鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案-資料下載頁(yè)
2025-05-09 22:54本頁(yè)面
【正文】 收費(fèi)（價(jià)格）的通知》（財(cái)綜〔2001〕94號(hào)）計(jì)取。（5）環(huán)評(píng)費(fèi)用根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢(xún)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)取。（6）交評(píng)費(fèi)用根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于對(duì)部分新建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的通知》（市規(guī)發(fā)[2001]1001號(hào)）計(jì)取。（7）土地上市地價(jià)評(píng)估費(fèi)依據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》(京價(jià)（房）[1997]第398號(hào))的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計(jì)一級(jí)開(kāi)發(fā)成本和將來(lái)繳納的政府收益之和為基礎(chǔ)計(jì)取。（8）地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)國(guó)土資源部地質(zhì)環(huán)境司2005年4月《地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（試行稿）計(jì)取。（9）委托入市交易費(fèi)依據(jù)北京市儲(chǔ)備中心入市交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計(jì)一級(jí)開(kāi)發(fā)成本和將來(lái)繳納的政府收益之和作為計(jì)取的基礎(chǔ)。（10）招投標(biāo)代理費(fèi)依據(jù)國(guó)家計(jì)委《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)），計(jì)取基數(shù)為表71中總投資額。3. 財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目貸款利息以直接費(fèi)用和其他費(fèi)用之和為計(jì)息基礎(chǔ)，以開(kāi)發(fā)周期年計(jì)算，貸款利息的計(jì)算按照一年期貸款利率%，以復(fù)利計(jì)算，計(jì)取財(cái)務(wù)費(fèi)用。：取上述直接費(fèi)用中的征地費(fèi)用、拆遷和市政費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%。：取上述直接費(fèi)用和其他費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用之和的8%。6．兩稅一費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅及附加)取上述直接費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和貸款利息之和為基數(shù)，公式：(計(jì)取基數(shù))%/%。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃條件可以看出，。按照上述投資估算可以看出，本項(xiàng)目建設(shè)用地地面一級(jí)開(kāi)發(fā)成本7355元/平方米，樓面一級(jí)開(kāi)發(fā)成本為2829元/平方米。二、項(xiàng)目預(yù)期收入估算，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設(shè)施，按18個(gè)月后土地出讓的居住用地樓面熟地價(jià)3267元/平方米，商業(yè)配套用地樓面熟地價(jià)5320元/平方米。三、項(xiàng)目預(yù)期收益如果不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，根據(jù)上述測(cè)算可以看出，本項(xiàng)目預(yù)期可以收回土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，預(yù)計(jì)土地出讓金總額為27152萬(wàn)元，%。預(yù)期可實(shí)現(xiàn)的土地出讓金出讓金計(jì)算表 表72規(guī)劃用途出讓金水平（元/平方米）規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)平方米）出讓金總價(jià)（萬(wàn)元）居住40023252商業(yè)配套6003900合計(jì)27152項(xiàng)目利潤(rùn)表 表73總成本（萬(wàn)元）預(yù)期總收入（萬(wàn)元）預(yù)期利潤(rùn)（萬(wàn)元）（含出讓金）四、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析根據(jù)前面的測(cè)算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（ic=%）。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果表明，該項(xiàng)目盈利能力一般，項(xiàng)目從社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益角度綜合考慮可行。項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析表 表74序號(hào)項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月1現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出征地費(fèi)用拆遷費(fèi)用市政建設(shè)費(fèi)用其他費(fèi)用間接費(fèi)用貸款利息不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)稅3納入土地入市底價(jià)的其他成本4凈現(xiàn)金流量5累計(jì)凈現(xiàn)金流量（接上表）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)10月11月12月13月14月15月16月17月18月1現(xiàn)金流入00002現(xiàn)金流出征地費(fèi)用拆遷費(fèi)用市政建設(shè)費(fèi)用其他費(fèi)用間接費(fèi)用貸款利息不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)稅3納入土地入市底價(jià)的其他成本4凈現(xiàn)金流量5累計(jì)凈現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（年I=%）動(dòng)態(tài)投資回收期（年）1年6個(gè)月經(jīng)盈虧平衡分析，本項(xiàng)目在假定其他條件不變的情況下，當(dāng)居住用途樓面熟地價(jià)達(dá)到2550元/m2，商業(yè)配套用途樓面熟地價(jià)為5320元/ m2時(shí)，項(xiàng)目可以盈虧平衡；在假定其他條件不變的情況下，當(dāng)商業(yè)配套用途樓面熟地價(jià)為1090元/m2，居住用途樓面熟地價(jià)達(dá)到3267元/m2時(shí)，即只要居住用途樓面熟地價(jià)達(dá)到3267元/m2，項(xiàng)目就可收回土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)前景的分析，本項(xiàng)目達(dá)到項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的價(jià)格水平比較容易，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。（1）單因素分析經(jīng)過(guò)分析，我們認(rèn)為影響項(xiàng)目成功與否的主要變動(dòng)因素有項(xiàng)目總投資的拆遷成本、土地入市銷(xiāo)售收入兩項(xiàng)。由此來(lái)確定財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)主要變動(dòng)因素的敏感性。以下分析基于如下假設(shè)條件：；，其他參數(shù)保持不變。單因素分析表 表75 評(píng)估指標(biāo)增減值FIRRFNPV（萬(wàn)元）原值%總成本5%%10%%5%%10%%土地入市銷(xiāo)售收入5%%10%%5%%10%%從上表可以看出，評(píng)估指標(biāo)對(duì)總投資成本變化比土地入市銷(xiāo)售收入變化敏感程度高。（2）多因素分析任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際操作過(guò)程中，都可能會(huì)產(chǎn)生多個(gè)因素同時(shí)變動(dòng)的情況，因此我們?cè)谶@里考慮影響本項(xiàng)目的主要變動(dòng)因素同時(shí)變差的情況，對(duì)本項(xiàng)目的各財(cái)務(wù)指標(biāo)做進(jìn)一步分析。評(píng)估的假設(shè)條件如下：；%，同時(shí)銷(xiāo)售收入減少3%；%，同時(shí)銷(xiāo)售收入減少5%。本項(xiàng)目各財(cái)務(wù)指標(biāo)變化情況如下表。多因素分析表 表76 評(píng)估指標(biāo)增減值FIRRFNPV（萬(wàn)元）原值%拆遷成本增加，土地入市銷(xiāo)售收入減少3%%5%%從上表可以看出，評(píng)估的財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)總成本、土地入市銷(xiāo)售收入兩項(xiàng)指標(biāo)同時(shí)變化的情況表現(xiàn)得比較敏感，變化幅度較大。通過(guò)以上分析，我們可以看出，本項(xiàng)目盈利能力較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。附 件“關(guān)于朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園定向安置用房項(xiàng)目調(diào)整控規(guī)問(wèn)題規(guī)劃意見(jiàn)的的復(fù)函” “關(guān)于授權(quán)北京國(guó)隆置業(yè)有限公司進(jìn)行朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目用地土地一級(jí)開(kāi)發(fā)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)”“關(guān)于授權(quán)高碑店鄉(xiāng)北花園項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)延期的函” “關(guān)于北花園居住小區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)”5. 北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府“關(guān)于對(duì)高碑店鄉(xiāng)北花園小區(qū)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的函”：2000地形
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