【正文】 六、經(jīng)濟指標總規(guī)劃用地——30公頃其中：建設用地——29公頃城市道路——7公頃總規(guī)劃建設面積——181248平方米l一公建用地A一一用地面積；9748平方米/建設面積；5044平方米尹容積率；；21%／綠地率；48%停車位；46輛2—公建用地B一一用地面積；43971平方米／建設面積；31758平方米／容積率；／建筑密度；26%／綠地率；54%停車位；254輛3—醫(yī)療用地一用地面積：18780平方米/建設面積；5730平方米/容積率；／建筑密度；9%綠地率；72%停車位；24輛4－教育用地一一用地面積；22071平方米/建設面積；5347平方米/容積率；／建筑密度；11%/綠地率；46%5—居住用地A——用地面積：68058平方米/建筑面積；86905平方米/容積率；；26%/綠地率；%／戶數(shù)；929戶／停車位；492輛6—居住用地B一一用地面積；80130平方米/建筑面積；46464平方米／容積率；／建筑密度；%綠地率；50%戶數(shù)；207戶/停車位；173輛＊注；總住宅面積（A+B配套5000平方米）=125369平方米/{90M2戶=89858M2（998戶，占70%）；90M2戶=35510M2(138戶，占30%)7—主題公園一一用地面積；43353平方米8—鎮(zhèn)區(qū)綠地——用地面積：3987平方米。五、建筑設計1設計原則合理的建筑朝向；簡潔的建筑輪廓；立面與體積的合適比例；自然的通風系統(tǒng)。公建用綠地結合結合步行道、人行廣場由外向內連續(xù)，形成適宜的景觀空間。2綠化系統(tǒng)盡利用當?shù)刈匀坏匦?、地貌和植物塑造整體生態(tài)綠色鎮(zhèn)區(qū)形象。四、系統(tǒng)設計l道路系統(tǒng)道路骨架二城市公路＋規(guī)劃道路＋小區(qū)支路；城市公路和規(guī)劃道路環(huán)繞每個功能組團形成各個功能地塊的主干道，再分別引出支路通向各個功能組團，滿足各功能區(qū)的對外聯(lián)系，保證組團內部的私密性，避免外部車輛穿行。針對不同的消費人群，兩塊居住用地采用了不同的單體模式并分別設為封閉式小區(qū)。三、規(guī)劃結構1鎮(zhèn)區(qū)中心沿延琉公路北側的兩塊商業(yè)金融公建用地及醫(yī)院用地設為沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中心用地，形成包括娛樂、文化、公益服務、辦公、商業(yè)和倪飲等多項公共服務功能的中央會所，對外要形成一個良好的第一印象，對內以中心為基點向東北方向沿進發(fā)展。居住人口的增加將會帶動本區(qū)域及周邊道路、綠化、教育、醫(yī)療和市政等相關配套基礎設施的投入和發(fā)展，人文環(huán)境會得到大幅度的提高和完善，該地區(qū)必將成為投資、居住、旅游、度假、療養(yǎng)、休閑生活理想之地。在布局上，采取組團式十道路盡端式來布皿住宅區(qū)。為bj西北地區(qū)住房開發(fā)建設提供用地，滿足城鄉(xiāng)居民消費需要，創(chuàng)造當?shù)厝讼鄳木蜆I(yè)機會，增加地方稅收，帶動本區(qū)域及周邊經(jīng)濟發(fā)展。2經(jīng)濟原則在用地布局、建筑和開發(fā)控制等方面充分考慮到經(jīng)濟性。3—規(guī)劃范圍以沈家營鎮(zhèn)總體規(guī)劃為依據(jù)，對沈家營鎮(zhèn)中心35公頃的部分進行可行性詳細規(guī)劃。向東連接永寧古城，向北三公里同bj旅游風景名勝區(qū)“龍慶峽”相通，向西靠近yq縣城，正南方是古河“偽河”。一級開發(fā)實施單位應進一步對實施方案進行細化研究，使實施方案成為整個土地一級開發(fā)的技術、經(jīng)濟的指導性、綱領性文件，從而確保本項目按期、順利地完成開發(fā)建設工作。應立即展開調查摸底工作，為順利展開征地拆除進行準備。因此，一級開發(fā)實施單位應立即開展以下重點工作：規(guī)劃設計是項目開展的基礎和前提，應立即開展大市政規(guī)劃咨詢、設計工作，須盡快與相關部門確定方案。本項目的建設符合國家法規(guī)政策，符合bj市城市總體規(guī)劃，符合yq新城規(guī)劃，將形成yq新的特色產(chǎn)業(yè)進而提升yq的知名度，創(chuàng)造更多的發(fā)展機遇，促進yq縣城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟的發(fā)展，同時形成bj市獨具特色的建筑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這些管理制度的建立及執(zhí)行將確保土地一級開發(fā)工作的質量和效率。一級開發(fā)承建主體應對前期手續(xù)辦理、征地補償階段和市政設施建設工作計劃進行嚴格的控制，尤其是對關鍵路線的工期進度進行適時跟蹤。第二節(jié) 項目的進度計劃管理項目建設總體進度計劃的編制應基于項目各階段，其中的每一部分相互連接，前后呼應，彼此的關系也應緊密相關。(2）經(jīng)計算，（自2006年10月起開始計算）?；鶞适找媛实扔诎踩始语L險報酬率，%，風險報酬率一般范圍在4%10%，考慮到本項目主要為住宅，綜合bj市房地產(chǎn)開發(fā)一般收益情況，確定基準收益率為10％。[（1＋利率）21+利潤率＋l〕=(）247。因此，項目二級開發(fā)完成后可以實現(xiàn)的銷售收入計算如下：銷售總收入=住宅建筑面積銷售均價=1283692700+50443000=（萬元），包括建安綜合成本、銷售費用、開發(fā)商利潤，具體估算過程如下：(1）建安綜合成本根據(jù)現(xiàn)行《bj市建設工程概算定額》，并綜合考慮各用途房地產(chǎn)的建筑結構及裝修狀況及其區(qū)位等因素影響，詳見下表。項目土地一級開發(fā)掛牌底價估算表 表84序號 項目 金額（萬元） 備注一 土地一級開發(fā)成本 數(shù)據(jù)來自項目土地一級開發(fā)投資估算明細表二 土地出讓金 住宅、商業(yè)及綜合用途樓面出讓金分別為120元/平方米、210元/平方米、150元/平方米三 項目掛牌底價 一+二第四節(jié) 土地銷售收入估算本處主要采用假設開發(fā)法來確定項目經(jīng)過一級開發(fā)后預計能實現(xiàn)的土地銷售收入，以此來考察本項目在市場上的經(jīng)濟實現(xiàn)能力。第三節(jié) 掛牌底價估算掛牌底價為一級開發(fā)綜合成本與土地出讓金之和。一級開發(fā)投資累計示意圖 表82一級開發(fā)投資計劃進度表 表83序號 項目 合計 第一個季度 第二個季度 第三個季度 第四個季度1 前期費用 2 征地、拆除補償費 19853 市政配套費用 907 907 9064 不可預見費 153 1505 建設期利息 6 一級開發(fā)利潤 7 稅金 合計 第二節(jié) 土地出讓金估算項目規(guī)劃總用地面積199994平方米，規(guī)劃總建筑面積138413平方米，其中住宅建筑面積128369平方米，商業(yè)建筑面積5044平方米，配套建筑面積5000平方米?？偼顿Y為直接投資與間接投資之和，折合到建設用地（237畝）約為35萬元／畝，折合到建筑面積約為600元/平方米。第八章 投資方案第一節(jié) 項目一級開發(fā)總投資估算本土地一級開發(fā)項目直接投資主要包括征地補償費、拆除補償費、前期工程費、基礎設施建設費等，折合到建設用地（237畝），約為30萬元／畝；折合到建筑面積（138413平方米）約為517元乒平方米。市國土局會同市發(fā)展和改革委員會根據(jù)審議意見確定最終底價，特殊情況與市發(fā)展和改革委員會共同報市政府批準。市國土局和市發(fā)展和改革委員會根據(jù)估價結果，結合政府產(chǎn)業(yè)政策提出招標、拍賣、掛牌出讓底價初步建議。第六節(jié) 一級開發(fā)成本及掛牌底價的確定（一）土地儲備開發(fā)成本包括：征地補償費及有關稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；市政基礎設施建設有關費用；招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。第五節(jié) 供地時點開發(fā)狀態(tài)及開發(fā)成本支付情況至預計供地時點2007年8月，本項目可達到設定的“七通一平”的開發(fā)條件。本項目擬于2007年8月供地，至2007年第四季度開始進行紅線內的市政配套設施施工，至2008年第二季度，項目將對市政配套設施的源口進行接用。需要進行詳盡的市政方案咨詢、落實施工圖設計及管線綜合等工程細節(jié)，以保證市政工程的順利接用。第三節(jié) 土地一級開發(fā)深度本項目完成土地一級開發(fā)時的市政基礎設施條件達到“七通一平”的狀態(tài)，即宗地紅線外上水通、下水通、雨污水通、配電通、燃氣通、電訊通、道路通，宗地內場地平整。第二節(jié) 土地供應計劃本項目擬出讓用地面積為199994平方米。以上各單項市政工程的實施計劃是初步咨詢結果，一級開發(fā)實施單位還需協(xié)調各專業(yè)管理口并制定市政規(guī)劃方案。各市政專業(yè)投資建設進度取決于與各專業(yè)部門的協(xié)調結果。根據(jù)市政咨詢綜合方案，各管線投資估算費用見下表：市政建設投資構成表 單位：萬元序號 項目 投資額 備注1工程費用 37500m2 4558m2 10301m 1653 m 1653m熱力管線 1383m電信管線 1075m電力管線 3154m 1383m 按計價格［1999]1283號計、設計費 ％計 〔2002)394號計。管線豎向設計按照管線綜合規(guī)范進行，若局部不能滿足豎向凈距要求的，做單獨處理，管線自上而下原則上安排為電信電纜、電力電纜、燃氣管、熱力管、給水管、雨水管、污水管。詳見表。代征綠化