【導(dǎo)讀】五環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北至通惠河。筑面積：646300平方米。地補(bǔ)償費(fèi)暫按：每畝40萬元。由于并未同當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府及村。委會(huì)進(jìn)行協(xié)商，征地費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。米，集體企業(yè)60家，拆遷建筑面積共。土地涉及北花園小學(xué)拆遷，拆遷建筑面積平方米，占地面積3431平方米。燃?xì)?、通路）、前期費(fèi)用等直接成本和間接成本。地面一級(jí)開發(fā)成本為7354元/平方米。

　　

【正文】 收益之和為基礎(chǔ)計(jì)取。 （ 8）地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi) 國(guó)土資源部地質(zhì)環(huán)境司 2020年 4月《地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（試行稿）計(jì)取。 （ 9） 委托入市交易費(fèi) 依據(jù)北京市儲(chǔ)備中心入市交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計(jì)一級(jí)開發(fā)成本和將來繳納的政府收益之和作為計(jì)取的基礎(chǔ)。 （ 10）招投標(biāo)代理費(fèi) 依據(jù)國(guó)家計(jì)委《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（計(jì)價(jià)格 [2020]1980 號(hào)），計(jì)取基數(shù)為表 71中總投資額。 5 3. 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目貸款利息以直接費(fèi)用和其他費(fèi) 用之和為計(jì)息基礎(chǔ)，以開發(fā)周期 年計(jì)算，貸款利息的計(jì)算按照一年期貸款利率 %，以復(fù)利計(jì)算，計(jì)取財(cái)務(wù)費(fèi)用。 ：取上述直接費(fèi)用中的征地費(fèi)用、拆遷和市政費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的 5%。 ：取上述直接費(fèi)用和其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用之和的 8%。 6．兩稅一費(fèi) (營(yíng)業(yè)稅及附加 ) 取上述直接費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和貸款利息之和為基數(shù)，公式： (計(jì)取基數(shù) ) %/%。 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃條件可以看出，總用地面積 ，其中建設(shè)用地面積 公頃，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米。 按照上述投資估算可以看出， 本 項(xiàng)目 建設(shè)用地地面一級(jí)開發(fā)成本 7355 元 /平方米，樓面一級(jí)開發(fā)成本為 2829 元 /平方米。 二、項(xiàng)目預(yù)期收入估算 項(xiàng)目規(guī)劃居住用地規(guī)劃建筑面積 萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設(shè)施，按 18 個(gè)月后土地出讓的居住用地樓面熟地價(jià) 3267 元 /平方米，商業(yè)配套用地樓面熟地價(jià)5320 元 /平方米，該地塊土地一級(jí)開發(fā)后熟地出讓收入預(yù)計(jì) 6 為 。 三、項(xiàng)目預(yù)期收益 如果不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，根據(jù)上述測(cè)算可以看出，本項(xiàng)目預(yù)期可以收回土地一級(jí)開發(fā)成本，預(yù)計(jì)土地出讓金 總額為 27152 萬元，則可實(shí)現(xiàn)土地收益 萬元，成本收益率為 %。 預(yù)期可實(shí)現(xiàn)的土地出讓金 出讓金計(jì)算表 表 72 規(guī)劃用途 出讓金水平（元 /平方米） 規(guī)劃建筑面積（萬平方米） 出讓金總價(jià)（萬元） 居住 400 23252 商業(yè)配套 600 3900 合計(jì) 27152 項(xiàng)目利潤(rùn)表 表 73 總成本（萬元） 預(yù)期總收入（萬元） 預(yù)期利潤(rùn)（萬元） （含出讓金） 四、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 7 根據(jù)前面的測(cè)算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR）為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）為 萬元（ ic=%），投資回收期為 。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果表明，該項(xiàng)目盈利能力一般，項(xiàng)目從社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益角度綜合考慮可行。 8 項(xiàng) 目 現(xiàn) 金 流 量 分 析 表 表 74 序號(hào) 項(xiàng)目 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 6 6 6 3 3 3 3 3 征 9 地費(fèi)用 拆遷費(fèi)用 市政建設(shè)費(fèi)用 10 其他費(fèi)用 間接費(fèi)用 0 0 0 .1 貸款利息 . 不 11 2 可預(yù)見費(fèi) .3 一級(jí)開發(fā)利潤(rùn) .4 營(yíng)業(yè)稅 12 3 納入土地入市底價(jià)的其他成本 13 4 凈現(xiàn)金流量 2275.86 2275.86 2275.86 2 16867.53 16867.53 16867.53 16867.53 16867.53 5 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2275.86 4551.72 6827.57 14643.39 31510.92 48378.44 65245.97 82113.50 98981.02 （接上 表） 14 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 10 月 11 月 12 月 13 月 14 月 15 月 16 月 17 月 18 月 1 現(xiàn)金流入 224490.71 0 0 0 0 224490.71 2 現(xiàn)金流出 182825.73 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 6 6 征地費(fèi)33239.74 15 用 拆遷費(fèi)用 98700.52 4 4 4 4 4 4 4 市政建設(shè)費(fèi)用 0 其他 16 費(fèi)用 間接費(fèi)用 40543.26 0 0 0 0 0 0 0 0 0 .1 貸款利息 0 .2 不可預(yù)12049.15 17 見費(fèi) .3 一級(jí)開發(fā)利潤(rùn) 12850.15 .4 營(yíng)業(yè)稅 6 3 納入 18 土地入市底價(jià)的其他成本 4 凈現(xiàn)41664.98 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 2275.86 222214.85 19 金流量 5 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 11030 12163 13296 14429 15561 16694 17827 18054 41664.98 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 IRR % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（年 I=%） 20 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 1 年 6 個(gè)月 21 目盈虧平衡分析 經(jīng)盈虧平衡分析，本項(xiàng)目在假定其他條件不變的情況下，當(dāng)居住用途樓面熟地價(jià)達(dá)到 2550元 /m2，商業(yè)配套用途樓面熟地價(jià)為 5320 元 / m2時(shí)，項(xiàng)目可以盈虧平衡；在假定其他條件不變的情況下，當(dāng)商業(yè)配套用途樓面熟地價(jià)為1090 元 /m2，居住用途樓面熟地價(jià)達(dá)到 3267 元 /m2時(shí)，即只要居住用途樓面熟地價(jià)達(dá)到 3267元 /m2，項(xiàng)目就可收回土地一級(jí)開發(fā)成本。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)前景的分析，本項(xiàng)目達(dá)到項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的價(jià)格水平比較容易，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 （ 1） 單因素分析 經(jīng)過分析，我們認(rèn)為影響 項(xiàng)目成功與否的主要變動(dòng)因素有項(xiàng)目總投資的拆遷成本、土地入市銷售收入兩項(xiàng)。由此來確定財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)主要變動(dòng)因素的敏感性。以下分析基于如下假設(shè)條件： ； ，其他參數(shù)保持不變。 單因素分析表 表 75 評(píng)估指標(biāo) 增減值 FIRR FNPV（萬元） 原值 % 總成本 5% % 10% % 22 5% % 10% % 土地入市銷售收入 5% % 10% % 5% % 10% % 從上表可以看出，評(píng)估指標(biāo)對(duì)總投資成本變化比土地入市銷售收入變化敏感程度高。 （ 2）多因素分析 任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際操作過程中，都可能會(huì)產(chǎn)生多個(gè)因素同時(shí)變動(dòng)的情況，因此我們?cè)谶@里考慮影響本項(xiàng)目的主要變動(dòng)因素同時(shí)變差的情況，對(duì)本項(xiàng)目的各財(cái)務(wù)指標(biāo)做進(jìn)一步分析。評(píng)估 的假設(shè)條件如下： ； 3%，同時(shí)銷售收入減少 3%； 5%，同時(shí)銷售收入減少 5%。 本項(xiàng)目各財(cái)務(wù)指標(biāo)變化情況如下表。 多 因 素 分 析 表 表 76 評(píng)估指標(biāo) 增減值 FIRR FNPV（萬元） 原值 % 23 拆遷成本增加，土地入市銷售收入減少 3% % 5% % 從上表可以看出，評(píng)估的財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)總成本、土地入市銷售收入兩項(xiàng)指標(biāo)同時(shí)變化的情 況表現(xiàn)得比較敏感，變化幅度較大。 通過以上分析，我們可以看出，本項(xiàng)目盈利能力較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 附 件 “關(guān)于朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園定向安置用房項(xiàng)目調(diào)整控規(guī)問題規(guī)劃意見的的復(fù)函” “關(guān)于授權(quán)北京國(guó)隆置業(yè)有限公司進(jìn)行朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目用地土地一級(jí)開發(fā)有關(guān)問題的批復(fù)” “關(guān)于授權(quán)高碑店鄉(xiāng)北花園項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)延期的函” “關(guān)于北花園居住小區(qū)土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見” 5. 北京市朝陽區(qū)人民政 府“關(guān)于對(duì)高碑店鄉(xiāng)北花園小區(qū)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的函” 1： 2020地形圖