鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案-wenkub
2023-05-24 22:54:37 本頁(yè)面
【正文】 建的道路上鋪設(shè)給水管道與水源井接通， DN300給水球墨鑄鐵管870米,二、市政雨水方案北花園項(xiàng)目需改造現(xiàn)狀灌渠。本項(xiàng)目可接入該干管。五、市政燃?xì)夥桨? 本項(xiàng)目擬建D200D300燃?xì)夤?187米。七、市政有線電視方案擬建設(shè)2孔有線電視電纜管孔2870米。為了確定本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后土地在二級(jí)市場(chǎng)中能實(shí)現(xiàn)的熟地價(jià)價(jià)格，我們對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域周邊的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售情況及二手房的成交價(jià)格進(jìn)行了分析，并在對(duì)北京市商品房售價(jià)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，采用房地產(chǎn)評(píng)估中常用的假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后的土地市場(chǎng)售價(jià)進(jìn)行了測(cè)算和評(píng)估。本項(xiàng)目是朝陽(yáng)區(qū)雙限商品房?jī)?chǔ)備用地，由于政策限制雙限商品房銷售價(jià)格要比周邊普通商品房?jī)r(jià)格低10%左右。紅線內(nèi)市政費(fèi)用按建安費(fèi)用的10％計(jì)，其它費(fèi)用按5％計(jì)。取以上三項(xiàng)合計(jì)款為基數(shù)，％，資金考慮在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，假設(shè)開(kāi)發(fā)期為二年，以復(fù)利計(jì)算。｛1+［（1+%）21］+%｝ 居住用途假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算過(guò)程 表62項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)金額銷售單價(jià)7000單方造價(jià)1500紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)10%150其他費(fèi)用5%75建造成本2＋3＋41725不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)%75專業(yè)人士費(fèi)%三項(xiàng)合計(jì)7=8=9貸款利息%成本費(fèi)用合計(jì)6+7+8+9營(yíng)業(yè)稅及附加%385房地產(chǎn)買賣手續(xù)費(fèi)%70代理及廣告宣傳費(fèi)%35銷售費(fèi)用11+12+13490開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)15%開(kāi)發(fā)余值樓面熟地單價(jià)3267 商業(yè)用途假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算過(guò)程 表63項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)金額銷售單價(jià)11000單方造價(jià)2200紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)10%220其他費(fèi)用5%110建造成本2＋3＋42530不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)%110專業(yè)人士費(fèi)%三項(xiàng)合計(jì)7=8=9貸款利息%成本費(fèi)用合計(jì)6+7+8+9營(yíng)業(yè)稅及附加%605房地產(chǎn)買賣手續(xù)費(fèi)%110代理及廣告宣傳費(fèi)%55銷售費(fèi)用11+12+13770開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)15%開(kāi)發(fā)余值樓面熟地單價(jià)5320（6）綜合確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后的可實(shí)現(xiàn)的熟地價(jià)格經(jīng)過(guò)上述測(cè)算，我們?cè)u(píng)估出該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后居住用途部分可實(shí)現(xiàn)的樓面熟地單價(jià)為3267元/平方米；商業(yè)配套部分可實(shí)現(xiàn)的樓面熟地單價(jià)為5320元/平方米。二、開(kāi)發(fā)進(jìn)度預(yù)期2007年8月可完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的授權(quán)工作，簽訂一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)度表 表63TT+1T+2T+3T+4T+5T+6T+7T+8T+9T+10T+11T+12T+13T+14T+15T+16T+17項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃手續(xù)辦理征地手續(xù)辦理拆遷手續(xù)辦理拆遷評(píng)估村民動(dòng)遷建筑物拆除市政工程規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（市政工程）市政工程施工圖設(shè)計(jì)市政工程規(guī)劃許可證市政設(shè)施建設(shè)組織驗(yàn)收入市注：T為取得一級(jí)開(kāi)發(fā)主體資格，簽訂授權(quán)委托協(xié)議時(shí)點(diǎn)，即一級(jí)開(kāi)發(fā)零點(diǎn)第七章 投資方案一、項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本表 表71序號(hào)項(xiàng)目成本一直接費(fèi)用1征地費(fèi)用征地補(bǔ)償費(fèi)征地相關(guān)稅費(fèi)2拆遷費(fèi)用拆遷補(bǔ)償費(fèi)居民拆遷費(fèi)村集體企業(yè)拆遷國(guó)有體企業(yè)拆遷費(fèi)評(píng)估服務(wù)費(fèi)拆遷服務(wù)費(fèi)拆除費(fèi)3市政費(fèi)用市政供水市政下水中水工程市政燃?xì)馐姓┡娦庞芯€電視電力市政道路臨時(shí)市政接用二其它費(fèi)用1編制項(xiàng)目建議書(shū)（代可研報(bào)告）2土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制費(fèi)3編制市政規(guī)劃方案費(fèi)4用地普測(cè)及撥地定樁費(fèi)5編制環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)6編制交通影響評(píng)估費(fèi)7土地上市地價(jià)評(píng)估費(fèi)8地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)9委托入市交易費(fèi)10招標(biāo)代理費(fèi)三間接費(fèi)用1貸款利息2不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)4營(yíng)業(yè)稅四總成本需要說(shuō)明的是： 、拆遷、市政建設(shè)費(fèi)用為前文所測(cè)算的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。（4）用地普測(cè)及撥地定樁費(fèi)依據(jù)《關(guān)于印發(fā)測(cè)繪工程產(chǎn)品價(jià)格和測(cè)繪工程產(chǎn)品困難類別細(xì)則的通知》（國(guó)測(cè)財(cái)字〔2002〕3號(hào)），財(cái)政部、國(guó)家計(jì)委《關(guān)于將部分行政事業(yè)性收費(fèi)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)（價(jià)格）的通知》（財(cái)綜〔2001〕94號(hào)）計(jì)取。（8）地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)國(guó)土資源部地質(zhì)環(huán)境司2005年4月《地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（試行稿）計(jì)取。：取上述直接費(fèi)用中的征地費(fèi)用、拆遷和市政費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%。按照上述投資估算可以看出，本項(xiàng)目建設(shè)用地地面一級(jí)開(kāi)發(fā)成本7355元/平方米，樓面一級(jí)開(kāi)發(fā)成本為2829元/平方米。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果表明，該項(xiàng)目盈利能力一般，項(xiàng)目從社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益角度綜合考慮可行。由此來(lái)確定財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)主要變動(dòng)因素的敏感性。評(píng)估的假設(shè)條件如下：；%，同時(shí)銷售收入減少3%；%，同時(shí)銷售收入減少5%。附 件“關(guān)于朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園定向安置用房項(xiàng)目調(diào)整控規(guī)問(wèn)題規(guī)劃意見(jiàn)的的復(fù)函” “關(guān)于授權(quán)北京國(guó)隆置業(yè)有限公司進(jìn)行朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目用地土地一級(jí)開(kāi)發(fā)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)”“關(guān)于授權(quán)高碑店鄉(xiāng)北花園項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)延期的函” “關(guān)于北花園居住小區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)”5. 北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府“關(guān)于對(duì)高碑店鄉(xiāng)北花園小區(qū)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的函”：2000地形圖 。多因素分析表 表76 評(píng)估指標(biāo)增減值FIRRFNPV（萬(wàn)元）原值
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