)到“九通一平”（即宗地外通上水、通下水、通中水、通電、通路、通訊、通暖、通燃?xì)?、通有線電視，宗地內(nèi)土地平整）。②拆遷補(bǔ)償及獎勵費(fèi)：國有企業(yè)拆遷費(fèi)用統(tǒng)計表 表43國有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目補(bǔ)償及獎勵標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額（萬元）區(qū)位補(bǔ)償(地價)4000元
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1