【正文】 同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標準，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。 房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面： A、工作的主動性 管理責任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。3．節(jié)省、降耗：最大程度降低運營管理成本的同時保證高標準的管理服務(wù)質(zhì)量。針對重慶市得順物業(yè)發(fā)展有限公司對楓丹壹號的服務(wù)和管理工作提出的高檔次、高標準的要求，重慶市兆豐物業(yè)管理有限公司在此提出對楓丹壹號服務(wù)和管理工作的構(gòu)想和實施方案。北 街 2.項目主要經(jīng)濟指標項 目計量單位數(shù) 值居住區(qū)規(guī)劃總用地Hm2Hm258300①住宅用地Hm2②公建用地Hm2③道路用地Hm25363．6④公共綠地Hm2Hm2居住戶數(shù)戶1690居住人數(shù)人戶均人數(shù)人/戶總建筑面積萬m2萬m2①住宅建筑面積萬m2188251②公建面積萬m24005萬m258886項 目計量單位數(shù) 值①大賣場面積萬m2②公建面積萬m2地下車庫及人防萬m2萬m2住宅平均層數(shù)層23人口毛密度人/hm2住宅建筑配套密度（毛）套/hm2住宅建筑配套密度（凈）套/hm2住宅建筑面積毛密度萬m2/ hm2住宅建筑面積凈密度萬m2/ hm2容積率萬m2/ hm2停車率%停車位輛1295地面停車率%地面停車位輛住宅建筑凈密度%60建筑密度%綠地率%二、序 言《楓丹壹號》由重慶市得順物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)。服務(wù)和管理不只是概念炒作、生搬硬套，更不能不思創(chuàng)新，墨守成規(guī),應(yīng)該科學(xué)、客觀地進行物業(yè)管理設(shè)計和策劃，兆豐物業(yè)公司在資深管理人員的指導(dǎo)下，為客戶度身定制服務(wù)及管理模式，踏踏實實地協(xié)助管理方抓好每個服務(wù)和管理細節(jié)，創(chuàng)立領(lǐng)先服務(wù)品牌，提升物業(yè)價值。三、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，服務(wù)與業(yè)主，建立小區(qū)服務(wù)體系。 B、工作的多樣性 根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。達到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準及高質(zhì)量的生活場所。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。 公共管理 在楓丹壹號物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。 。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。 經(jīng)營性多種服務(wù) 即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。 ，實現(xiàn)辦公管理自動化。 、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。 、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務(wù)。 ，尊重個體權(quán)力，保持團隊希望。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進修等。 “以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。 E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔全部修理費用及連帶責任。 E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、儲藏類等家庭物品。了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團隊精神。 注1工資及福利附表12行政辦公費附表23設(shè)備設(shè)施維護費附表34環(huán)境管理費附表45公共水電費附表5合 計6社區(qū)文化建設(shè)費7不可預(yù)見費營業(yè)收入2%8酬金營業(yè)收入10%9法定稅金營業(yè)收入%成本支出總計986900＋營業(yè)收入％附表1：工資估算（￥）職位薪金標準(包括福利社保)預(yù)算人數(shù)(人)全年薪金總額(元)平均每月薪金支出(元)年終獎金(按一個月薪標準)薪金合計項目經(jīng)理1人項目主管1人安保主管1人秩序維護班長2人秩序維護員12人客服管理員2人工程技工1人綠化工1人清潔主管1人清潔員10人合 計32人附表2：行政辦公費估算（￥）序號項目測算式依據(jù)計算式支出金額（人民幣元）月支出年支出一通訊費1移動電話100元880元/2年分攤4403人2一般工作人員服裝2套3200元/臺/4年分攤8006臺2監(jiān)控室空調(diào)1臺附表4：環(huán)境管理費估算（￥）序號項目測算式依據(jù)計算式支出金額（元）月支出年支出1園林綠化保養(yǎng)綜合估算2垃圾承運費環(huán)衛(wèi)處收費3四害消殺預(yù)支出4清潔、綠化工具綜合估算5清潔用品的消耗綜合估算6水池、梯間清洗消毒等綜合估算合 計附表5：公共水電費估算（￥）項目測算式依據(jù)計算式支出金額（元）月支出年支出路燈、園林用電等綜合估算辦公、監(jiān)控中心綜合估算地庫車場照明、地庫排風機、地庫潛水泵等綜合估算合 計七、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施為將楓丹壹號小區(qū)建設(shè)成為具有標志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全市優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標準實施物業(yè)管理。 （二）環(huán)境管理 1按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；設(shè)制專有人員清查生活垃圾堆放，清理人員應(yīng)季節(jié)不同需及時清理的絕不拖延。通知業(yè)主裝修事項。33木地板打蠟34看護病人35上門收洗衣服（洗衣費另記）36接送小孩上學(xué)37家庭綠化盆景造型38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)39中、西餐40代購、代售二手電腦家私41家政培訓(xùn)42清潔地毯、沙發(fā)43小學(xué)生中餐44學(xué)生寒暑假短期學(xué)習班45提供鐘點工（家務(wù)、護理、照顧小孩或老人）46為老人讀報,聊天禮儀服務(wù)47特殊安全服務(wù)48租售鮮花、盆景49代接、代送客人健 康 服 務(wù)50健康檢查51建立健康檔案52家庭病床53兒童保健54健身培訓(xùn)商 務(wù) 服 務(wù)55長途電話56接發(fā)傳真57打字58復(fù)印59出租商務(wù)洽談室60出租會議室61租車62汽車美容四、服務(wù)承諾標準序號指標名稱國家及重慶市標準服務(wù)承諾標準服務(wù)質(zhì)量保證措施01房屋完好率98%99%制定維修技術(shù)人員專職負責區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用02房屋零修、急修及時率99%100%急修、零修接到維修通知，及時趕到現(xiàn)場。一、日常維護：1.（可為業(yè)主的空置房進行簡單清掃），業(yè)主的檢查記錄進行專門存檔，存放在業(yè)主檔案文件袋中。維修速度：業(yè)主報修，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在15分鐘內(nèi)到業(yè)主報修現(xiàn)場，通過檢查判斷，立即向業(yè)主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業(yè)主感覺到維修的“深圳速度”。二、環(huán)境衛(wèi)生：為提高及楓丹壹號的清潔度，綜合小區(qū)以實際所需投放垃圾桶，這樣可以保證垃圾合理裝需量，無垃圾外露現(xiàn)象，保潔員每天配合環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運出小區(qū)。種植時設(shè)計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養(yǎng)護。交通指揮崗熟悉所有停放在楓丹壹號的車輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。增設(shè)親和大使，對業(yè)主的孩子及老人重點關(guān)注，孩子及老人的生日、節(jié)日時送小卡片、小禮物等，增進業(yè)主與物業(yè)公司的感情。3個工作日內(nèi)完成用戶遷出(小區(qū))大廈辦理用戶填寫搬離資料。 1 費用標準的核定： 適用范圍適用于各類物業(yè)管理費用的收繳。 物業(yè)管理員和各相關(guān)部門負責具體執(zhí)行本規(guī)程。 物業(yè)管理費用的集中收繳日期是：每月的1日至15日收取上月的管理費用。由管理處前臺將每月的《維修單》的第三聯(lián)進行整理后在每月25日左右一同交給財務(wù)部。 1） 用戶收到費用催繳通知單后，在一個星期內(nèi)仍未繳納費用時，財務(wù)部應(yīng)繼續(xù)做好費用催繳名單的統(tǒng)計并交物業(yè)部進行處理，物業(yè)主任收到后則應(yīng)立即第二次將《催款通知書》以人工派送形式安排客戶管理員再次拜訪時送給用戶并了解原因，同時還應(yīng)做好與用戶的溝通協(xié)調(diào)工作，直到用戶有一個妥善的答復(fù)。超過三次后，用戶仍未繳納管理費用時，則物業(yè)管理公司有權(quán)采取有效的強制措施對拖欠用戶進行處理。 2) 物業(yè)管理公司對欠費用戶在1個至3個月內(nèi)可采取的管理措施主要有： 2個月內(nèi)由公司領(lǐng)導(dǎo)出面進行協(xié)調(diào)解決； 對協(xié)調(diào)不成的用戶和欠費達2 個月以上者，物業(yè)管理公司在物業(yè)的明顯出入口對欠費用戶進行張榜公布； 欠費達3個月以上（含3 個月）的用戶，物業(yè)管理公司有權(quán)對其欠費用戶采取向當?shù)胤ㄔ哼M行起訴等有效措施。通知簽收表》十一、入伙管理工作規(guī)程1 目的規(guī)范用戶入伙管理工作，確保用戶順利入伙。 職責 管理處經(jīng)理負責指導(dǎo)組織安排入伙工作。財務(wù)部負責核收各項入伙費用。用戶收到入住通知單上通知辦理入住的時間，視為入住時間。4）客戶定義：一般指物業(yè)所有權(quán)人、物業(yè)的使用人和外部客戶。 本規(guī)程中的“入伙”主要是指用戶入住。 入伙時的環(huán)境布置：涉及服務(wù)標識牌的按VI設(shè)計辦理：1) 入口處掛“歡迎您喬遷”橫幅和插彩旗，營造熱烈的氣氛； 2) 樹立指路牌，由入口處到物業(yè)管理處或至辦理入住的現(xiàn)場。 入伙手續(xù)的辦理（詳見：入伙手續(xù)流程圖）1）在收樓驗房時，客戶管理員應(yīng)邀請業(yè)主一起將水電表讀數(shù)抄錄在《房屋交接驗收表》中。 租戶入住的條件1）已正式簽訂《房屋租賃合同》；2）已繳清所有租賃費用；3）已提供租戶身份證明的資料；4）房屋裝修已經(jīng)過管理處驗收合格。 驗樓、收樓 1）業(yè)主或委托人在物業(yè)公司工作人員帶領(lǐng)下到所購單元驗樓。 領(lǐng)取鑰匙 業(yè)主驗收完樓后，無問題的，悉數(shù)將鑰匙全部領(lǐng)走；有問題的，留下一把入戶門鑰匙供維修時使用。 9 按規(guī)定辦理水、電、氣、電話、有線電視及車位使用手續(xù)。 初驗：當裝修戶所有裝修工程施工完畢后，即可申請初驗。 正式驗收：初驗時提出問題得到整改后，由用戶提前二個工作日知會客戶服務(wù)部，在知會的二個工作日內(nèi)安排進行。 特殊情況：若裝修量小，項目簡單，并且不涉及改造的，由物業(yè)管理公司認可初驗或正式驗收一次進行。 客戶服務(wù)部負責在三日內(nèi)組織驗收人員對裝修進行現(xiàn)場驗收。 對驗收合格后，又有增加裝修項目的，無違章裝修時，仍需補辦申請；有違章裝修的，按《裝修違章處理規(guī)定》的條款執(zhí)行，并立即停止對該戶的驗收，直至整改完畢后再進行正式驗收。 用戶和裝修承辦商在正式驗收合格的當日進行清場。 由于各用戶有其聘用的裝修公司為其提供裝修服務(wù)期間，要對裝修人員的作業(yè)行為負有完全責任，因此，為充分保障裝修人員的自身利益，以應(yīng)付所雇用公司人員因意外疏忽所造成公共傷害及對管理處的賠償責任。 管理處須保留對本規(guī)定修改的權(quán)利，以確保本規(guī)定在任何時間均適用于維保安理處及各用戶的共同利益?？刂屏鞒虉D結(jié)合楓丹壹號業(yè)戶的特征，針對諸多層面，我們確立了楓丹壹號物業(yè)管理的目標定位和整體構(gòu)想。（二）、建設(shè)規(guī)范管理專業(yè)隊伍在實施楓丹壹號物業(yè)管理的過程中，我們將建設(shè)一支能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)公司要求