【文章內(nèi)容簡介】 房用地，黃色虛線為就業(yè)安置用地）北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案3周邊用地關(guān)系馬池口村東北方緊鄰昌平老城區(qū)，南側(cè)為昌平新城創(chuàng)新基地片區(qū)，西北側(cè)緊鄰馬池口埝頭工業(yè)園，東南側(cè)為沙河高教園區(qū)，地理位置上位于聯(lián)系昌平多個重要片區(qū)的中心位置。南部距離中關(guān)村北部研發(fā)服務(wù)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)約 2 公里，處于其輻射范圍內(nèi)，有利于引導(dǎo)技術(shù)研發(fā)與服務(wù)、商業(yè)物流、教育等生態(tài)友好型的產(chǎn)業(yè)向本地區(qū)輻射。項目自然環(huán)境描述及分析本項目位于昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村，臨近昌平城區(qū)，東側(cè)臨近京藏高速，西側(cè)為京包高速，北側(cè)緊鄰京密引水渠，南距北六環(huán)路約 1 公里。距離北京市區(qū)約為 公里，據(jù)昌平城區(qū)約 公里。項目所在區(qū)域?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明，降水集中，風(fēng)向有明顯的季節(jié)變化。春季氣溫回升快，晝夜溫差較大；夏季炎熱多雨，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了良好的條件；秋季晴朗少雨，冷暖適宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多風(fēng)少雨，各月平均氣溫都在 0℃以下。年平均日照時數(shù) 2684 小時，年平均氣溫 ℃，年平均降水量 毫米。項目位于昌平區(qū)南部，地貌類型簡單，以平原為主，平均海拔約 37 米。項目宗地內(nèi)地勢平坦。目前，該項目用地范圍及周邊分布有部分農(nóng)田、企業(yè)用房、農(nóng)民住宅等，其中，企業(yè)較多包括駕校、檢測場等單位，辦公與居住混雜。隨著區(qū)域房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)及綠化建設(shè)，周邊居住氛圍將會日益提升，配套設(shè)施也將得到改善，項目整體環(huán)境北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案4將會得到進一步提升。三、項目土地利用現(xiàn)狀情況分析項目土地權(quán)屬情況依據(jù)北京海地人資源咨詢有限責(zé)任公司出具的《工程項目技術(shù)報告書》 【編號20220315】 ，項目總用地面積為 公頃，由 公頃國有土地和 公頃集體土地構(gòu)成。國有土地使用者包括：北京北方企業(yè)集團公司、北京市昌平區(qū)馬池口農(nóng)村信用合作社、北京市公路局昌平分局、北京市京密引水管理處、首都冶金機械廠、北方加油站。集體土地所有者主要為馬池口村股份經(jīng)濟合作社、城南街道水屯村股份經(jīng)濟合作社、白浮村股份經(jīng)濟合作社、馬池口鎮(zhèn)人民政府。項目現(xiàn)狀土地類型國有土地中有國有農(nóng)用地（有林地、設(shè)施農(nóng)用地、溝渠） 、國有建設(shè)用地（工業(yè)用地、倉儲用地、科教用地、其他商服用地、商務(wù)金融用地、批發(fā)零售用地、公路用地） 、未利用地（河流水面） ，集體土地主要為農(nóng)用地（耕地、林地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用地） 、建設(shè)用地（商服用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、住宅用地、其它土地） 、未利用地（草地） 。各土地用途利用現(xiàn)狀情況項目總用地面積為 公頃，其中農(nóng)用地面積 公頃（含 公頃耕地）、建設(shè)用地 公頃、未利用地 公頃。土地面積（公頃） 國有土地 集體土地 建設(shè)用地 建設(shè)用地 耕地 　 耕地 農(nóng)用地其它 農(nóng)用地其它 未利用地 未利用地 北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案5圖 13 土地利用現(xiàn)狀圖依據(jù)《工程項目技術(shù)報告書》 【編號 20220315】 ，項目具體利用現(xiàn)狀詳見表 112：北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案6表 11 國有用地現(xiàn)狀情況表單位：平方米農(nóng)用地 建設(shè)用地 未利用地單 位 有林地 設(shè)施農(nóng)用地 溝渠農(nóng)村道路 工業(yè)用地 倉儲用地 科教用地其他商服用地商務(wù)金融用地批發(fā)零售用地街巷用地農(nóng)村宅基地空閑地 公路用地 河流水面合計北方加油站 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 北京北方企業(yè)集團公司 　 　 　 　 　 　 　 北京北方企業(yè)集團公司(北方鑄鋼廠) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 北京北方企業(yè)集團公司(華偉交通公司) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 北京北方企業(yè)集團公司(機務(wù)隊) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 北京北方企業(yè)集團公司(養(yǎng)花房) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 北京北方企業(yè)集團公司(鑄廠) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 北京市昌平區(qū)馬池口農(nóng)村信用合作社 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 北京市公路局昌平分局 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 北京市京密引水管理處 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 首鋼冶金機械廠 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 合 計 北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案7表 12 集體用地現(xiàn)狀情況表單位：平方米農(nóng)用地 建設(shè)用地 未利用 地單 位耕地 林地 交通運輸用 地 水域及水利設(shè) 施用地 商服用地 工礦倉儲用 地 交通運輸用 地 公共管理與公共服 務(wù)用地 特殊用 地 住宅用地 其它土地 草地合計馬池口村股份經(jīng)濟合作社 城南街道水屯村股份經(jīng)濟合作社 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 白浮村股份經(jīng)濟合作社 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 馬池口鎮(zhèn)人民政府 　 　 　 　 　 　 　 　 合 計 北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案8四、項目范圍內(nèi)地上物及人口狀況地上物情況根據(jù)現(xiàn)場摸底調(diào)查并結(jié)合圖測數(shù)據(jù)，宗地范圍內(nèi)地上物主要為農(nóng)民住宅、農(nóng)村集體土地上非住宅用房、國有土地上非住宅用房、樹木及市政公共設(shè)施等。具體情況如下：現(xiàn)狀用地西側(cè)主要為農(nóng)民宅基地，房屋以平房、自建樓房為主，80 年代建筑，磚混結(jié)構(gòu)；其他土地多為國有土地上非住宅用房、集體土地上非住宅用房，房屋多為廠房及企業(yè)辦公用房，80 年代建筑，磚混結(jié)構(gòu)；項目東側(cè)有一般農(nóng)用地；項目用地范圍內(nèi)分布其他地上物等。 （詳細數(shù)量及情況見下表 1115）表 13　現(xiàn)狀宅基地房屋情況類型 宅基地院數(shù)（個） 宅基地戶數(shù)（戶） 占地面積（平方 米） 建筑面積（平方 米）宅基地 1518 1670 北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案9表 14　現(xiàn)狀非住宅情況　 企業(yè)名稱 用地面積(m 2) 建筑面積(m 2)玻璃儀器廠 興業(yè)養(yǎng)花房 北京北方企業(yè)集團公司 超前電子儀器公司 機務(wù)隊 北京北方企業(yè)集團公司 華緯交通工程公司 汽車修理部 北方綜合庫 昌馳鑄造公司 北方鑄鋼廠 首鋼冶金機械廠 北京市昌平北方加油站 馬池口信用社 北京市公路局昌平分局 北京市京密引水管理處 國有企業(yè)合計 北 方 駕 校 1 打谷場 馬池口村委會(含派出所) 馬池口中心小學(xué) 希普生物技術(shù)公司 面粉廠 北京北方企業(yè)集團公司 北京京宣復(fù)肥廠 北京市貴和服裝有限公司 馬池口農(nóng)貿(mào)市場 運北市場木材區(qū) 水屯裝飾石材城 北方機動車檢測場 鎮(zhèn)老政府院（含衛(wèi)生所老派出所） 馬池口工商所 北京北方坤泰科貿(mào)有限公司 馬池口交通隊 北京北方企業(yè)集團公司(液化機廠) 京北車輛管理所 集體企業(yè)合計 總計 北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案10表 15　其他地上附著物明細表序號 項目 單位 數(shù)量1 楊樹 棵 50232 柳樹 棵 9603 槐樹 棵 18344 果樹等 棵 13935 銀杏 棵 6046 柏樹 棵 5547 松樹 棵 7548 井 個 18829 路燈 個 62310 攝像頭 個 6811 圍墻 ㎡ 6057412 廣告牌 ㎡ 29813 欄桿 m 239414 道路 ㎡ 4272615 電線桿 根 88716 電信桿 根 5417 公共廁所 個 818 化糞池 個 819 橋梁 個 320 垃圾池 個 621 電纜 km 17322 路牙石 km 923 變壓器 個 2125 發(fā)射塔 個 126 水塔 座 427 龍門吊 個 5028 地下油庫 1總計 ——北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案11項目現(xiàn)狀照片北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案12項目范圍內(nèi)人口情況根據(jù)北京市公安局昌平分局提供的人口資料，除馬池口村含 1230 名居民外，其他均為農(nóng)業(yè)人口，馬池口村、白浮村、水屯村 3 個村莊的農(nóng)業(yè)人口結(jié)構(gòu)如下表。表 16 各村人口結(jié)構(gòu)表村名 16 歲以下，不含 16 歲 男（1659歲） 女（1649歲）男（60 歲以上，包含 60）女（50 歲以上，包含 50）孤寡殘疾 合計馬池口村 570 1589 1581 782 915 12 5449白浮村 176 575 411 152 438 0 1752水屯村 63 174 152 50 150 0 589合計 809 2338 2144 984 1503 12 7790《北京市建設(shè)征地補償安置辦法》 （北京市人民政府令第 148 號）規(guī)定， “應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村村民數(shù)量，按照被征用的土地數(shù)量除以征地前被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者該村人均土地數(shù)量計算。應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村村民人口年齡結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的人口年齡結(jié)構(gòu)一致。 ”三個村的人均土地面積、需轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口的農(nóng)村村民數(shù)量見表 17，需轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村村民人口結(jié)構(gòu)見表 18。表 17 征地需轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口的農(nóng)村村民數(shù)量村名 馬池口村 白浮村 水屯村 合計全村集體土地面積（公頃） 人均集體土地面積（公頃/人） ——一級開發(fā)項目征地面積（公頃） ——一級開發(fā)項目轉(zhuǎn)非安置人數(shù)（人） 1893 2 0 1895表 18 征地需轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人口結(jié)構(gòu)表村名 農(nóng)民總數(shù)（人） 兒童（人） 一般勞動力（人） 一般超轉(zhuǎn)人員（人） 孤寡殘疾（人）馬池口村 1893 198 1101 590 4 白浮村 2 0 1 1 0水屯村 0 0 0 0 0合計 1895 198 1102 591 4 根據(jù)表 18 可知，本項目征地需要將 1895 名農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，其中，16歲以下的 198 名，一般勞動力有 1102 名，一般超轉(zhuǎn)人員 591 名，孤寡殘疾人員 4 名。北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案13五、土地利用總體規(guī)劃根據(jù)《昌平區(qū)土地利用總體規(guī)劃》 【20222020】 ，本項目土地利用規(guī)劃用途主要為：一般農(nóng)用地、城鎮(zhèn)建設(shè)用地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地、獨立工礦、河流水系、交通用地。詳見圖 14：圖 14 土地利用總體規(guī)劃圖六、建設(shè)指標(biāo)項目規(guī)劃情況本項目所在地區(qū)已委托北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制了《昌平新城馬池口村控制性詳細規(guī)劃深化方案》 。根據(jù)《昌平新城馬池口村控制性詳細規(guī)劃深化方案》 ，項目用地性質(zhì)為公共設(shè)施用地、水域和其它用地、多功能用地、綠地、工業(yè)用地、居住用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地。項目建設(shè)指標(biāo)根據(jù)《昌平新城馬池口村控制性詳細規(guī)劃深化方案》 ，本項目的具體規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)如下表所示：北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案14表 19　總體規(guī)劃指標(biāo)表用地代碼 用地名稱 土地面積（公頃） 建筑面積（平方米）C 公共設(shè)施用地 264220C1 行政辦公用地 52050C2 商業(yè)金融用地 184810C3 文化娛樂用地 11280C5 醫(yī)療衛(wèi)生用地 4200其中C6 教育科研設(shè)計用地 11880E 水域和其它用地 0其中 E1 水域 0F 多功能用地 715890F1 居住兼容公建及其他用地 317400其中F3 數(shù)類設(shè)施的混合用地 398490G 綠地 0G1 公共綠地 0其中G2 生產(chǎn)防護綠地 0M 工業(yè)用地 381550M1 一類工業(yè)用地 233430其中M9 綠隔產(chǎn)業(yè)用地 148120R 居住用地 554080R2 二類居住用地 530160其中R5 配套教育用地 23920S 道路廣場用地 5790S1 道路用地 0其中S3 社會停車場庫用地 5790U 市政公用設(shè)施用地 15680U1 供應(yīng)設(shè)施用地 8600其中U2 交通設(shè)施用地 7080合計 　 1937210備注：項目用地面積情況主要參照《工程項目技術(shù)報告書》 【編號：20220315】 ，現(xiàn)狀各用地面積是參照現(xiàn)場勘察情況，結(jié)合北京北方企業(yè)集團公司出具的面積數(shù)據(jù)，并進行圖測綜合對照確定的。本項目總征地面積按照規(guī)劃批示總用地數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，宅基地面積以圖測為準(zhǔn)，北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案15集體土地及其他用地是在勘察及圖測的基礎(chǔ)上確定的。北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案16第二章 編制依據(jù)一、主要法律法規(guī)依據(jù) 中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第 8 號） 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市〔2022〕540 號） 北京市出讓國有土地使