【正文】 0000. 管理費(fèi)用管理費(fèi)用為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按征地拆遷費(fèi)和市政配套設(shè)施費(fèi)總和的2%取費(fèi)，計(jì)算結(jié)果為4276萬(wàn)元。. 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，%計(jì)提。本項(xiàng)目銷售費(fèi)用估算為1300萬(wàn)元。. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以前述費(fèi)用的5%估取為11347萬(wàn)元。. 資金籌措本項(xiàng)目投資總額為23億多元，預(yù)計(jì)分三期完成，第一期從2002年8月至2004年9月完成，第二期從2004年10月至2006年9月，第三期從2007年10月至2009年9月完成。第一期需要項(xiàng)目資金約7億元，投資方可投入自有資金4億元，不足部分向銀行借款3億元；第二期需要項(xiàng)目資金約6億元，由于此時(shí)第一期的銷售收入已經(jīng)實(shí)現(xiàn)過(guò)半，因此由投資方投入自有資金6億元解決；第三期需要項(xiàng)目資金約10億元，由于第二期銷售收入已經(jīng)實(shí)現(xiàn)過(guò)半，因此由投資方投入自有資金6億元，不足部分向銀行借款4億元解決。見(jiàn)下表17。 表17 資金籌措與使用表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年合計(jì)1項(xiàng)目總投資2052423517282032912033479343703456834505238286建設(shè)投資2052422694265112843333479332723231233498230723建設(shè)期利息08231692687010982256100775632資金籌措2052423517282032912033479343703456834505238286資本金2052425178203191203479437045681450578286銷售收入0010000100003000010000100002000090000借貸資金0200001000000200002000007000011. 銷售收入估算. 銷售計(jì)劃按照本項(xiàng)目的投資計(jì)劃和施工進(jìn)度安排，本項(xiàng)目的第一期工程將于2002年10月起正式開(kāi)工，按照本行業(yè)銷售規(guī)律及投資方以往銷售經(jīng)驗(yàn)，環(huán)?？萍紙@的招商及銷售工作將隨同工程開(kāi)工同步進(jìn)行，并將在2002年當(dāng)年實(shí)現(xiàn)部分銷售，一期工程預(yù)計(jì)于2004年9月完成，一期銷售預(yù)計(jì)將于2005年全部完成；第二期工程預(yù)計(jì)于2004年10月正式啟動(dòng)，銷售工作同時(shí)展開(kāi)，二期將于2006年9月完工，2007年10月二期銷售將完成；第三期工程將于2006年10月開(kāi)始，招商工作同時(shí)運(yùn)行，并預(yù)計(jì)在工程2009年9月全部完成后一年的時(shí)間，即2010年完成本項(xiàng)目的全部銷售工作。具體見(jiàn)表18——銷售收入估算表。表18 銷售收入估算表 單位：萬(wàn)元銷售期200220032004200520062007200820092010合計(jì)銷售額84702665531137313633828839140401574052521370277105銷售比率%%%%%%%%%%. 營(yíng)業(yè)稅及附加本項(xiàng)目依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的5%繳納；城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%繳納；教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%繳納。本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)共需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加共15241萬(wàn)元。. 銷售凈收入扣除以上稅費(fèi)，本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)預(yù)計(jì)共實(shí)現(xiàn)凈收入261864億元，具體見(jiàn)下表19——銷售凈收入估算表：表19 銷售凈收入估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目200220032004200520062007200820092010合計(jì)1銷售收入847026655311373136338288391404015740525213702771052經(jīng)營(yíng)稅金及附加1466171317252106215322092229117515241營(yíng)業(yè)稅1333155715681914195720082026106913855城市維護(hù)建設(shè)稅109134137970教育費(fèi)附加4163凈收入80042518929424296383618236987379483829620195261864. 凈利潤(rùn)本項(xiàng)目所得稅率最高為33%，假定不考慮對(duì)科技園區(qū)開(kāi)發(fā)的所得稅優(yōu)惠政策，按照最保守的估算，計(jì)算期內(nèi)扣除項(xiàng)目投資和所得稅后的凈利潤(rùn)總計(jì)為15797萬(wàn)元。具體見(jiàn)下表20——利潤(rùn)估算表：表20 利潤(rùn)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目200220032004200520062007200820092010合計(jì)1銷售總收入847026655311373136338288391404015740525213702771052經(jīng)營(yíng)稅金及附加14661713172521062153220922291175152413銷售凈收入25189294242963836182369873794838296201952618644項(xiàng)目投資205242351728203291203347934370345683450502382865銷售利潤(rùn)1252016721221518270326173380379120195235786所得稅0171892111612516664119127凈利潤(rùn)1252011201811175422652540135301166612. 項(xiàng)目評(píng)價(jià). 編制依據(jù)與說(shuō)明. 編制依據(jù)216。 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）216。 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》. 編制說(shuō)明本項(xiàng)目測(cè)算根據(jù)委托方提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并經(jīng)過(guò)實(shí)際調(diào)研和專家咨詢對(duì)其進(jìn)行調(diào)整。（1）本項(xiàng)目的計(jì)算期為8年。（2）本項(xiàng)目的行業(yè)基準(zhǔn)收益率為8%；. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià). 財(cái)務(wù)盈利能力分析本項(xiàng)目的稅后財(cái)務(wù)指標(biāo)如下表21財(cái)務(wù)指標(biāo)一覽表：表21 財(cái)務(wù)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目指標(biāo)值稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR（%）%稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（萬(wàn)元）（Ic=8%）2238萬(wàn)元%，且在貼現(xiàn)率取行業(yè)平均值8%時(shí)，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2238萬(wàn)元大于0，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是完全可行的。. 財(cái)務(wù)清償能力分析本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況見(jiàn)下表22——全投資現(xiàn)金流量表：表22 全投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目200220032004200520062007200820092010合計(jì)1現(xiàn)金流入84702665531137313633828839140401574052521370277105銷售收入84702665531137313633828839140401574052521370277105其他現(xiàn)金0000000000流入2現(xiàn)金流出2099025535303193101636477373863789237985265439項(xiàng)目投資20524235172820329120334793437034568345050238286稅金及附加1466172515241所得稅0119123凈現(xiàn)金流量125201353011666（稅后）4累計(jì)凈現(xiàn)金125201140010581102341166623332流量（稅后）結(jié)合前面的借款還本付息估算表，說(shuō)明本項(xiàng)目在目前假設(shè)前提下具備足夠財(cái)務(wù)清償能力。. 盈虧平衡分析本報(bào)告對(duì)影響稅前利潤(rùn)的因素即征地拆遷費(fèi)、園區(qū)土地銷售平均價(jià)格做出了盈虧平衡分析：即在上述因素向不利方向變動(dòng)，變動(dòng)到何值時(shí)，本項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零，項(xiàng)目盈虧平衡。具體見(jiàn)下表23——盈虧平衡分析表：表23 盈虧平衡分析表 單位：萬(wàn)元征地拆遷費(fèi)平均銷售價(jià)格現(xiàn)在估算值1557701720盈虧平衡點(diǎn)變化百分比25%14%盈虧平衡點(diǎn)值1945891480從上表可以得出，當(dāng)征地拆遷費(fèi)、園區(qū)土地銷售平均價(jià)格分別向不利方向變動(dòng)，且幅度分別達(dá)到25%、14%時(shí)，本項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。盈虧平衡點(diǎn)值為：征地拆遷費(fèi)上升為194589萬(wàn)元，園區(qū)土地銷售平均價(jià)格下降為1480元/平方米時(shí)，項(xiàng)目盈虧平衡。. 敏感性分析本報(bào)告對(duì)影響項(xiàng)目效益較為顯著的因素做出了敏感性分析：即當(dāng)征地拆遷費(fèi)、平均銷售價(jià)格水平分別變化正負(fù)3%，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）的影響有多大。從而確定本項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)那些因素較為敏感。敏感性分析的結(jié)果見(jiàn)下表24敏感性分析表：表24 敏感性分析表項(xiàng)目變化幅度（稅后）IRR（稅后）IRR變化幅度（稅后）NPV（萬(wàn)元）征地拆遷費(fèi)5%%%9760%%22385%%%6780平均銷售價(jià)格5%%%69590%%%22385%%%2482由上表的分析結(jié)果可見(jiàn)，征地拆遷費(fèi)和平均銷售價(jià)格各變動(dòng)正負(fù)5%的情況下，征地拆遷費(fèi)和平均銷售價(jià)格對(duì)稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和稅后凈現(xiàn)值的影響都比較大，可見(jiàn)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)以上兩因素的變動(dòng)均較為敏感。由于上述因素較高的敏感性將對(duì)預(yù)期收益產(chǎn)生較大的影響。所以，投資方應(yīng)從各方面采取措施，規(guī)避這種不確定性。具體而言：首先，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，征地拆遷費(fèi)中一部分是投資方可控制的,對(duì)此投資方應(yīng)該在保證工期和質(zhì)量的前提下，通過(guò)科學(xué)管理和加強(qiáng)成本控制來(lái)確保此項(xiàng)費(fèi)用的控制；對(duì)其中投資方無(wú)法控制的部分，應(yīng)做好與相關(guān)各方的協(xié)調(diào)工作，以保證該項(xiàng)費(fèi)用的控制。其次，對(duì)于投資方不可控的因素即銷售價(jià)格，投資方應(yīng)充分做好招商和市場(chǎng)預(yù)測(cè)工作。. 社會(huì)效益分析建成后的環(huán)保園不僅成為匯集了國(guó)內(nèi)外眾多的環(huán)保企業(yè)的環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，而且也是國(guó)內(nèi)環(huán)保產(chǎn)品認(rèn)證中心、環(huán)保先進(jìn)技術(shù)推廣中心、環(huán)保教育基地，最終形成規(guī)模大、水準(zhǔn)高、形態(tài)新穎、世界一流的環(huán)保產(chǎn)業(yè)示范基地。環(huán)保園的建設(shè)不僅促進(jìn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)“產(chǎn)學(xué)研”的結(jié)合，加速某乃至全國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，且為我國(guó)環(huán)保技術(shù)水平與國(guó)際接軌構(gòu)筑平臺(tái)，并有助于提高全民的環(huán)保意識(shí)，為我國(guó)環(huán)境保護(hù)及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)提供最有力的技術(shù)支持及物質(zhì)保障。13. 結(jié)論及建議. 結(jié)論某環(huán)?？萍际痉秷@的建設(shè)是某市推動(dòng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展、實(shí)現(xiàn)綠色奧運(yùn)戰(zhàn)略的重要舉措，它將建設(shè)成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)家級(jí)環(huán)保產(chǎn)業(yè)示范基地，也符合實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。某環(huán)?？萍际痉秷@的定位不同于一般的環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)，它是集科研、中試、生產(chǎn)、商貿(mào)、技術(shù)交易、科普等為一體的新型園區(qū)，開(kāi)拓了科技園區(qū)建設(shè)的新模式。某環(huán)?？萍际痉秷@選址地點(diǎn)位置優(yōu)越，交通便捷，氣候怡人，風(fēng)景優(yōu)美，可充分與自然交融，體現(xiàn)人與環(huán)境友好的建設(shè)理念。環(huán)保園土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃合理，工程建設(shè)進(jìn)度符合某科技園區(qū)總體建設(shè)和環(huán)保企業(yè)入住以及某舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)的時(shí)間要求。本項(xiàng)目采用邊建設(shè)、邊銷售，銷售收入再投入的滾動(dòng)方式進(jìn)行建設(shè)。經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資為238286萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目銷售收入277105萬(wàn)元；利潤(rùn)總額23578萬(wàn)元，%；凈利潤(rùn)11666萬(wàn)元，%。財(cái)務(wù)分析表明，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。. 問(wèn)題及建議. 存在的問(wèn)題環(huán)保園的建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下建設(shè)一個(gè)先進(jìn)、開(kāi)放、富有活力的環(huán)保示范園區(qū)將是一項(xiàng)具有創(chuàng)造性的工程，而且由于環(huán)保產(chǎn)業(yè)投入大、經(jīng)濟(jì)回收期長(zhǎng)、公益性質(zhì)強(qiáng)的特點(diǎn)，需要政府的大力扶持，所以環(huán)保園建設(shè)不緊需要雄厚的資金投入，還需要優(yōu)惠的政策保證作為基礎(chǔ)。本項(xiàng)目作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)在建設(shè)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題如下：樓面地價(jià)本項(xiàng)目征地拆遷量大、補(bǔ)償費(fèi)用高，市政基礎(chǔ)建設(shè)及環(huán)保設(shè)施投資大，規(guī)劃建筑容積率低等因素，與永豐產(chǎn)業(yè)基地相比，環(huán)保園樓面地價(jià)相對(duì)較高。政策優(yōu)惠不夠環(huán)保示范園屬于某科技園區(qū)的發(fā)展區(qū)，目前還不在政策區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)吸引企業(yè)入駐存在一些障礙。專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍不強(qiáng)環(huán)保園建設(shè)專業(yè)性較強(qiáng)，建設(shè)公司還缺乏相關(guān)的環(huán)保知識(shí)人才。. 建議為了實(shí)現(xiàn)環(huán)保園的建設(shè)目標(biāo)和功能，希望國(guó)家和某市能制定出相應(yīng)的特殊政策，從法律和政策上保證園的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。建議如下：把環(huán)保園列入科技園區(qū)政策區(qū)。