【正文】 建設(shè)融為一體。 1992 年 9 月，建設(shè)部驗收小組對五羊村住宅小區(qū)現(xiàn)場考核驗收。 綜上所述，租賃住宅物業(yè)管理總的原則，是將出租的房屋管好、修好和用好，要為房屋 承租單位和住戶提供較好的服務(wù)。 租賃住宅物業(yè)管理主要應(yīng)遵循以下幾條基本原則： 國家公有住房或房產(chǎn)經(jīng)營公司出租住房的目的，是為了不斷滿足人民居住生活的需要， 私房的出租是公房出租的補充。凡改變原 房屋設(shè)計結(jié)構(gòu)的大修、改建工程，應(yīng)報請當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關(guān)審批。 ④公房出售后，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，由住宅所有人承擔(dān)，住宅所 有人可以自行維修養(yǎng)護，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護。 ②共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位 (包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等 )、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等。 (4)在政府扶持、單位支持、個人負(fù)擔(dān)原則下的以住房合作社等形式建造的合作住宅。 (二 )房 改中向個人出售的住宅及其管理 房改中向個人出售的住宅是指在住房制度改革中，以優(yōu)惠的價格補貼出售的公有住房， 即公房出售。 一、不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅及其物業(yè)管理 目前，我國的住房按產(chǎn)權(quán)來說，可分作以下三類：擁有全部產(chǎn)權(quán)的商品房、房改中向個 人出售的住房以及尚未實行房改的租賃住房。物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理收費，并通過多種經(jīng)營，使小區(qū)及各 類房屋和設(shè)備的管理走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展的道路。 六、居住小區(qū)物業(yè)管理概念 以上的分析，居住小區(qū)物業(yè)管理概念可概括為：住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政 公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕和整治，由物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同統(tǒng)一實行專業(yè)化管理，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的服務(wù)，從而 使物業(yè)發(fā)揮其最大的功能。實踐告訴我們，原來那套行政性的福利型的房地產(chǎn)管理體制越來越不 能適應(yīng)形式發(fā)展的需要，必須對舊的管理體制從根本上進行改革。目前在物業(yè)管理企業(yè)中這種類型的企業(yè)占有較大比例，大多數(shù)城市住宅小區(qū)均由此類物業(yè)的管理 企業(yè)進行物業(yè)管理。在管理機構(gòu)和管理運作上與房管所管理直管公房相似，其弊端也相同，同樣需要管理體制的轉(zhuǎn)變。應(yīng)該說，多年來，房管所 (站 )適應(yīng)計劃經(jīng)濟體制的要求，代表政府發(fā)揮 “管好房、用好房、修好房 ”的作用，解決城市居民的居住問題，做了大量工作，功不可滅。一個居住區(qū)、同一棟樓宇內(nèi)，全民、集體、個人、外產(chǎn)等不同的產(chǎn)權(quán)共存。住宅小區(qū)的多 功能性，給小區(qū)的物業(yè)管理工作帶來了很大的難度。在 “統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) ”原則的 指導(dǎo)下，全國廣大城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜 合開發(fā)的新型住宅小區(qū)成片的興建起來。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區(qū)中的住宅將不斷地商品化，并進行商業(yè)化的管理。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。根據(jù)統(tǒng)計，目前我國城市人口 1/4生活在規(guī)模不等的居住小區(qū)里?！白　币宰≌男问? 滿足家庭成員的共同生活、生理衛(wèi)生、休閑娛樂等的生活需要。1994年建設(shè)部令第 33號《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中，把住宅小區(qū)以概念的形式作出 如下規(guī)定： “新建住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū) ( 含住宅小區(qū)、住宅組團，以下簡稱住宅小區(qū) )。這就是說，對新建居民小區(qū)提出必須具有各種功能的要求，這些功能主要表現(xiàn)在如下四個方面。 。 三、居住小區(qū)的特點 居住小區(qū)在改變市容市貌，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善人們居住條件方面是具有重要的作 用，它是集居住、服務(wù)、經(jīng)濟、社會功能于一體的社會縮影，因此，它的建設(shè)與以往城市住房建設(shè)具有不同的特點。新建居民住宅小區(qū)一般為多層、多棟樓體建筑群，少的 幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余平方米。 、管理復(fù)雜化。各地在積極地進行探索，目前我國住宅的幾種管理方式有： 。 、事業(yè)單位自行管理。本著 “誰開發(fā)、誰出售、誰管理 ”的原則 ，一些較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均設(shè)有物業(yè)管理部。會議著重對我國目前住宅管理的幾種方式進行比較分析，對物業(yè) 管理方式的優(yōu)點取得共識。 、福利型的管理為企業(yè)化、專業(yè)化、經(jīng)營型和有償服務(wù)。這種模式，將過去行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用 制，在這種新體制下，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位就必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能占領(lǐng)這個市場。這一管理模式，既理順了建與管的關(guān)系，又有利于發(fā)揮投資效益，使得寶貴的社會財富、人民的財產(chǎn)得到保值和增值。購房者是業(yè)主，在簽訂購房合同時，應(yīng)同時簽訂物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約。住宅產(chǎn)權(quán)歸個人所有，但土地僅有使用權(quán)，無收益權(quán)。其基本原則是住房出售以后，實行住房所有人“自有、自住、自管“的原則，從物業(yè)管理的角度來說，主 要是劃清自用自管與共用共管的范圍、責(zé)任以及相關(guān)費用的合理分?jǐn)偂? ②公房出售時，應(yīng)制定對所有購房人具有約束力的有關(guān)房屋使用、修繕、管理等方面共 同行為守則的業(yè)主公約或房屋使用公約。 ⑥住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自增加或者減少對 該幢住宅共用設(shè)施設(shè)備正常運行有影響的自用設(shè)備。房屋承租人 和出租人必須以“契約” (租賃合同 )的形式，規(guī)定好房屋租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)。 租賃房屋的使用要嚴(yán)格按照房屋的設(shè)計用途來進行，嚴(yán)格控制租賃房屋的用途變化。這次會議，表示著全國性的住宅小區(qū)管理工作的序幕。 1994年 3月，建設(shè)部以“建設(shè)部令”的形式在全國頒布施行?，F(xiàn)在著重就居住小區(qū)的精神文明作一說明。通常的活動方式有： (1)運用傳播文化的工具和康樂設(shè)施，開展聯(lián)絡(luò)感情活動。居住小區(qū)是相對獨立的 區(qū)域。這里著重指出，居住小區(qū)物業(yè)管 理的行政管理與物業(yè)專業(yè)管理的結(jié)合，是在社會主義市場經(jīng)濟條件下，社會分工的必然產(chǎn)物，是社會進步、經(jīng)濟發(fā)展與社會文明的表現(xiàn)。當(dāng)前，我國的物業(yè)管理主要是在普通住宅小區(qū)推行，其住宅小區(qū)物業(yè) 管理經(jīng)費的籌集既要考慮到物業(yè)管理實際運作的成本費用，又要 考慮到人民群眾經(jīng)濟收入的實際水平。 、供電、公共照明、電梯等動力設(shè)施的維護管理。 。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。這一目的，要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過以下管理的目標(biāo)來實現(xiàn)。物業(yè)管理通過各 種有償服務(wù)，既便利于居民生活，又可取能得一定的經(jīng)濟效益，從而增加管理費用的來源。 、寓管理于服務(wù)之中。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理，顯然弊 端很多。 第四節(jié) 居住小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)與 考評 為了貫徹建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市居住小區(qū)的整體管理 水平，推進居住小區(qū)物業(yè)管理，建設(shè)部于 1995年 3月 11日的建房［ 1995］ 120號文件發(fā)布了《 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及有關(guān)考評驗收標(biāo)準(zhǔn)。 五、小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )物業(yè)管理達(dá)標(biāo)后的檢查 各地應(yīng)按照 《標(biāo)準(zhǔn)》和《評分細(xì)則》的要求做好對已獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅 小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )”稱號的小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )的復(fù)查工作。因此， 居住小區(qū)物業(yè)管理收費，是一個政策性很強，又十分復(fù)雜的問題。 在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中，物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng) 費的穩(wěn)定的主要來源。 ②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后，在辦理簽約、入戶手續(xù)時一 次性繳納維修基金。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預(yù)算，報業(yè)主委員會批準(zhǔn)；在使用過程中， 接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理，統(tǒng)一裝修，開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。因此，為推動物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革，政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。有以下 2種優(yōu)惠方式： 按成本價出售。同時抽出，國家鼓勵物業(yè)管理收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等情況，分別實行政府一定價、政府指導(dǎo) 價和經(jīng)營者定價。 。 ； 其中第 2項至第 6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質(zhì)損耗補償和其它費用開支。 一、住宅小區(qū)的精神文明建設(shè) “社區(qū)”精神文明建設(shè)可從提倡“社區(qū)”精神和住宅小區(qū)精神文明規(guī)范兩個方面來確立 。 (1)堅持房屋修繕制度，制訂便民措施，主動及時地養(yǎng)護和維修； (2)保持房屋完好，房屋完好率達(dá)到 98％； (3)房屋零修及時率達(dá)到 99％。 第七節(jié) 小區(qū)物業(yè)管理的立法與執(zhí)法 一 、 小 區(qū) 物 業(yè) 法 制 管 理 的 意 義 與 作 用 (一 )小區(qū)物業(yè)法制管理的內(nèi)涵、意義 小區(qū)物業(yè)法制管理，即是指在物業(yè)管理中，依據(jù)國家或地方有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)則，對 物業(yè)及其物業(yè)管理進行法制宣傳、教育、管理與服務(wù)的總稱。如果沒有統(tǒng)一的立法以規(guī)范市場行為與物業(yè)管理，在物業(yè)管理與業(yè)主或房屋使用人的利益發(fā)生諸如收取費等矛盾時，就會出現(xiàn)無法以法律手段維護各自 的權(quán)利與義務(wù)。這就難以保證業(yè)主的基本權(quán)益，從業(yè)主自身的利益出發(fā)，迫切要求物業(yè)管理制度法制化，依法辦事。 制定好小區(qū)物業(yè)法規(guī)，加強法制管理，是解決物業(yè)管理中諸多事件，乃至國家穩(wěn)定繁榮 ，促進社會主義物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)所必需的前提條件。因此，從加強法制管理中我們不難看出，它可以起到依法解決民事糾紛的作用。因此，房地產(chǎn)及物業(yè)立 法，應(yīng)把住宅建設(shè)作為一項重要內(nèi)容，明確規(guī)定逐步提高住房標(biāo)準(zhǔn)，逐步改變現(xiàn)行住房分配制度。歸國家、集體所有 的房屋及其相關(guān)范圍的利益不得受 到侵占或變相侵占，個人所有的不得非法查封、沒收和擠占。由于住宅同樣是有年限要求的，通過日常維修可以延長其使用壽命，也就提高了住宅的經(jīng)濟效益。相關(guān)法規(guī)的制訂就是代表了法律手 段的具體運用的開始，通過對物業(yè)管理的立法和司法，可使物業(yè)經(jīng)濟的行政的管理手段規(guī)范化和科學(xué)化，可以運用物業(yè)法規(guī)去調(diào)整物業(yè)管理中的多種關(guān)系。建立相應(yīng)物業(yè)法規(guī)的任務(wù)，就是把 維修物業(yè)的措施制度化、固定化，以促進物業(yè)的修繕工作，增加和保證物業(yè)的質(zhì) 和量，盡量彌補物業(yè)供給的不足。要對住戶及管理服務(wù)工作人員進行經(jīng)常性的宣傳教育，使其自覺遵守法規(guī)。這樣的合同條款符合“自愿、公平、等價有償、誠實信用”的原則 。如若取得公安派出所的支持，可 規(guī)定凡新入住的居民，一律憑物業(yè)公司開具的證明才給予辦理戶籍遷入登記，這一措施對個別不接受管理的住戶可起到監(jiān)督、制約的作用。未經(jīng)批準(zhǔn)、強行施工屬違法行為。在內(nèi)部法規(guī)建設(shè)中應(yīng)把各 層次人才結(jié)構(gòu)的培養(yǎng)、培訓(xùn)，作為內(nèi)部建章立制的重要法規(guī)內(nèi)容。如此規(guī)定，才能使內(nèi)部法規(guī)達(dá)到如下目的。 規(guī)劃管理部門若要求業(yè)主凡申報 裝修的，一律要經(jīng)物業(yè)公司先行提出原則性意見才接受 申報，這樣有利于整個物業(yè)的規(guī)劃管理，保證房屋的基本建筑要求。如果購樓者拒簽入住合約，售樓一方有權(quán)不向購買者交出房屋， 直到經(jīng)協(xié)商讓購房者愿意辦理并辦好入住手續(xù)時才交樓。為此，立法重要 ，但管好用好立法更重要。法律是經(jīng)濟的反映，同時又反作用經(jīng)濟，為經(jīng)濟服務(wù)。因此在住宅物業(yè)上需要立法，依法來加強管理，由單一的行政權(quán)力管理向社會的經(jīng)濟管理、法律管理過渡。因此，物業(yè)的修繕應(yīng)該是物業(yè)立法的一個重要內(nèi)容。應(yīng)該允許物業(yè)的多種所有制形式和多種所有權(quán)形式，以及物業(yè)多種經(jīng)營方式的并存。 在我國，土地是屬于國家或集體所有的，房地產(chǎn)物業(yè)所有權(quán)是指物業(yè)建筑物本身的所有 權(quán)及其相關(guān)土地的使用權(quán)，物業(yè)所有者對相關(guān)土地只有使用權(quán)，不得進行非法轉(zhuǎn)讓，也嚴(yán)禁買賣或變相買賣。作為物業(yè)管理的法規(guī)，不僅應(yīng)當(dāng)解決 物業(yè)管理運作中直接面臨的各種障 礙，而且應(yīng)當(dāng)和其他相關(guān)法律相協(xié)調(diào)、相統(tǒng)一、相互補充和銜接，形成一個較為嚴(yán)密的法規(guī)體系，以使各種問題從根本上、各個環(huán)節(jié)上，全面、徹底 的解決。 小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理是國民經(jīng)濟管理的重要組成部分。以便更好的服務(wù)于廣大住宅用戶并有效地提高政府法制管理的執(zhí)法力度，調(diào)整好物業(yè)管理與廣大業(yè)主或住戶的關(guān)系，正是我們強調(diào)小區(qū)物業(yè)法制管理的意義所在。 ，才能確立政府對其管理的權(quán)威 隨著早期開發(fā)的物業(yè)相繼投入使用，物業(yè) 管理中的問題也逐漸暴露出來。物業(yè)管理涉及面廣，存在多方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此法律關(guān)系相應(yīng)也要十分明 確 。 二、住戶鄰里互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。擁有了這樣一種精神，就可以培養(yǎng)、教育和引導(dǎo)整個 小區(qū)居民的正確、健康的思維和行為，創(chuàng)造一個有良好的人際關(guān)系與社會公德的社會環(huán)境， 保證小區(qū)真正成為居民安居樂業(yè)的場所。 此外，對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū)，還應(yīng)包括投保財產(chǎn)保險 (如火險、災(zāi)害險等 )及各種責(zé)任保險的支出。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學(xué)等。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代 收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、 電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或政府指導(dǎo)價。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng) 點 用房 開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理，經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。 、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付，以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。 物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤，從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營 利潤。為了防止物業(yè)管理企