【正文】 我們將通過(guò)寓教于樂(lè)、寓樂(lè)于教、循序漸進(jìn)的方式，以“愛(ài)家、愛(ài)區(qū)、愛(ài)國(guó)”、“營(yíng)造現(xiàn)代居家新理念”、“綠色環(huán)境”為主題，堅(jiān)持大中小散相結(jié)合、老中青少相結(jié)合、雅俗教尚相結(jié)合、康樂(lè)美食相結(jié)合的原則，重點(diǎn)考慮老人和兒童的需求，特別設(shè)置專職小區(qū)文化管理人員，選派素質(zhì)綜合全面的小區(qū)文化專干，合理做出小區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃和安排，優(yōu)先保證楓丹壹號(hào)小區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及活動(dòng)場(chǎng)所，開(kāi)展多樣化、多層次、多形式、全方位的環(huán)境文化、形體文化、約束文化、精神文化、網(wǎng)絡(luò)文化、修造文化等活動(dòng)，突出一些有特色的固定性小區(qū)文化活動(dòng)，用重慶經(jīng)濟(jì)民族文化，梁平人性文化，一定能夠把楓丹壹號(hào)小區(qū)文化建設(shè)成為一個(gè)親和型小區(qū)文化典范。 （四）業(yè)戶服務(wù)項(xiàng)目一覽表： 無(wú)償服務(wù)28項(xiàng)（根據(jù)實(shí)際再行調(diào)整）編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容備注1居家守護(hù)2介紹保姆3代請(qǐng)家教4代租汽車5無(wú)償配備急救箱、急救藥品6代購(gòu)車船票7代辦旅游手續(xù)8代寄、代領(lǐng)郵件9代訂報(bào)刊、雜志10臨時(shí)代為保管小件物品11代訂牛奶12電話留言服務(wù)13代訂酒店客戶14代辦銀行開(kāi)戶15協(xié)辦喜事慶典16攝影、攝像協(xié)助17村內(nèi)代購(gòu)代送禮品、鮮花18提供圖書閱覽19組織圖書、音像制品交流20組織各種展銷活動(dòng)21組織郊游22開(kāi)設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所23邀請(qǐng)有關(guān)展覽、小型演出隊(duì)來(lái)小區(qū)服務(wù)24義務(wù)檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動(dòng)25提供屋室臨時(shí)性特約安全護(hù)衛(wèi)26義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)27建立老年活動(dòng)組織、開(kāi)辦老年課堂28組織老年人交誼活動(dòng)有償服務(wù)60項(xiàng)編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容備注1墻面改造2鋪貼普通地磚3洗手盆安裝4坐廁安裝5安裝抽油煙機(jī)6安裝分體式空調(diào)7安裝熱水器8安裝吊燈9安裝窗式空調(diào)10家用電器檢查、小修11換門鎖12更換、檢修開(kāi)關(guān)、插座13空調(diào)加氟利昂14修門、配鎖15查線、換線（電路）16自行車、摩托車小修17鐘表維修18換鎮(zhèn)流器19木門維修20清洗排風(fēng)扇21清洗抽油煙機(jī)22清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)23安裝音響與家用電器24安裝燈具、門鈴、廚柜（不含材料）25修理、更換電表、水表等（不含材料）26修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等（不含材料）27修理洗且盆、洗茶盆下水管、馬梭浮球（不含材料）28修理窗簾、拉窗等（不含材料）29疏通下水管道（主管）30疏通下水管道（支管）31修理家具配件（不含材料）32打掃衛(wèi)生、買菜、做飯33打掃衛(wèi)生、買早餐34打掃衛(wèi)生35木地板打蠟36看護(hù)病人37上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)）38接送小孩小學(xué)（村內(nèi)）39開(kāi)辦家政培訓(xùn)40家庭綠化、盆景造型41美容美發(fā)42健美訓(xùn)練43裁剪、紡織、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)44鐘點(diǎn)工45快餐46代購(gòu)代售二手家私47INTERNET電腦培訓(xùn)48租售鮮花、盆景49代接代送客人50健康檢查51建立健康檔案52兒童計(jì)劃免役檔案53其他醫(yī)療項(xiàng)目54電話55傳真56打字57復(fù)印58洗車59車打蠟60租車服務(wù)十四、 6）家居清潔服務(wù) 業(yè)戶均可自行請(qǐng)助專業(yè)的搬家公司進(jìn)行搬家。因此，我們有信心培育一支既有物業(yè)管理理論知識(shí)、又有物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。管理處建議用戶應(yīng)為其所有的裝修工程向保險(xiǎn)公司購(gòu)買足夠的臨時(shí)保險(xiǎn)，諸如火險(xiǎn)、勞工險(xiǎn)、第三者保險(xiǎn)、或全保等，用戶可以根據(jù)實(shí)際需要與保險(xiǎn)公司接洽。對(duì)于驗(yàn)收存在的問(wèn)題，用戶和承辦商必須在二個(gè)星期內(nèi)整改完畢。 裝修驗(yàn)收的要求 如初驗(yàn)（含隱蔽工程驗(yàn)收）中問(wèn)題未予整改，還將酌情增加“復(fù)驗(yàn)”，直至隱患得到整改。 2）驗(yàn)樓時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題詳細(xì)記錄在《房屋交接驗(yàn)收表》，由業(yè)主或委托人、物業(yè)公司工作人員在表上簽字確認(rèn)。 填寫《業(yè)戶基本情況表》 1）業(yè)主領(lǐng)取《業(yè)戶基本情況表》后，應(yīng)仔細(xì)填寫，內(nèi)容清楚，數(shù)據(jù)完整。6）辦完租賃手續(xù)后，客戶管理員應(yīng)及時(shí)收集、整理租戶資料，并及時(shí)登記。3）辦完業(yè)主入住手續(xù)后，客戶管理員應(yīng)及時(shí)收集、整理業(yè)主資料并及時(shí)建立“用戶檔案”。3) “入口處”標(biāo)明物業(yè)管理處的辦公地址和辦公時(shí)間。在一般日常管理工作中均以“客戶”稱呼。 物業(yè)部主任負(fù)責(zé)組織安排入伙工作。具體由客戶主任根據(jù)公司要求組織落實(shí)。 2） 用戶第二次收到費(fèi)用催繳通知單后在一個(gè)星期內(nèi)還是沒(méi)有繳納時(shí)，則財(cái)務(wù)部應(yīng)再次做好費(fèi)用催繳名單的統(tǒng)計(jì)并交客戶服務(wù)部進(jìn)行處理，客戶主任收到后則應(yīng)立即第三次開(kāi)具《催款通知書》并出具書面催繳通知以人工派送形式親自和物業(yè)管理員一同拜訪時(shí)送給用戶并了解原因，同時(shí)還應(yīng)做好與用戶的溝通協(xié)調(diào)工作，直到用戶有一個(gè)妥善的答復(fù)。 財(cái)務(wù)部根據(jù)工程部人員抄讀的水\電\氣結(jié)果、《維修單》的維修費(fèi)用和用戶使用物業(yè)的實(shí)際情況，將用戶的所有費(fèi)用及時(shí)計(jì)入電腦收費(fèi)系統(tǒng)。 物業(yè)管理費(fèi)用的計(jì)算日期是：每月的30日至下月的30日為1 個(gè)月。 工作規(guī)程 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取。 職責(zé) 管理費(fèi)主要用以支付下列各項(xiàng)之費(fèi)用：管理及其他服務(wù)人員酬金、津貼、福利及辦公費(fèi)用；公共地方安全管理服務(wù)；公共地方清潔服務(wù)；公共地方環(huán)境保護(hù)；公共地方園藝綠化；公共設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)等）；聘請(qǐng)專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員之費(fèi)用；公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；小區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用；其他管理上必須的支出。退還鑰匙。五、安防：根據(jù)物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng)，以便人防與技防相結(jié)合，提高園區(qū)的安全系數(shù)。保潔員對(duì)每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進(jìn)行清潔、以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。 2.零修現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)完成；急修不過(guò)夜，工作量過(guò)大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔率99%99．5%由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生05綠化完好率95%99%制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹(shù)木無(wú)破壞、無(wú)黃土裸露、無(wú)病蟲(chóng)害現(xiàn)象06道路、車場(chǎng)完好率及使用率95%99%制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。1小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每月清潔一次；路燈、樓道燈每月清洗一次；設(shè)有巡檢人員，需當(dāng)時(shí)清掃或清理，按一定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)完成。2000元/臺(tái)/4年分?jǐn)?001臺(tái)3對(duì)講機(jī)1臺(tái)部/月1001部2物業(yè)服務(wù)中心電話400元 F、 B、 C、請(qǐng)您愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語(yǔ)。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過(guò)夜；如有特殊情況，經(jīng)物業(yè)相關(guān)部門核實(shí)批準(zhǔn)之后方可。 。 管理手段 ，通過(guò)思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談等。 ，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。四、物業(yè)管理模式居住在楓丹壹號(hào)小區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。 楓丹壹號(hào)的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。通過(guò)有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。 C、工作的針對(duì)性 在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。我們擬定的服務(wù)及管理方案應(yīng)達(dá)到以下目標(biāo)：1．確保業(yè)戶獲得高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，滿足業(yè)戶的主要需求；2．支持和促進(jìn)楓丹壹號(hào)的商業(yè)物業(yè)的招租工作；及后續(xù)銷售工作；3．確保楓丹壹號(hào)物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范的服務(wù)和管理；4．確保投資商獲得良好且長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 錄一、項(xiàng)目概況 二、序言三、物業(yè)管理內(nèi)容四、物業(yè)管理模式五、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度六、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算七、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施八、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo) 九、物業(yè)服務(wù)時(shí)間承諾 十、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳規(guī)定 十一、入伙管理工作規(guī)程 十二、物業(yè)管理服務(wù)理念 十三、業(yè)戶服務(wù) 十四、小區(qū)文化活動(dòng)設(shè)想 十五、固定資產(chǎn)、易耗品及管理費(fèi)用成本測(cè)算一、項(xiàng)目概況1.地理位置該項(xiàng)目位于機(jī)場(chǎng)路與機(jī)場(chǎng)的結(jié)合部，東 路，西 路，南 街。同時(shí)，服務(wù)及管理方案應(yīng)該達(dá)到以下要求：1．科學(xué)、高效：符合多層住宅項(xiàng)目的管理原理；2．實(shí)際、可行：符合楓丹壹號(hào)的實(shí)際情況并注重可操作性。 、設(shè)備的管理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。 范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)業(yè)主報(bào)警系統(tǒng)（物業(yè)保衛(wèi)室），周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 綠化的功能是美化環(huán)境。裝修材料及施工過(guò)程符合消防管理規(guī)定的要求，有物業(yè)提供滅火器材，并安全使用。 委托性特約服務(wù) 是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶24小時(shí)開(kāi)啟電梯、24小時(shí)多層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過(guò)高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。 運(yùn)作程序 可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。 ，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。 C、請(qǐng)您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。您不要攀折花草樹(shù)木，不要用樹(shù)木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護(hù)措施。請(qǐng)您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。部/月4001部二交通費(fèi)100元1200元/臺(tái)/3年分?jǐn)?003臺(tái)4對(duì)講機(jī)電池1塊1區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏； 1二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；（可能有自來(lái)水公司完成）對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)； 2定期清除綠地雜草、雜物； 2定期預(yù)防花草、樹(shù)木病蟲(chóng)害 （三）房屋管理 2每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；由各部門責(zé)任人分擔(dān)區(qū)承擔(dān)，如隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)各主管，由主管有記錄報(bào)給工程部及時(shí)處理。建立健全道路、停車場(chǎng)管理制度，責(zé)任落實(shí)到人07化糞池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程維修部清理疏通及維修計(jì)劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，有檢查、記錄，達(dá)到排放暢通，無(wú)堵、無(wú)塌陷、井蓋完好無(wú)損08排水管明暗溝完好率95%99%維修工作依計(jì)劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，達(dá)到排水暢通無(wú)積水、無(wú)污染、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺09路燈完好率95%98%維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無(wú)損，夜間正常使用計(jì)劃維修保