【正文】 代訂票務(wù)、酒店；郵件專(zhuān)遞等服務(wù)。小區(qū)文化是人們基本生活不可缺少的組成部分，是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要，是創(chuàng)造小區(qū)良好人文環(huán)境和提高住戶生活品味的重要手段，也是實(shí)施物業(yè)管理的潤(rùn)滑劑。 1）環(huán)境凈化 環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)是小區(qū)文明潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好，資源合理利用，生態(tài)良性循環(huán)，基礎(chǔ)設(shè)施健全，生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)。（一）楓丹壹號(hào)小區(qū)文化的目標(biāo)楓丹壹號(hào)小區(qū)文化的目標(biāo)是：用“人性化”的“酒店式物業(yè)管理模式”，澆鑄中國(guó)自然、文明、高尚、靜雅、祥和的小區(qū)文化典范。用品配送中心 24小時(shí)方便業(yè)戶的用品配送服務(wù)，提供價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的生活用品、煙酒、食品、文具等物料，電話需求、配送上門(mén)，快捷服務(wù)。主要服務(wù)內(nèi)容包括健康咨詢、健身、醫(yī)療保健等綜合性健康服務(wù)，并常備日常應(yīng)急“紅十字”醫(yī)藥用品箱。由業(yè)戶視需要時(shí)段預(yù)約上門(mén)提供專(zhuān)業(yè)家居清潔服務(wù)。搬家服務(wù) 建立、維系與供水、供電、供氣、電話公司、有線電視臺(tái)等部門(mén)的良好合作關(guān)系，在業(yè)戶收樓入伙辦理時(shí)可以及時(shí)開(kāi)通或辦理以上各類(lèi)服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)戶住得舒心。也就是說(shuō)楓丹壹號(hào)物業(yè)管理應(yīng)圍繞業(yè)戶的服務(wù)需求，秉承“以業(yè)戶服務(wù)為中心”的理念，開(kāi)展全方位的業(yè)戶服務(wù)。我們對(duì)管理服務(wù)的整體設(shè)想可概括為：打造物業(yè)管理品牌建設(shè)規(guī)范管理專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍實(shí)施酒店物業(yè)服務(wù)管理提升管理服務(wù)重要措施（一）、打造兆豐物業(yè)管理品牌楓丹壹號(hào)雖然地處梁平縣的非繁華地帶，但具備規(guī)模和配套俱全、先進(jìn)的優(yōu)勢(shì)，具有創(chuàng)立品牌的先天優(yōu)勢(shì)。 如管理處在合理基礎(chǔ)下行使職權(quán)，對(duì)個(gè)別用戶產(chǎn)生不便或損失，管理處將不承擔(dān)責(zé)任。 正式驗(yàn)收合格后三個(gè)月內(nèi)沒(méi)有出現(xiàn)結(jié)構(gòu)和安全問(wèn)題，用戶和裝修承辦商憑已簽署驗(yàn)收合格意見(jiàn)的收據(jù)到管理處辦理“裝修押金”、“水電押金”的退款手續(xù)。 對(duì)初驗(yàn)中存在的問(wèn)題必須得到徹底整改，如在正式驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)仍不合格者，將不進(jìn)行驗(yàn)收并處以相應(yīng)的處罰。 二次裝修驗(yàn)收程序1 簽署《業(yè)主公約》、《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書(shū)》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，一式二份，業(yè)主簽署后各留一份，其余交物業(yè)管理處留存?；蝾I(lǐng)取物業(yè)管理費(fèi)、收費(fèi)憑證。 租戶入住如果在規(guī)定期限到來(lái)的前3天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，客戶服務(wù)部客戶管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù)；超過(guò)規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的，客戶服務(wù)部應(yīng)將情況向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，由公司領(lǐng)導(dǎo)決定是否登報(bào)催辦。4）設(shè)計(jì)辦理入伙手續(xù)流程圖(見(jiàn)7)。3）用戶定義：指物業(yè)所有權(quán)人（即業(yè)主）和物業(yè)使用人（即租戶）。工程部負(fù)責(zé)樓宇整改的跟進(jìn)和水電的開(kāi)通工作。 適用范圍適用于用戶入伙的管理工作。 物業(yè)管理費(fèi)用的催繳 1）《催款通知書(shū)》發(fā)出15日后，用戶未及時(shí)交納管理費(fèi)用時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)將管理費(fèi)用催繳名單（原件留底）做好統(tǒng)計(jì)，然后復(fù)印一份及時(shí)交物業(yè)部進(jìn)行處理。 物業(yè)管理費(fèi)用的收繳統(tǒng)一由財(cái)務(wù)部具體負(fù)責(zé)。 物業(yè)部主任負(fù)責(zé)管理費(fèi)用催繳工作的過(guò)程實(shí)施和控制。 用戶如對(duì)交款通知單所列金額有異議，可在交款期的前五天與物業(yè)管理公司聯(lián)系，但不可借故拖延付款。 現(xiàn)行之管理費(fèi)金額可隨日后實(shí)際開(kāi)支而調(diào)整，調(diào)整前會(huì)先通告各用戶，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)或物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)。見(jiàn)（有償和無(wú)償服務(wù)表）九、制定標(biāo)準(zhǔn)的管理程序：服務(wù)人員統(tǒng)一的服務(wù)方式及服務(wù)程序，以體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平。四、交通秩序及車(chē)輛停放：為使楓丹壹號(hào)的交通順暢，車(chē)輛的停放井然有序。4.檢查結(jié)果，如果是空置房，用短信的方式向業(yè)主反饋，并向業(yè)主提出相關(guān)建議，讓業(yè)主覺(jué)得自己的房屋就算沒(méi)有時(shí)間來(lái)看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。 2小區(qū)道路平整，主要通道及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范； 2對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）； （四）設(shè)施、設(shè)備管理 2建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全； 2操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常； 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)； 3載人電梯實(shí)行24小時(shí)正常運(yùn)行，對(duì)于商業(yè)區(qū)定時(shí)開(kāi)啟；3消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通； 3路燈、樓道燈完好率不低于98％ 3容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；三、便民服務(wù)物業(yè)公司提供的無(wú)償服務(wù)（共計(jì)24項(xiàng)）類(lèi)別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容家政服務(wù)1代請(qǐng)裝修、裝飾公司2代請(qǐng)家教、介紹保姆3代租售房屋、代租汽車(chē)4發(fā)布?xì)庀笮畔?、?guó)內(nèi)外新聞信息5組織各種展銷(xiāo)活動(dòng)6無(wú)償配備醫(yī)藥急救箱7代訂中、西餐8代訂牛奶商務(wù)活動(dòng)9代購(gòu)車(chē)船、飛機(jī)票10代訂報(bào)刊、雜志11代辦旅游手續(xù)12電話留言服務(wù)13代訂酒店、客房禮儀服務(wù)14代購(gòu)代送禮品、鮮花15代辦喜事慶典、代辦喪事、免費(fèi)提供鼓門(mén)文化娛樂(lè)服務(wù)16提供圖書(shū)、音像制品交流17開(kāi)設(shè)棋、牌活動(dòng)場(chǎng)所18開(kāi)展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)19組織健身舞晨練隊(duì)（走步、太極拳等）20開(kāi)展球類(lèi)、健身培訓(xùn)21開(kāi)展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競(jìng)賽交流會(huì)老年服務(wù)22建立老年活動(dòng)組織，開(kāi)辦老年課堂23組織老年聯(lián)誼活動(dòng)24組織健康義診活動(dòng)VIP服務(wù)25理發(fā)、美容、吃飯、住宿、洗澡等，辦理物業(yè)一卡統(tǒng)VIP26業(yè)主持有物業(yè)VIP卡可享受應(yīng)季瓜果蔬菜和油米面的折上折優(yōu)惠，可做到低于市場(chǎng)價(jià)的1%10%物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計(jì)62項(xiàng)）類(lèi)別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容價(jià)格待定日常維修裝飾服務(wù)1瓷磚改造急修1小時(shí)內(nèi)，特殊情況應(yīng)以最快速度到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)； 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目； 公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； 每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意率90％以上。600元/2年分?jǐn)?0014人4清潔綠化服裝2套物業(yè)管理成本支出測(cè)算序號(hào)項(xiàng)請(qǐng)您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。 為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯： A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便； B、為免對(duì)他人的滋擾和對(duì)設(shè)施的損壞，請(qǐng)您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園等公共場(chǎng)所； C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止； D、每年須對(duì)所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播； E、對(duì)生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請(qǐng)不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。 為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門(mén)口指定地點(diǎn)。五、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)公共管理制度 A、停車(chē)場(chǎng)交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。 、有序停車(chē)，人車(chē)分流順暢交通。 。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。 常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車(chē)庫(kù)等。 房屋及設(shè)施設(shè)備管理 、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門(mén)廳、共用排煙道。既具都市的繁華，又有怡人的環(huán)境，車(chē)位總數(shù) 個(gè)。居住小區(qū)物業(yè)管理方案講義作者：日期：楓丹壹號(hào)居住小區(qū)物業(yè)管理方案目位于梁平縣北池社區(qū)，占地面積 萬(wàn)平方米，多層住宅為主，部分商業(yè)用途用房為輔的綜合項(xiàng)目，共計(jì)有多層住宅戶數(shù)514戶。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類(lèi)服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理。 環(huán)境衛(wèi)生管理在楓丹壹號(hào)我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。 治安消防管理 治安消防管理工作是楓丹壹號(hào)重點(diǎn)管理工作之一。 ，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。營(yíng)造楓丹壹號(hào)溫馨、和諧的小區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。管理方法 。 ，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置。 ，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。 F、對(duì)于違反本規(guī)定的車(chē)輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車(chē)及扣押；根據(jù)停車(chē)管理協(xié)議（配合政府相關(guān)執(zhí)法部門(mén)來(lái)處理）同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對(duì)由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。 D、（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定）六、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)收入測(cè)算為了便于測(cè)算，結(jié)合商業(yè)物業(yè)及車(chē)位的的物業(yè)管理服務(wù)收入，以及日后平均年收費(fèi)率估算，則 營(yíng)業(yè)收入＝住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入＋車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)收入＋（商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入）＝㎡12月96%＋車(chē)位數(shù)25元/12月95%＋（商業(yè)建筑面積㎡.月12月70%）＝㎡PM12月96%＋96個(gè)25元12月95%＋㎡12月70%＝＋＋＝＋說(shuō)明：◆%比是指年度收費(fèi)率；◆㎡.月。800元/2年分?jǐn)?003人3秩序維護(hù)員服裝2套具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下： 一、基本服務(wù)： 簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系； 承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全； 管理人員和專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家規(guī)定持證上崗； 建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度； 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情； 建立客戶服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，隨時(shí)跟蹤裝修進(jìn)展?fàn)顩r，并通知有關(guān)部門(mén)；2各組團(tuán)、棟、單元門(mén)、戶有明顯標(biāo)志。對(duì)業(yè)主房屋的管理：每月進(jìn)行定期檢查并記錄。有問(wèn)題不推卸責(zé)任，以顧全大局業(yè)主至上為出發(fā)點(diǎn)而后與開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)、協(xié)商得以中和。使楓丹壹號(hào)的綠化特色與其他園區(qū)不同。八、特約服務(wù)：增設(shè)更多、更方便的特約服務(wù)，如室內(nèi)安防系統(tǒng)、購(gòu)買(mǎi)機(jī)票、訂餐、旅游咨詢等，使業(yè)主更省心。 用戶入伙前必須到物業(yè)管理公司指定的銀行開(kāi)辦存折，或物業(yè)指定財(cái)務(wù)處，日后一切費(fèi)用可按這兩種方式進(jìn)行繳費(fèi) 注（物業(yè)管理費(fèi)是按月計(jì)算，但按年收?。? 22）業(yè)主定義：指物業(yè)所有權(quán)人。 業(yè)入伙資料的準(zhǔn)備；1）根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況編寫(xiě)和印刷《住戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約總則》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書(shū)》、《入伙通知書(shū)》；2）《入伙通知書(shū)》的內(nèi)容要求寫(xiě)明物業(yè)管理公司的辦公地點(diǎn)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理處)、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)用明細(xì)，并附簡(jiǎn)明扼要的入住流程等；3）印刷以下各類(lèi)入伙表格：（以下表格因入伙物業(yè)的不同表格內(nèi)空有所不同，略）《鑰匙領(lǐng)用/移交登記表》；《裝修申請(qǐng)表》；《物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)》；《物業(yè)質(zhì)量保證書(shū)》；《房屋交接驗(yàn)收表》；《用戶入住情況登記表》。 業(yè)主收到《入伙通知書(shū)》后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理處辦理入住手續(xù)。 辦理入伙手續(xù)流程圖 備件 繳費(fèi) 由工作人員指引業(yè)主到物業(yè)公司財(cái)務(wù)部門(mén)繳納入住費(fèi)用，并簽署管理費(fèi)用銀行托收協(xié)議。 將申請(qǐng)表、協(xié)議書(shū)交相關(guān)單位或物業(yè)管理部辦理。若裝修工程中有預(yù)埋線管、天花吊頂（尤其是木質(zhì)吊頂）、木質(zhì)裝修量大等均需在申請(qǐng)初驗(yàn)前進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收。 2 裝修戶在施工完成后需驗(yàn)收，用戶和承辦商負(fù)責(zé)人必須至少提前一天向客戶服務(wù)部提出申請(qǐng)。 本規(guī)定所有條文，如與政府的規(guī)范、條例有所不同，應(yīng)以政府的法規(guī)為準(zhǔn)，各用戶亦須對(duì)政府條文負(fù)責(zé)。我們目標(biāo)定位是：在物業(yè)管理期內(nèi)，使楓丹壹號(hào)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、智能管理、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)等方面形成高層住宅物業(yè)的典范，樹(shù)立起名牌物業(yè)形象，并通過(guò)高效、規(guī)范、專(zhuān)業(yè)的管理人員指導(dǎo)提升重慶市兆豐物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理品牌形象，使物業(yè)管理成為楓丹壹號(hào)租售的核心賣(mài)點(diǎn)之一。將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置和周過(guò)的配套設(shè)施情況、業(yè)主需求調(diào)研結(jié)果，結(jié)合桂城小區(qū)物業(yè)開(kāi)展便民服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，充分考慮楓丹壹號(hào)業(yè)戶生活的每一細(xì)節(jié)，通過(guò)提供豐富的便民服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高業(yè)戶的生活質(zhì)量。 3）管理處組織專(zhuān)業(yè)的清潔人員對(duì)新居環(huán)境和家具物料進(jìn)行規(guī)范、細(xì)致的清潔工作。 4）健康中心 人人都關(guān)心自己的健康，設(shè)立小區(qū)健康中心。 8）小區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)管理的使命，營(yíng)造文明、祥和的楓丹壹號(hào)文化居住環(huán)境和人文環(huán)境是我們的追求