【正文】 規(guī)劃?rùn)M十 五 路，西至 規(guī)劃縱一路 ，東至 磁大路 。 如下圖所示： 項(xiàng)目 實(shí)施 范圍示意圖 根據(jù)控規(guī)批復(fù)，在本項(xiàng)目實(shí)施范圍內(nèi)由紅線所圈示的為孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目用地，規(guī)劃性質(zhì)為住宅及公建配套。 本 項(xiàng)目用地位 臨近 中軸線南延線 （磁大路） 與 南 六環(huán)路交匯處，區(qū)位優(yōu)勢(shì)將在中軸路南延線打通和六環(huán)路全線貫通后逐漸凸現(xiàn)出來(lái)。 (二 ) 土地利用現(xiàn)狀情況 孫村組團(tuán)居住區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征 收 的土地范圍 內(nèi) 不僅 包括 居住區(qū)規(guī)劃紅線范 圍內(nèi)的土地，還包括南六環(huán)南側(cè)綠化帶和南中軸西側(cè)綠化帶，其 土地利用現(xiàn)狀為建設(shè)用地、耕地等，其權(quán)屬性質(zhì)分別為黃村鎮(zhèn)孫村、薄村、西磁各莊村、邢各莊村集體所有。 分類(lèi)列表如下圖所示： 合計(jì) 其中耕地平方米 畝 面積分類(lèi)統(tǒng)計(jì)表 地類(lèi) 指標(biāo)建設(shè)用地農(nóng)用地荒地 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 7 三、 地上物現(xiàn)狀調(diào)查分析 (一 ) 地上物現(xiàn)狀基本情況 項(xiàng)目地塊范圍內(nèi) 現(xiàn)狀以村民自建住宅及部分廠房倉(cāng)庫(kù)為主，其它土地種植部分麥苗、蔬菜等農(nóng)作物，此外還有部分大棚。此外， 大棚 約 平方米。 ? 南中軸綠化帶內(nèi)房屋面積約 平方米，其中住宅約 方米，非住宅約 平方米。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 8 (三 ) 基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查統(tǒng)計(jì)（含地下管線） 該項(xiàng)目用地范圍 區(qū)內(nèi)有一條現(xiàn)狀天然氣燃?xì)夤芫€穿過(guò)， 按規(guī)劃方案 需予以保留。 (四 ) 樹(shù)木、古樹(shù)、文物調(diào)查統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)沒(méi)有古樹(shù)和文物，以大棚和部分麥田為主， 此外還有部分果樹(shù) 及少量喬木。 此外，根據(jù)孫村組團(tuán)控規(guī) 的指標(biāo)規(guī)定 ，孫村組團(tuán)居住區(qū) 規(guī)劃紅線內(nèi) 用地的 主要規(guī)劃指標(biāo) 如下 ： 總用地面積 ： （ 畝） 其中：建設(shè)用地面積： 頃（ 畝 ） 代征城市公共用地面積： （ ） 其中：代征道路及綠化用地面積： （ ） 市政設(shè)施用地面積： （ ） 建筑規(guī)模 ： 平方米 建筑高度 ：小于等于 18 米，局部控制在 30米以下 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 9 項(xiàng)目規(guī)劃示意圖 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 10 第二章 征地 成本 按照《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》 (北 京市人民政府令第 148號(hào) )文件和《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)［ 2021］238 號(hào) ）文件的規(guī)定： 一、征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)。 二、征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)施北京市最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 三、征地補(bǔ)償費(fèi)用于人員安置后再扣除地上物補(bǔ)償部分，其余部分作為土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)，用于農(nóng)村村民生產(chǎn)生活。 孫村組團(tuán)居住區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征收 的土地范圍不僅局限于居住區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地，還需要對(duì)南六環(huán)南側(cè)綠化帶 和南中軸西側(cè)綠化帶進(jìn)行代征，以上三個(gè)地塊的位置示意如下圖所示： 征地范圍示意圖 根據(jù)規(guī)劃的要求，本項(xiàng)目在進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不僅需要完成規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的征地任務(wù)，此外還應(yīng)該承擔(dān)地塊周邊南中軸綠化帶、南六環(huán)綠化帶的征地任務(wù)，因此，本項(xiàng)目的征地補(bǔ)償費(fèi)主要包括以下三部分： (一 ) 居住區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)征地補(bǔ)償費(fèi) 該區(qū)域范圍內(nèi)所需 征收 的土地面積 （ 畝 ） ，北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 12 所需征地費(fèi)用為 42330萬(wàn)元。 (三 ) 南中軸綠化帶征地補(bǔ)償費(fèi) 該區(qū)域范圍內(nèi)所需 征收 的土地面積 萬(wàn)平方米（ 畝 ） ，所需征地費(fèi)用為 10850萬(wàn)元。 二、 征地相關(guān)稅費(fèi) 在征地過(guò)程中 繳納的相關(guān)稅費(fèi)主要包括耕地占補(bǔ)平衡費(fèi)、耕地占用稅 、防洪工程維護(hù)管理費(fèi)、超轉(zhuǎn)安置費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。 三、 勞動(dòng)力安置 方案 根據(jù) 238 號(hào)文，被征地農(nóng)民可以采用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置、異地移民安置等途徑。征地單位向各村集體經(jīng)濟(jì)組織支付每畝 20 萬(wàn)元的征地補(bǔ)償費(fèi)中，包含了支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)的 土地補(bǔ)償費(fèi)，用于農(nóng)村村民生產(chǎn)生活。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 14 第三章 拆遷成本 一、 適用政策說(shuō)明 ◇《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 ； ◇《中華人民共和國(guó)土地管理法》 ； ◇《城市房屋拆遷管理?xiàng)l 例》（國(guó)務(wù)院令第 305號(hào)）； ◇《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（ GB/T502911999）； ◇《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87 號(hào)）； ◇《關(guān)于印發(fā) 北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定 的通知》（京國(guó)土房管拆字 [2021]1147 號(hào)）； ◇《關(guān)于發(fā)布 北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京國(guó)土房管拆 [2021]808號(hào)）； ◇《關(guān)于修改并重新印發(fā) 北京市 城市房屋拆遷管理辦法 實(shí)施意見(jiàn)的通知》（京國(guó)土房管拆 [2021]777號(hào)）； ◇《關(guān)于印發(fā) 北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京國(guó)土房管拆 [2021]646號(hào)）； ◇《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》北京市人民政府 124 號(hào)令 ； ◇ 《 大興區(qū)孫村組團(tuán)集體土地住宅房屋拆遷實(shí)施辦法》 ； ◇ 《大興區(qū)孫村組團(tuán)集體土地非住宅房屋拆遷實(shí)施辦法》 。此外， 大棚約 平方米。 ? 南中軸綠化帶內(nèi)房屋面積約 平方米，其中住宅約 方米，非住宅約 平方米。 為統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償政策，使拆遷工作協(xié)調(diào)一致。 三、 村民住 宅 拆遷 補(bǔ)償方案 根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》北京市人民政 府 124號(hào)令第十三條 規(guī)定： 宅基地上的房屋拆遷，可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地 。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 16 具體實(shí)施方案為： 首先根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，確定補(bǔ)償款金額。 (一 ) 居住區(qū)及其代征綠化帶 住宅 拆遷費(fèi)用 根據(jù)前文統(tǒng)計(jì) 的拆遷量 ， 居住區(qū)及其代征綠化帶 共需拆遷住宅約為 46930 平方米， 按照《 大 興區(qū)孫村組團(tuán)集體土地住宅房屋拆遷實(shí)施辦法 》進(jìn)行估算， 所發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算如下表所示： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元）1 房屋重置成新價(jià) 46930 500 元/平方米 23462 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià) 62573 1600 元/平方米 100123 租房補(bǔ)貼費(fèi) 313 600 元/戶 (二 ) 產(chǎn)業(yè)區(qū)三個(gè)村落的 住宅 拆遷費(fèi)用 根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊蠹捌洚a(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展的需要，本項(xiàng)目還需要代拆產(chǎn)業(yè)區(qū)的三個(gè)村落，其拆遷費(fèi)用計(jì)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本 根據(jù)前文統(tǒng)計(jì)的拆遷量，產(chǎn)業(yè)區(qū)三個(gè)村落共需拆遷住宅約為北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 17 118186 平方米，按照《 大興區(qū)孫村組團(tuán)集體土地住宅房屋拆遷實(shí)施辦法 》進(jìn)行估算，所發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算如下表所示： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元）1 房屋重置成新價(jià) 118186 500 元/平方米 59092 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià) 157581 1600 元/平方米 252133 租房補(bǔ)貼費(fèi) 788 600 元/戶 (三 ) 住宅拆遷補(bǔ)償總費(fèi)用 根據(jù)前文的計(jì)算可得，本項(xiàng)目住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) 用總共約為 46480萬(wàn)元，折合每平方米拆遷補(bǔ)償 費(fèi)用 為 2815元。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 18 該地塊具體位置如下圖所 示： 回遷房建設(shè)選址示意圖 根據(jù)控規(guī)，回遷房用地的用地面積為 （ 畝），建筑規(guī)模為 萬(wàn)平方米 ，可以滿足孫村組團(tuán)居住區(qū)拆遷安置的需要。 地上建筑主要有 四 個(gè)部分構(gòu)成： 第一部分，基本回遷安置用房 為 萬(wàn) 平方米，這將可以滿足現(xiàn)有住宅拆遷數(shù)量以 及 10%的 額外優(yōu)惠購(gòu)房面積的需求。 第二部分，超標(biāo)回遷安置用房為 萬(wàn)平方米 。超標(biāo)回遷安置用房將可以滿足這部分的需求。 第四部分，還將剩余有 （ 4000元 /平方米）出售，以滿足被拆遷人改善 居住條件的需要。 以回遷房的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和拆遷實(shí)施辦法所規(guī)定的回遷房銷(xiāo)售價(jià)格作為依據(jù)，可以對(duì)回遷房項(xiàng)目的損益情況進(jìn)行 初步測(cè)算 ，具體過(guò)程如下表所示： 序號(hào) 項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1 回遷房建設(shè)總成本 2425 元/平方米 2 回遷房銷(xiāo)售收入 基本回遷安置用房 2550 元/平方米 超標(biāo)回遷安置用房 2980 元/平方米 商品房 4000 元/平方米 3 回遷房銷(xiāo)售費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅及附加 商品房銷(xiāo)售代理費(fèi) 4 回遷房項(xiàng)目損益 4482盈利回遷房項(xiàng)目損益表參數(shù)%% 根據(jù)上表的計(jì)算，按照現(xiàn)有規(guī)劃條件，回遷房項(xiàng)目約盈 利 4482萬(wàn)元。 (三 ) 回遷房建設(shè)的周期 根據(jù)各村 落拆遷的進(jìn)度及本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)度合理安排回遷房建設(shè)的周期，初步定于 2021 年上半年開(kāi)工，于 2021 年上半年完成全部回遷房的建設(shè)。 (五 ) 回遷房的物業(yè)管理方案 根據(jù)北京市關(guān) 于 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 相關(guān) 規(guī)定， 結(jié)合當(dāng)?shù)卮迕駥?shí)際情況，初步確定回遷房 每建筑平米每月的物業(yè)管理費(fèi)不高于 ，該筆費(fèi)用擬由各村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)為村民交納。 (一 ) 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補(bǔ)償價(jià)格 房屋重置成新價(jià)格的確定：采用分部件按條件計(jì)分，以成新折扣方法計(jì)算房屋總分，再按規(guī)定分值計(jì)算房屋的現(xiàn)價(jià)。 ? 磚木結(jié)構(gòu)房 屋 房屋及設(shè)備 附屬物重置成新價(jià) ={[屋面分?jǐn)?shù) +屋架分?jǐn)?shù) +頂棚分?jǐn)?shù) +地面分?jǐn)?shù) +（墻身分?jǐn)?shù) +門(mén)窗分?jǐn)?shù)）柱高差率 ] 標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)成新折余率 +裝修分?jǐn)?shù)成新折余率 +設(shè)備分?jǐn)?shù)成新折余率 +設(shè)備附屬物分?jǐn)?shù)成新折余率 }分值 +附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)。 為了確定 本項(xiàng)目所適用的非住宅房屋 重置成新 價(jià)格， 對(duì)項(xiàng)目用地內(nèi)的村內(nèi)企業(yè)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)踏勘，結(jié)合上述的九項(xiàng)主要指標(biāo)對(duì)現(xiàn)有企業(yè)用房進(jìn)行打分，在利用上述公式進(jìn)行綜合計(jì)算，初步得出本項(xiàng)目所適用的 非住宅房屋重置成新價(jià)為 600 元 /平米。 停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)償費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一年以上且年納稅額為 1000元（含）以上的，給予每平方米 500元的一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。 (三 ) 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 拆遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷企業(yè)認(rèn)定的合法建筑面積計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 25 元。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 25 六、 大棚拆遷費(fèi)用 根據(jù)前 文統(tǒng)計(jì)， 本項(xiàng)目范圍內(nèi) 需要拆遷的大棚面積總共 為 平方 米 。 七、 拆遷補(bǔ)償總費(fèi)用 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元）1 宅基地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 165116 2815 元/平方米 464802 非住宅房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 226382 1306 元/平方米 295563 大棚拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 20212 100 元/平方米 2024 回遷房損益 盈利 1 4482合計(jì) 71756拆遷補(bǔ)償費(fèi)用總計(jì)參數(shù) 根據(jù)上表的計(jì)算， 本項(xiàng)目范圍 內(nèi) 所需進(jìn)行的 住宅房屋拆遷 補(bǔ)償 、非住宅房屋拆遷補(bǔ)償 以及大棚拆遷補(bǔ)償 等 拆遷補(bǔ)償總費(fèi)用 約為 71756萬(wàn)元 。隨著項(xiàng)目實(shí)施方案的推進(jìn)，將配合大興區(qū)政府市政改造的進(jìn)度安排，完善本項(xiàng)目的市政設(shè)施。經(jīng)委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢（包括上水、排水、中水、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線電視、道路等） ， 詳細(xì)分述如下 ： 1. 道路方案 規(guī)劃道路系統(tǒng)由外圍城市道路系統(tǒng)和地區(qū)道路系統(tǒng)組成，其中外圍城市道路系統(tǒng)包括京開(kāi)高速公路、北京南六環(huán)道路，地區(qū)道路系統(tǒng)由城市主干路、城市次干路、城市支路、園區(qū)支路四級(jí)組成。 2. 供水系統(tǒng)方案 A、考慮到孫村現(xiàn)狀人口，擬分兩期分建水廠，一期可以按照 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 27 萬(wàn)立方米 /d規(guī)模建設(shè)。規(guī)劃沿水廠東側(cè)布設(shè) DN500供水管至規(guī)劃縱一路。 消防水量按同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)為 1次，一次滅火用水量 30L/S，滅火時(shí)間為 1 小時(shí)計(jì)算。 B、中水系統(tǒng) 由位于區(qū)域西北側(cè)的孫村污水處理廠提供中水水源，經(jīng)過(guò)水質(zhì)處理后進(jìn)行中水利用。 3. 雨、污水系統(tǒng)方案 A、雨水方案 考慮到南六環(huán)路未留雨水管，將區(qū)域內(nèi)雨水統(tǒng)一匯入規(guī)劃?rùn)M九路雨水方溝，然后向東排出該區(qū)域。參照大興區(qū)污水處理規(guī)劃，孫村污水處理廠規(guī)劃 12 萬(wàn)噸 /日，占地 12公頃。 4. 燃?xì)饧肮?暖方案 A、燃?xì)夥桨? 區(qū)域內(nèi)所屬天然氣由減河以北規(guī)劃的天然氣站供給，區(qū)域內(nèi)于規(guī)劃縱五路中段西側(cè)設(shè)置高中壓調(diào)壓站一座。中低壓調(diào)壓站及低壓管線按需要適當(dāng)布設(shè)。遠(yuǎn)期采暖用熱采用清潔燃?xì)饧夹g(shù)。由此分別沿路布設(shè)橫縱兩條 D426*9 供熱主干管，其余地塊按情況適當(dāng)布設(shè)管線。區(qū)域內(nèi)視具體情況布設(shè)開(kāi)閉站。 7. 有線廣播電視網(wǎng)方案 孫村組團(tuán)沒(méi)有有線電視基站，規(guī)劃新建有線電視基站一座。 二、 市政設(shè)施建設(shè)成本測(cè)算 根據(jù)上述市政專業(yè)咨詢方案以及相應(yīng)的項(xiàng)目綜合方案，可以初步作出市政設(shè)施建設(shè)成本如下表所示： 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 29 序號(hào) 名稱 工程數(shù)量 造價(jià) ( 元 ) 備注1 熱力外線及鍋爐房 23