【正文】 租賃合同》；2）已繳清所有租賃費(fèi)用；3）已提供租戶身份證明的資料；4）房屋裝修已經(jīng)過管理處驗(yàn)收合格。 入伙手續(xù)的辦理（詳見：入伙手續(xù)流程圖）1）在收樓驗(yàn)房時(shí)，客戶管理員應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主一起將水電表讀數(shù)抄錄在《房屋交接驗(yàn)收表》中。 入伙時(shí)的環(huán)境布置：涉及服務(wù)標(biāo)識(shí)牌的按VI設(shè)計(jì)辦理：1) 入口處掛“歡迎您喬遷”橫幅和插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛； 2) 樹立指路牌，由入口處到物業(yè)管理處或至辦理入住的現(xiàn)場(chǎng)。4）客戶定義：一般指物業(yè)所有權(quán)人、物業(yè)的使用人和外部客戶。 職責(zé) 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)組織安排入伙工作。 2) 物業(yè)管理公司對(duì)欠費(fèi)用戶在1個(gè)至3個(gè)月內(nèi)可采取的管理措施主要有： 2個(gè)月內(nèi)由公司領(lǐng)導(dǎo)出面進(jìn)行協(xié)調(diào)解決； 對(duì)協(xié)調(diào)不成的用戶和欠費(fèi)達(dá)2 個(gè)月以上者，物業(yè)管理公司在物業(yè)的明顯出入口對(duì)欠費(fèi)用戶進(jìn)行張榜公布； 欠費(fèi)達(dá)3個(gè)月以上（含3 個(gè)月）的用戶，物業(yè)管理公司有權(quán)對(duì)其欠費(fèi)用戶采取向當(dāng)?shù)胤ㄔ哼M(jìn)行起訴等有效措施。 1） 用戶收到費(fèi)用催繳通知單后，在一個(gè)星期內(nèi)仍未繳納費(fèi)用時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)繼續(xù)做好費(fèi)用催繳名單的統(tǒng)計(jì)并交物業(yè)部進(jìn)行處理，物業(yè)主任收到后則應(yīng)立即第二次將《催款通知書》以人工派送形式安排客戶管理員再次拜訪時(shí)送給用戶并了解原因，同時(shí)還應(yīng)做好與用戶的溝通協(xié)調(diào)工作，直到用戶有一個(gè)妥善的答復(fù)。由管理處前臺(tái)將每月的《維修單》的第三聯(lián)進(jìn)行整理后在每月25日左右一同交給財(cái)務(wù)部。 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的核定： 3個(gè)工作日內(nèi)完成用戶遷出(小區(qū))大廈辦理用戶填寫搬離資料。交通指揮崗熟悉所有停放在楓丹壹號(hào)的車輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來(lái)，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。二、環(huán)境衛(wèi)生：為提高及楓丹壹號(hào)的清潔度，綜合小區(qū)以實(shí)際所需投放垃圾桶，這樣可以保證垃圾合理裝需量，無(wú)垃圾外露現(xiàn)象，保潔員每天配合環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運(yùn)出小區(qū)。（可為業(yè)主的空置房進(jìn)行簡(jiǎn)單清掃），業(yè)主的檢查記錄進(jìn)行專門存檔，存放在業(yè)主檔案文件袋中。33木地板打蠟34看護(hù)病人35上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另記）36接送小孩上學(xué)37家庭綠化盆景造型38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)39中、西餐40代購(gòu)、代售二手電腦家私41家政培訓(xùn)42清潔地毯、沙發(fā)43小學(xué)生中餐44學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班45提供鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人）46為老人讀報(bào),聊天禮儀服務(wù)47特殊安全服務(wù)48租售鮮花、盆景49代接、代送客人健 康 服 務(wù)50健康檢查51建立健康檔案52家庭病床53兒童保健54健身培訓(xùn)商 務(wù) 服 務(wù)55長(zhǎng)途電話56接發(fā)傳真57打字58復(fù)印59出租商務(wù)洽談室60出租會(huì)議室61租車62汽車美容四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家及重慶市標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量保證措施01房屋完好率98%99%制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無(wú)破損立面，房屋無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公用設(shè)施及通道無(wú)隨意占用02房屋零修、急修及時(shí)率99%100%急修、零修接到維修通知，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。 （二）環(huán)境管理 1按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；設(shè)制專有人員清查生活垃圾堆放，清理人員應(yīng)季節(jié)不同需及時(shí)清理的絕不拖延。3200元/臺(tái)/4年分?jǐn)?006臺(tái)2監(jiān)控室空調(diào)1臺(tái) 注1工資及福利附表12行政辦公費(fèi)附表23設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)附表34環(huán)境管理費(fèi)附表45公共水電費(fèi)附表5合 計(jì)6社區(qū)文化建設(shè)費(fèi)7不可預(yù)見費(fèi)營(yíng)業(yè)收入2%8酬金營(yíng)業(yè)收入10%9法定稅金營(yíng)業(yè)收入%成本支出總計(jì)986900＋營(yíng)業(yè)收入％附表1：工資估算（￥）職位薪金標(biāo)準(zhǔn)(包括福利社保)預(yù)算人數(shù)(人)全年薪金總額(元)平均每月薪金支出(元)年終獎(jiǎng)金(按一個(gè)月薪標(biāo)準(zhǔn))薪金合計(jì)項(xiàng)目經(jīng)理1人項(xiàng)目主管1人安保主管1人秩序維護(hù)班長(zhǎng)2人秩序維護(hù)員12人客服管理員2人工程技工1人綠化工1人清潔主管1人清潔員10人合 計(jì)32人附表2：行政辦公費(fèi)估算（￥）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算式支出金額（人民幣元）月支出年支出一通訊費(fèi)1移動(dòng)電話100元請(qǐng)您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請(qǐng)您愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。 、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。 ，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無(wú)償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。 公共管理 在楓丹壹號(hào)物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。通過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如：車庫(kù)、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。 B、工作的多樣性 根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。服務(wù)和管理不只是概念炒作、生搬硬套，更不能不思創(chuàng)新，墨守成規(guī),應(yīng)該科學(xué)、客觀地進(jìn)行物業(yè)管理設(shè)計(jì)和策劃，兆豐物業(yè)公司在資深管理人員的指導(dǎo)下，為客戶度身定制服務(wù)及管理模式，踏踏實(shí)實(shí)地協(xié)助管理方抓好每個(gè)服務(wù)和管理細(xì)節(jié)，創(chuàng)立領(lǐng)先服務(wù)品牌，提升物業(yè)價(jià)值。北 街 2.3．節(jié)省、降耗：最大程度降低運(yùn)營(yíng)管理成本的同時(shí)保證高標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)質(zhì)量。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合楓丹壹號(hào)智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)部分。 實(shí)施措施 “三防”結(jié)合，確保安全。通過獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。 D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費(fèi)并辦理停車證。 D、請(qǐng)您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。 C、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé) …… 3．2經(jīng)理助理崗位職責(zé) …… 3．3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé) …… 3．4保安部主管崗位職責(zé) …… 3．5工程維修部主管職責(zé) …… 3．服務(wù)中心主管職責(zé) …… 人員配置和人員的素質(zhì)要求 楓丹壹號(hào)物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。人/月1002人三辦公用易耗品四服裝費(fèi)1管理干部服裝2套120元/塊/2年分?jǐn)?04塊六業(yè)務(wù)費(fèi)及其它支出合 計(jì)附表3：設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)估算（￥）名 稱摘 要金額(元)/月月支出年支出工程維修工具維修工具按3年分?jǐn)偣こ叹S修物料經(jīng)驗(yàn)值估算保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)委外保養(yǎng)化糞池清理維護(hù)委外清理維護(hù)（500元/組）停車場(chǎng)養(yǎng)護(hù)消防、供水系統(tǒng)維護(hù)自保（含維修材料費(fèi)用）二次供電發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)自保其 他 合計(jì)備注：以上費(fèi)用不包括設(shè)備設(shè)施及房屋的大修費(fèi)用及能耗費(fèi)用。2按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。物業(yè)服務(wù)VIP方案隨著物業(yè)服務(wù)水平對(duì)小區(qū)房屋的銷售以及居住的質(zhì)量影響越來(lái)越大，如何使物業(yè)服務(wù)更好地促進(jìn)楓丹壹號(hào)后期銷售，首先要提高物業(yè)管理的配置及服務(wù)水平，使楓丹壹號(hào)業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP服務(wù)。 3.三、綠化養(yǎng)護(hù)：定期施肥、及時(shí)修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長(zhǎng)。七、物業(yè)服務(wù)中心：增設(shè)服務(wù)熱線電話，增設(shè)網(wǎng)上業(yè)主論壇及，增設(shè)園區(qū)固定公開意見箱，使業(yè)主能充分參與物業(yè)管理，使物業(yè)對(duì)業(yè)主有更貼心的服務(wù)。5小時(shí)內(nèi)完成表6項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容處理時(shí)間清 潔 管 理公共走廊、電梯候梯廳清潔保持地面清潔無(wú)水漬、污漬、紙屑、塵土每天每層不少于5次清潔檢查全面檢查小區(qū)、樓棟清潔巡查清潔樓層樓道、洗手間、茶水間等公共設(shè)施每天不少于2次每天不少于6次洗手間、茶水間等公共設(shè)施清潔全面洗擦清潔公共設(shè)施，保持設(shè)施不留灰塵污漬、無(wú)異味收集處理茶水間、垃圾處8：00—18：00內(nèi)清潔不少于6次（節(jié)假日除外）每天不少于4次雨天防滑措施在大堂內(nèi)鋪放紅色地毯，大廈(小區(qū))出入口處放置“小心地滑”的黃色警示牌，做放防滑措施工作15分鐘內(nèi)完成提供裝雨傘服務(wù)在大廈(小區(qū))出入口為用戶派發(fā)傘袋，并清掃門口雨積水10分鐘內(nèi)完成突 發(fā) 事 件 處 理客人困梯求救立即啟用對(duì)講電話與困梯客人進(jìn)行聯(lián)絡(luò)；趕赴現(xiàn)場(chǎng)解救被困人員即時(shí)受理，5分鐘內(nèi)解救被困人員水浸、水管爆裂等突發(fā)事件緊急處理即時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，關(guān)閉水源，處理水浸；搶修水管（如水管爆裂）；協(xié)助用戶搶救資料（水浸室內(nèi)），并通知清潔公司清理積水5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)供電局停電應(yīng)急處理主供電源轉(zhuǎn)備供電源（2）主備供電源轉(zhuǎn)為發(fā)電機(jī)供電自動(dòng)轉(zhuǎn)電30秒內(nèi)小區(qū)事先通知停電播放事先錄制的錄音磁帶或緊急廣播，或發(fā)放通知提示用戶盡快做好停電前的準(zhǔn)備工作；對(duì)樓層進(jìn)行仔細(xì)巡查，發(fā)現(xiàn)用戶被困房間時(shí)，采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理停電前20分鐘播放或發(fā)放通知遇到大廈（小區(qū)）突然停電將停電原因向客戶緊急廣播，或采用其他方式通告客戶提示客戶未恢復(fù)供電不要乘搭電梯；檢查有否困梯，組織解救被困人員3分鐘內(nèi)通知十、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳規(guī)定為保障用戶在本物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以達(dá)到投資保值和升值的效果，因此各業(yè)主/用戶亦需要承擔(dān)本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及日常管理開支等費(fèi)用，按時(shí)交納管理費(fèi)。 2 交費(fèi)辦法： 并每天按該金額的萬(wàn)分之五收取滯納金。 5．管理費(fèi)用收繳工作規(guī)程 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行本規(guī)程。 物業(yè)管理費(fèi)用主要指物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)管理費(fèi)、水電費(fèi)、裝修管理費(fèi)用、有償維修費(fèi)用等。 在集中收繳日期內(nèi)，及時(shí)收繳用戶的各項(xiàng)管理費(fèi)用，并做好有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。 4） 《催款通知書》以書面形式和人工派送的方式傳達(dá)三次為準(zhǔn)。 附表 《入伙、業(yè)主、用戶、客戶的定義1）入伙定義：是指用戶收到書面入住通知，并辦理完相應(yīng)手續(xù)。 業(yè)主入伙 客戶服務(wù)部依據(jù)物業(yè)管理公司議定的入伙時(shí)間，提前向業(yè)主發(fā)出入伙通知。 入伙流程說明 業(yè)主領(lǐng)取此等資料應(yīng)仔細(xì)閱讀了解其內(nèi)容。 對(duì)用戶從事裝修時(shí)有違章裝修行為，沒得到整改或糾正前，不能進(jìn)行驗(yàn)收。 裝修驗(yàn)收程序 本規(guī)定內(nèi)容主旨在于為用戶裝修提供指導(dǎo)性及一般性資料，盡管所有資料 組合都經(jīng)過周密安排，但管理處須作如下聲明： 所有服務(wù)報(bào)價(jià)金額，應(yīng)以最后對(duì)客戶確定的金額為準(zhǔn)。十二、 楓丹壹號(hào)物業(yè)管理服務(wù)理念楓丹壹號(hào)作為高層住宅項(xiàng)目，在規(guī)劃建設(shè)、環(huán)境配套、信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施設(shè)備以及智能化等方面的定位均很高。比如我們將考慮創(chuàng)造性地在楓丹壹號(hào)的主要出入口配備專門的服務(wù)人員，按星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)迎送進(jìn)出楓丹壹號(hào)的業(yè)主和客人，充分體現(xiàn)作為楓丹壹號(hào)業(yè)主和業(yè)戶的尊貴。 設(shè)立二次裝修管理小組，專責(zé)小區(qū)的二次裝修管理。 4） 2）補(bǔ)習(xí)社 利用中小學(xué)校假期時(shí)間，組織小區(qū)學(xué)生舉辦各學(xué)科、年級(jí)的補(bǔ)習(xí)班；老師則由配套的中小學(xué)校的老師擔(dān)任。商務(wù)服務(wù)中心 提供打字、復(fù)印、傳真等商務(wù)服務(wù)。小區(qū)文化具有凝聚功能、導(dǎo)向功能、約束功能、激勵(lì)功能和輻射功能。環(huán)境建設(shè)是小區(qū)文化建設(shè)的起點(diǎn)，經(jīng)過精心設(shè)計(jì)和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好小區(qū)文化的形成。楓丹壹號(hào)可結(jié)合優(yōu)勢(shì)的地理環(huán)境將與現(xiàn)代科技文化與現(xiàn)代居住文化有機(jī)融合，