【正文】 以上拆遷補償費用具體估算說明如下：（1）農(nóng)民房屋拆遷補償費①區(qū)位補償價根據(jù)《昌平區(qū)集體土地房屋拆遷補償補助規(guī)定。 未取得宅基 地補助費 對有宅基地資格但尚未擁有宅基地的居民進行補助，按照每人 畝30%宅基地區(qū)位補償價計算，預估有10%的居民應取得但未取得宅基地 獎勵費 提前搬家獎 15 萬元/院、工程配合獎 10 萬元/院、積極簽約聯(lián)簽鼓勵獎 20 萬元/院、新村建設促進獎 20 萬元/院、村民集體土地騰退獎 30 萬元/院，共計 95 萬元/院 國有土地拆 遷補償 至 之和 國有土地上非住宅拆遷 至 之和北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案33序號 項目 總價（萬元） 說明 區(qū)位補償價 非住宅房屋拆遷價格=區(qū)位價格K1K2K3建筑面積+地上物補償價；其中 K1 為容積率調(diào)整系數(shù)；K2 為房屋原用途調(diào)整系數(shù)；K3 為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)；區(qū)位價格按照 1500 元/平方米計算 重置成新價 參照《北京市房屋重置成新價評估技術標準》（京國土房管拆【2022】808 號令）以及周邊案例，以房屋建筑面積為基數(shù)，按照 800 元/平方米計算 裝修及附屬 物補償費 根據(jù)市場行情按照 400 元/平方米計算 搬遷補助費 按照 25 元/平方米計算 停產(chǎn)停業(yè)補 助費 按照 800 元/平方米計算 國有農(nóng)用地補償費用 根據(jù)市場行情，按照國有農(nóng)用地面積，15 萬元/畝的標準補償 集體土地上非住宅拆遷 至 之和 重置成新價 參照《北京市房屋重置成新價評估技術標準》（京國土房管拆【2022】808 號令）以及周邊案例，以房屋建筑面積為基數(shù)，按照 800 元/平方米計算 裝修及附屬 物補償費 根據(jù)市場行情按照 400 元/平方米計算 搬遷補助費 按照 25 元/平方米計算 停產(chǎn)停業(yè)補 助費 按照 800 元/平方米計算2 拆遷其它費 用 至 之和 拆遷服務費 參照按拆遷補償?shù)?%取費的情況 拆遷評估費 參照《關于房地產(chǎn)價格評估收費有關問題的通知》【京 發(fā)改〔2022〕1522 號】估算 拆除及渣土 清運費 按照被拆遷房屋建筑面積 20 元/平方米3 定向安置房 差價 遵循安置方案相關的規(guī)定，參考周邊的案例，經(jīng)過計算， 差價為 3739 元合計 1 至 3 項的和備注：國有土地中有部分京密引水管理處用地，主要為河流水面、河堤道路等，及北京市昌平北方加油站，均屬現(xiàn)狀保留用地，故不作補償。經(jīng)批準二層樓重置成新價補償 參照《北京市房屋重置成新價評估技術標準》（京國土房管拆【2022】808 號令）以及周邊案例，以房屋二層建筑面積為基數(shù)，按照 1500 元/平方米計算 搬家補助費 按照宅基地面積 15 元/平方米進行補助 家電改移補 助費 按照電話改移 235 元/部、有線電視改移 300 元/戶、空調(diào)改移 400 元/臺、熱水器 300 元/個進行補助 周轉(zhuǎn)費 按照 900 元/月具體各費用構(gòu)成詳見表 52：52： 項目各期拆遷補償費用表序號 項目 總價（萬元） 說明1 拆遷補償費 包括農(nóng)居民、企業(yè)單位等拆遷 農(nóng)民拆遷補 償費 至 之和 區(qū)位補償費 根據(jù)《昌平區(qū)集體土地房屋拆遷補償補助規(guī)定》【北京市昌平區(qū)人民政府令第 4 號】相關規(guī)定，并結(jié)合項目實際情況取區(qū)位補償價 1530 元/平方米 房屋重置成 新價 根據(jù)《北京市昌平區(qū)人民政府關于進一步做好拆遷補償安置工作的意見》【昌政發(fā)[2022]19 號】相關規(guī)定，并結(jié)合項目實際情況取房屋補償費 1200 元/平方米，房屋面積取宅基地面積的 85%。根據(jù)拆遷方案，本項目拆遷費用主要為農(nóng)民拆遷補償費（包含區(qū)位補償費、房屋重置成新價、裝修及地上附屬物補償費、搬家補助費、家電改移費、周轉(zhuǎn)費、停產(chǎn)停業(yè)補助費、未取得宅基地補助費、提前搬家獎、工程配合獎、積極簽約聯(lián)簽鼓勵獎、新村建設促進獎、村民集體土地騰退獎） 、國有土地上非住宅拆遷補償費（區(qū)位補償價、房屋重置成新價、裝修及附屬物補償費、搬家補助費、停產(chǎn)停業(yè)補助費） 、集體土地上非住宅拆遷補償費（包括房屋重置成新價、裝修及附屬物補償費、搬家補助費、停產(chǎn)北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案32停業(yè)補助費） 、國有農(nóng)用地補償費用、國有道路用地補償費用、定向安置房差價及包括拆遷服務費、拆遷評估費及拆除清運費等拆遷其它費用。 （詳細數(shù)量及情況見表 51）表 51 房屋情況表項目 建筑面積（平方米）農(nóng)民住宅房屋 國有土地上非住宅房屋 集體土地上非住宅房屋 總計 642714本項目用地范圍內(nèi)需拆除集體土地上非住宅房屋面積為 平方米，國有土地上非住宅房屋面積為 平方米，農(nóng)民 1670 戶，共 1518 個院，涉及拆遷的農(nóng)居民宅基地面積為 平方米，住宅房屋面積 平方米。北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案31第五章 拆遷實施方案一、情況概述根據(jù)對比分析現(xiàn)場初步調(diào)查、圖測及北京北方企業(yè)集團公司出具的說明，地上物情況以出具的說明為準，用地面積及房屋面積以圖測為準，宗地范圍內(nèi)地上房屋拆遷主要為農(nóng)民住宅、國有、集體土地上非住宅用房，項目內(nèi)無需要保留的文物設施。五、征地計劃根據(jù)初步掌握的本項目基礎資料，及北京市和昌平區(qū)關于集體土地征收報批的相關規(guī)定及流程，制定如下征地工作計劃，擬定于項目開始的第4個月簽訂征地補償安置協(xié)議，第8個月取得用地批復；安置補償將于第11個月完成，并于第11個月完成征地結(jié)案。搬遷政策中已考慮搬遷村民的后續(xù)利益保障問題并制定相應條款；本項目南側(cè)已規(guī)劃就業(yè)安置用地，一級開發(fā)完成后定向出讓給馬池口村集體企業(yè)，解決被征轉(zhuǎn)村民后續(xù)就業(yè)、生活問題。目前北京市人員安置方式主要有：就業(yè)安置、預留經(jīng)營性用房、就業(yè)安置用地安置等幾種方式。農(nóng)轉(zhuǎn)工人員社會保險應按照國家和本市規(guī)定參加社會保險，并按規(guī)定繳納社會保險費。為切實維護征地農(nóng)民的社會保障權益，妥善處理16號令與148號令（《北京市建設征地補償安置辦法》 ）的銜接問題，北京市明確農(nóng)轉(zhuǎn)工人員和超轉(zhuǎn)人員安置的若干政策措施：安置政策：農(nóng)轉(zhuǎn)工人員的農(nóng)轉(zhuǎn)工人員安置補助費標準按照16號令有關政策執(zhí)行，超轉(zhuǎn)人員以實際辦理接收手續(xù)之日的年齡計算需要繳納的超轉(zhuǎn)人員接收費用，安置方式包括征地單位安置和委托其他單位安置（統(tǒng)稱為單位安置）及自謀職業(yè)等。合計 1 至 5 之和北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案29四、人員安置方案妥善安置因建設征地造成的農(nóng)村多余勞動力,維護社會安定是國家及北京市在進行土地一級開發(fā)中的重要工作內(nèi)容。折合到征地面積為44萬元/畝。地上附著物補償費，詳見下表。考慮到本項目開始轉(zhuǎn)非工作約在1年后，而近年來工資平均上漲水平為10%，則馬（+10%）萬元/人。估算孤寡老人和病殘人員征地年齡為 62 歲。 （ （8263） 1）每人補償費=（1100+120）12——————/10000 5% =（萬元/人）考慮到本項目開始轉(zhuǎn)非工作約在 1 年后，考慮 10%的工資上漲水平，則馬池口村農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力補償標準為 （+10%）萬元/人。根據(jù)京政辦發(fā)[2022]41 號文，一般超轉(zhuǎn)人員按照每人每月 120 元接收。收費計算公式如下： （ n1）每人補償費=月補標準12 個月————— 5%注：n—征收費用的年限（從征地年齡到 82 歲）昌平區(qū)一般征地超轉(zhuǎn)人員，生活補助費的接收和發(fā)放標準調(diào)整為當年本市最低基本養(yǎng)老金標準。北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案25（2）超轉(zhuǎn)人員補償費超轉(zhuǎn)人員月補償標準包括生活補助費標準和醫(yī)療補助費標準。未領取失業(yè)保險金的期限予以保留，與再次失業(yè)后應當領取失業(yè)保險金的期限合并計算。轉(zhuǎn)非勞動力失業(yè)后，按照規(guī)定享受失業(yè)保險待遇。4 失業(yè)保 險 20 10 第四十條 依法批準征地時，轉(zhuǎn)非勞動力年滿 16 周歲的補繳 1 年失業(yè)保險費，至達到國家規(guī)定的退休年齡前，每增加 1 歲增補 1 年，最多補繳 20 年。補繳基本醫(yī)療保險費以依法批準征地時上一年本市職工平均工資的 60％為基數(shù)，按照 12％的比例一次性補繳。3 基本醫(yī)療保險 10 5 第三十七條 依法批準征地時，轉(zhuǎn)非勞動力男年滿 31 周歲的補繳 1 年基本醫(yī)療保險費，至年滿 51 周歲前每增加1 歲增補 1 年，最多補繳 10 年；年滿 51 周歲的補繳 11年基本醫(yī)療保險費，至退休前每增加 1 歲增補 1 年，最多補繳 15 年。補繳基本養(yǎng)老保險費以依法批準征地時上一年本市職工平均工資的 60％為基數(shù)，按照 28％的比例一次性補繳。表 43 農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力補償費序號 項目 最高標準 （年） 估算年限 （年） 補償金額（萬元） 文件表述（148 號令）1一次性就業(yè)補助費60 48 第二十七條 一次性就業(yè)補助費不低于下列標準：（一）轉(zhuǎn)非勞動力年滿 30 周歲、不滿 40 周歲的，為征地時本市月最低工資標準的 60 倍；（二）轉(zhuǎn)非勞動力男年滿 55 周歲、女年滿 45 周歲的，為征地時本市月最低工資標準的 48 倍，年齡每增加 1 歲遞減六分之一，至達到國家規(guī)定的退休年齡時止；（三）其他轉(zhuǎn)非勞動力為征地時本市月最低工資標準的48 倍。根據(jù)北京市人力資源和社會保障局、北京市統(tǒng)計局《關于公布2022年度北京市職工平均工資的通知》 【京人社規(guī)發(fā)[2022]87號】 ，2022年本市職工平均工資為56061元。根據(jù)《關于調(diào)整北京市2022年最低工資標準的通知》 【京人社勞發(fā)[2022]349號】 ，現(xiàn)行的本市月最低工資為1400元/月。安置補償費包括農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力補償費、超轉(zhuǎn)人員補償費、孤寡老人和病殘人員補助費。具體情況如下表：表 41 附著物情況表序號 項目 單位 數(shù)量1 楊樹 棵 50232 柳樹 棵 9603 槐樹 棵 18344 果樹等 棵 13935 銀杏 棵 6046 柏樹 棵 5547 松樹 棵 7548 井 個 18829 路燈 個 62310 攝像頭 個 6811 圍墻 ㎡ 6057412 廣告牌 ㎡ 29813 欄桿 m 239414 道路 ㎡ 4272615 電線桿 根 88716 電信桿 根 5417 公共廁所 個 818 化糞池 個 819 橋梁 個 320 垃圾池 個 621 電纜 km 17322 路牙石 km 923 變壓器 個 2125 發(fā)射塔 個 126 水塔 座 427 龍門吊 個 5028 地下油庫 1總計 ——北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案23二、征地范圍內(nèi)的人口狀況本項目涉及轉(zhuǎn)非人口總數(shù)為 1895 人，人口結(jié)構(gòu)明細詳見下表：表 42　本項目征地涉及轉(zhuǎn)非人員結(jié)構(gòu)表類別 年齡階段 人數(shù)總計（人）兒童（包括 16 歲以上學生） 16 歲以下 198勞動力 男（16 歲59 歲）、女（16 歲49 歲） 1102超轉(zhuǎn)人員 男（60 歲以上），女（50 歲以上） 591孤寡病殘人員 4合計 1895三、征地方案及費用構(gòu)成本項目征地采用貨幣補償方式，征地費用包括土地補償費、人員安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費、征地稅費?，F(xiàn)需將項目所占用的 公頃集體土地全部征收為國有用地。北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案22第四章 征地實施方案一、情況概述本項目總占地面積為 公頃，除 公頃的國有用地外，全部為農(nóng)村集體用地。結(jié)合本項目具體特點，確定該地塊土地一級開發(fā)總開發(fā)進度為 5 年（即 60 個月）。具體分期內(nèi)容詳見第十章分期方案。于項目啟動后第 18 個月開發(fā)四期地塊，開發(fā)周期 3 年，四期地塊拆遷量較小，且規(guī)劃內(nèi)容含有收益率較高的住宅部分，可用于平衡一、二、三期資金。三、開發(fā)進度本項目暫按土地一級開發(fā)完成后整體上市交易，總供應土地 公頃。本項目總征地面積按照規(guī)劃批示總用地數(shù)據(jù)為準，宅基地面積以圖測為準，北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案15集體土地及其他用地是在勘察及圖測的基礎上確定的。根據(jù)《昌平新城馬池口村控制性詳細規(guī)劃深化方案》 ，項目用地性質(zhì)為公共設施用地、水域和其它用地、多功能用地、綠地、工業(yè)用地、居住用地、道路廣場用地、市政公用設施用地。北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案13五、土地利用總體規(guī)劃根據(jù)《昌平區(qū)土地利用總體規(guī)劃》 【20222020】 ，本項目土地利用規(guī)劃用途主要為：一般農(nóng)用地、城鎮(zhèn)建設用地、村鎮(zhèn)建設用地、獨立工礦、河流水系、交通用地。 ”三個村的人均土地面積、需轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口的農(nóng)村村民數(shù)量見表 17，需轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村村民人口結(jié)構(gòu)見表 18。表 16 各村人口結(jié)構(gòu)表村名 16 歲以下，不含 16 歲 男（1659歲） 女（1649歲）男（60 歲以上，包含 60）女（50 歲以上，包含 50）孤寡殘疾 合計馬池口村 570 1589 1581 782 915 12 5449白浮村 176 575 411