【正文】 實(shí)施主體應(yīng)進(jìn)一步對實(shí)施方案進(jìn)行細(xì)化研究，使實(shí)施方案成為整個(gè)土地一級開發(fā)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)性、綱領(lǐng)性文件，從而確保項(xiàng)目按期、順利地完成開發(fā)建設(shè)工作。這樣當(dāng)一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生了變化，對此后工作的影響就會(huì)反映出來。項(xiàng)目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤（1）建造總成本根據(jù)現(xiàn)行《北京市建設(shè)工程概算定額》 ，并綜合考慮各用途房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況及其區(qū)位等因素影響，測算詳見下表：表 94： 建安綜合成本估算表序號 名稱 單價(jià)(元/M 2) 備注 費(fèi)率具體取值一 綜合建安費(fèi)用 5000 　二 市政費(fèi)用 500 　　 紅線內(nèi)市政 500 建安費(fèi)用的(1015%) 10%三 建造成本 5500 一＋二 　四 管理費(fèi)用 248 建造成本的(58%) %五 專業(yè)人士費(fèi) 248 建造成本的(58%) %六 不可預(yù)見費(fèi) 135 建安費(fèi)用的 3% %七 建安綜合成本 5581 三至六項(xiàng)之和 　28 / 35八 利息 357 利率 %，建設(shè)期為2 年 %九 建造總成本 5938 七、八項(xiàng)之和 ?。?）銷售稅金及銷售稅費(fèi)根據(jù)北京市有關(guān)稅收規(guī)定和一般銷售稅費(fèi)水平確定銷售稅金及銷售費(fèi)用，如下表所示：表 95：銷售稅費(fèi)測算表序號 名稱 總價(jià)(元/平方米) 備注 費(fèi)率具體取值1 銷售稅費(fèi) 1232 銷售單價(jià)的百分 % %2 市場推廣費(fèi) 220 銷售單價(jià)的百分 1% 1%3 總銷售費(fèi)用 1452 上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和（3）二級開發(fā)的開發(fā)商利潤本項(xiàng)目物業(yè)類型為教育科研綜合，二級開發(fā)的開發(fā)期為 2 年，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和房地產(chǎn)開發(fā)一般利潤水平，二級開發(fā)的開發(fā)商利潤按照建安綜合成本（不含利息）的 20%進(jìn)行測算(未包括土地成本應(yīng)計(jì)的利潤)，如下所示：二級開發(fā)的開發(fā)商利潤= 558120%=1116(元/平方米)樓面地價(jià)（即土地一級開發(fā)的預(yù)期土地銷售收入）樓面地價(jià)=（項(xiàng)目二級開發(fā)的銷售收入項(xiàng)目二級開發(fā)成本開發(fā)商利潤 銷售稅費(fèi)）247。本項(xiàng)目所處用途級別：按教育科研，則為綜合，位于五級地，基準(zhǔn)毛地價(jià)為 660990 元/平方米，出讓金按 60%計(jì)算約為 440 元/平方米；如按高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)用途考慮，則為工業(yè)用途，仍為五級地，基準(zhǔn)毛地價(jià)為 195300 元/平方米，出讓金按 60%計(jì)算約為 160 元/平方米。結(jié)合該項(xiàng)目具體情況，各項(xiàng)費(fèi)用其中：土地一級開發(fā)成本包括：（1）項(xiàng)目前期費(fèi)用（2）征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（4）不可預(yù)見費(fèi)（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用（6）一級開發(fā)利潤地價(jià)款根據(jù)北京市人民政府發(fā)布的《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地25 / 35使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》(京政發(fā)〔2022〕32 號)，項(xiàng)目所在區(qū)域繳納的地價(jià)款類型為毛地價(jià)。⑦燃?xì)庠擁?xiàng)目由項(xiàng)目用地東側(cè)林萃路現(xiàn)狀 DN300 中壓管線引入 DN200 毫米燃?xì)庵Ь€，接至用地北側(cè)的建材城高壓 B 調(diào)壓站，向項(xiàng)目集中供應(yīng)燃?xì)?。地下車庫向回遷居民租賃使用，不計(jì)算銷售收入。政府土地收益及相關(guān)稅費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房用地按劃撥供地，不計(jì)算政府土地收益及相關(guān)稅費(fèi)。月 2682 人 11586 一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) 2022 元/平方米 109200 平方米 2184020 / 35序號 項(xiàng)目 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 金額（萬元）2 集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3500 元/平方米 249000 平方米 871503 高壓線入地費(fèi)用 250004 其他費(fèi)用 —— —— 9897 拆遷服務(wù)費(fèi) % 303411 4621 拆遷評估費(fèi) % 239055 3656 拆除及渣土清運(yùn)費(fèi) 40 元/平方米 405000 平方米 16205 拆遷不可預(yù)見費(fèi)用 10% 1,2,4 項(xiàng)之和 317996 拆遷費(fèi)用合計(jì) —— —— 374786三、拆遷成本分析本項(xiàng)目土地一級開發(fā)共涉及拆遷住宅建筑面積 萬平方米，1015 戶，2682 人，每戶平均約 人，經(jīng)測算，戶均補(bǔ)償約 218 萬元，人均補(bǔ)償約 82萬元。月 2682 人 11586 1200 元/人③工程配合獎(jiǎng)按被拆遷房屋 25 萬元/戶估算。補(bǔ)償測算拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括農(nóng)、居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)，集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)。本項(xiàng)目征地范圍土地用途為宅基地、集體企業(yè)用地和林地，不涉及青苗和其他土地附著物。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。二、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目用地的整體規(guī)劃和現(xiàn)狀情況，考慮辦理各種手續(xù)的順序、時(shí)間與可能性，項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施周期為 18 個(gè)月。四、2022 年北京市土地市場預(yù)測第一，住宅用地供應(yīng)總量同比有所增長，但漲幅有限；所供土地以近遠(yuǎn)郊區(qū)域?yàn)橹?，其中遠(yuǎn)郊區(qū)域所占比重將繼續(xù)上升；配建保障房的住宅用地比較將進(jìn)一步加大，同時(shí)也將有更多的純保障房用地推出；由于北京土地一級開發(fā)涉及成本過高，土地價(jià)格也不會(huì)有明顯松動(dòng)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增速回升至 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 %。三、海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2022 年，海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定。今年北京市共成交住宅用地 50 宗，規(guī)劃建筑面積總計(jì) 萬平米，不僅較去年大幅下降 %，更創(chuàng)近 5 年來新低。12 月末，全市政策性住房施工面積為 萬平方米，比上年增長%，其中住宅施工面積為 萬平方米，增長 %。2022 年，全市商品房新開工面積為 萬平方米，比上年增長 %。項(xiàng)目規(guī)劃地上總建筑面積 萬平方米，其中回遷安置房及配套面積 萬平方米，110KV 變電站 1760 平方米，產(chǎn)業(yè)用地中三分之二用于自持經(jīng)營，三分之一進(jìn)行入市交易。具體數(shù)據(jù)見下表：表 12： 現(xiàn)狀地上物情況統(tǒng)計(jì)表序號 建筑性質(zhì) 占地面積 （萬平方米） 建筑面積 （萬平方米） 戶數(shù)/個(gè)數(shù) 人口1 宅基地 1015 26822 集體企業(yè) —— ——合計(jì) 1015 26824 / 35圖 12： 項(xiàng)目用地航拍圖四、項(xiàng)目規(guī)劃情況本項(xiàng)目控規(guī)圖及規(guī)則指標(biāo)（不含代征綠地）如下：5 / 35圖 13： 項(xiàng)目控規(guī)圖及指標(biāo)本項(xiàng)目總體規(guī)劃情況如下表：表 14：項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)表序號 項(xiàng)目 數(shù)值 計(jì)量單位1 用地規(guī)模 公頃 建設(shè)用地 公頃 代征道路 公頃 代征綠地 公頃2 地上總建筑面積 829310 平方米 回遷安置房及配套 138400 平方米 自持經(jīng)營產(chǎn)業(yè)用房 459150 平方米 入市交易部分 230000 平方米 110KV 變電站 1760 平方米3 建筑容積率 ~ (平均：)4 建筑高度 ≤60 米5 綠化率 ≥30 %6 / 35五、項(xiàng)目背景和實(shí)施內(nèi)容為服務(wù)中關(guān)村自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)發(fā)展建設(shè)，盡快在本地區(qū)形成新的城市經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，改善本地區(qū)城市環(huán)境面貌。項(xiàng)目緊鄰黑泉路和西小口路，鄰近北五環(huán)路、京藏高速公路，對外交通較為便捷。季節(jié)溫差及晝夜溫差大，年平均氣溫約為 度，最高平均氣溫 26 度，最低平均氣溫—6 度。0939。圖 11： 項(xiàng)目位置示意圖宗地自然特征海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北部，地理位置北緯 39176。；東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺(tái)區(qū)毗連，西與石景山、門頭溝區(qū)交界，北與昌平區(qū)接壤。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地勢平坦。3 / 35二、土地利用現(xiàn)狀分析規(guī)劃用地現(xiàn)狀權(quán)屬本項(xiàng)目總占地 公頃（ 畝） ，全部為集體土地。調(diào)整內(nèi)容為：西部回遷房及托幼建設(shè)用地約 公頃，容積率~，建筑高度 60 米，建筑面積約 萬平方米；東部教育科研用地約 公頃，容積率 ，高度 60 米，建筑面積約 萬平方米；北側(cè)市政用地 公頃，容積率 ，高度 12 米，建筑面積約 1760 平方米，總建筑面積約 萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資完成 億元，比上年增長 %，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為 %。其中，住宅銷售面積為 1035 萬平方米，下降 %；寫字樓為 萬平方米，增長10 / 35%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為 萬平方米，下降 %。而住宅用地中，安排了保障性住房用地 1330 公頃。此階段，北京市共完成住宅用地供地 54 宗，成交37 宗，成交面積占全年的 %。在規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值中，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)12 / 35現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長 %。2022 年，海淀區(qū)合同外資額為 億美元，同比下降 %；實(shí)際利用外資 億美元，同比增長 %。第四章 一級開發(fā)實(shí)施主要內(nèi)容及開發(fā)進(jìn)度一、一級開發(fā)實(shí)施主要內(nèi)容從授權(quán)開始至土地入市交易，一級開發(fā)實(shí)施單位具體承擔(dān)的任務(wù)主要包括三大塊內(nèi)容，即前期手續(xù)辦理、實(shí)施征地、拆遷及市政咨詢規(guī)劃設(shè)計(jì)、驗(yàn)收入市交易及相關(guān)后續(xù)事項(xiàng)。 表 51： 項(xiàng)目集體土地利用現(xiàn)狀情況 單位（公頃）集體土地行政權(quán)屬農(nóng)村宅基地 集體企業(yè) 道路等其他 合計(jì)東升鄉(xiāng) 征地?cái)?shù)量本項(xiàng)目需征收中關(guān)村東升科技園二期用地 公頃，其中項(xiàng)目建設(shè)用地 公頃，代征道路 公頃，代征綠地 公頃。勞動(dòng)力安置就業(yè):本項(xiàng)目按照“政府主導(dǎo)、農(nóng)民主體、留地安置、發(fā)展產(chǎn)業(yè)”的原則著力解決西小口村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展問題勞動(dòng)力，規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地留有2/3 由東升集體經(jīng)濟(jì)組織自持經(jīng)營，協(xié)議出讓，分?jǐn)偼恋匾患壋杀?。非住宅集體土地非住宅建筑面積 萬平方米。18 / 35②重置成新價(jià)用房屋重置成本結(jié)合成新進(jìn)行計(jì)算。月，周轉(zhuǎn)期為 36 個(gè)月。③拆除費(fèi)參照本市拆遷方案編制要求，取 40 元/平方米。前期費(fèi)用前期費(fèi)用主要包括立項(xiàng)可研及實(shí)施方案編制費(fèi)、市政規(guī)劃方案咨詢及綜合費(fèi)、用地普測及撥地釘樁費(fèi)、環(huán)境影響評價(jià)編制費(fèi)、土地地價(jià)評估費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害評估費(fèi)、成本審計(jì)費(fèi)、工程勘察費(fèi)等費(fèi)用支出。表 55： 定向安置房總成本測算表序號 項(xiàng)目金額（萬元） 單價(jià)[元/地上建筑面積] 備注一 前期費(fèi)用 1551 112二 土地取得費(fèi)用 0 0 項(xiàng)之和 征地費(fèi)用 0 0 拆遷費(fèi)用 0 0 三 政府土地收益及相關(guān)稅費(fèi) 0 0 四 房屋建設(shè)成本 39198 2832 含地下可計(jì)入成本的面積五 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2813 210 周期 2 年，利率取 %六 投資總額 40749 3039 【一】至【四】項(xiàng)之和　 折合地上建筑面積單價(jià) 3039　 　元/平方米　 折合總建筑面積單價(jià) 2443　 　元/平方米七 投資利潤 1222 91 3%八 相關(guān)營業(yè)稅費(fèi) 2516 182 收入的 %（按 3350 售價(jià)計(jì)算）九 合計(jì) 44487 3317 【六】至【八】項(xiàng)之和測算說明：以上數(shù)據(jù)為方案階段估算，地下建筑面積需經(jīng)人防等部門審定，最終建設(shè)成本以審