【導(dǎo)讀】在人類的衣、食、住、行的基本活動中，“住”居于重要的地位?！白　币宰≌男问綕M足。住宅在人類歷史上，隨著社會的進(jìn)。步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。今后十年，住宅建設(shè)還會有一個大的發(fā)展，人們說的“小康不小康，關(guān)鍵看。及其管理的要求。居住小區(qū)，是當(dāng)前我國在舊城改造和新區(qū)建設(shè)過程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區(qū)。小區(qū)、住宅組團(tuán)，以下簡稱住宅小區(qū))。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級，對城鎮(zhèn)居民來說，所謂小康水平，其居住的標(biāo)準(zhǔn)具體有三個?！盀榫用駝?chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。消費(fèi)功能指的是隨著城市住房制度改革的。包括住宅在購、租兩方。建國以來，公有住房一直由政府管理部門即房管所或房管站管

　　

【正文】 隨著早期開發(fā)的物業(yè)相繼投入使用，物業(yè) 管理中的問題也逐漸暴露出來。住宅小區(qū)中的 樓宇管理，綠化、環(huán)衛(wèi)、治安、水電設(shè)施等方方面面都存在著嚴(yán)重管理問題。政府有關(guān)部門為解決這些問題，雖已出臺一些臨時的、原則上的規(guī)定，但是從實(shí)際情況來講，許多原則規(guī) 定既不具有操作性，也缺乏約束力度，政府部門的監(jiān)督管理也難以形成權(quán)威。這就需要相應(yīng)建立一套完整、科學(xué)、嚴(yán)密、可操作的法律、法規(guī)體系，以增強(qiáng)政府對其管理的權(quán)威。 ，可以保證業(yè)主的基本權(quán)益 一般來講，住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)的各個業(yè)主對其房屋產(chǎn)權(quán)擁有不容爭辯的決定權(quán)，他們 是房屋的所有人 ，有對房屋的使用權(quán)和處置權(quán)。但是，我國目前的現(xiàn)狀卻是由開發(fā)商決定物業(yè)管理的委托，物業(yè)管理則往往脫離開政府有關(guān)部門的監(jiān)督，單方面制定物業(yè)及其物業(yè)管理 費(fèi)用等標(biāo)準(zhǔn)。這就難以保證業(yè)主的基本權(quán)益，從業(yè)主自身的利益出發(fā)，迫切要求物業(yè)管理制度法制化，依法辦事。 綜上所述，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)法制管理，依法推動和保障物業(yè)及其物業(yè)管理的健康發(fā)展 。以便更好的服務(wù)于廣大住宅用戶并有效地提高政府法制管理的執(zhí)法力度，調(diào)整好物業(yè)管理與廣大業(yè)主或住戶的關(guān)系，正是我們強(qiáng)調(diào)小區(qū)物業(yè)法制管理的意義所在。 (二 )小區(qū)物業(yè)法制管理的作用 加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)法制管理，通過國家或地方立法可為物業(yè)執(zhí)法提供法制保障。實(shí)踐證明， 對物業(yè)立法與執(zhí)法在小區(qū)物業(yè)的法制管理中，可以發(fā)揮如下作用： 從某種意義上說，市場經(jīng)濟(jì)即是法制經(jīng)濟(jì)。在小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，建立健全法制 管理就可以監(jiān)督與約束開發(fā)商對物業(yè)房屋實(shí)施保修的承諾，可以監(jiān)督與約束小區(qū)物業(yè)與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)與住戶等之間的法律行為，即依法辦事，違法必究是市場經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的客觀要 求。只有強(qiáng)調(diào)法的威力，使法律成為約束人們行為準(zhǔn)則，小區(qū)物業(yè)的法制管理就可以起到依法治市的作用。 加強(qiáng)法制管理，一方面可以使人們在介入小區(qū)物業(yè)管理時，可以作到有法可依，有章可 循；另一方面可以樹立工商、稅務(wù)、治安、衛(wèi)生防疫等政府部門的執(zhí)法權(quán)威，使各方面在處理相關(guān)的市場行為時，可以起到配合、協(xié)調(diào)一致的社會監(jiān)督及其相互關(guān)系的作用。 制定好小區(qū)物業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)法制管理，是解決物業(yè)管理中諸多事件，乃至國家穩(wěn)定繁榮 ，促進(jìn)社會主義物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)所必需的前提條件。因此，只有制定和建立健全法規(guī)、制度，才能從法律上保護(hù)房屋所有 者與租用者的合法權(quán)益，起到依法保護(hù)所有者權(quán)益的 作用。 小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理是國民經(jīng)濟(jì)管理的重要組成部分。深化小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理改革是 加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)法制建設(shè)與管理的需要。因此，只有加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)的法制管理，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法制手段，推動物業(yè)管理改革的不斷深化，起到促進(jìn)物業(yè)管理不斷深化改革的作用。 小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理，是民事糾紛的多發(fā)性領(lǐng)域，從司法部門受理的民事案件看，物 業(yè)糾紛僅次于婚姻糾紛被列入第二位?？梢?，加強(qiáng)物業(yè)法 制建設(shè)與管理，建立健全相關(guān)的物業(yè)法規(guī)，就會減少糾紛，有利于司法與小區(qū)物業(yè)管理對民事糾紛的處理。使物業(yè)法律宣傳、 教育增強(qiáng)了力度。因此，從加強(qiáng)法制管理中我們不難看出，它可以起到依法解決民事糾紛的作用。 二、小區(qū)物業(yè)法制管理的范圍與職責(zé) 物業(yè)管理是建立在契約基礎(chǔ)之上的民事商務(wù)行為，因此，須由法律、法規(guī)來調(diào)整人們在 物業(yè)管理行為過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其法律關(guān)系的主體包括物業(yè)管理者，物業(yè)所有者或使用者以及政府業(yè)務(wù)主管部門和相關(guān)單位、個人等。作為物業(yè)管理的法規(guī)，不僅應(yīng)當(dāng)解決 物業(yè)管理運(yùn)作中直接面臨的各種障 礙，而且應(yīng)當(dāng)和其他相關(guān)法律相協(xié)調(diào)、相統(tǒng)一、相互補(bǔ)充和銜接，形成一個較為嚴(yán)密的法規(guī)體系，以使各種問題從根本上、各個環(huán)節(jié)上，全面、徹底 的解決。 (一 )住宅小區(qū)法制管理范圍 如前所述，物業(yè)法制管理，從狹義上講亦稱立法管理。小區(qū)物業(yè)立法管理的范圍應(yīng)包括 房屋的建設(shè)、物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)市場、物業(yè)修繕、物業(yè)管理等方面的立法及其法律關(guān)系和法律責(zé)任。事實(shí)上它應(yīng)是屬于房地產(chǎn)業(yè)立法范圍的組成部分。 長期以來我國各種房地產(chǎn)物業(yè) (尤其在住宅方面 )的建設(shè)規(guī)模和速度，與城市發(fā)展的情況和城市人口增長速度嚴(yán) 重不協(xié)調(diào)，造成住宅建設(shè)不足，住宅管理混亂。住宅市場培育不起來 ，導(dǎo)致住宅建設(shè)資金短缺、材料質(zhì)量缺乏控制，從而使房地產(chǎn)業(yè)住宅在國民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)起的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出來，與住宅相關(guān)的市場整體水平在低水平上徘徊。因此，房地產(chǎn)及物業(yè)立 法，應(yīng)把住宅建設(shè)作為一項(xiàng)重要內(nèi)容，明確規(guī)定逐步提高住房標(biāo)準(zhǔn)，逐步改變現(xiàn)行住房分配制度。并相應(yīng)將住房問題列入到國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃中，并對住宅建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、 規(guī)劃及用地、拆遷、環(huán)境要求、配套基礎(chǔ)設(shè)施、材料供應(yīng)以及工程驗(yàn)收、接管等各個環(huán)節(jié)，均應(yīng)屬立法的范圍。 在我國，土地是屬于國家或集體所有的，房地產(chǎn)物業(yè)所有權(quán)是指物業(yè)建筑物本身的所有 權(quán)及其相關(guān)土地的使用權(quán)，物業(yè)所有者對相關(guān)土地只有使用權(quán)，不得進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓，也嚴(yán)禁買賣或變相買賣。 明確物業(yè)的所有權(quán)，是維護(hù)物業(yè)領(lǐng)域秩序的關(guān)鍵。住宅物業(yè)所有權(quán)不明，往往是引起物 業(yè)管理糾紛的結(jié)癥所在。所以物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)法制管理的基礎(chǔ)。物業(yè)法規(guī)必須對物業(yè)所有權(quán)的內(nèi)容、所有權(quán)的形式、所有權(quán)的獲得、變更和喪失的登記、審核的方法，以及物業(yè)的共 有關(guān)系，物業(yè)代管等方面做出明確的立法。 各種所有權(quán)都應(yīng)受到法律的保護(hù)。歸國家、集體所有 的房屋及其相關(guān)范圍的利益不得受 到侵占或變相侵占，個人所有的不得非法查封、沒收和擠占。 目前我國住宅物業(yè)市場的發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須開拓和完善諸如住宅物業(yè)買賣市 場、租賃市場、相關(guān)的金融市場以及物業(yè)中介服務(wù)市場。應(yīng)該允許物業(yè)的多種所有制形式和多種所有權(quán)形式，以及物業(yè)多種經(jīng)營方式的并存。為了與此相適應(yīng)，還要完善住宅物業(yè)的金 融體系和中介體系，建立一個綜合型、配套性的完備的物業(yè)市場。為此，需要加強(qiáng)對物業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃和計(jì)劃，加強(qiáng)物業(yè)的立法、司法、行政干預(yù)的力度，加強(qiáng)社會的法制建設(shè)。 對小區(qū)住宅的建設(shè)管理上，必須采取新建與維修并舉的方針。不能只抓建設(shè)，不管維修 。事實(shí)上，住宅物業(yè)的維護(hù)、維修是對我國住宅建設(shè)、和規(guī)劃發(fā)展的重要補(bǔ)充。由于住宅同樣是有年限要求的，通過日常維修可以延長其使用壽命，也就提高了住宅的經(jīng)濟(jì)效益。從另 一方面看，對一些實(shí)際情況如果投入相同的人力、財(cái)力、物力，可以經(jīng)濟(jì)地提供更多的房屋。因此，物業(yè)的修繕應(yīng)該是物業(yè)立法的一個重要內(nèi)容。物業(yè)法規(guī)必須明確規(guī)定，物業(yè)修繕的 職責(zé)、維修 的要求。物業(yè)維修制度的建立，物業(yè)維修資金的來源，物業(yè)維修材料的標(biāo)準(zhǔn)及供應(yīng)，維修隊(duì) 伍的素質(zhì)和合理的組合等等。 小區(qū)物業(yè)管理的目的在于求得各方面、各環(huán)節(jié)的最佳效益。廣義的講如小區(qū)建設(shè)管理、 住宅經(jīng)濟(jì)市場管理和住宅維修管理等的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。為達(dá)到管理的這一目的，必須運(yùn)用管理的經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段。相關(guān)法規(guī)的制訂就是代表了法律手 段的具體運(yùn)用的開始，通過對物業(yè)管理的立法和司法，可使物業(yè)經(jīng)濟(jì)的行政的管理手段規(guī)范化和科學(xué)化，可以運(yùn)用物業(yè)法規(guī)去調(diào)整物業(yè)管理中的多種關(guān)系。 (二 )住宅小區(qū)法制管理的職責(zé) 建國以來，我國住宅建設(shè)和住宅物業(yè)管理方面的 法律、法規(guī)是不健全的，存在的問題相 當(dāng)復(fù)雜，管理方面的漏洞、缺陷相當(dāng)嚴(yán)重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于實(shí)際的需要。因此在住宅物業(yè)上需要立法，依法來加強(qiáng)管理，由單一的行政權(quán)力管理向社會的經(jīng)濟(jì)管理、法律管理過渡。用法律 來統(tǒng)一行動，做到“有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究”。只有這樣才能逐步建立正常的住宅管理秩序和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)秩序。小區(qū)物業(yè)進(jìn)行法制管理的重要職責(zé)，就是通過立法 ，使物業(yè)立法起到如下作用： 制定好物業(yè)法規(guī)，解決物業(yè)事務(wù)中的諸多問題，是使國家穩(wěn)定繁榮，促進(jìn)社會主義物質(zhì) 文明和精神文明建設(shè)的必要條件，也只有制定了健全的物業(yè)法規(guī)，才能從法律上保證公民的僅利，保護(hù)物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益，杜絕侵占業(yè)主或住戶所有權(quán)或使用權(quán)的現(xiàn)象發(fā) 生。 我國整體物業(yè)供給水平是緊張的，造成的原因，除了房屋建設(shè)跟不上需要外，另一方面 是舊的房屋嚴(yán)重失修，淘汰率增加。如果把現(xiàn)有的物業(yè)維修好，延長使用年限，不僅可以保證業(yè)主的利益，而且還會緩和城市土地房屋的緊張狀況。建立相應(yīng)物業(yè)法規(guī)的任務(wù)，就是把 維修物業(yè)的措施制度化、固定化，以促進(jìn)物業(yè)的修繕工作，增加和保證物業(yè)的質(zhì) 和量，盡量彌補(bǔ)物業(yè)供給的不足。 經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，法律是上層建筑。法律是經(jīng)濟(jì)的反映，同時又反作用經(jīng)濟(jì)，為經(jīng)濟(jì)服務(wù)。 當(dāng)前我國正在深化改革，有關(guān)法律的制訂應(yīng)當(dāng)促進(jìn)改革，保障改革順利進(jìn)行。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，應(yīng)該在深入調(diào)查研究，總結(jié)新經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，及時把國家關(guān)于物 業(yè)的方針和政策規(guī)范化、法律化。 為了使改革健康的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地發(fā)展，必須更多地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)和法律的手段，強(qiáng)化管 理，做到管而不亂，活而不亂。在物業(yè)管理方面也應(yīng)該這樣， 以物業(yè)立法，促進(jìn)物業(yè)改革和物業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 三、小區(qū)物業(yè)管理中內(nèi)部法規(guī)的建立 強(qiáng)化物業(yè)管理，必須圍繞房屋管理為主體建立完善的管理法規(guī)、制度、辦法、標(biāo)準(zhǔn)，做 到依法治理，依章管理。要對住戶及管理服務(wù)工作人員進(jìn)行經(jīng)常性的宣傳教育，使其自覺遵守法規(guī)。要做到管理制度化、經(jīng)?；?，避免管理工作上的隨意性和盲目性。為此，立法重要 ，但管好用好立法更重要。小區(qū)物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立是多方面的，就其具有法規(guī)性質(zhì)的規(guī)章制度建立與管理而言，應(yīng)包括的內(nèi)容有： (一 )辦理入住手續(xù)、簽訂入住合約 雙方在辦理手續(xù)、簽定合約時 ，應(yīng)掌握好如下的原則內(nèi)容： ，售樓合同或租賃合同書都應(yīng)清楚地標(biāo)明“本物業(yè)內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一管理，為購樓者提供有償服務(wù)”。日后樓房交付使用時，業(yè)主應(yīng)服從物業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)管理制度，按 章交納各種費(fèi)用。如不執(zhí)行管理制度則視為違約行為，違約一方要負(fù)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失或法律責(zé)任。 在出售房屋前把“房屋交付使用后要服從管理，按章繳納各種費(fèi)用”作為向購買房屋提 出的交易條件是合理的，也是必要的。而購房者在選擇購房時也可充分、自愿地考慮是否接受。這樣的合同條款符合“自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用”的原則 。 物業(yè)公司是向業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，由于雙方在決定出售房屋和購買 房屋時所簽訂的購樓合同以確認(rèn)了接受管理的條件和提供服務(wù)的責(zé)任，因此，在向購、租者交樓時必須辦理入住手續(xù)。如果購樓者拒簽入住合約，售樓一方有權(quán)不向購買者交出房屋， 直到經(jīng)協(xié)商讓購房者愿意辦理并辦好入住手續(xù)時才交樓。如確認(rèn)協(xié)商不成的，應(yīng)按原價(jià)退回房款，收回房屋。 應(yīng)堅(jiān)持誰入住，誰簽訂入住合約手續(xù)的原則，不得接受委托書而由他人代辦的手續(xù)。因 為接受條件和日后履約的應(yīng)是實(shí)際居住者。 一般物業(yè)公司要與業(yè)主簽定的書面合約主要有：①入住合約；②居住公約；③物業(yè)管理 規(guī)定等。 (二 )協(xié)調(diào)關(guān)系、嚴(yán)格管理 物業(yè)公司應(yīng)取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)職能部門的支持和配合。如若取得公安派出所的支持，可 規(guī)定凡新入住的居民，一律憑物業(yè)公司開具的證明才給予辦理戶籍遷入登記，這一措施對個別不接受管理的住戶可起到監(jiān)督、制約的作用。 房管部門的支持也很重要，購房者在向房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申辦產(chǎn)權(quán)證時，若規(guī)定沒有物業(yè) 公司開局的證明不接受產(chǎn)權(quán)登記，便可促使業(yè)主自覺接受小區(qū)管理的各項(xiàng)規(guī)定。 規(guī)劃管理部門若要求業(yè)主凡申報(bào) 裝修的，一律要經(jīng)物業(yè)公司先行提出原則性意見才接受 申報(bào)，這樣有利于整個物業(yè)的規(guī)劃管理，保證房屋的基本建筑要求。其他還有諸如學(xué)校、幼兒園、托兒所、街道辦事機(jī)構(gòu)、工商管理機(jī)構(gòu)等的支持和配合，對于物業(yè)管理都是十分重要 的。 上述有關(guān)協(xié)調(diào)關(guān)系的內(nèi)容，均應(yīng)在內(nèi)部建章立制中作出明確的闡述。 (三 )物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立應(yīng)以國家大法為基礎(chǔ) 中華人民共和國憲法第二十四條規(guī)定，“國家通過普及理想教育、道德教育、文化教育 、紀(jì)律和法制教育，通過在城鄉(xiāng)不同范圍的群眾中制定和執(zhí)行各種守則、公約，加強(qiáng)社會主義精神文明建設(shè)”。 物業(yè)管理法規(guī)的制定，應(yīng)根據(jù)國家法律、法規(guī)的要求，結(jié)合《中華人民 共和國城市規(guī)劃法》和有關(guān)《細(xì)則》以及物業(yè)實(shí)際情況，對于普遍性和人們?nèi)菀走`例的行為，以相互約定的形式制定公眾行為準(zhǔn)則，對簽約雙方都具有同等約束力。如在條文中，就樓 宇外貌及內(nèi)部布局，規(guī)定了所有樓宇的建設(shè)均應(yīng)在基建項(xiàng)目實(shí)施前，經(jīng)市 (縣 )規(guī)劃局審定批 準(zhǔn)，未征得管理處同意、城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)之前，任何單位或住戶不得改變樓宇外貌或 內(nèi)部布局 (含花園、平臺層 )，不得改變原設(shè)計(jì)的使用功能。未經(jīng)批準(zhǔn)、強(qiáng)行施工屬違法行為。管理處將視情節(jié)有權(quán)采取說服、教育、罰 款等措施進(jìn)行制止，甚至追究違法戶的法律責(zé)任 。如此規(guī)定，才能使內(nèi)部法規(guī)達(dá)到如下目的。 (或住戶 )，他所購買或居住的房屋是經(jīng)政府備案的建筑，不能隨意改動或損壞，要維護(hù)規(guī)劃法的嚴(yán)肅性。 、亂改，防止損壞物業(yè)外貌的行為發(fā)生。 ，保障業(yè)主和他人的生命財(cái)產(chǎn)安全。 。 (四 )重視人才培養(yǎng)，提高管理素質(zhì) 提高物業(yè)管理中管理層與操作層的人素質(zhì)，是小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理常抓不懈，任重路 遠(yuǎn)的任務(wù)。在內(nèi)部法規(guī)建設(shè)中應(yīng)把各 層次人才結(jié)構(gòu)的培養(yǎng)、培訓(xùn)，作為內(nèi)部建章立制的重要法規(guī)內(nèi)容。只有把培養(yǎng)初、中、高級不同知識結(jié)構(gòu)的培養(yǎng)人才計(jì)劃，列入具有內(nèi)部法規(guī)性質(zhì) 的制度規(guī)定中去，才能明確職責(zé)權(quán)限，劃定職責(zé)范圍，作到各負(fù)其職，才能使