【正文】 合國家規(guī)定。 (3)充分考慮人均不超過50平方米的面積限制，巧妙設(shè)計各戶型戶均面積，以利于不同戶型的組合，便于安置房的分配。(4)根據(jù)基本戶型設(shè)計，安置房既要嚴(yán)格按照人均安置面積進行定量分配，也要充分考慮各家各戶的實際情況，給居民一定的自主選擇空間，但要在明確的原則指導(dǎo)和嚴(yán)格的流程控制下進行。此外，多子女贍養(yǎng)父母且父母無獨立產(chǎn)權(quán)房的，只限其中一個子女可多購一套一居室；一戶居民有兩處(含)以上產(chǎn)權(quán)房的，只享受一次回遷安置；一處產(chǎn)權(quán)房有兩戶(含)以上住戶的，只能按照該產(chǎn)權(quán)房的人口數(shù)量確定購房的面積及房屋套數(shù)。2）、限價為推進石景山區(qū)第二水泥管廠項目土地一級開發(fā)建設(shè)，保證被拆遷居民及時住上低價、實用的搬遷安置用房，本項目安置用房價格按照“一級開發(fā)成本+建安成本+相關(guān)稅費+出讓金（毛地價）+類似經(jīng)濟適用房建議的合理利潤率（3%）”核定。3）、限交易該項目將嚴(yán)格掌握定向、定量的原則，二次銷售參照“兩限”普通商品房的相關(guān)規(guī)定辦理。三、“三結(jié)合”原則結(jié)合北京市國土資源局《關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》和石景山區(qū)現(xiàn)行拆遷政策，確定對于石景山區(qū)第二水泥管廠項目土地一級開發(fā)涉及拆遷居民采取在貨幣補償基礎(chǔ)上提供定向安置用房的方式。 結(jié)合《北京市遠郊區(qū)舊村改造試點指導(dǎo)意見》(京政農(nóng)發(fā)[2005]19號)中的相關(guān)農(nóng)村地區(qū)拆遷安置用房政策，確定本項目拆遷范圍內(nèi)居民可以取得第一產(chǎn)權(quán)房屋，從而切實保證拆遷居民的自身利益。結(jié)合《北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）》(京國土房管拆字[2001]1234號)和《北京市非住宅房屋拆遷技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京房地評字[1999]656號）和區(qū)域房地產(chǎn)市場水平，合理確定補償價格，對被拆遷居民進行妥善安置，既讓居民從拆遷中得到實惠并改善生活條件，又有效控制安置房項目的總體開發(fā)成本。第三章、定向安置用房建設(shè)方案一、安置房選址原則1) 符合規(guī)劃要求。2) 拆遷區(qū)域內(nèi)就地安置，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢。3) 地塊內(nèi)拆遷考慮實際拆遷量和可操作性，將拆遷量相對較少的部分先期啟動。二、安置房建設(shè)選址本項目共需拆遷居民932戶，分別為居住在石景山區(qū)第二水泥管廠六棟住宅中的居民及北京市第六建筑工程公司棚戶區(qū)居民，該地塊位于石景山區(qū)中部，北側(cè)距石景山路不超過350米，東邊與西五環(huán)相距不到700米。第二水泥管廠項目用地航拍圖從前面規(guī)劃意見書附圖及遙感影像圖可以看出，定向安置房選址位置為現(xiàn)狀第二水泥管廠工業(yè)廠房區(qū)，其優(yōu)勢體現(xiàn)在：第一，第二水泥管廠通過國有土地收購及地上物拆除即可達到建設(shè)施工條件，可以保證定向安置房項目盡快啟動。第二，定向安置房位于地塊南側(cè)，不會影響第二水泥管廠項目中其他部分土地上市收益。定向安置房用地三、安置樓建設(shè)規(guī)模本項目約涉及民宅拆遷932戶，按照《關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》(京國土[2007]774號)中規(guī)定的安置標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合第二水泥管廠項目拆遷的實際情況，制定戶均補償標(biāo)準(zhǔn)95㎡，故需要安置面積共約88540㎡。根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo)，規(guī)劃建設(shè)用地面積為32143㎡，建筑控制規(guī)模約為90000㎡，可以滿足被拆遷居民的住房安置需求。四、安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 本項目安置房盡可能便利居民生活，確保通過搬遷使得居民的生活水平明顯提高。具體做好以下幾方面工作： 1）、安置房的建設(shè)嚴(yán)格按照普通商品房建設(shè)要求進行。依法組織安置房的設(shè)計、施工、監(jiān)理招標(biāo)，確保工程工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 2）、安置房樓型以高層住宅為主，樓房質(zhì)量不低于同檔商品房的質(zhì)量；提倡推廣新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝，建設(shè)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地和環(huán)保型住宅。 3）、提供完備的生活設(shè)施。五、開發(fā)進度定向安置用房按照統(tǒng)一規(guī)劃、整體實施的原則、一二級聯(lián)動的方式進行建設(shè)。本項目作為市區(qū)兩級土地儲備中心重點儲備項目，已經(jīng)納入綠色審批通道，在手續(xù)辦理中可以簡化、并聯(lián)一些流程，縮短審批時限。本項目已經(jīng)于2009年3月下旬取得授權(quán)批復(fù)， 2009年4月底取得規(guī)劃意見書，2009年5月取得用地預(yù)審批復(fù)和立項批復(fù)，預(yù)計到8月中旬可以完成國有土地收購工作，預(yù)計2009年10月完成拆遷工作，及時申請綠色通道審批，預(yù)計于2010年2月完成規(guī)劃開工手續(xù)，2010年7月完成主體施工，9月份室外市政、裝修，預(yù)計到2010年10月份定向安置房實現(xiàn)竣工驗收并交付使用。 本項目定向安置房用地范圍分布在工業(yè)廠房區(qū)，國有土地收購后只需對地上物進行拆除即可開工建設(shè)，在具體實施過程中，可以將定向安置房用地根據(jù)地塊的實際成熟度分成幾部分，分別立項辦理出讓手續(xù)，這樣可以保證拆遷量少、施工建設(shè)條件成熟的地塊盡早開工建設(shè)，對于整個定向安置房項目的聯(lián)動實施、滾動開發(fā)提供便利，為第二水泥管廠項目土地一級開發(fā)中居民的拆遷周轉(zhuǎn)減少成本支出。表31 定向安置房開發(fā)進度表項目 時間　　2009年度2010年度7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月一、辦理規(guī)劃意見書已完二、辦理項目土地預(yù)審已完三、辦理立項手續(xù)、取得立項批復(fù)已完四、根據(jù)項目要求做地下文物勘探五、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證已完六、國有企業(yè)拆遷及地上物補償七、國有企業(yè)拆遷八、規(guī)劃、開工手續(xù)（綠色通道）九、主體封頂十、裝修、市政十一、竣工交房六、安置房設(shè)計方案，，其中地上住宅建筑面積約9萬平方米。表32安置房地塊主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)　項目計量單位數(shù)值1居住用地面積㎡321432總建筑面積㎡其中地上建筑面積㎡其中定向安置住宅面積㎡公建配套面積㎡1775地下建筑面積㎡其中地下車庫面積㎡設(shè)備及服務(wù)用房面積㎡3建筑密度%184容積率　5綠化率%386戶數(shù)定向安置戶數(shù)戶9327停車位地上輛300地下輛144 注：最終以詳細設(shè)計規(guī)劃為主規(guī)劃建設(shè)方案如下圖： 注：最終以詳細設(shè)計規(guī)劃為主項目戶型設(shè)計基本情況如下表：表33回遷房分棟戶型面積統(tǒng)計表樓號戶型戶型名稱 套 型面積戶數(shù)戶數(shù)比套型總面積1,6樓一室戶B一室兩廳一衛(wèi)27%一室戶C一室兩廳一衛(wèi)27%二室戶A(A反）兩室兩廳一衛(wèi)168%2樓二室戶E兩室兩廳一衛(wèi)110%三室戶D三室兩廳一衛(wèi)110%三室戶E三室兩廳一衛(wèi)72%5樓二室戶G(G反)兩室兩廳一衛(wèi)126%二室戶H(H反)兩室兩廳一衛(wèi)126%二室戶I(I反)兩室兩廳一衛(wèi)105%4樓一室戶B一室兩廳一衛(wèi)27%一室戶C一室兩廳一衛(wèi)27%二室戶A(A反）兩室兩廳一衛(wèi)150%111877樓三室戶J(J反)三室兩廳一衛(wèi)76%合計　　　　1151100%90平米以內(nèi)戶型占比例%注：最終以詳細設(shè)計規(guī)劃為主七、定向安置房成本測算定向安置房建設(shè)成本參照《北京市國土資源局關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》(京國土市[2007]774號)中相關(guān)規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)。根據(jù)安置房價格核定辦法，安置房成本構(gòu)成明細如下：表35 安置房成本構(gòu)成表序號項目費用（元/建筑㎡）費用說明1一級開發(fā)費用875由本項目用地范圍內(nèi)的土地一級開發(fā)成本決定。2土地出讓金380本項目位于北京市基準(zhǔn)地價六級區(qū)域，土地出讓金取380元/㎡3建設(shè)成本2608由前期費、建安工程費、專業(yè)費、管理費等組成。前期費用75包括規(guī)劃設(shè)計費、招標(biāo)費用等建安工程費2415包括建筑安裝工程費、園林綠化費、小市政費等。專業(yè)人士費118%8%，本項目取5%。4管理費116 取13的3%5%，本項目取3%。5不可預(yù)見費116 取13的3%5%，本項目取3%。6投資利潤123 以15項為基數(shù)，利潤率按相關(guān)規(guī)定取3%。7銷售稅費248 %8安置房成本價格4465 17項之和本項目定向安置房的單方建造成本經(jīng)過測算初步定為4465元/平方米，最終的成本價格由審計等相關(guān)部門審核并經(jīng)招標(biāo)人確認。，定向安置房總建設(shè)成本為： 4465元/平方米=39533萬元八、安置房建設(shè)主體及資金籌措根據(jù)投標(biāo)文件規(guī)定：石景山區(qū)第二水泥管廠安置房項目土地受讓方為京漢置業(yè)集團，我公司負責(zé)完成定向安置房建設(shè)的全部工作，包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計、手續(xù)辦理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通過竣工驗收等。該項目銷售對象定向為拆遷戶，銷售價格由石景山土地儲備中心協(xié)同相關(guān)部門最終確定。該項目利潤率暫定為3%。定向安置房項目作為石景山區(qū)第二水泥管廠項目的組成部分之一，其實施進度的快慢直接影響到整個一級開發(fā)工作的進程，定向安置房項目的建設(shè)資金籌措分為兩部分，第一部分：被拆遷戶與我公司簽訂購房合同，并支付購房款，這部分資金可用于定向安置房的建設(shè)；第二部分：定向安置房建設(shè)成本與售房差價部分已納入石景山區(qū)第二水泥管廠項目一級開發(fā)成本，從項目一級開發(fā)資金中列支。第四部分、開發(fā)進度控制方案第一章、土地供應(yīng)方案一、土地及定向安置房供應(yīng)時間第二水泥管廠一級開發(fā)項目預(yù)計總體需要時間為16個月，供地時間為2010年10月。另外定向安置房建設(shè)與一級開發(fā)同步進行，竣工交付時間也為2010年10月。二、一級開發(fā)驗收標(biāo)準(zhǔn)土地一級開發(fā)驗收標(biāo)準(zhǔn)：分為土地上市前驗收和市政管網(wǎng)交付使用前驗收兩個階段，隨同開發(fā)周期驗收。（一）、土地上市前驗收場地要求：（1）宗地達到 “場光地凈”——場地中無建筑物、構(gòu)筑物、電線桿等附著物（樹木除外），渣土清運完畢，場地達到環(huán)保、城市管理等規(guī)定要求；（2）地面平整——場地隨自然地平； （3）在宗地四周設(shè)置圍檔(～5米，鋼結(jié)構(gòu)，墻體外圍張貼公益廣告，廣告內(nèi)容須經(jīng)招標(biāo)人同意)。 市政要求：中標(biāo)人取得項目市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗收時達到“三通一平”，即具備施工車輛主要進出道路路由、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。手續(xù)要求：取得規(guī)劃、立項、征地等各環(huán)節(jié)相關(guān)批準(zhǔn)文件，具備項目公開上市各項條件。（二）、市政管網(wǎng)交付使用驗收驗收標(biāo)準(zhǔn)：在國有土地使用權(quán)受讓方完成項目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗收前，且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費后，向受讓方提供項目用地紅線外市政管線“七通”（燃氣、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。并按照招標(biāo)人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。市政驗收時間：為國有土地使用權(quán)受讓方需要市政接用前，一級開發(fā)實施單位完成所有的市政建設(shè)，由一級開發(fā)實施單位提出驗收申請，招標(biāo)人組織對項目用地一級開發(fā)建設(shè)各項內(nèi)容進行驗收。市政接用時間：為在受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費的前提條件下，在項目全部完成開發(fā)建設(shè)并通過建設(shè)管理部門的竣工驗收后達到客戶入住條件的時間。第二章、開發(fā)進度計劃自獲得一級開發(fā)授權(quán)并簽訂開發(fā)協(xié)議起，主要開發(fā)進度計劃如下：（一）、辦理項目立項、規(guī)劃、拆遷等相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)：目前已完成報批規(guī)劃意見書、用地預(yù)審、立項、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等前期手續(xù)，從2009年7月至2009年10月將完成勘測釘樁、地下文物勘測、拆遷手續(xù)辦理等前期工作；（二）、組織實施拆遷工作；從2009年7月至2010年9月確定拆遷方案，辦理拆遷批準(zhǔn)手續(xù)，拆遷公示，委托評估、拆遷機構(gòu)，入戶調(diào)查評估、與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議、支付拆遷費用，拆除地上物平整場地，辦理拆遷結(jié)案。（三）、進行大市政建設(shè)：時間從2009年7月至2010年9月：辦理大市政工程建設(shè)報批，委托電力、燃氣、熱力、電信、有線電視、上水、雨水、污水道路等各專項工程設(shè)計并組織審圖、進行市政綜合審批，辦理各專項工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)、組織專項工程開工建設(shè)、辦理竣工驗收。（四）、定向安置房建設(shè)：定向安置房擬建設(shè)在現(xiàn)場廠房處，在廠房拆遷完成后將盡快辦理相關(guān)規(guī)劃設(shè)計、開工等手續(xù)，在2010年10月前完成全部房屋、小市政、配套等工程建設(shè)并組織入住。（五）、2010年10月辦理本項目一級開發(fā)建設(shè)驗收手續(xù)，達到土地供應(yīng)條件。（六）、2009年度工期安排：本年度完成國有企業(yè)收購及拆遷工