【正文】 圖表形式表示：商品住宅期房各月供應(yīng)及成交面積走勢圖 2006年1季度新增住宅供應(yīng)分析(l）供應(yīng)總量較去年同期穩(wěn)中略增，全新項目批準(zhǔn)上市量約占四成，從2005年2006年bj市1季度商品住宅市場新增供應(yīng)對比表來看，1季度bj市新批準(zhǔn)上市商品住宅26844套，較05年1季度的26196套。 2005年1月至2006年3月供銷趨勢分析市場經(jīng)濟(jì)最基本的一個條件就是供求關(guān)系來決定價格。2006年12月。(2)2005年住宅供銷情況分析2005年，％。第二節(jié) bj市房地產(chǎn)市場分析 2005年房地產(chǎn)狀況(l）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況及住宅用地供應(yīng)情況2005年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1525億元，%，低于04年19個百分點；%。此外，2004年通過“8這是政府主管部門首次通過土地供應(yīng)來調(diào)控普通商品房的供應(yīng)。影響地價的主要因素中，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，投資與需求強勁仍然是地價上漲的主要動力。其中，出讓土地面積為1236公頃；劃撥用地面積為670公頃。]2005年，全市預(yù)售的商品住宅中，以成交套數(shù)統(tǒng)計，預(yù)售單價低于 7000 元／平方米的占商品住宅成交總套數(shù)69% ；其中低于5000元／％。第三章 項目市場分析第一節(jié) bj市土地市場分析 市場環(huán)境情況現(xiàn)土地市場政策明朗，《bj市土地利用總體規(guī)劃》（19972010年）、《2006 年bj市土地供應(yīng)計劃》、《2006年bj市土地供應(yīng)計劃安排使用方案》、《bj市土地儲備和一級開發(fā)管理辦法》等文件規(guī)定都明確了這樣的信息：一是政府將有計劃地穩(wěn)定供應(yīng)土地；二是土地交易實行市場化運作模式。地上無樹木、古樹、文物。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路東至沈韓公路西側(cè)，西至八峪公路東側(cè)，紅線寬15米，路面寬9米。（4）工程地質(zhì)根據(jù)《bj市工程地質(zhì)、地震地質(zhì)資料》，本項目用地范圍內(nèi)的工程地質(zhì)屬于III類地區(qū)，山地河谷平原，地勢平坦，破讀1－5％局部有少量不甚發(fā)育沖溝，III類區(qū)地下8米左右為褐色棕黃色含少量碎石具濕陷性砂粘土，可進(jìn)行工程改造，但須注意不均勻沉降問題和大孔土的處理問題。無霜期為156天。，(1956年），bj5～9月降雨量占全年降雨量為9%以上。32 / 32天運家園土地一級開發(fā)項目實施方案(部分)項目名稱：bj市yq縣yq鎮(zhèn)xt村西南地塊土地一級開發(fā)項目實施方案委托編制方：bj市土地整理儲備中心yq分中心受托編制方：bj佰地工程項目管理有限責(zé)任公司編制日期： 2006年11月10日至2006年11月12日第一章 項目基本情況第一節(jié) 項目概述 項目名稱項目名稱：bj市yq縣天運家園一期 區(qū)域位置本項目位于yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心地區(qū)，地處八峪公路、延琉公路和沈韓公路的三角交匯處，近臨八達(dá)嶺高速公路。年蒸發(fā)量在1500mm左右，潮濕系數(shù)K=～。（2）河流水系yq縣沈家營鎮(zhèn)地處山前地帶，臨近“女為河”，地下水含量豐富，資源主要分布在鎮(zhèn)域平原東西兩出口，地下水含量豐富，地下水開采量未達(dá)到100%，北部水體主要用于灌溉。根據(jù)國家地震局1999年公布的《中國地震烈度區(qū)劃圖》，該鎮(zhèn)所在地區(qū)屬于地震基本烈度區(qū)劃7度，鎮(zhèn)內(nèi)無斷裂帶分布。并且本項目近臨八達(dá)嶺高速公路，交通比較便利。第三節(jié) 項目規(guī)劃情況依據(jù)《yq沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》，本項目用地性質(zhì)為居住用地。實現(xiàn)土地的穩(wěn)定供應(yīng)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2005年，全市存量住房買賣平均價格4286元／平方米，％。住宅供地為533公頃，規(guī)劃建筑面積756萬平方米。依據(jù)發(fā)布的bj2006年土地供應(yīng)計劃，2006年在土地供應(yīng)政策導(dǎo)向方面，將優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持住宅商品房用地、經(jīng)濟(jì)適用住房用地的平穩(wěn)供應(yīng)，并向普通住宅商品房傾斜，促進(jìn)房價穩(wěn)定，抑制房地產(chǎn)投資過度慣性回落。相比2005年土地供應(yīng)計劃，今年的住宅商品房用地供應(yīng)量比去年減少了150公頃，而經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量則比去年增加了100公頃。31”土地大限的可繼續(xù)協(xié)議出讓的項目共288個，土地面積2300多公頃，其中去年已經(jīng)開始進(jìn)行開發(fā)并入市的土地面積達(dá)到1300多公頃。其中，％。其中，%；商品住宅期房預(yù)售成交2152萬平方米，%；，％。其中，；。2005年1月至2006年3月期間，bj市商品住宅期房供應(yīng)總面積約2416萬平方米，成交總面積約2238萬平方米，供求基本平衡。其中，全新項目批準(zhǔn)上市11201套，119,63萬平方米，約占新增供應(yīng)的40%。）可以看出，城市功能拓展區(qū)依舊是新增住宅供應(yīng)的絕對主體，朝陽、豐臺、海淀、石景山新上市量占全市的比例在70％以上。郊區(qū)住宅新增供應(yīng)增長明顯，其中，近郊區(qū)較去年同期增長1倍，占全市新增供應(yīng)的比例達(dá)到16%。但從目前bj市場來看，購房需求仍然呈現(xiàn)剛性，自住需求占到80%以上，投資需求僅占20％左右。新政為各級政府主管部門提出了具體的要求，六項措施從全局的高度，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際，提出了有效的政策措施。第三節(jié) yq縣房地產(chǎn)市場分析yq縣位于bj地區(qū)的最北端，四周環(huán)山，形成yq盆地。隨著yq縣“十一五”計劃的逐步實施，yq縣將構(gòu)筑“一軸一川一環(huán)一山”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，并將建設(shè)一條生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)，建立起可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)經(jīng)濟(jì)體系，把生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)成為bj市乃至全國特點鮮明、水平一流、經(jīng)濟(jì)類型先進(jìn)、發(fā)展水平較高、社會文明進(jìn)步、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、資源持續(xù)利用的生態(tài)區(qū)域；全縣經(jīng)濟(jì)社會總體發(fā)展水平達(dá)到郊區(qū)縣中等水平；區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)布局合理；建立起生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)工業(yè)、生態(tài)旅游、旅游商業(yè)、綠色房地產(chǎn)業(yè)等具有較強競爭力和科技水平的生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系；實現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、銷售、消費與生態(tài)環(huán)境承載力之間的動態(tài)平衡；生態(tài)資源顯著增值，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國內(nèi)一流水平，全縣社會文明程度、居民綜合素質(zhì)等達(dá)到較高水平，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。根據(jù)本項目規(guī)劃，日后樓盤住宅均價預(yù)測為2700元／平方米左右。通過前期實際調(diào)查，本項目用地范圍內(nèi)主要為臨時建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆遷，臨時建筑物為九棟已封頂還未全部完工的居住樓。②征地補償費實施bj市最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。本項目征用yq縣沈家營鎮(zhèn)集體土地199994平方米，征地補償費由土地補償費、地上附著物補償費、安置補助費及相關(guān)稅費構(gòu)成，確定補償標(biāo)準(zhǔn)時，除不低于最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)外，還要滿足支付安置補助費的要求。 征地補償費用測算根據(jù)前期與yq縣沈家營鎮(zhèn)政府達(dá)成的初步意向和有關(guān)評估意見，需支付的征地補償費（包含土地補償費及人員安置補助費等）為每畝n萬元。本項目市政管線配套工程，主要包括道路工程、給水工程、排水工程、供電工程、電信、燃?xì)夤こ獭崃こ?。而且符合改?zhèn)總體規(guī)劃要求。(2）震基本烈度沈家營鎮(zhèn)所在地區(qū)屬于地震基本烈度劃7度，鎮(zhèn)內(nèi)無斷裂帶分布。 建設(shè)期本項目道路預(yù)測年限為15年，2006年開工建設(shè)，2007年建成，建設(shè)期1年。電信管線是道路設(shè)計路段敷設(shè)范圍內(nèi)電訊管線和電視光纜管道敷設(shè)預(yù)置通道。工程項目的目標(biāo)值應(yīng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和地方供水規(guī)劃的要求，工程設(shè)計執(zhí)行國家規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)規(guī)范要求給水管線敷設(shè)在道路下方，平行與道路中心線布置。管線附屬設(shè)施包括排氣井、泄水井、閥門及消火栓。同直徑及不通直徑管道在檢查井內(nèi)連接采用管頂平接。污水管線根據(jù)規(guī)范要求及實際情況設(shè)置污水檢查井，根據(jù)《bj市建筑節(jié)能管理規(guī)定》的要求，污水管道附屬構(gòu)筑物用磚禁止使用“薪土實心磚”，本工程采用粉煤灰實心磚替代。同直徑及不通直徑管道在檢查井內(nèi)連接采用管頂平接。管道基礎(chǔ)采用砂基礎(chǔ)。第六節(jié) 燃?xì)庖?guī)劃本項目燃?xì)夤こ淘O(shè)計遵循《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范》、《輸氣管道工程設(shè)計規(guī)范》，同時應(yīng)符合鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃及項目規(guī)劃要求，滿足項目需要。第七節(jié) 綠化工程本項目綠化工程主要應(yīng)遵循景觀舒適性、生態(tài)適應(yīng)性、經(jīng)濟(jì)實用性原則。代征綠化用地面積：37500平方米。管線豎向設(shè)計按照管線綜合規(guī)范進(jìn)行，若局部不能滿足豎向凈距要求的，做單獨處理，管線自上而下原則上安排為電信電纜、電力電纜、燃?xì)夤?、熱力管、給水管、雨水管、污水管。各市政專業(yè)投資建設(shè)進(jìn)度取決于與各專業(yè)部門的協(xié)調(diào)結(jié)果。第二節(jié) 土地供應(yīng)計劃本項目擬出讓用地面積為199994平方米。需要進(jìn)行詳盡的市政方案咨詢、落實施工圖設(shè)計及管線綜合等工程細(xì)節(jié)，以保證市政工程的順利接用。第五節(jié) 供地時點開發(fā)狀態(tài)及開發(fā)成本支付情況至預(yù)計供地時點2007年8月，本項目可達(dá)到設(shè)定的“七通一平”的開發(fā)條件。市國土局和市發(fā)展和改革委員會根據(jù)估價結(jié)果，結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策提出招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價初步建議。第八章 投資方案第一節(jié) 項目一級開發(fā)總投資估算本土地一級開發(fā)項目直接投資主要包括征地補償費、拆除補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等，折合到建設(shè)用地（237畝），約為30萬元／畝；折合到建筑面積（138413平方米