鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案(完整版)
【正文】 ，其余全部集體土地，其中農(nóng)用地5公頃。5. 本項目土地一級開發(fā)預計一級開發(fā)總體需要時間為18個月，預計供地時間為2009年2月, 預計土地出讓金總額為27152萬元，%。四、項目規(guī)劃指標說明根據(jù)北京市規(guī)劃委員會《規(guī)劃意見書》（2007規(guī)意選字0054號），高碑店北花園居住小區(qū)項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下：總用地面積：538328平方米其中：建設用地面積：代征道路用地用地：代征綠化用地面積：規(guī)劃地上建筑面積：646300平方米容積率：規(guī)劃土地利用性質(zhì)為住宅、公共服務設施、市政基礎(chǔ)設施及公共安全設施。非住宅拆遷涉及村集體企業(yè)共60家，拆遷建筑面積85900平方米；涉及國有土地拆遷1家，為北花園小學，占地面積3431平方米，因未提供建筑面積， 。㎡計算（據(jù)市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)〉的通知》京國土房管拆字〔2001〕1234號文件，該地塊屬于五類地區(qū)確定）。：每戶一次性補助5000元。：《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的批復》（京政函[2001]109號）。 由于目前建筑規(guī)劃指標不夠詳細,最高日用水量為3660立方米,配套建筑面積為4萬平方米, 用水量指標為每天每建筑平方米9升,最高日用水量為360立方米.擬在新建的道路上鋪設給水管道與水源井接通， DN300給水球墨鑄鐵管870米,二、市政雨水方案北花園項目需改造現(xiàn)狀灌渠。五、市政燃氣方案 本項目擬建D200D300燃氣管2187米。為了確定本項目開發(fā)完畢后土地在二級市場中能實現(xiàn)的熟地價價格，我們對項目所在區(qū)域周邊的商品住宅開發(fā)項目的銷售情況及二手房的成交價格進行了分析，并在對北京市商品房售價變化趨勢進行分析的基礎(chǔ)上，采用房地產(chǎn)評估中常用的假設開發(fā)法對本項目開發(fā)完畢后的土地市場售價進行了測算和評估。紅線內(nèi)市政費用按建安費用的10％計，其它費用按5％計。｛1+［（1+%）21］+%｝ 居住用途假設開發(fā)法計算過程 表62項目取值標準金額銷售單價7000單方造價1500紅線內(nèi)基礎(chǔ)設施開發(fā)費10%150其他費用5%75建造成本2＋3＋41725不可預見費%75專業(yè)人士費%三項合計7=8=9貸款利息%成本費用合計6+7+8+9營業(yè)稅及附加%385房地產(chǎn)買賣手續(xù)費%70代理及廣告宣傳費%35銷售費用11+12+13490開發(fā)商利潤15%開發(fā)余值樓面熟地單價3267 商業(yè)用途假設開發(fā)法計算過程 表63項目取值標準金額銷售單價11000單方造價2200紅線內(nèi)基礎(chǔ)設施開發(fā)費10%220其他費用5%110建造成本2＋3＋42530不可預見費%110專業(yè)人士費%三項合計7=8=9貸款利息%成本費用合計6+7+8+9營業(yè)稅及附加%605房地產(chǎn)買賣手續(xù)費%110代理及廣告宣傳費%55銷售費用11+12+13770開發(fā)商利潤15%開發(fā)余值樓面熟地單價5320（6）綜合確定項目開發(fā)完畢后的可實現(xiàn)的熟地價格經(jīng)過上述測算，我們評估出該項目開發(fā)完畢后居住用途部分可實現(xiàn)的樓面熟地單價為3267元/平方米；商業(yè)配套部分可實現(xiàn)的樓面熟地單價為5320元/平方米。土地一級開發(fā)進度表 表63TT+1T+2T+3T+4T+5T+6T+7T+8T+9T+10T+11T+12T+13T+14T+15T+16T+17項目立項規(guī)劃手續(xù)辦理征地手續(xù)辦理拆遷手續(xù)辦理拆遷評估村民動遷建筑物拆除市政工程規(guī)劃意見書建設用地規(guī)劃許可證（市政工程）市政工程施工圖設計市政工程規(guī)劃許可證市政設施建設組織驗收入市注：T為取得一級開發(fā)主體資格，簽訂授權(quán)委托協(xié)議時點，即一級開發(fā)零點第七章 投資方案一、項目總投資估算本項目土地一級開發(fā)成本表 表71序號項目成本一直接費用1征地費用征地補償費征地相關(guān)稅費2拆遷費用拆遷補償費居民拆遷費村集體企業(yè)拆遷國有體企業(yè)拆遷費評估服務費拆遷服務費拆除費3市政費用市政供水市政下水中水工程市政燃氣市政供暖電信有線電視電力市政道路臨時市政接用二其它費用1編制項目建議書（代可研報告）2土地一級開發(fā)實施方案編制費3編制市政規(guī)劃方案費4用地普測及撥地定樁費5編制環(huán)境影響評價費6編制交通影響評估費7土地上市地價評估費8地質(zhì)災害評估費9委托入市交易費10招標代理費三間接費用1貸款利息2不可預見費3一級開發(fā)利潤4營業(yè)稅四總成本需要說明的是： 、拆遷、市政建設費用為前文所測算的一級開發(fā)成本。（8）地質(zhì)災害評估費國土資源部地質(zhì)環(huán)境司2005年4月《地質(zhì)災害危險性評估收費標準》（試行稿）計取。按照上述投資估算可以看出，本項目建設用地地面一級開發(fā)成本7355元/平方米，樓面一級開發(fā)成本為2829元/平方米。由此來確定財務內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值對主要變動因素的敏感性。附 件“關(guān)于朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園定向安置用房項目調(diào)整控規(guī)問題規(guī)劃意見的的復函” “關(guān)于授權(quán)北京國隆置業(yè)有限公司進行朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項目用地土地一級開發(fā)有關(guān)問題的批復”“關(guān)于授權(quán)高碑店鄉(xiāng)北花園項目一級開發(fā)延期的函” “關(guān)
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