【正文】 通過以上分析，我們可以看出，本項(xiàng)目盈利能力較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 本項(xiàng)目各財(cái)務(wù)指標(biāo)變化情況如下表。 （ 2）多因素分析 任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際操作過程中，都可能會產(chǎn)生多個(gè)因素同時(shí)變動的情況，因此我們在這里考慮影響本項(xiàng)目的主要變動因素同時(shí)變差的情況，對本項(xiàng)目的各財(cái)務(wù)指標(biāo)做進(jìn)一步分析。以下分析基于如下假設(shè)條件： ； ，其他參數(shù)保持不變。 （ 1） 單因素分析 經(jīng)過分析，我們認(rèn)為影響 項(xiàng)目成功與否的主要變動因素有項(xiàng)目總投資的拆遷成本、土地入市銷售收入兩項(xiàng)。 8 項(xiàng) 目 現(xiàn) 金 流 量 分 析 表 表 74 序號 項(xiàng)目 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 6 6 6 3 3 3 3 3 征 9 地費(fèi)用 拆遷費(fèi)用 市政建設(shè)費(fèi)用 10 其他費(fèi)用 間接費(fèi)用 0 0 0 .1 貸款利息 . 不 11 2 可預(yù)見費(fèi) .3 一級開發(fā)利潤 .4 營業(yè)稅 12 3 納入土地入市底價(jià)的其他成本 13 4 凈現(xiàn)金流量 2275.86 2275.86 2275.86 2 16867.53 16867.53 16867.53 16867.53 16867.53 5 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2275.86 4551.72 6827.57 14643.39 31510.92 48378.44 65245.97 82113.50 98981.02 （接上 表） 14 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 10 月 11 月 12 月 13 月 14 月 15 月 16 月 17 月 18 月 1 現(xiàn)金流入 224490.71 0 0 0 0 224490.71 2 現(xiàn)金流出 182825.73 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 6 6 征地費(fèi)33239.74 15 用 拆遷費(fèi)用 98700.52 4 4 4 4 4 4 4 市政建設(shè)費(fèi)用 0 其他 16 費(fèi)用 間接費(fèi)用 40543.26 0 0 0 0 0 0 0 0 0 .1 貸款利息 0 .2 不可預(yù)12049.15 17 見費(fèi) .3 一級開發(fā)利潤 12850.15 .4 營業(yè)稅 6 3 納入 18 土地入市底價(jià)的其他成本 4 凈現(xiàn)41664.98 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 2275.86 222214.85 19 金流量 5 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 11030 12163 13296 14429 15561 16694 17827 18054 41664.98 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 IRR % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（年 I=%） 20 動態(tài)投資回收期（年） 1 年 6 個(gè)月 21 目盈虧平衡分析 經(jīng)盈虧平衡分析，本項(xiàng)目在假定其他條件不變的情況下，當(dāng)居住用途樓面熟地價(jià)達(dá)到 2550元 /m2，商業(yè)配套用途樓面熟地價(jià)為 5320 元 / m2時(shí)，項(xiàng)目可以盈虧平衡；在假定其他條件不變的情況下，當(dāng)商業(yè)配套用途樓面熟地價(jià)為1090 元 /m2，居住用途樓面熟地價(jià)達(dá)到 3267 元 /m2時(shí)，即只要居住用途樓面熟地價(jià)達(dá)到 3267元 /m2，項(xiàng)目就可收回土地一級開發(fā)成本。 預(yù)期可實(shí)現(xiàn)的土地出讓金 出讓金計(jì)算表 表 72 規(guī)劃用途 出讓金水平（元 /平方米） 規(guī)劃建筑面積（萬平方米） 出讓金總價(jià)（萬元） 居住 400 23252 商業(yè)配套 600 3900 合計(jì) 27152 項(xiàng)目利潤表 表 73 總成本（萬元） 預(yù)期總收入（萬元） 預(yù)期利潤（萬元） （含出讓金） 四、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 7 根據(jù)前面的測算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR）為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）為 萬元（ ic=%），投資回收期為 。 二、項(xiàng)目預(yù)期收入估算 項(xiàng)目規(guī)劃居住用地規(guī)劃建筑面積 萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設(shè)施，按 18 個(gè)月后土地出讓的居住用地樓面熟地價(jià) 3267 元 /平方米，商業(yè)配套用地樓面熟地價(jià)5320 元 /平方米，該地塊土地一級開發(fā)后熟地出讓收入預(yù)計(jì) 6 為 。 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃條件可以看出，總用地面積 ，其中建設(shè)用地面積 公頃，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米。 ：取上述直接費(fèi)用和其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用之和的 8%。 5 3. 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目貸款利息以直接費(fèi)用和其他費(fèi) 用之和為計(jì)息基礎(chǔ)，以開發(fā)周期 年計(jì)算，貸款利息的計(jì)算按照一年期貸款利率 %，以復(fù)利計(jì)算，計(jì)取財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （ 9） 委托入市交易費(fèi) 依據(jù)北京市儲備中心入市交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計(jì)一級開發(fā)成本和將來繳納的政府收益之和作為計(jì)取的基礎(chǔ)。 （ 7）土地上市地價(jià)評估費(fèi) 依據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 (京價(jià)（房）[1997]第 398號 )的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計(jì)一級開發(fā)成本和將來繳納的政府收益之和為基礎(chǔ)計(jì)取。 （ 5） 環(huán)評費(fèi)用 根據(jù)《 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 》計(jì)取。 （ 3） 編制市政規(guī)劃方案費(fèi) 根據(jù)國家物價(jià)局和建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（ [1993]價(jià)費(fèi)字 168號文）計(jì)取。 ： （ 1）編制項(xiàng)目建議書（代可研報(bào)告） 依據(jù)《 國家計(jì)委 關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定 的通知 》（ 計(jì)價(jià)格［ 1999］ 1283 號 ），按照 編制 項(xiàng)目建議書的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本項(xiàng)目的咨詢費(fèi)用，計(jì)取基數(shù)為表 71中總投資額。 第三階段： 2020 年 2 月至 2020 年 1 月完成市政設(shè)施建設(shè) 第四階段： 2020 年 1 月至 2020 年 2 月驗(yàn)收交地并組織入市交易。 第一 階段 ： 2020 年 8 月至 2020 年 5 月完成項(xiàng)目的開發(fā)立項(xiàng)、規(guī)劃審批、征地手續(xù)、拆遷手續(xù)。該部分開發(fā)成本由將來通過招標(biāo)確定的一級開發(fā)主體支付完成。 （ 7）銷售收入預(yù)測 項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設(shè)施，按照 90%的居住用地、 10%的商業(yè)用地進(jìn)行計(jì)算，該地塊土地一級開發(fā)后熟地出讓收入預(yù)計(jì)為 。 （ 5）求取熟地價(jià) 開發(fā)余值＝開發(fā)價(jià)值－成本費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利潤 ，包括了土地開發(fā)的利息和利潤，應(yīng)予以扣除，則熟地價(jià)格為： 熟地總價(jià) =開發(fā)余值247。 （ 3）銷售費(fèi)用 、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加取開發(fā)價(jià)值的％ 4 、代理及廣告宣傳費(fèi)取開發(fā)價(jià)值 ％。 取值范圍為建造成本的 5％－ 10％，根據(jù)實(shí)際情況，按建造成本的 5％計(jì)算。 建造成本為以上三項(xiàng)之和。選取的案例如下表： 表 61 售價(jià)記錄時(shí)間 項(xiàng)目名稱 位置 售價(jià)（元 /平方米） 水郡長安 朝陽京通快速路雙橋出口，通惠河南路向西 400米 7500 朝陽旺角 朝陽雙橋城鐵站南出口東行 700 米 7200 珠江綠洲 朝陽建國路 18號京通高速路高碑店出口向東1800 米路南 7800 合生綠里 朝陽建國路 18號京通高 7000 3 （珠江綠洲三期） 速路高碑店出口向東1800 米路南 （ 2）成本費(fèi)用 根據(jù)我們掌握的房地產(chǎn)市場資料和委估宗地建 筑物的實(shí)際狀況，確定住宅的建筑安裝費(fèi)取 1500元 /平方米，商業(yè)部分建筑安裝費(fèi)取 2500 元 /平方米，開發(fā)期為兩年。 根據(jù)我們對項(xiàng)目周邊的住