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正文內(nèi)容

土地一級開發(fā)實施方案終版(參考版)

2024-08-16 21:39本頁面
  

【正文】 (五)、2010年10月辦理本項目一級開發(fā)建設(shè)驗收手續(xù),達到土地供應(yīng)條件。(三)、進行大市政建設(shè):時間從2009年7月至2010年9月:辦理大市政工程建設(shè)報批,委托電力、燃氣、熱力、電信、有線電視、上水、雨水、污水道路等各專項工程設(shè)計并組織審圖、進行市政綜合審批,辦理各專項工程施工、監(jiān)理招投標、組織專項工程開工建設(shè)、辦理竣工驗收。市政接用時間:為在受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費的前提條件下,在項目全部完成開發(fā)建設(shè)并通過建設(shè)管理部門的竣工驗收后達到客戶入住條件的時間。并按照招標人和規(guī)劃要求,將市政接口接至指定位置。手續(xù)要求:取得規(guī)劃、立項、征地等各環(huán)節(jié)相關(guān)批準文件,具備項目公開上市各項條件。(一)、土地上市前驗收場地要求:(1)宗地達到 “場光地凈”——場地中無建筑物、構(gòu)筑物、電線桿等附著物(樹木除外),渣土清運完畢,場地達到環(huán)保、城市管理等規(guī)定要求;(2)地面平整——場地隨自然地平; (3)在宗地四周設(shè)置圍檔(~5米,鋼結(jié)構(gòu),墻體外圍張貼公益廣告,廣告內(nèi)容須經(jīng)招標人同意)。另外定向安置房建設(shè)與一級開發(fā)同步進行,竣工交付時間也為2010年10月。定向安置房項目作為石景山區(qū)第二水泥管廠項目的組成部分之一,其實施進度的快慢直接影響到整個一級開發(fā)工作的進程,定向安置房項目的建設(shè)資金籌措分為兩部分,第一部分:被拆遷戶與我公司簽訂購房合同,并支付購房款,這部分資金可用于定向安置房的建設(shè);第二部分:定向安置房建設(shè)成本與售房差價部分已納入石景山區(qū)第二水泥管廠項目一級開發(fā)成本,從項目一級開發(fā)資金中列支。該項目銷售對象定向為拆遷戶,銷售價格由石景山土地儲備中心協(xié)同相關(guān)部門最終確定。7銷售稅費248 %8安置房成本價格4465 17項之和本項目定向安置房的單方建造成本經(jīng)過測算初步定為4465元/平方米,最終的成本價格由審計等相關(guān)部門審核并經(jīng)招標人確認。5不可預(yù)見費116 取13的3%5%,本項目取3%。專業(yè)人士費118%8%,本項目取5%。2土地出讓金380本項目位于北京市基準地價六級區(qū)域,土地出讓金取380元/㎡3建設(shè)成本2608由前期費、建安工程費、專業(yè)費、管理費等組成。表32安置房地塊主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目計量單位數(shù)值1居住用地面積㎡321432總建筑面積㎡其中地上建筑面積㎡其中定向安置住宅面積㎡公建配套面積㎡1775地下建筑面積㎡其中地下車庫面積㎡設(shè)備及服務(wù)用房面積㎡3建筑密度%184容積率 5綠化率%386戶數(shù)定向安置戶數(shù)戶9327停車位地上輛300地下輛144 注:最終以詳細設(shè)計規(guī)劃為主規(guī)劃建設(shè)方案如下圖: 注:最終以詳細設(shè)計規(guī)劃為主項目戶型設(shè)計基本情況如下表:表33回遷房分棟戶型面積統(tǒng)計表 樓號戶型戶型名稱 套 型面積戶數(shù)戶數(shù)比套型總面積1,6樓一室戶B一室兩廳一衛(wèi)27%一室戶C一室兩廳一衛(wèi)27%二室戶A(A反)兩室兩廳一衛(wèi)168%2樓二室戶E兩室兩廳一衛(wèi)110%三室戶D三室兩廳一衛(wèi)110%三室戶E三室兩廳一衛(wèi)72%5樓二室戶G(G反)兩室兩廳一衛(wèi)126%二室戶H(H反)兩室兩廳一衛(wèi)126%二室戶I(I反)兩室兩廳一衛(wèi)105%4樓一室戶B一室兩廳一衛(wèi)27%一室戶C一室兩廳一衛(wèi)27%二室戶A(A反)兩室兩廳一衛(wèi)150%111877樓三室戶J(J反)三室兩廳一衛(wèi)76%合計    1151100%90平米以內(nèi)戶型占比例%注:最終以詳細設(shè)計規(guī)劃為主七、定向安置房成本測算定向安置房建設(shè)成本參照《北京市國土資源局關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》(京國土市[2007]774號)中相關(guān)規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)。 本項目定向安置房用地范圍分布在工業(yè)廠房區(qū),國有土地收購后只需對地上物進行拆除即可開工建設(shè),在具體實施過程中,可以將定向安置房用地根據(jù)地塊的實際成熟度分成幾部分,分別立項辦理出讓手續(xù),這樣可以保證拆遷量少、施工建設(shè)條件成熟的地塊盡早開工建設(shè),對于整個定向安置房項目的聯(lián)動實施、滾動開發(fā)提供便利,為第二水泥管廠項目土地一級開發(fā)中居民的拆遷周轉(zhuǎn)減少成本支出。本項目作為市區(qū)兩級土地儲備中心重點儲備項目,已經(jīng)納入綠色審批通道,在手續(xù)辦理中可以簡化、并聯(lián)一些流程,縮短審批時限。 3)、提供完備的生活設(shè)施。依法組織安置房的設(shè)計、施工、監(jiān)理招標,確保工程工期和質(zhì)量標準。四、安置房建設(shè)標準 本項目安置房盡可能便利居民生活,確保通過搬遷使得居民的生活水平明顯提高。定向安置房用地三、安置樓建設(shè)規(guī)模本項目約涉及民宅拆遷932戶,按照《關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》(京國土[2007]774號)中規(guī)定的安置標準,并結(jié)合第二水泥管廠項目拆遷的實際情況,制定戶均補償標準95㎡,故需要安置面積共約88540㎡。第二水泥管廠項目用地航拍圖從前面規(guī)劃意見書附圖及遙感影像圖可以看出,定向安置房選址位置為現(xiàn)狀第二水泥管廠工業(yè)廠房區(qū),其優(yōu)勢體現(xiàn)在:第一,第二水泥管廠通過國有土地收購及地上物拆除即可達到建設(shè)施工條件,可以保證定向安置房項目盡快啟動。3) 地塊內(nèi)拆遷考慮實際拆遷量和可操作性,將拆遷量相對較少的部分先期啟動。第三章、定向安置用房建設(shè)方案一、安置房選址原則1) 符合規(guī)劃要求。 結(jié)合《北京市遠郊區(qū)舊村改造試點指導(dǎo)意見》(京政農(nóng)發(fā)[2005]19號)中的相關(guān)農(nóng)村地區(qū)拆遷安置用房政策,確定本項目拆遷范圍內(nèi)居民可以取得第一產(chǎn)權(quán)房屋,從而切實保證拆遷居民的自身利益。3)、限交易該項目將嚴格掌握定向、定量的原則,二次銷售參照“兩限”普通商品房的相關(guān)規(guī)定辦理。此外,多子女贍養(yǎng)父母且父母無獨立產(chǎn)權(quán)房的,只限其中一個子女可多購一套一居室;一戶居民有兩處(含)以上產(chǎn)權(quán)房的,只享受一次回遷安置;一處產(chǎn)權(quán)房有兩戶(含)以上住戶的,只能按照該產(chǎn)權(quán)房的人口數(shù)量確定購房的面積及房屋套數(shù)。 (3)充分考慮人均不超過50平方米的面積限制,巧妙設(shè)計各戶型戶均面積,以利于不同戶型的組合,便于安置房的分配。為保證居民搬遷安置的利益,保證回遷安置工作的公平合理,促進區(qū)域的和諧穩(wěn)定,除在總量上加以控制外,針對每戶可購買的安置房面積和戶型,本項目做出如下詳細安排: (1)安置房設(shè)計三種面積戶型,保證回遷戶的居住舒適度。二、“三限”原則1)、限戶型為保證回遷居民利益,我區(qū)對第二水泥管廠項目用地范圍內(nèi)須安置人口進行了入戶調(diào)查,根據(jù)調(diào)查結(jié)果,考慮戶型組合與安置指標的匹配,確定戶型面積為一居約50平方米、二居約75平方米、三居約95平方米共三種戶型。3)、定量第二水泥管廠項目土地一級開發(fā)需拆遷安置約932戶;按照北京市國土資源局《關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》(京國土【2007】774號)的要求,并征得石景山區(qū)政府同意,確定居民安置房標準為建筑面積不超過50平方米/人,并結(jié)合地塊規(guī)劃指標,擬定安置標準為95平方米/戶。在安置房后期分配過程中相關(guān)部門將加強管理,對回遷安置對象的認定進行嚴格把關(guān),切實保障居民的利益?,F(xiàn)將第二水泥管廠項目定向安置房“三定三限三結(jié)合”方案具體情況說明如下:一、“三定”原則1)、定性為了維護被拆遷居民的切身利益,并且實現(xiàn)和諧社會,保持地區(qū)穩(wěn)定,石景山區(qū)將為居民提供自有、可自主支配產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn),因此定向安置房定性為普通商品房,土地供應(yīng)采取定向出讓的有償供地原則。本項目中考慮到有些房屋產(chǎn)權(quán)人的戶口并不在當(dāng)?shù)?,本次安置補償時以戶均補償面積為主。本項目在制定拆遷居民安置標準時符合《關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》(京國土【2007】774號)中有關(guān)規(guī)定:定向安置住房人均不大于50㎡,并充分結(jié)合在本地區(qū)調(diào)查的居民住宅現(xiàn)狀條件。本項目用于安置第二水泥管廠居民住宅樓產(chǎn)權(quán)人及北京市第六建筑工程公司棚戶區(qū)居民共計約932戶。第一章、項目涉及拆遷安置情況,包括住宅和非住宅拆遷,其中:住宅拆遷總建筑面積為46295平方米;。92第三部分 定向安置房建設(shè)方案《北京市國土資源局關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》(京國土市【2007】774號)中說明定向安置房供地方式及建房模式適用于農(nóng)村地區(qū)征地拆遷難度大、成本高、進度遲緩等問題,現(xiàn)在城市房屋拆遷也面臨如是問題,尤其是一些老企業(yè)居民拆遷和棚戶區(qū)拆遷改造,由于被拆遷居民現(xiàn)狀居住條件較差,人均居住面積較小,拆遷補償款無法實現(xiàn)其改善居住條件的意愿,同時拆遷補償標準必須保證區(qū)域內(nèi)整體平衡,所以整體搬遷進展緩慢,與城市化進程步調(diào)極不協(xié)調(diào),同時影響城市形象,與區(qū)域整體發(fā)展無法實現(xiàn)和諧統(tǒng)一,因此,北京市政府現(xiàn)將774號文的有關(guān)精神擴展到城市土地儲備工作中,定向安置房的范圍不局限于被征地的農(nóng)村居民,城市居民中需要通過定向安置方式解決時亦可靈活使用。本次交易政府土地收益為22308萬元。經(jīng)過討論和分析,我們綜合確定項目開發(fā)完后可實現(xiàn)的熟地價格為:居住用途樓面熟地單價:3903元/平方米商業(yè)配套用途樓面熟地單價:7134元/平方米(二)、本項目政府土地收益預(yù)測表29項目用地上市收益預(yù)測分區(qū)用地性質(zhì)規(guī)劃總建筑面積(萬㎡)熟地單價(元/平米)預(yù)計上市價格(萬元)土地儲備成本政府土地收益(萬元)A居住用地390395296B商業(yè)金融710461911總價15720713489922308通過測算,項目用地的預(yù)計上市價格為157207萬元。利潤根據(jù)北京市房地產(chǎn)管理局《出讓地價評估技術(shù)標準(試行)》的有關(guān)規(guī)定,及我們掌握的目前房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料,我們選定開發(fā)周期二年的住宅項目投資回報率15%,商業(yè)配套的投資回報率為20%,取費基數(shù)為建造成本、專業(yè)人士費和不可預(yù)見費三項成本費用合計; 求取熟地價宗地價格=開發(fā)價值-成本費用-銷售費用-開發(fā)商利潤 表27 居住用地剩余法計算過程項目金額計費標準銷售單價10000元/㎡按照周邊同類型市場銷售價預(yù)測建造成本3240元/㎡按照北京市建安費標準計專業(yè)人士費㎡取建造成本的8%不可預(yù)見費㎡取建造成本和專業(yè)人士費的8%投資利息㎡+在整個開發(fā)期均勻投入,開發(fā)周期2年,計息周期為1年,%投資利潤㎡+按全部投入的15%銷售稅費750元/㎡%宗地價格3903元/㎡/表28 商業(yè)用地剩余法計算過程項目金額計費標準銷售單價15000元/㎡按照周邊同類型市場銷售價預(yù)測建造成本3370元/㎡按照北京市建安費標準計專業(yè)人士費㎡取建造成本的8%不可預(yù)見費㎡取建造成本和專業(yè)人士費的8%投資利息㎡+建造成本在整個開發(fā)期均勻投入,開發(fā)周期2年,計息周期為1年投資利潤㎡+按全部投入的20%銷售稅費1125元/㎡%宗地價格7134元/㎡/綜合確定項目開發(fā)完畢后的可實現(xiàn)的熟地價格經(jīng)過上述測算,我們評估出該項目開發(fā)完畢后居住用途部分可實現(xiàn)的樓面熟地單價為3903元/平方米;商業(yè)配套部分可實現(xiàn)的樓面熟地單價為7134元/平方米。B. 專業(yè)人士費取建造成本的8%取建造成本和專業(yè)人士費的8% D. 投資利息取以上三項合計款為基數(shù),%,資金考慮在開發(fā)期內(nèi)均勻投入,假設(shè)開發(fā)期為二年,以復(fù)利計算。根據(jù)我們對項目周邊的住宅項目的售價調(diào)查以及對石景山區(qū)商品房銷售價格變化趨勢分析,綜合確定項目建成后的市場售價為10000元/平方米,根據(jù)對類似項目商業(yè)配套用房部分的市場租金及售價的調(diào)查,我們確定商業(yè)部分的市場售價為15000元/平方米。其公式為:宗地價格=開發(fā)價值-成本費用-銷售費用-開發(fā)商利潤開發(fā)價值預(yù)測為了確定本項目用地開發(fā)完成后在二級市場中能實現(xiàn)的熟地價價格,我們對項目所在區(qū)域周邊房地產(chǎn)市場狀況進行了分析,利用剩余法對本項目開發(fā)完畢后價格進行測算和評估。剩余法適用于待開發(fā)的土地的估價,待拆遷改造的土地估價,或進行土地整理的地價評估和舊建筑占用土地的土地估價。三、土地入市交易分析(一)、本項目預(yù)期熟地單價估算土地銷售收入預(yù)測的方法有多種,包括收益還原法、市場比較法、剩余法等,但是每種方法都有其特點及適用范圍,根據(jù)估價作業(yè)規(guī)范和該項目的實際情況,本項目規(guī)劃為居住和商業(yè)綜合用地,(居?。ㄉ虡I(yè))以內(nèi),根據(jù)估價作業(yè)規(guī)范和項目周圍區(qū)域的市場情況,可采用剩余法進行住宅用地的銷售收入預(yù)測。其中:,(最終以規(guī)劃意見書為準)。4. 一級開發(fā)管理費:本項目利潤率取2%。(7)入市底價評估費:依據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》(京價(房)[1997]第398號)的收費標準,按照預(yù)計一級開發(fā)成本和將來繳納的政府收益之和為基礎(chǔ)
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