【正文】 2建筑尺度住宅——均36層；公建——24層3建筑形式現(xiàn)代與民俗有機(jī)結(jié)合，統(tǒng)一的色調(diào)，不過大的體盆，將人與鎮(zhèn)帶入永久的和諧。重點(diǎn)加強(qiáng)北部集中綠地民俗公園的個(gè)性化設(shè)計(jì)；在環(huán)繞人工湖的綠色廊道、休閑廣場(chǎng)設(shè)盆具有當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情的事臺(tái)小品，為游人提供慈天俊飲、聚會(huì)場(chǎng)所；為本地居民設(shè)置小型運(yùn)動(dòng)設(shè)兔住宅區(qū)內(nèi)胡岑嚷李間由綠地分割，室外停車場(chǎng)均設(shè)為株距行距66米樹木的綠化停車場(chǎng)。3鎮(zhèn)中綠地生活區(qū)以北，沿八峪公路東側(cè)是鎮(zhèn)集中綠地，綠地中心設(shè)一人工湖，圍繞人工湖安排綠色生態(tài)廊道。4可行原則在用地布局中充分考慮建設(shè)的對(duì)象和分期滾動(dòng)開發(fā)，使每一期開發(fā)都安抖湘應(yīng)的服務(wù)配套設(shè)施，既考慮現(xiàn)實(shí)的可操作性，又保證整體結(jié)構(gòu)的完整性。3生活原則村鎮(zhèn)開發(fā)不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，它是作為休閑居住旅游業(yè)發(fā)展的孟要組成部分，是生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的綜合未存墳里，針對(duì)不同的消費(fèi)人群設(shè)立不同的居住模式，使居住區(qū)更能適應(yīng)不同的人群需要。 二、規(guī)劃原則1生態(tài)原則剖析地塊中存在的所有矛盾特點(diǎn)給予解決，挖掘適合于綠色純凈小城鎮(zhèn)的主題創(chuàng)造成分，促使本地區(qū)工作、居住、休閑構(gòu)物為特色的形成趨于完善，塑造人心理和行為上的舒適和安全，創(chuàng)造條件使規(guī)劃區(qū)功能有序和健康運(yùn)作，強(qiáng)調(diào)自然景觀與地塊環(huán)境設(shè)計(jì)有機(jī)結(jié)合，充分利用本地多水的優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造人工水環(huán)境，調(diào)整林木創(chuàng)造更多的綠色景觀，組織建立商業(yè)金融區(qū)、居住區(qū)、教育和醫(yī)療環(huán)境的整體性及連續(xù)性，體現(xiàn)以人為本與環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。附件 本項(xiàng)目地形圖 《yq縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》規(guī)劃設(shè)計(jì)說明一、現(xiàn)狀概況l－地理位置本項(xiàng)目位于yq縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，地處八峪公路、延琉公路和沈韓公路的三角交匯處，近臨八達(dá)嶺高速公路。無論是從工作量，還是投資比重以及資金運(yùn)用與投資效益方面，征地工作是土地一級(jí)開發(fā)工作的重點(diǎn)。第十章 結(jié)論與建議第一節(jié) 結(jié)論隨著bj城市總體規(guī)劃的修編，yq縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)已經(jīng)得到明顯提高，凸現(xiàn)巨大的發(fā)展?jié)摿Α＿@樣當(dāng)一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生了變化，對(duì)此后工作的影響就會(huì)反映出來。(1）經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）為203名萬元；項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）％。(2）銷售稅金及銷售費(fèi)用根據(jù)bj市有關(guān)稅收規(guī)定和一般銷售費(fèi)用水平確定銷售稅金及銷售費(fèi)用，如下表所示：(3）二級(jí)開發(fā)的開發(fā)商利潤(rùn)本項(xiàng)目物業(yè)類型為居住、商業(yè)，二級(jí)開發(fā)的開發(fā)期為2年，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和房地產(chǎn)開發(fā)一般利潤(rùn)水平，二級(jí)開發(fā)的開發(fā)商利潤(rùn)按照建安綜合成本（不含利息）的2既進(jìn)行測(cè)算，如下所示：二級(jí)開發(fā)的開發(fā)商利潤(rùn)=20%=（萬元）熟地地價(jià)=（項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)的銷售收入－項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)成本一開發(fā)商利潤(rùn)一銷售稅費(fèi)）247。一級(jí)開發(fā)綜合成本為項(xiàng)目總投資成本（包括一級(jí)開發(fā)的開發(fā)商利潤(rùn)）。具體投資估算詳見下表：序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注（一）前期費(fèi)用 測(cè)繪費(fèi) 以建設(shè)用地面積為基數(shù)，／平方米計(jì)算 辦理規(guī)劃手續(xù)費(fèi) 以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，／平方米計(jì)算 釘樁釘線費(fèi) 以建設(shè)用地面積為基數(shù)， 地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估 20 根據(jù)市場(chǎng)行情，結(jié)合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫定為20萬元 委托可研費(fèi) 20 根據(jù)市場(chǎng)行情，暫定為20萬元 出讓評(píng)估費(fèi) 15 根據(jù)市場(chǎng)行情，結(jié)合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫定為15萬元 環(huán)評(píng)費(fèi) 20 根據(jù)《國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》，取20萬元 掛牌交易費(fèi) ，%o(二) 征地拆除費(fèi)用 征地補(bǔ)償費(fèi) 3300 11萬元／畝（包含土地補(bǔ)償費(fèi)及人員安置補(bǔ)助費(fèi)） 地上物拆除補(bǔ)償費(fèi) 270 以現(xiàn)狀地上樓棟為基數(shù)，按每棟30萬計(jì)算 防洪費(fèi) 《bj市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》(市政府令[1994]第21號(hào))、《關(guān)于取消和調(diào)整建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的通知》20元／平方米（三） 市政工程費(fèi)用 詳見第六章（四） 不可預(yù)見費(fèi) 按照前三項(xiàng)和的5%（五） 項(xiàng)目直接投資 前四項(xiàng)之和（六） 建設(shè)期利息 60%銀行貸款（七） 收益 項(xiàng)目直接投資的8%（八） 稅金 %營(yíng)業(yè)稅合計(jì) 項(xiàng)目直接投資+利息+收益+稅金根據(jù)第六章項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)度安排，制定如下投資計(jì)劃，詳見下表：一級(jí)開發(fā)投資計(jì)劃進(jìn)度表，以及下圖：一級(jí)開發(fā)投資累計(jì)示意圖。第七節(jié)資金回收計(jì)劃土地整理儲(chǔ)備中心將通過制訂科學(xué)的掛牌工作方案和合同條件，保障土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)投資的順利回收，初步擬定于2007年11月能夠收回資金。（二）招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價(jià)按照以下程序確定：由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估期日的正常土地市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)出讓地塊的出讓底價(jià)進(jìn)行評(píng)估并出具評(píng)估報(bào)告。因此需要在此前完成與各個(gè)市政專業(yè)管理部門談判協(xié)商、簽訂市政接用和建設(shè)協(xié)議等工作，以保證二級(jí)開發(fā)的順利進(jìn)行。第四節(jié) 市政設(shè)施的接用本項(xiàng)目可利用的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件一般。第七章 土地供應(yīng)方案第一節(jié) 土地供應(yīng)模式根據(jù)bj市出讓國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法（京國(guó)土市〔2005)302號(hào)），本項(xiàng)目在完成土地一級(jí)開發(fā)的征地、拆遷、規(guī)劃、大市政等各項(xiàng)工作后，通過土地公開市場(chǎng)方式（招標(biāo)、拍賣或掛牌）供應(yīng)。3 ．按（工程費(fèi)用＋其他費(fèi)用）的4%4 合計(jì) 第十節(jié) 實(shí)施要求本項(xiàng)目建設(shè)要堅(jiān)持合理配置原則，盡可能的提高工作效率、節(jié)約投資。綜合管線一覽表序號(hào) 管線名稱 管線分類 管線長(zhǎng)度（m)1給水管線 給水165322排水管線 污水（工業(yè)和民用）、雨水 16533電力管線 配電線路 31544電信管線 電信 10755燃?xì)夤芫€ 天然氣 16536熱力管道13836合計(jì) 10301第九節(jié) 綜合管線道路布管原則及投資估算給水管布置在道路南側(cè)人行道下；污水管布置在道路北側(cè)人行道下；雨水管一般布置在道路中心，電力電纜溝布置在道路北側(cè)人行道下；電信電纜溝布置在道路南側(cè)人行道下；燃?xì)夤懿贾迷诘缆繁眰?cè)綠化帶下。道路建設(shè)過程中必須清除建筑廢棄物，運(yùn)客土填土，施底肥，改善土壤質(zhì)地，提高土壤肥力，滿足植物生長(zhǎng)發(fā)育的要求。直埋管道系統(tǒng)固定墩的設(shè)置應(yīng)符合本設(shè)計(jì)的要求，固定墩采用鋼筋砼結(jié)構(gòu)。小區(qū)內(nèi)設(shè)變電站一座以解決供電問題。管材D600mm采用高密度聚乙烯雙壁波紋管，D≥60omm管道采用鋼筋硅管。道的平面位置和高程，根據(jù)地形、道路建筑情況、土質(zhì)、地下水位，施工條件等因素綜合考慮，降低施工費(fèi)用，縮短工期及減少日后養(yǎng)護(hù)工作的困難。管道基礎(chǔ)采用砂基礎(chǔ)。管道的平面位置和高程，根據(jù)地形、道路建筑情況、土質(zhì)、地下水位，施工條件等因素綜合考慮，降低施工費(fèi)用，縮短工期及減少日后養(yǎng)護(hù)工作的困難。管道基礎(chǔ)采用砂基礎(chǔ)，管道防腐為內(nèi)襯水泥砂漿，外噴鋅涂瀝青。經(jīng)計(jì)算。第三節(jié) 供水規(guī)劃 設(shè)計(jì)原則充分考慮沈家營(yíng)的實(shí)際用水情況和管網(wǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)情況并結(jié)合總體規(guī)劃的要求，貫徹節(jié)約用水的原則，合理確定工程規(guī)模，滿足用水量和用水水壓需求。陰雨天氣，通過蓄電池儲(chǔ)存的能量提供的正常照明時(shí)間為3~5天。八峪公路路面寬度爪，為過境公路。(1）地質(zhì)情況沈家營(yíng)鎮(zhèn)屬于工程地質(zhì)III類地區(qū)，山地河谷平原，地勢(shì)平坦，可進(jìn)行工程施工，但須注意不均勻沉降問題和大孔土問題，不存在影響建筑場(chǎng)地穩(wěn)定性的特殊不良地基土層。本項(xiàng)目要實(shí)施的道路建設(shè)是沈家營(yíng)鎮(zhèn)規(guī)劃的重要組成部分，按規(guī)劃實(shí)施后將有效的改善鎮(zhèn)區(qū)交通、市政設(shè)施條件，提高出行率。天然氣管線、電線管線、電視光纜管道等市政管線仍未建設(shè)。詳細(xì)進(jìn)度安排見第四章。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。規(guī)劃總用地面積為199994平方米，均為沈家營(yíng)鎮(zhèn)集體用地?？h城內(nèi)新建商品住宅價(jià)格已由三年前的1200元／平方米漲至 3600 元／平方米，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)也增至15003000元／平方米。生態(tài)環(huán)境宜人，是理想的居住地區(qū)。如果各級(jí)政府和相關(guān)部門真正貫徹落實(shí)這六項(xiàng)措施，一定會(huì)引導(dǎo)和促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。對(duì)比去年宏觀調(diào)控，“國(guó)六條”在調(diào)控思路和措施上呈現(xiàn)適度轉(zhuǎn)變：首先強(qiáng)調(diào)的是“科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)?！保{(diào)控思路由過去的控制供給轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的適度放松供給及合理引導(dǎo)需求尤其是減小被動(dòng)需求的雙向調(diào)控；其次，對(duì)于結(jié)構(gòu)性供應(yīng)調(diào)整有所加強(qiáng)；第三，強(qiáng)調(diào)完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。2006年一季度bj房地產(chǎn)市場(chǎng)一手房?jī)r(jià)格漲幅過快，背離了國(guó)家宏觀調(diào)控的軌道。中心城區(qū)下滑趨勢(shì)最為明顯，下降幅度在20％以上；城市功能拓展區(qū)也出現(xiàn)輕微下滑。由20052006年1季度bj市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)區(qū)域分布對(duì)比表（注：中心城區(qū)包括東城、西城、崇文、宣武；城市功能拓展區(qū)包括朝陽(yáng)、豐臺(tái)、海淀、石景山；近郊區(qū)包括通州、昌平、大興、開發(fā)區(qū)；遠(yuǎn)郊區(qū)縣包括順義、懷柔、密云、房山、門頭溝、yq。對(duì)商品住宅期房自2005年1月至2006年3月的供應(yīng)及銷售情況進(jìn)行分析，并以