【正文】 實施主體應進一步對實施方案進行細化研究，使實施方案成為整個土地一級開發(fā)的技術、經(jīng)濟的指導性、綱領性文件，從而確保項目按期、順利地完成開發(fā)建設工作。這樣當一個環(huán)節(jié)發(fā)生了變化，對此后工作的影響就會反映出來。項目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤（1）建造總成本根據(jù)現(xiàn)行《北京市建設工程概算定額》 ，并綜合考慮各用途房地產(chǎn)的建筑結構、裝修狀況及其區(qū)位等因素影響，測算詳見下表：表 94： 建安綜合成本估算表序號 名稱 單價(元/M 2) 備注 費率具體取值一 綜合建安費用 5000 　二 市政費用 500 　　 紅線內市政 500 建安費用的(1015%) 10%三 建造成本 5500 一＋二 　四 管理費用 248 建造成本的(58%) %五 專業(yè)人士費 248 建造成本的(58%) %六 不可預見費 135 建安費用的 3% %七 建安綜合成本 5581 三至六項之和 　28 / 35八 利息 357 利率 %，建設期為2 年 %九 建造總成本 5938 七、八項之和 ?。?）銷售稅金及銷售稅費根據(jù)北京市有關稅收規(guī)定和一般銷售稅費水平確定銷售稅金及銷售費用，如下表所示：表 95：銷售稅費測算表序號 名稱 總價(元/平方米) 備注 費率具體取值1 銷售稅費 1232 銷售單價的百分 % %2 市場推廣費 220 銷售單價的百分 1% 1%3 總銷售費用 1452 上述兩項費用之和（3）二級開發(fā)的開發(fā)商利潤本項目物業(yè)類型為教育科研綜合，二級開發(fā)的開發(fā)期為 2 年，根據(jù)項目實際情況和房地產(chǎn)開發(fā)一般利潤水平，二級開發(fā)的開發(fā)商利潤按照建安綜合成本（不含利息）的 20%進行測算(未包括土地成本應計的利潤)，如下所示：二級開發(fā)的開發(fā)商利潤= 558120%=1116(元/平方米)樓面地價（即土地一級開發(fā)的預期土地銷售收入）樓面地價=（項目二級開發(fā)的銷售收入項目二級開發(fā)成本開發(fā)商利潤 銷售稅費）247。本項目所處用途級別：按教育科研，則為綜合，位于五級地，基準毛地價為 660990 元/平方米，出讓金按 60%計算約為 440 元/平方米；如按高新技術產(chǎn)業(yè)研發(fā)用途考慮，則為工業(yè)用途，仍為五級地，基準毛地價為 195300 元/平方米，出讓金按 60%計算約為 160 元/平方米。結合該項目具體情況，各項費用其中：土地一級開發(fā)成本包括：（1）項目前期費用（2）征地、拆遷補償費（3）市政基礎設施建設（4）不可預見費（5）財務費用（6）一級開發(fā)利潤地價款根據(jù)北京市人民政府發(fā)布的《北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地25 / 35使用權基準地價的通知》(京政發(fā)〔2022〕32 號)，項目所在區(qū)域繳納的地價款類型為毛地價。⑦燃氣該項目由項目用地東側林萃路現(xiàn)狀 DN300 中壓管線引入 DN200 毫米燃氣支線，接至用地北側的建材城高壓 B 調壓站，向項目集中供應燃氣。地下車庫向回遷居民租賃使用，不計算銷售收入。政府土地收益及相關稅費經(jīng)濟適用房用地按劃撥供地，不計算政府土地收益及相關稅費。月 2682 人 11586 一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費 2022 元/平方米 109200 平方米 2184020 / 35序號 項目 補償標準 數(shù)量 金額（萬元）2 集體企業(yè)拆遷補償費 3500 元/平方米 249000 平方米 871503 高壓線入地費用 250004 其他費用 —— —— 9897 拆遷服務費 % 303411 4621 拆遷評估費 % 239055 3656 拆除及渣土清運費 40 元/平方米 405000 平方米 16205 拆遷不可預見費用 10% 1,2,4 項之和 317996 拆遷費用合計 —— —— 374786三、拆遷成本分析本項目土地一級開發(fā)共涉及拆遷住宅建筑面積 萬平方米，1015 戶，2682 人，每戶平均約 人，經(jīng)測算，戶均補償約 218 萬元，人均補償約 82萬元。月 2682 人 11586 1200 元/人③工程配合獎按被拆遷房屋 25 萬元/戶估算。補償測算拆遷補償費主要包括農(nóng)、居民拆遷補償費，集體企業(yè)拆遷補償費。本項目征地范圍土地用途為宅基地、集體企業(yè)用地和林地，不涉及青苗和其他土地附著物。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。二、項目開發(fā)進度計劃根據(jù)項目用地的整體規(guī)劃和現(xiàn)狀情況，考慮辦理各種手續(xù)的順序、時間與可能性，項目計劃實施周期為 18 個月。四、2022 年北京市土地市場預測第一，住宅用地供應總量同比有所增長，但漲幅有限；所供土地以近遠郊區(qū)域為主，其中遠郊區(qū)域所占比重將繼續(xù)上升；配建保障房的住宅用地比較將進一步加大，同時也將有更多的純保障房用地推出；由于北京土地一級開發(fā)涉及成本過高，土地價格也不會有明顯松動。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增速回升至 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 %。三、海淀區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況2022 年，海淀區(qū)經(jīng)濟運行基本穩(wěn)定。今年北京市共成交住宅用地 50 宗，規(guī)劃建筑面積總計 萬平米，不僅較去年大幅下降 %，更創(chuàng)近 5 年來新低。12 月末，全市政策性住房施工面積為 萬平方米，比上年增長%，其中住宅施工面積為 萬平方米，增長 %。2022 年，全市商品房新開工面積為 萬平方米，比上年增長 %。項目規(guī)劃地上總建筑面積 萬平方米，其中回遷安置房及配套面積 萬平方米，110KV 變電站 1760 平方米，產(chǎn)業(yè)用地中三分之二用于自持經(jīng)營，三分之一進行入市交易。具體數(shù)據(jù)見下表：表 12： 現(xiàn)狀地上物情況統(tǒng)計表序號 建筑性質 占地面積 （萬平方米） 建筑面積 （萬平方米） 戶數(shù)/個數(shù) 人口1 宅基地 1015 26822 集體企業(yè) —— ——合計 1015 26824 / 35圖 12： 項目用地航拍圖四、項目規(guī)劃情況本項目控規(guī)圖及規(guī)則指標（不含代征綠地）如下：5 / 35圖 13： 項目控規(guī)圖及指標本項目總體規(guī)劃情況如下表：表 14：項目用地規(guī)劃指標表序號 項目 數(shù)值 計量單位1 用地規(guī)模 公頃 建設用地 公頃 代征道路 公頃 代征綠地 公頃2 地上總建筑面積 829310 平方米 回遷安置房及配套 138400 平方米 自持經(jīng)營產(chǎn)業(yè)用房 459150 平方米 入市交易部分 230000 平方米 110KV 變電站 1760 平方米3 建筑容積率 ~ (平均：)4 建筑高度 ≤60 米5 綠化率 ≥30 %6 / 35五、項目背景和實施內容為服務中關村自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)發(fā)展建設，盡快在本地區(qū)形成新的城市經(jīng)濟增長點，改善本地區(qū)城市環(huán)境面貌。項目緊鄰黑泉路和西小口路，鄰近北五環(huán)路、京藏高速公路，對外交通較為便捷。季節(jié)溫差及晝夜溫差大，年平均氣溫約為 度，最高平均氣溫 26 度，最低平均氣溫—6 度。0939。圖 11： 項目位置示意圖宗地自然特征海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北部，地理位置北緯 39176。；東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺區(qū)毗連，西與石景山、門頭溝區(qū)交界，北與昌平區(qū)接壤。項目區(qū)內地勢平坦。3 / 35二、土地利用現(xiàn)狀分析規(guī)劃用地現(xiàn)狀權屬本項目總占地 公頃（ 畝） ，全部為集體土地。調整內容為：西部回遷房及托幼建設用地約 公頃，容積率~，建筑高度 60 米，建筑面積約 萬平方米；東部教育科研用地約 公頃，容積率 ，高度 60 米，建筑面積約 萬平方米；北側市政用地 公頃，容積率 ，高度 12 米，建筑面積約 1760 平方米，總建筑面積約 萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資完成 億元，比上年增長 %，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為 %。其中，住宅銷售面積為 1035 萬平方米，下降 %；寫字樓為 萬平方米，增長10 / 35%；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房為 萬平方米，下降 %。而住宅用地中，安排了保障性住房用地 1330 公頃。此階段，北京市共完成住宅用地供地 54 宗，成交37 宗，成交面積占全年的 %。在規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值中，高技術產(chǎn)業(yè)實12 / 35現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長 %。2022 年，海淀區(qū)合同外資額為 億美元，同比下降 %；實際利用外資 億美元，同比增長 %。第四章 一級開發(fā)實施主要內容及開發(fā)進度一、一級開發(fā)實施主要內容從授權開始至土地入市交易，一級開發(fā)實施單位具體承擔的任務主要包括三大塊內容，即前期手續(xù)辦理、實施征地、拆遷及市政咨詢規(guī)劃設計、驗收入市交易及相關后續(xù)事項。 表 51： 項目集體土地利用現(xiàn)狀情況 單位（公頃）集體土地行政權屬農(nóng)村宅基地 集體企業(yè) 道路等其他 合計東升鄉(xiāng) 征地數(shù)量本項目需征收中關村東升科技園二期用地 公頃，其中項目建設用地 公頃，代征道路 公頃，代征綠地 公頃。勞動力安置就業(yè):本項目按照“政府主導、農(nóng)民主體、留地安置、發(fā)展產(chǎn)業(yè)”的原則著力解決西小口村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展問題勞動力，規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地留有2/3 由東升集體經(jīng)濟組織自持經(jīng)營，協(xié)議出讓，分攤土地一級成本。非住宅集體土地非住宅建筑面積 萬平方米。18 / 35②重置成新價用房屋重置成本結合成新進行計算。月，周轉期為 36 個月。③拆除費參照本市拆遷方案編制要求，取 40 元/平方米。前期費用前期費用主要包括立項可研及實施方案編制費、市政規(guī)劃方案咨詢及綜合費、用地普測及撥地釘樁費、環(huán)境影響評價編制費、土地地價評估費、地質災害評估費、成本審計費、工程勘察費等費用支出。表 55： 定向安置房總成本測算表序號 項目金額（萬元） 單價[元/地上建筑面積] 備注一 前期費用 1551 112二 土地取得費用 0 0 項之和 征地費用 0 0 拆遷費用 0 0 三 政府土地收益及相關稅費 0 0 四 房屋建設成本 39198 2832 含地下可計入成本的面積五 財務費用 2813 210 周期 2 年，利率取 %六 投資總額 40749 3039 【一】至【四】項之和　 折合地上建筑面積單價 3039　 　元/平方米　 折合總建筑面積單價 2443　 　元/平方米七 投資利潤 1222 91 3%八 相關營業(yè)稅費 2516 182 收入的 %（按 3350 售價計算）九 合計 44487 3317 【六】至【八】項之和測算說明：以上數(shù)據(jù)為方案階段估算，地下建筑面積需經(jīng)人防等部門審定，最終建設成本以審