鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案-wenkub
2023-05-24 22:54:37 本頁面
【正文】 建的道路上鋪設(shè)給水管道與水源井接通， DN300給水球墨鑄鐵管870米,二、市政雨水方案北花園項目需改造現(xiàn)狀灌渠。本項目可接入該干管。五、市政燃氣方案 本項目擬建D200D300燃氣管2187米。七、市政有線電視方案擬建設(shè)2孔有線電視電纜管孔2870米。為了確定本項目開發(fā)完畢后土地在二級市場中能實現(xiàn)的熟地價價格，我們對項目所在區(qū)域周邊的商品住宅開發(fā)項目的銷售情況及二手房的成交價格進行了分析，并在對北京市商品房售價變化趨勢進行分析的基礎(chǔ)上，采用房地產(chǎn)評估中常用的假設(shè)開發(fā)法對本項目開發(fā)完畢后的土地市場售價進行了測算和評估。本項目是朝陽區(qū)雙限商品房儲備用地，由于政策限制雙限商品房銷售價格要比周邊普通商品房價格低10%左右。紅線內(nèi)市政費用按建安費用的10％計，其它費用按5％計。取以上三項合計款為基數(shù)，％，資金考慮在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，假設(shè)開發(fā)期為二年，以復(fù)利計算。｛1+［（1+%）21］+%｝ 居住用途假設(shè)開發(fā)法計算過程 表62項目取值標準金額銷售單價7000單方造價1500紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費10%150其他費用5%75建造成本2＋3＋41725不可預(yù)見費%75專業(yè)人士費%三項合計7=8=9貸款利息%成本費用合計6+7+8+9營業(yè)稅及附加%385房地產(chǎn)買賣手續(xù)費%70代理及廣告宣傳費%35銷售費用11+12+13490開發(fā)商利潤15%開發(fā)余值樓面熟地單價3267 商業(yè)用途假設(shè)開發(fā)法計算過程 表63項目取值標準金額銷售單價11000單方造價2200紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費10%220其他費用5%110建造成本2＋3＋42530不可預(yù)見費%110專業(yè)人士費%三項合計7=8=9貸款利息%成本費用合計6+7+8+9營業(yè)稅及附加%605房地產(chǎn)買賣手續(xù)費%110代理及廣告宣傳費%55銷售費用11+12+13770開發(fā)商利潤15%開發(fā)余值樓面熟地單價5320（6）綜合確定項目開發(fā)完畢后的可實現(xiàn)的熟地價格經(jīng)過上述測算，我們評估出該項目開發(fā)完畢后居住用途部分可實現(xiàn)的樓面熟地單價為3267元/平方米；商業(yè)配套部分可實現(xiàn)的樓面熟地單價為5320元/平方米。二、開發(fā)進度預(yù)期2007年8月可完成土地一級開發(fā)主體的授權(quán)工作，簽訂一級開發(fā)委托合同。土地一級開發(fā)進度表 表63TT+1T+2T+3T+4T+5T+6T+7T+8T+9T+10T+11T+12T+13T+14T+15T+16T+17項目立項規(guī)劃手續(xù)辦理征地手續(xù)辦理拆遷手續(xù)辦理拆遷評估村民動遷建筑物拆除市政工程規(guī)劃意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證（市政工程）市政工程施工圖設(shè)計市政工程規(guī)劃許可證市政設(shè)施建設(shè)組織驗收入市注：T為取得一級開發(fā)主體資格，簽訂授權(quán)委托協(xié)議時點，即一級開發(fā)零點第七章 投資方案一、項目總投資估算本項目土地一級開發(fā)成本表 表71序號項目成本一直接費用1征地費用征地補償費征地相關(guān)稅費2拆遷費用拆遷補償費居民拆遷費村集體企業(yè)拆遷國有體企業(yè)拆遷費評估服務(wù)費拆遷服務(wù)費拆除費3市政費用市政供水市政下水中水工程市政燃氣市政供暖電信有線電視電力市政道路臨時市政接用二其它費用1編制項目建議書（代可研報告）2土地一級開發(fā)實施方案編制費3編制市政規(guī)劃方案費4用地普測及撥地定樁費5編制環(huán)境影響評價費6編制交通影響評估費7土地上市地價評估費8地質(zhì)災(zāi)害評估費9委托入市交易費10招標代理費三間接費用1貸款利息2不可預(yù)見費3一級開發(fā)利潤4營業(yè)稅四總成本需要說明的是： 、拆遷、市政建設(shè)費用為前文所測算的一級開發(fā)成本。（4）用地普測及撥地定樁費依據(jù)《關(guān)于印發(fā)測繪工程產(chǎn)品價格和測繪工程產(chǎn)品困難類別細則的通知》（國測財字〔2002〕3號），財政部、國家計委《關(guān)于將部分行政事業(yè)性收費轉(zhuǎn)為經(jīng)營服務(wù)性收費（價格）的通知》（財綜〔2001〕94號）計取。（8）地質(zhì)災(zāi)害評估費國土資源部地質(zhì)環(huán)境司2005年4月《地質(zhì)災(zāi)害危險性評估收費標準》（試行稿）計取。：取上述直接費用中的征地費用、拆遷和市政費用及其他費用之和的5%。按照上述投資估算可以看出，本項目建設(shè)用地地面一級開發(fā)成本7355元/平方米，樓面一級開發(fā)成本為2829元/平方米。財務(wù)評價結(jié)果表明，該項目盈利能力一般，項目從社會效益、經(jīng)濟效益角度綜合考慮可行。由此來確定財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值對主要變動因素的敏感性。評估的假設(shè)條件如下：；%，同時銷售收入減少3%；%，同時銷售收入減少5%。附 件“關(guān)于朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園定向安置用房項目調(diào)整控規(guī)問題規(guī)劃意見的的復(fù)函” “關(guān)于授權(quán)北京國隆置業(yè)有限公司進行朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項目用地土地一級開發(fā)有關(guān)問題的批復(fù)”“關(guān)于授權(quán)高碑店鄉(xiāng)北花園項目一級開發(fā)延期的函” “關(guān)于北花園居住小區(qū)土地一級開發(fā)建設(shè)項目用地預(yù)審意見”5. 北京市朝陽區(qū)人民政府“關(guān)于對高碑店鄉(xiāng)北花園小區(qū)進行一級開發(fā)的函”：2000地形圖 。多因素分析表 表76 評估指標增減值FIRRFNPV（萬元）原值
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