【正文】 務(wù)人員統(tǒng)一的服務(wù)方式及服務(wù)程序，以體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平。并設(shè)有楓丹壹號(hào)門衛(wèi)形象崗六、收費(fèi)服務(wù)：物業(yè)公司為方便每戶業(yè)主交收物業(yè)費(fèi)，采用多種方式上門、自交、在銀行開戶，物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目都可以在銀行代交，物業(yè)公司收到銀行代收的費(fèi)用后，用短信反饋給業(yè)主，這樣可以解決業(yè)主的諸多不便物業(yè)公司也可以及時(shí)收到各種費(fèi)用。四、交通秩序及車輛停放：為使楓丹壹號(hào)的交通順暢，車輛的停放井然有序。消防樓梯、窗戶等及時(shí)保潔，確保每棟樓達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生要求。4.對公共部位、設(shè)施設(shè)備的管理：每月定期進(jìn)行檢查，把檢查、維修計(jì)劃、維修結(jié)果反饋到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運(yùn)行情況。檢查結(jié)果，如果是空置房，用短信的方式向業(yè)主反饋，并向業(yè)主提出相關(guān)建議，讓業(yè)主覺得自己的房屋就算沒有時(shí)間來看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。建立健全道路、停車場管理制度，責(zé)任落實(shí)到人07化糞池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程維修部清理疏通及維修計(jì)劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，有檢查、記錄，達(dá)到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損08排水管明暗溝完好率95%99%維修工作依計(jì)劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，達(dá)到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺09路燈完好率95%98%維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計(jì)劃維修保養(yǎng)，保持潔凈10停車場、自行車棚完好率98%99%每日檢查，隨壞隨修，達(dá)到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設(shè)施完好無損11公共問題設(shè)施以及小品雕塑完好率95%99%每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修定期按計(jì)劃實(shí)施維修、維護(hù)工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損12小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率年1‰以下年1‰以下實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度，設(shè)立24小時(shí)報(bào)警中心，充分利用小區(qū)智能化設(shè)施人防、技防、物防三結(jié)合的治安管理，確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全13消防、智能化設(shè)施完好率98%100%每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)合，確保設(shè)施設(shè)備完好無損，各項(xiàng)記錄齊全14火災(zāi)發(fā)生率年1‰以下年1‰以下加強(qiáng)防火宣傳教育請消防官兵一年兩次培訓(xùn)消防知識(shí)，和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，并組織強(qiáng)有力的兼職消防隊(duì)伍15違章發(fā)生率1‰1‰建立巡視制度，對區(qū)內(nèi)各類違章通過巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，對違章現(xiàn)象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動(dòng)使區(qū)內(nèi)居民自覺杜絕違章16違章處理率95%99%17住戶有效投訴率2‰1‰按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時(shí)為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪18住戶投訴處理率95%100%按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時(shí)為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪19管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率90%100%管理人員持證上崗，培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合，有培訓(xùn)制度，培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄，保證人員較高的專業(yè)素質(zhì)20維修服務(wù)回訪率95%99%建立嚴(yán)格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門回訪與電話回訪結(jié)合，業(yè)主滿意、文明服務(wù)21居民對物業(yè)管理滿意率95%98%采取現(xiàn)代科學(xué)的管理手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)，在日常服務(wù)過程中及時(shí)收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強(qiáng)溝通，確保住戶對物業(yè)管理滿意程度，設(shè)有意見箱22檔案建立與完好率98%100%各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全23管理費(fèi)收繳率90%95%按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和亂收費(fèi)，合理使用費(fèi)用，做到取之于民、用之于民八、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)為了將楓丹壹號(hào)項(xiàng)目建設(shè)成為全縣一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)管理公司將依照《全市優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，我們的目標(biāo)是：自楓丹壹號(hào)業(yè)主入住一年內(nèi)獲得梁平縣達(dá)標(biāo)住宅稱號(hào)；二年內(nèi)獲得梁平縣物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)；三年內(nèi)獲得重慶市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。 2小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范； 2對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）； （四）設(shè)施、設(shè)備管理 2建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全； 2操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常； 對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)； 3載人電梯實(shí)行24小時(shí)正常運(yùn)行，對于商業(yè)區(qū)定時(shí)開啟；3消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通； 3路燈、樓道燈完好率不低于98％ 3容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；三、便民服務(wù)物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計(jì)24項(xiàng)）類別編號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容家政服務(wù)1代請裝修、裝飾公司2代請家教、介紹保姆3代租售房屋、代租汽車4發(fā)布?xì)庀笮畔?、國?nèi)外新聞信息5組織各種展銷活動(dòng)6無償配備醫(yī)藥急救箱7代訂中、西餐8代訂牛奶商務(wù)活動(dòng)9代購車船、飛機(jī)票10代訂報(bào)刊、雜志11代辦旅游手續(xù)12電話留言服務(wù)13代訂酒店、客房禮儀服務(wù)14代購代送禮品、鮮花15代辦喜事慶典、代辦喪事、免費(fèi)提供鼓門文化娛樂服務(wù)16提供圖書、音像制品交流17開設(shè)棋、牌活動(dòng)場所18開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)19組織健身舞晨練隊(duì)（走步、太極拳等）20開展球類、健身培訓(xùn)21開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會(huì)老年服務(wù)22建立老年活動(dòng)組織，開辦老年課堂23組織老年聯(lián)誼活動(dòng)24組織健康義診活動(dòng)VIP服務(wù)25理發(fā)、美容、吃飯、住宿、洗澡等，辦理物業(yè)一卡統(tǒng)VIP26業(yè)主持有物業(yè)VIP卡可享受應(yīng)季瓜果蔬菜和油米面的折上折優(yōu)惠，可做到低于市場價(jià)的1%10%物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計(jì)62項(xiàng)）類別編號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容價(jià)格待定日常維修裝飾服務(wù)1瓷磚改造1區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏； 1二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；（可能有自來水公司完成）對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)； 2定期清除綠地雜草、雜物； 2定期預(yù)防花草、樹木病蟲害 （三）房屋管理 2每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；由各部門責(zé)任人分擔(dān)區(qū)承擔(dān)，如隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)各主管，由主管有記錄報(bào)給工程部及時(shí)處理。急修1小時(shí)內(nèi)，特殊情況應(yīng)以最快速度到達(dá)現(xiàn)場； 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目； 公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； 每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率90％以上。1200元/臺(tái)/3年分?jǐn)?003臺(tái)4對講機(jī)電池1塊600元/2年分?jǐn)?0014人4清潔綠化服裝2套部/月4001部二交通費(fèi)100元物業(yè)管理成本支出測算序號(hào)項(xiàng)請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護(hù)措施。 為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯： A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便； B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園等公共場所； C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止； D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播； E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負(fù)責(zé)。 為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點(diǎn)。 C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。五、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)公共管理制度 A、停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。 ，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。 、有序停車，人車分流順暢交通。 運(yùn)作程序 可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。 。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。 委托性特約服務(wù) 是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶24小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)多層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。 常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，有物業(yè)提供滅火器材，并安全使用。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。 綠化的功能是美化環(huán)境。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。 范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)業(yè)主報(bào)警系統(tǒng)（物業(yè)保衛(wèi)室），周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。 、設(shè)備的管理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。 房屋及設(shè)施設(shè)備管理 、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。同時(shí)，服務(wù)及管理方案應(yīng)該達(dá)到以下要求：1．科學(xué)、高效：符合多層住宅項(xiàng)目的管理原理；2．實(shí)際、可行：符合楓丹壹號(hào)的實(shí)際情況并注重可操作性。既具都市的繁華，又有怡人的環(huán)境，車位總數(shù) 個(gè)。地理位置該項(xiàng)目位于機(jī)場路與機(jī)場的結(jié)合部，東 路，西 路，南 街。居住小區(qū)物業(yè)管理方案講義作者：日期：楓丹壹號(hào)居住小區(qū)物業(yè)管理方案目 錄一、項(xiàng)目概況 二、序言三、物業(yè)管理內(nèi)容四、物業(yè)管理模式五、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度六、物業(yè)費(fèi)的成本測算七、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施八、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo) 九、物業(yè)服務(wù)時(shí)間承諾 十、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳規(guī)定 十一、入伙管理工作規(guī)程 十二、物業(yè)管理服務(wù)理念 十三、業(yè)戶服務(wù) 十四、小區(qū)文化活動(dòng)設(shè)想 十五、固定資產(chǎn)、易耗品及管理費(fèi)用成本測算一、項(xiàng)目概況1.位于梁平縣北池社區(qū)，占地面積 萬平方米，多層住宅為主，部分商業(yè)用途用房為輔的綜合項(xiàng)目，共計(jì)有多層住宅戶數(shù)514戶。我們擬定的服務(wù)及管理方案應(yīng)達(dá)到以下目標(biāo)：1．確保業(yè)戶獲得高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，滿足業(yè)戶的主要需求；2．支持和促進(jìn)楓丹壹號(hào)的商業(yè)物業(yè)的招租工作；及后續(xù)銷售工作；3．確保楓丹壹號(hào)物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范的服務(wù)和管理；4．確保投資商獲得良好且長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。 C、工作的針對性 在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理。通過有序的工作