【正文】 情況與市發(fā)展和改革委員會共同報市政府批準。第九章 項目投資方案一、項目一級開發(fā)總投資估算本項目總投資 662489 萬元，具體投資估算詳見表 91。表 91：土地一級開發(fā)投資估算明細表序號 項目 總費用（萬元） 備注一 前期費用 編制項目建議書(代可研報告) 80 按市場行情估算，最終以實際發(fā)生并審計審定為準 土地一級開發(fā)實施方案編制費 80 按市場行情估算，最終以實際發(fā)生并審計審定為準 編制市政規(guī)劃方案費 150 按市場行情估算，最終以實際發(fā)生并審計審定為準 用地普測及撥地定樁費 以建設用地面積為基數，按 元/平方米計算, 最終以實際發(fā)生并審計審定為準 編制環(huán)境影響評價費 以規(guī)劃建筑面積為基數，按 1 元/平方米計算 編制交通影響評價費 以規(guī)劃建筑面積為基數，按 1 元/平方米計算 招投標代理服務費 30 以標的額為基數，按“計價格[2022]1980 號”并結合市場行情計算 編制土地上市地價評估費 30 按京價(房) 字[1997]第 398 號文，并結合市場收費一般水平確定26 / 35序號 項目 總費用（萬元） 備注 編制地質災害評估費 30 按照市場收費一般水平確定 委托入市交易費 50 以入市底價為基數，按“京國土房管財[2022]82 號”并結合市場行情計算 一級開發(fā)成本審計費用 80 以一級開發(fā)成本為基數，按照土地一級開發(fā)成本設計規(guī)則計算折合規(guī)劃可出讓建設面積單價 元/平方米二 征地費用合計 【】＋【】 征地補償費 面積 公頃，征地包干價 200 萬元/畝 征地相關稅費 含于征地包干費用中折合規(guī)劃可出讓建筑面積單價 2760 元/平方米三 拆遷補償及相關費用 342987 【】至【】項之和 農民宅基地拆遷補償 220940 拆遷折算單價 14163 元/平方米 集體土地非住宅拆遷補償 87150 拆遷折算單價 3500 元/平方米 其他拆遷費用 25000 高壓線入地 拆遷相關費用 9897 拆遷、評估、拆除服務折合規(guī)劃可出讓建筑面積單價 4977 元/平方米四 征地拆遷不可預見費 31799 【】+【】 征地不可預見費 0 不單獨計算 拆遷不可預見費 31799 按“拆遷補償及相關費用”的 10％計算五 大市政基礎設施建設費 0 　六 回遷安置房損益 437七 財務費用 17650 周期按 年，利率取 %，按 65%計息八 小計 582920 【一】至【七】項之和九 土地一級開發(fā)投資回報 46634 【八】8%十 兩稅一費 34580 【八】/(%)*%十一 土地一級開發(fā)總投資合計 664134 【七】至【九】之和折合到規(guī)劃可出讓建設用地的地面單價 25672 元/平方米折合規(guī)劃可出讓建設面積的樓面單價 9637 元/平方米二、土地地價款估算項目規(guī)劃可出讓總建筑面積 萬平方米，規(guī)劃用途為教育科研。本項目所處用途級別：按教育科研，則為綜合，位于五級地，基準毛地價為 660990 元/平方米，出讓金按 60%計算約為 440 元/平方米；如按高新技術產業(yè)研發(fā)用途考慮，則為工業(yè)用途，仍為五級地，基準毛地價為 195300 元/平方米，出讓金按 60%計算約為 160 元/平方米。根據該區(qū)域類似項目的綜合用途的地價水平情況，結合項目自身實際情況，本項目地價水平按照綜合用途 440元/平方米進行估算。27 / 35三、入市交易底價估算入市交易底價為一級開發(fā)綜合成本與土地毛地價之和。一級開發(fā)綜合成本（包括一級開發(fā)投資回報）為 664134 萬元，折合規(guī)劃可出讓建設面積單價為9637 元/平方米，政策土地收益單價為 440 元/平方米，本項目入市交易底價單價估算為 10077 元/平方米。本項目擬入市面積為 23 萬平方米，入市交易底價為 231771 億元。四、土地銷售收入估算此處主要采用假設開發(fā)法確定項目經過一級開發(fā)后預計能實現的土地銷售收入，以此來考察本項目在市場上的經濟實現能力。項目二級開發(fā)完成后可以實現的銷售收入根據項目區(qū)域市場調查分析，考慮區(qū)域市場價格水平和市場發(fā)展趨勢。經對周邊綜合類房地產的調查分析，確定在本項目建成后，可以達到的綜合物業(yè)銷售均價預計為 22022 元。項目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤（1）建造總成本根據現行《北京市建設工程概算定額》 ，并綜合考慮各用途房地產的建筑結構、裝修狀況及其區(qū)位等因素影響，測算詳見下表：表 94： 建安綜合成本估算表序號 名稱 單價(元/M 2) 備注 費率具體取值一 綜合建安費用 5000 　二 市政費用 500 　　 紅線內市政 500 建安費用的(1015%) 10%三 建造成本 5500 一＋二 　四 管理費用 248 建造成本的(58%) %五 專業(yè)人士費 248 建造成本的(58%) %六 不可預見費 135 建安費用的 3% %七 建安綜合成本 5581 三至六項之和 　28 / 35八 利息 357 利率 %，建設期為2 年 %九 建造總成本 5938 七、八項之和 ?。?）銷售稅金及銷售稅費根據北京市有關稅收規(guī)定和一般銷售稅費水平確定銷售稅金及銷售費用，如下表所示：表 95：銷售稅費測算表序號 名稱 總價(元/平方米) 備注 費率具體取值1 銷售稅費 1232 銷售單價的百分 % %2 市場推廣費 220 銷售單價的百分 1% 1%3 總銷售費用 1452 上述兩項費用之和（3）二級開發(fā)的開發(fā)商利潤本項目物業(yè)類型為教育科研綜合，二級開發(fā)的開發(fā)期為 2 年，根據項目實際情況和房地產開發(fā)一般利潤水平，二級開發(fā)的開發(fā)商利潤按照建安綜合成本（不含利息）的 20%進行測算(未包括土地成本應計的利潤)，如下所示：二級開發(fā)的開發(fā)商利潤= 558120%=1116(元/平方米)樓面地價（即土地一級開發(fā)的預期土地銷售收入）樓面地價=（項目二級開發(fā)的銷售收入項目二級開發(fā)成本開發(fā)商利潤 銷售稅費）247。[（1+利率） 開發(fā)周期/2 1+利潤率+1]=（22022 5938－11161452）247。（1+20%+[（1+%） 2/21]）=10676（元/平方米）五、政府土地收益測算本項目擬入市面積為 23 萬平方米，入市交易底價為 10077 元/平方米（已含政府收益 440 元/平方米） ，預計交易價格為 10676 元/平方米，上市部分面積29 / 35預計可實現增值收益 599 元/平方米。表 97：項目投資成本收益分析表序號 面 積[平方米] 土地開發(fā)成本[含利潤稅費] 政府基本土地收益 政府增值土地收益 備注上市部分 230000m2 9637 元 /m2 440 元/m 2 599 元/m2 招拍掛入市供地自用部分 459150m2 9637 元/ m2 440 元/m 2 —— 協(xié)議出讓供地回遷部分 138400m2 —— —— ——劃撥供地，土地成本由產業(yè)用地分攤110V 變電站 1760m2 —— —— ——劃撥供地，土地成本由產業(yè)用地分攤總額合計 829310m2 —— 30323 萬元 13777 萬元 政府總收益：44100 萬元六、項目資金平衡分析項目回遷部分和上市部分均可實現資金的收支平衡。項目自用部分的開發(fā)成本不通過上市交易回收，而是由集體經濟組織通過長期經營收回相應的土地開發(fā)投資（459150（土地開發(fā)成本 9637開發(fā)利潤 677）/10000=411398 萬元）。七、資金籌措中關村東升科技園二期項目，由北京市東升農工商總公司作為開發(fā)主體，負責本項目土地一級開發(fā)的資金籌措。30 / 35第十章 項目管理方案一、建設計劃管理土地一級開發(fā)建設是在一個統(tǒng)一的開發(fā)計劃下同時實施多個子項目的建設，鑒于這一特性，可考慮引入建設計劃管理體系（Program Management） ，對土地一級開發(fā)下的各個子項目進行總體控制。二、項目的進度計劃管理項目建設總體進度計劃的編制應基于項目各階段，其中的每一部分相互連接，前后呼應，彼此的關系也應緊密相關。這樣當一個環(huán)節(jié)發(fā)生了變化，對此后工作的影響就會反映出來。一級開發(fā)承建主體應對前期手續(xù)辦理、拆遷補償階段和市政設施建設工作計劃進行嚴格的控制，尤其是對關鍵路線的工期進度進行適時跟蹤。項目公司子項 A 子項 B 子項 C 子項 D建設計劃管理信息追蹤設計和施工進度預算合同成本計劃資源現金流量土地前期開發(fā)中所包含的各個項目31 / 35以上三部分按下列方式相互重疊相互聯(lián)系，如下圖所示：三、項目管理本項目管理方案為概要性方案，承建單位須制定嚴格的項目管理制度，這些制度包括但不限于項目設計管理、項目成本管理、項目質量管理、項目財務管理、項目安全管理、項目進度管理、項目經營管理等等。這些管理制度的建立及執(zhí)行將確保土地一級開發(fā)工作的質量和效率。 施 工 前 各 階 段 和 設 計 進 度 ? ? 設 計 ? ? 招 投 標 / 簽 定 合 同 ? ? 預 制 與 采 購 施 工 階 段 ? ? 關 鍵 控 制 日 期 ? ? 總 體 跟 蹤 ? ? 長 周 期 行 為 跟 蹤 項 目 竣 工 階 段 ? ? 現 場 清 理 與 驗 收 準 備 ? ? 項 目 竣 工 驗 收 ? ? 項 目 移 交 項目管理設計管理成本管理財務管理質量管理安全管理進度 管理經營管理32 / 35第十一章 重點事項說明本方案編制的數據依據是項目一級開發(fā)成果及對現狀市政條件的初步咨詢分析，具有一定的不確定性。因此，一級開發(fā)主體單位應立即開展以下重點工作：規(guī)劃設計是項目開展的基礎和前提，開發(fā)企業(yè)應立即開展大市政規(guī)劃咨詢、設計工作。拆遷工作是土地一級開發(fā)工作中的重點，直接影響一級開發(fā)進度和成本，對于用地范圍內居民，開發(fā)企業(yè)應著手入戶摸底，制定詳細的拆遷安置方案，確保開發(fā)進度及控制開發(fā)成本。方案調整由于調查深度所限，本實施方案尚不完善。實施主體應進一步對實施方案進行細化研究，使實施方案成為整個土地一級開發(fā)的技術、經濟的指導性、綱領性文件，從而確保項目按期、順利地完成開發(fā)建設工作。資金平衡項目回遷部分和上市部分可實現資金的收支平衡。項目自用部分的開發(fā)成本不通過上市交易回收，而是由集體經濟組織通過長期經營收回相應的土地開發(fā)投資。