【正文】 項(xiàng)目 一期 在征地過程中所需要繳納的征地相關(guān)稅費(fèi)共 約 690萬元。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 43 4. 一期主要規(guī)劃指標(biāo) 一期總用地面積 ： （ 畝） 其中：建設(shè)用地面積： （ ） 代征城市公共用地面積： 公頃（ ） 建筑規(guī)模： ≤ 257406 平方米。 2. 一期土地利用現(xiàn)狀 項(xiàng)目 一期 實(shí)施范圍內(nèi)總面積約 公頃（ 352畝）左右，全部為集體土地性質(zhì) ，其中耕地約 為 6 公頃（ 90 畝）。此外，回遷房用地由于用于建設(shè)回遷房 ，因此作為獨(dú)立的一期單獨(dú)考慮。 項(xiàng)目初步分為三期，并于 2021 年全部開發(fā)建設(shè)完畢，本項(xiàng) 目不僅可以取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也 能實(shí)現(xiàn)較高的社會(huì)效益，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高，具備較大的可行性。下 表僅作為一個(gè)初步測算，因?yàn)槭欠制陂_發(fā)，按照進(jìn)度假設(shè)投入。 二、 銷售收入預(yù)測 在前文推導(dǎo)出未來本項(xiàng)目上市交易土地的底價(jià) 可達(dá)到 ／畝的基礎(chǔ) 上，以上市土地面積為 1769畝計(jì)算，總銷售收入可以達(dá)到231505 萬元，土地一級(jí)開發(fā)增值收益約為 39806 萬元。 從上表分析可以看出，這些樓盤的宗地價(jià)格都 在 200萬元 /畝左右，由此可見本項(xiàng)目的市場前景是非常樂觀的。 在對這些樓盤 的基本情況 進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法分析了每個(gè)樓盤的宗地價(jià)格。因此，居住區(qū)用地是有能力承擔(dān)產(chǎn)業(yè)區(qū)三個(gè)村落的拆遷成本的。 第三，從可行性的角度考慮，在后文中通過對土地市場的分析與預(yù)測，推導(dǎo)出本項(xiàng)目預(yù)計(jì)上市交易土地的底價(jià)可以達(dá) 到 萬 元 /畝。這部分虧損額 需要依靠 產(chǎn)業(yè)區(qū) 稅收的增加來 逐漸彌補(bǔ)。因此，孫村組團(tuán)居住區(qū)在進(jìn)行一級(jí)開發(fā)時(shí)，需要承擔(dān)產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)三個(gè)村落的拆遷費(fèi)用。如果將產(chǎn)業(yè)區(qū)三個(gè)村莊的拆遷成本包含到孫村組團(tuán)居住區(qū)土地總成本當(dāng)中，那么孫村組團(tuán)居住區(qū)土地一級(jí)開發(fā)總成本則為 191699萬元，折合經(jīng)營性用地每畝成本為 萬元 /畝 ，其中 產(chǎn)業(yè) 區(qū)三個(gè)村莊的拆遷成本所帶來的經(jīng)營性用地每畝成本增幅為 /畝。月 2844 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 788 2021 元/戶 1585 工程配合獎(jiǎng) 788 8000 元/戶 6306 拆除清運(yùn)費(fèi) 118186 25 元/平方米 2957 拆遷評(píng)估費(fèi) 32489 16項(xiàng)之和 % 3908 拆遷服務(wù)及管理費(fèi) 32489 16項(xiàng)之和 % 390合計(jì) 2815 元/平方米 33269宅基地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（產(chǎn)業(yè)區(qū)三個(gè)村落）參數(shù) 如上表所示， 根據(jù)拆遷實(shí)施辦法的要求進(jìn)行測算 ， 產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)三個(gè)村落共需發(fā)生的 住宅 拆遷總費(fèi)用為 33269 萬元 。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 35 (四 ) 產(chǎn)業(yè)區(qū)三個(gè)村落的拆遷費(fèi)用測算 依據(jù)最新的該 地區(qū) 1： 2021 地形圖 做出初步統(tǒng)計(jì)，產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)三個(gè)村落（東磁各莊村、西磁各莊村、候村）范圍內(nèi)待拆遷 住宅 房屋面 積約 118186 平方米，以住宅為主。由此可見，產(chǎn)業(yè)區(qū)的可出讓土地在沒有承擔(dān)拆遷費(fèi)用的情況下，已經(jīng)每畝虧損約 ， 總計(jì)虧損額為 29926 萬元， 需要依靠 產(chǎn)業(yè)區(qū) 稅收的增加來逐漸彌補(bǔ)。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 34 (三 ) 產(chǎn)業(yè)區(qū) 土地收入與土地成本的差值 備注 公頃 畝 公頃 畝 土地補(bǔ)償費(fèi) 萬元/畝 耕地開墾費(fèi) 萬元/畝 防洪費(fèi) 萬元/畝青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 萬元/畝 市政建設(shè)費(fèi) 萬元/畝 每畝土地成本 萬元/畝 =++++ 總土地成本 萬元 =折合可出讓土地每畝成本 萬元/畝 =247。 2. 間接收入：利稅情況 產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地在以比較優(yōu)惠的價(jià)格出讓給前來投資的企業(yè)后，會(huì)在一定程度上促進(jìn)產(chǎn)業(yè)區(qū)的稅收增加。 (二 ) 產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地收入 1. 直接收入：出讓給企業(yè) 目前，孫村組團(tuán)產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地出讓標(biāo) 準(zhǔn)為 30 萬元 /畝。 (一 ) 產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地成本 經(jīng)過計(jì)算，產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地 成本 （不含拆遷費(fèi)用） 約為 /畝，其中：支付農(nóng)民土地補(bǔ)償費(fèi) 為 20萬元 /畝，耕地開墾費(fèi) /北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 33 畝，防洪費(fèi) 萬元 /畝， 青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 3 萬元 /畝，市政建設(shè)費(fèi) 14萬元 /畝。 因此，根據(jù) 孫村組團(tuán)的統(tǒng)一規(guī)劃，為了更好的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地優(yōu)化配置， 大興區(qū) 和 黃村鎮(zhèn)政府 要求： 此次孫村組團(tuán)居住區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目需承 擔(dān)產(chǎn)業(yè)區(qū)三個(gè)村莊（東磁各莊、西磁各莊、候村）的拆遷 成本 ，并將 這部分 拆遷 成本 計(jì)入該項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)成本中。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 32 第 六 章 產(chǎn)業(yè)區(qū) 的情況分析 一、 項(xiàng)目代拆產(chǎn)業(yè)區(qū)三個(gè)村落的背景 黃村鎮(zhèn)孫村組團(tuán)是大興新城的重要組成部分，自 2021 年底啟動(dòng)建設(shè)以來，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)區(qū)入駐企業(yè) 15 余家，投資聚集優(yōu)勢不斷增強(qiáng)。 三、 基準(zhǔn)地價(jià)參照分析 根據(jù) 《北 京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（京政 [2021]32 號(hào)令）中頒布的北京市基準(zhǔn)地價(jià)表，商業(yè)用途六類地的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）的上限為 2900 元 /平方米，住宅用途六類地的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）的上限為 1820 元 /平方米。 折合可上市 交易土地成本為 ／畝左右，其中征地費(fèi)用北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 31 為 萬元 /畝，占 %；拆遷費(fèi)用為 /畝，占 %；大市政建設(shè)費(fèi)用 萬元 /畝，占 %；其他費(fèi)用為 14 萬元 /畝，占 13%；財(cái)務(wù)費(fèi)用為 /畝，占 %。 按照市政先行的 原則，在 統(tǒng)一完成征地補(bǔ)償工作后，先期進(jìn)行與市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)的拆遷補(bǔ)償工作。規(guī)劃位置為與規(guī)劃電信局位置合并建設(shè)。 6. 電信方案 孫村組團(tuán)居住區(qū) 及產(chǎn)業(yè)區(qū) 內(nèi) 新建電信局一座和有線電視基站一處。 5. 供電方案 區(qū)域內(nèi)將采用南 部魏善 莊 110KV 變電站為主供給未來所需要的用電。規(guī)劃在縱五路中部東側(cè)變電站以東設(shè)置集中供暖鍋爐房一處。 B、供暖方案 區(qū)域內(nèi)近期采暖用熱采用清潔煤技術(shù)、實(shí)行集中鍋爐房供熱。其余區(qū)域沿路布設(shè)中壓DN300、 DN400 天然氣管道， DN400 供氣管線呈環(huán)狀構(gòu)成完備的中壓供北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 28 氣系統(tǒng)。 污水向西北匯入規(guī)劃縱一路主干管，管線向北過六環(huán)路，污水經(jīng)污水泵提升，最后排入孫村污水處理廠。 B、污水系統(tǒng)方案 區(qū)域內(nèi)的污水排入現(xiàn)狀孫村污水處理廠。各區(qū)域適當(dāng)布設(shè) DN150、 DN200 中 水管線。滿足設(shè)計(jì)要求。其余區(qū)域沿道路參照需水量多少布設(shè) DN200 至DN400 供水管線。規(guī)劃用地面積 20畝。道路網(wǎng)規(guī)劃采用方格網(wǎng)布局 。 一、 區(qū)域內(nèi)市政情況 依據(jù) 大興區(qū)總體規(guī)劃和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，經(jīng)過項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備，實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)后，提供具備“九通一平”條件 （電力、供水、中水、雨污水、燃?xì)?、供暖、電信、有線、道路和場地平整） 的宗地。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 26 第四章 市政建設(shè)成本測算 經(jīng)過項(xiàng)目可研論證后，建議本項(xiàng)目土地上市的條件為 九通一平 （電力、供水、中水、雨污水、燃?xì)?、供暖、電信、有線、道路和場地平整），以下是初步擬定的整體市政咨詢方案。 根據(jù) 《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國土房管拆[2021]808號(hào) 文） 中關(guān)于大棚拆遷的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合現(xiàn)場對 大棚現(xiàn)狀的考察，初步確定以 100元 /平方 米的拆遷標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行補(bǔ)償 ， 大棚拆遷補(bǔ)償總費(fèi)用在 萬 元左右 。 (四 ) 非住宅房屋拆遷總成本 根據(jù)前文統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目 所需拆遷的 非住宅 房屋數(shù)量約為 平方米，其拆遷費(fèi)用估算如下表所示： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元）1 房屋及附屬物重置成新價(jià) 226382 600 元/平方米 135832 停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助 226382 500 元/平方米 113193 搬遷補(bǔ)助 226382 25 元/平方米 33964 拆除清運(yùn)費(fèi) 226382 25 元/平方米 5665 拆遷評(píng)估費(fèi) 28864 14項(xiàng)之和的 % 3466 拆遷服務(wù)及管理費(fèi) 28864 14項(xiàng)之和的 % 346合計(jì) 1306 元/平方米 29556非住宅房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用參數(shù) 根據(jù) 上表的 計(jì)算， 初步確定 本項(xiàng)目 非住宅房屋拆遷補(bǔ)償 總費(fèi)用在29556萬元左右 ，折合非住宅房屋每平方米的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用為 1306 元。（生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的起止時(shí)間自取得工商營業(yè)執(zhí)照日期計(jì)算，截止日期到拆遷公布時(shí)間為準(zhǔn)）。 (二 ) 停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)償費(fèi) 停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)符合下列條件： ? 被拆遷房屋具有房屋所有權(quán)證； ? 被拆遷房屋被認(rèn)定為非住宅房屋； ? 有營業(yè)執(zhí)照 ，且營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的營業(yè)地點(diǎn)為被拆遷房屋； ? 拆遷前被拆遷房屋實(shí)際用于生產(chǎn)經(jīng)營； 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 24 ? 已辦理稅務(wù)登記并出具納稅憑證。 ? 磚混結(jié)構(gòu)房屋 房屋及設(shè)備附屬物重置成新價(jià) ={[屋面分?jǐn)?shù) +屋架分?jǐn)?shù) +頂棚分?jǐn)?shù) +地面分?jǐn)?shù) +（墻身分?jǐn)?shù) +門窗分?jǐn)?shù)）柱高差率 ] 標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)（成新折余率 +使用年限折余率） /2+裝修分?jǐn)?shù)成新折余率 +設(shè)備分?jǐn)?shù)成新折余率 +設(shè)備附屬物分?jǐn)?shù)成新折余率 }分值 +設(shè)備附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)。房屋的組成部件包括屋面、屋架、 頂棚、 墻身、門窗、地面、裝修、設(shè)備、附屬物等北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 23 九 項(xiàng)。 五、 非住宅拆遷補(bǔ)償方案 根據(jù)《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 1999） 656 號(hào) 以及《北京市房 屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國土房管拆 [2021]808 號(hào)）等政策文件的相關(guān)規(guī)定， 對于利用村內(nèi)集體土地從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)并持有工商營業(yè)執(zhí)照的單位及個(gè)人，拆遷人對其所使用土地的地上物進(jìn)行一次性補(bǔ)償，其中包括 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補(bǔ)償價(jià)格、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi) 。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 22 (四 ) 回遷房施工單位的選擇 回遷房的建設(shè)將嚴(yán)格按照國家及北京市相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行公開的招投標(biāo)來選擇施工單位，并聘請有資質(zhì)的工程監(jiān)理單位嚴(yán)格控制回遷房的建設(shè)質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度。這部分盈利將用于抵減居住區(qū)經(jīng)營性用地的土地成本。 (二 ) 回遷房的建設(shè)投資 測 算 按照上述規(guī)劃指標(biāo)，對回遷房的建設(shè)成本進(jìn)行 測 算，如下表 所示： 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 20 序號(hào) 項(xiàng)目總投資（萬元）計(jì)算備注單方成本(元/ 平方米)一、 前期工程費(fèi) 44 6 16 .96（一） 項(xiàng)目可行性研究 11 0 7（二） 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 19 1 12 9（三） 勘探費(fèi) 79 .07 3 0（四） 環(huán)境、交通評(píng)估費(fèi) 65 .89 0二、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 90 92 .48 34 0(一） 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 42 16 .80 160 16 0（二） 紅線內(nèi)市政 31 62 .60 120 12 0（三） 室外工程及其他 17 13 .08 65 65 .00三、 建安工程費(fèi) 47 96 0 18 20 .00(一） 住宅 39 53 0 1500 15 00 .00（二） 地下車庫及人防 84 33 .60 2021 32 0四、 其他工程費(fèi) 66 2 25 .21（一） 工程監(jiān)理費(fèi) 主體 47 6 0% 18 .20（二） 工程監(jiān)理費(fèi) 市政 48 .76 0% 5（三） 集中綠地 13 0 100 6集中綠地占地比率 35%58 16 6 22 07 .17五、 不可預(yù)見費(fèi) 11 63 .40 % 44 .14六、 各種稅費(fèi) 11 63 .40 44 .14（一） 開發(fā)管理費(fèi) 11 63 .40 0% 44 .14（二） 其它應(yīng)計(jì)成本 0 0 0間接費(fèi)用合計(jì) 23 26 .79 88 .29建設(shè)成本合計(jì) 60 49 5 22 95 .45出讓金 34 26 .15 130 13 0總成本合計(jì)(含出讓金） 63 92 0 24 25 .45 13 0元/ 平方米建設(shè)成本 + 出讓金五＋六 + 七直接費(fèi)用 + 間接費(fèi)用直接費(fèi)用合計(jì) 一 + 二 + 三 + 四一 四項(xiàng)的 1 2 .5 %0. 6 2 .5 %地下建安 2021 元 / 平方米0. 6 2 .5 %住宅建安15 00 元/平方米經(jīng)驗(yàn)值 或 0. 2%估計(jì)回遷房建設(shè)成本測算表備注 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 21 根據(jù)上表的計(jì)算，在回遷房用地的土地成本由孫村組團(tuán)居住區(qū)經(jīng)營性用地分?jǐn)偟幕A(chǔ)上，根據(jù)回遷房選址的規(guī)劃條件，初步估算回遷房的開發(fā)建設(shè)成本為 2425元／平方米。 第三部分，居住配套用房為 萬平方米，主要用于建設(shè) 托幼、郵局、儲(chǔ)蓄所 等小區(qū)配套設(shè)施。根據(jù)拆遷實(shí)施辦法規(guī)定， 20 平方米以內(nèi)的套內(nèi)不可分額面積，被拆遷人可以以 2980元/平方米的價(jià)格購買。按照拆遷實(shí)施辦法，這 部分回遷房銷售均價(jià) 為 2550 元