【正文】 /平方米。 具體經(jīng)濟指標(biāo)如下表所示： 序號 項 目1 規(guī)劃用地面積 萬平方米 建設(shè)用地面積 萬平方米 集中綠地面積 萬平方米2 容積率3 規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 規(guī)劃地上建筑面積 萬平方米基本回遷安置用房 萬平方米 銷售均價 2550 元 / 平方米超標(biāo)回遷安置用房 萬平方米 銷售均價 2980 元 / 平方米居住配套用房 萬平方米 3%商品住宅 萬平方米 銷售均價 4000 元 / 平方米 規(guī)劃地下建筑面積 萬平方米其中含地下車庫及人防 回遷房項目基本規(guī)劃指標(biāo)數(shù)量 備注 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 19 由上表可以看出，回遷房項目規(guī)劃總建 筑面積約為 ，其中地上建筑為 ，地下建筑（含地下車庫及人防）為 萬平方米。 四、 回遷房建設(shè)方案 (一 ) 回遷房建設(shè)的選址及規(guī)劃意見 經(jīng)初步協(xié)商，回遷房選址于孫村組團居住區(qū) 西北角 A－ 02 和 A－ 04地塊，地塊四至范圍為：東至規(guī)劃縱三路，北至規(guī)劃橫一路，南至規(guī)劃橫三路，西至規(guī)劃縱一路。月 2844 提前搬家獎勵費 788 2021 元/戶 1585 工程配合獎 788 8000 元/戶 6306 拆除清運費 118186 25 元/平方米 2957 拆遷評估費 32489 16項之和 % 3908 拆遷服務(wù)及管理費 32489 16項之和 % 390合計 2815 元/平方米 33269宅基地房屋拆遷補償費用（產(chǎn)業(yè)區(qū)三個村落）參數(shù) 根據(jù) 上表的計算 可得， 產(chǎn)業(yè)區(qū)三個村落的 住宅拆遷 補償 費 用 總共約為 33269 萬元，折合每平方米拆遷補償 費用 為 2815元。月 1134 提前搬家獎勵費 313 2021 元/戶 635 工程配合獎 313 8000 元/戶 2506 拆除清運費 46930 25 元/平方米 1177 拆遷評估費 12901 16項之和 % 1558 拆遷服務(wù)及管理費 12901 16項之和 % 155合計 2815 元/平方米 13211宅基地房屋拆遷補償費用（居住區(qū)及綠化帶）參數(shù) 根據(jù)上表的計算可得，居住區(qū)及其代征綠化帶的住宅拆遷補償費用總共約為 13211 萬元，折合每平方米拆遷補償 費用 為 2815元。然后 ，由拆遷人在項目用地范圍內(nèi)建設(shè)回遷房供被拆遷人選購 。 經(jīng)過大興區(qū)黃村鎮(zhèn)政府同意，本項目 決定對村民住宅拆遷 采取 房屋安置和貨幣補償 的方式。本項目市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所涉及的拆遷補償費用與紅線內(nèi)的拆遷補償費用一并計算。 ? 產(chǎn)業(yè)區(qū)的東磁各莊村、西磁各莊村、候村范圍內(nèi)房屋面積約 118186平方米，以住宅為主。 ? 南六環(huán)綠化帶內(nèi)房屋面積約 平方米，其中住宅約 平方米，非住宅約 平方米。 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 15 二、 拆遷房屋面積 依據(jù)最新的該地 區(qū) 1： 2021 地形圖對 本項目實施范圍 內(nèi)的 房屋拆遷量做出初步統(tǒng)計如下： ? 居住區(qū) 規(guī)劃紅線范圍內(nèi)房屋面積約 萬 平方米，其中住宅約 平方米，非住宅約 平方米 。 四、 征地補償費用支付方案 征地補償費 將 在整體開發(fā)開始之前與孫村、薄村、西磁各莊村、邢各莊村 各村村民委員會 達成書面協(xié)議，將按協(xié)議商定的進度支付相關(guān)征地補 償費。 結(jié)合本項目的實際情況，并與孫村組團所在黃村鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府進行初步協(xié)商，確定委托由各村集體經(jīng)濟組織負責(zé)對本村勞動力進行安置。具體發(fā)生費用如下表所示： 序號 稅費名稱 數(shù)額 （萬元） 備　注1 耕地占補平衡費 1710 大興區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)一般耕地每公頃27 萬元2 耕地占用稅 507 耕地占用稅的收費標(biāo)準(zhǔn)，大興區(qū)為每平方米8元3 防洪工程維護管理費 2822 根據(jù)《北京市征收防洪工程建設(shè)維護管理費暫行規(guī)定》4 超轉(zhuǎn)安置費 90 每畝30 0元5128征地相關(guān)稅費計算總計 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 13 經(jīng)過計算，孫村組團居住區(qū)土地一級開發(fā)項目在征地過程中所需要繳納的征地相關(guān)稅費共 約 5128萬元。 以上三項合計，本項目在實 施過程中共需征地 199 萬平方米（ 畝 ） ，共需征地補償費用 萬元。 (二 ) 南六環(huán)綠化帶征地補償費 該區(qū)域范圍內(nèi)所需 征收 的土地面積 （ 畝 ） ，所需征地費用 為 萬元。 一、 征地補償費 依 據(jù) 148 號和 238 號文的要求，征地補償費包含土地補償費和勞動力安置費，涉及青苗或其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費，參照京國土征 [2021]229號所制定的大興區(qū)黃村鎮(zhèn)征地補償費最低保護標(biāo)準(zhǔn)，與孫村土地方協(xié)商以 20萬元／畝的標(biāo)準(zhǔn)進行征地補償，該費用中包含了土地補償費、人員安北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 11 置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費（含樹木，不含鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋）以及超轉(zhuǎn)人員安置費等幾項費用。征地補償費最低保護標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費等綜合因素確定，報市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。涉及青苗或其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。 四、 主要規(guī)劃指標(biāo)說明 本項目實施范圍總用地面 積為 公頃 （ ），其中項目代征南六環(huán)綠化帶用地面積為 公頃 （ 畝），項目代征南中軸綠化帶用地面積為 公頃 （ 畝 ） 。 此外，由于項目用地主要為 農(nóng)用地，沒有其他市政設(shè)施，地下也沒有其他的市政管線，不發(fā)生相 關(guān)的拆除或轉(zhuǎn)移費用。 ? 產(chǎn)業(yè)區(qū)的 東磁各莊村、西磁各莊村、候村范圍內(nèi)房屋面積約 118186平方米，以住宅為主。 ? 南六環(huán)綠化帶內(nèi)房屋面積約 平方米，其中住宅約 平方米，非住宅約 平方米。 地上物現(xiàn)狀實景 (二 ) 房屋現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計 依據(jù)最新的該地區(qū) 1： 2021 地 形圖 對項目范圍內(nèi)各 區(qū)域房屋現(xiàn)狀做出初步統(tǒng)計如下： ? 居住區(qū) 規(guī)劃紅線范圍內(nèi)房屋面積約 萬 平方米，其中住宅約 平方米，非住宅約 平方米 。 如下圖所示： 現(xiàn)狀 地形圖 通過委托北京市大興區(qū)房地產(chǎn)測繪所對本項目實施范圍內(nèi)的土地北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 6 現(xiàn)狀進行調(diào)查， 統(tǒng)計結(jié)果如下表所示： 平方米 畝建設(shè)用地 耕地 建設(shè)用地 耕地 綠化 建設(shè)用地 耕地 荒地 建設(shè)用地 林地 菜地 耕地 薄村總計土地利用現(xiàn)狀統(tǒng)計表邢各莊村西磁各莊孫村面積村名 利用現(xiàn)狀 根據(jù)上表的統(tǒng)計結(jié)果，可 以看出本項目的實施范圍內(nèi)土地利用現(xiàn)狀以建設(shè)用地和耕地為主，此外 為 林地 、 菜地 、 綠化 和 荒地。 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 5 二、 土地利用現(xiàn)狀情況 (一 ) 土 地性質(zhì)情況 孫村組團居住區(qū)土地一級開發(fā)項目 實施范圍內(nèi) 總面積約 公頃（ ） 左右，全部為集體土地性質(zhì) 。此外，根據(jù) 規(guī)劃 的要求，本項目還須承擔(dān) 南六環(huán)南側(cè)綠化帶和南中軸西側(cè)綠化帶 的代征工作，因此將其納入本項目的實施范圍。 具體包括三個部分： 居住區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地、 南六環(huán)南側(cè)綠化帶和南中軸西側(cè)綠化帶 。 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 3 第一章 孫村組團居住區(qū) 土地一級開發(fā)項目基本 情況 一、 項目區(qū)位及環(huán)境描述 (一 ) 項目區(qū)位 描述 孫村組團居住區(qū)位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)域東片，北側(cè)緊鄰南六環(huán)，東面 5 公里處為 104 國道、 12公里處為京津塘高速路，西側(cè) 5 公里處為黃村 鎮(zhèn) 和京開高速路，貫穿大興南北的北京城南中軸路由孫村 組團中間穿過，是進出北京南部方向的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。而根據(jù)前文的分析，居住區(qū)用地在承擔(dān)了產(chǎn)業(yè)區(qū)三個村落的拆遷成本后，經(jīng)營性用地的每畝成本為 元 /畝，是在土地市場可以 承受的范圍之內(nèi)。這決定了產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地 已 無力承擔(dān)其范 圍內(nèi)的拆遷費用，需要由居住區(qū)的經(jīng)營性用地來承擔(dān)。 其次，從經(jīng)濟性的角度考慮， 產(chǎn)業(yè)區(qū)的可出讓土地在沒有承擔(dān)拆遷費用的情況下， 總計虧損額為 29926 萬元。 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 2 二、承擔(dān)產(chǎn)業(yè)區(qū)拆遷成本 根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊蠹爱a(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展的需要， 孫村組團居住區(qū)土地一級開發(fā)項目 還 需承擔(dān)產(chǎn)業(yè)區(qū) 內(nèi) 三個村莊（東磁各莊、西磁各莊、候村）的拆遷 成本 ，并將 這部分拆遷成本 計入該項目的土地一級開發(fā)成本中。為了更好的實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地優(yōu)化配置 ，促進產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展， 作為 產(chǎn)業(yè) 區(qū) 重要配套的 居住區(qū)的開 發(fā)建設(shè)日顯緊迫， 孫村組團居住區(qū)的土地一級開發(fā)勢在必行。居住區(qū)位于西側(cè)用地，占地 公頃，解決規(guī)劃區(qū)內(nèi)居民安置和部分外來就業(yè)人員居住需求，并為產(chǎn)業(yè)區(qū)提供部分配套職工宿舍。產(chǎn)業(yè)區(qū)位于東側(cè)用地，是孫村組團的主體園區(qū)，占地 公頃，主要分為食品 制造產(chǎn)業(yè)類、電子軟件產(chǎn)業(yè)類、孵化器產(chǎn)業(yè)類、印刷包裝（或環(huán)保材料）產(chǎn)業(yè)類各組成部分。 《大興區(qū)孫村組團及北部區(qū)控制性詳細規(guī)劃》于 2021年 1月 取得北京市規(guī)劃委員會的批復(fù)。 北京市 大興 區(qū) 孫村組團居住區(qū) 項目 土地一級開發(fā)實施方案 北京市土地整理儲備中心 大興區(qū)分中心 二 〇〇 六年 十二 月 目 錄 說明 .................................................................................................1 第一章 孫村組團居住區(qū)土地一級開發(fā)項目基本情況 ....................... 3 一、 項目區(qū)位及環(huán)境描述 ..............................................................3 (一 ) 項目區(qū)位描述 .........................................................................3 (二 ) 實施范圍 .................................................................................4 二、 土地利用現(xiàn)狀情況 ..................................................................5 (一 )土地性質(zhì)情況 .........................................................................5 (二 ) 土地利用現(xiàn)狀情況 ..................................................................5 三、 地上物現(xiàn)狀調(diào)查分 析 ..............................................................7 (一 ) 地上物現(xiàn)狀基本情況 ..............................................................7 (二 ) 房屋現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計 ..................................................................7 (三 ) 基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查統(tǒng)計（含地下管線） ......................................8 (四 ) 樹木、古樹、文物調(diào)查統(tǒng)計 ..................................................8 四、 主要規(guī)劃指標(biāo)說明 ..................................................................8 第二章 征地成本 ................................................................................ 10 一、 征地補償費 ........................................................................... 10 (一 ) 居住區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)征地補償費 .................................... 11 (二 ) 南六環(huán)綠化帶征地補償費 .................................................... 12 (三 ) 南中軸綠化帶征地補償費 .................................................... 12 二、 征地相關(guān)稅費 .......................................................................