【正文】 于海淀區(qū)北五環(huán)外、林萃路西側(cè)，地貌類型簡單，以平原為主，海拔較低。項目區(qū)內(nèi)地勢平坦。（4）地質(zhì)本項目地塊尚未聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行地質(zhì)勘察，但從項目周邊用地的地質(zhì)情況推測，本項目地塊地質(zhì)條件應(yīng)適合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。區(qū)域特征與區(qū)位分析項目所在地位于海淀區(qū)的中東部，隸屬于東升鎮(zhèn)，鄰近奧林匹克森林公園北園。項目緊鄰黑泉路和西小口路，鄰近北五環(huán)路、京藏高速公路，對外交通較為便捷。項目位置距北三環(huán)不到 10 公里。區(qū)域交通條件較為優(yōu)越，地鐵八號線在項目西側(cè)設(shè)有西小口站，距項目不到 1000 米。項目周邊有公交線路通過。周邊配套較為完善，銀行、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施較為齊全。3 / 35二、土地利用現(xiàn)狀分析規(guī)劃用地現(xiàn)狀權(quán)屬本項目總占地 公頃（ 畝） ，全部為集體土地。規(guī)劃用地現(xiàn)狀性質(zhì)本項目用地全部為集體土地，土地性質(zhì)有農(nóng)村宅基地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村道路、林地等，具體情況詳見下表。表 11： 項目土地利用現(xiàn)狀情況單位（公頃）集體土地行政權(quán)屬農(nóng)村宅基地 集體企業(yè) 道路等其他 合計東升鄉(xiāng) 三、現(xiàn)狀地上物狀況本項目一級開發(fā)用地及拆遷范圍內(nèi)有現(xiàn)狀地上物總建筑面積 萬平方米。具體數(shù)據(jù)見下表：表 12： 現(xiàn)狀地上物情況統(tǒng)計表序號 建筑性質(zhì) 占地面積 （萬平方米） 建筑面積 （萬平方米） 戶數(shù)/個數(shù) 人口1 宅基地 1015 26822 集體企業(yè) —— ——合計 1015 26824 / 35圖 12： 項目用地航拍圖四、項目規(guī)劃情況本項目控規(guī)圖及規(guī)則指標(biāo)（不含代征綠地）如下：5 / 35圖 13： 項目控規(guī)圖及指標(biāo)本項目總體規(guī)劃情況如下表：表 14：項目用地規(guī)劃指標(biāo)表序號 項目 數(shù)值 計量單位1 用地規(guī)模 公頃 建設(shè)用地 公頃 代征道路 公頃 代征綠地 公頃2 地上總建筑面積 829310 平方米 回遷安置房及配套 138400 平方米 自持經(jīng)營產(chǎn)業(yè)用房 459150 平方米 入市交易部分 230000 平方米 110KV 變電站 1760 平方米3 建筑容積率 ~ (平均：)4 建筑高度 ≤60 米5 綠化率 ≥30 %6 / 35五、項目背景和實施內(nèi)容為服務(wù)中關(guān)村自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)發(fā)展建設(shè)，盡快在本地區(qū)形成新的城市經(jīng)濟(jì)增長點，改善本地區(qū)城市環(huán)境面貌。北京市海淀區(qū)人民政府于 2022 年 1月 6 日下發(fā)了《關(guān)于東升科技園二期項目建設(shè)有關(guān)問題的會議紀(jì)要》 “海政會[2022]2 號” ， 《會議紀(jì)要》對東升科技園二期項目功能定位為：以創(chuàng)建世界一流園區(qū)為目標(biāo)，樹立核心區(qū)東部城市新形象，同時，要按照“政府主導(dǎo)、農(nóng)民主體、留地安置、發(fā)展產(chǎn)業(yè)”的原則著力解決西小口村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展問題；在產(chǎn)業(yè)定位上，要按照核心區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的要求，進(jìn)一步研究和明確。2022 年 11月 13 日，北京市海淀區(qū)人民政府核發(fā)了《關(guān)于東升科技園冠名“中關(guān)村東升科技園”的批復(fù)》 “海政函[2022]249 號” 。將該項目明確定位為中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的二級園，重點引入符合核心區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的高新技術(shù)企業(yè)；建為集技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品展示、企業(yè)孵化于一體的科技園。遵照北京市人民政府的相關(guān)指示精神，2022 年 4 月 23 日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主持召開了《東升科技園二期項目協(xié)調(diào)會》 ，明確提出將本項目“納入中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)整體規(guī)劃” ，請市規(guī)委、市規(guī)劃院“盡快完成高壓走廊改移、公交車站調(diào)整、增加容積率及預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地等控規(guī)調(diào)整工作”2022 年 4 月，北京市規(guī)劃委員會完成了該項目控規(guī)調(diào)整方案的公示，2022年 8 月，位于二期項目西北側(cè)的國管局經(jīng)濟(jì)適用房（西三旗建材西路 16 號院）項目進(jìn)行控規(guī)調(diào)整，市規(guī)委協(xié)調(diào)二期項目在 4 月份公示方案的基礎(chǔ)上再次做出方案調(diào)整。調(diào)整內(nèi)容為：西部回遷房及托幼建設(shè)用地約 公頃，容積率~，建筑高度 60 米，建筑面積約 萬平方米；東部教育科研用地約 公頃，容積率 ，高度 60 米，建筑面積約 萬平方米；北側(cè)市政用地 公頃，容積率 ，高度 12 米，建筑面積約 1760 平方米，總建筑面積約 萬平方米。東升科技園二期項目擬實施內(nèi)容為回遷安置房及配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)用地的征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其中：7 / 35①1813L01813L11813L16 地塊進(jìn)行安置房住宅及配套建設(shè)；②1813L11813L1813L21818L25 地塊進(jìn)行必要的征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中三分之二的土地協(xié)議出讓給北京市東升農(nóng)工商總公司或其控股的中關(guān)村東升科技園有限責(zé)任公司自持經(jīng)營（平均分?jǐn)偼恋匾患夐_發(fā)成本） ，其余三分之一達(dá)到入市條件后入市交易。項目規(guī)劃地上總建筑面積 萬平方米，其中回遷安置房及配套面積 萬平方米，110KV 變電站 1760 平方米，產(chǎn)業(yè)用地中三分之二用于自持經(jīng)營，三分之一進(jìn)行入市交易。8 / 35第二章 編制依據(jù)一、法律法規(guī)依據(jù)中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第 8 號） ；北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市〔2022〕540 號） ；北京市土地一級開發(fā)實施方案編制和審核暫行辦法（送審稿） 。北京市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法；北京市建設(shè)征地補償安置辦法（北京市人民政府令第 148 號） ；北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第 124 號） ；關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價評估標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京國土房管拆字[2022]808 號）北京市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法（京國土用〔2022〕533 號） ；北京市人民政府 2022 年 12 月下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》[京政發(fā)（2022）32 號]；北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行） （京政發(fā)〔2022〕6 號） ；二、項目依據(jù)項目控規(guī)指標(biāo)委托方提供的有關(guān)本項目的資料和文件本實施方案編制人員調(diào)查收集的相關(guān)資料9 / 35第三章 項目市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場分析北京市房地產(chǎn)市場在 2022 年政策調(diào)控的作用下，112 月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長；房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷恢復(fù)；住宅銷量受政策影響較大；政策性住房建設(shè)高速增長；項目金融貸款呈下降趨勢。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長 2022 年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %（根據(jù)國家統(tǒng)計局提高投資統(tǒng)計起點的相關(guān)規(guī)定，上年同期數(shù)據(jù)為調(diào)整后數(shù)據(jù)）。其中，住宅完成投資 億元，增長 %；寫字樓完成投資 億元，增長 %；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資 億元，下降 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資完成 億元，比上年增長 %，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為 %。（二）房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷恢復(fù)2022 年末，全市商品房施工面積為 萬平方米，比上年增長%。其中，住宅施工面積為 萬平方米，增長 %；寫字樓為 萬平方米，增長 %；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為 萬平方米，下降 %。2022 年，全市商品房新開工面積為 萬平方米，比上年增長 %。其中，住宅新開工面積為 萬平方米，增長 %；寫字樓為 萬平方米，增長 倍；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為 萬平方米，增長%。2022 年，全市商品房竣工面積為 萬平方米，比上年下降 %。其中，住宅竣工面積為 萬平方米，下降 %；寫字樓為 萬平方米，增長 %；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為 萬平方米，下降 %。（三）住宅銷售受政策影響較大2022 年，全市商品房銷售面積為 1440 萬平方米，比上年下降 %。其中，住宅銷售面積為 1035 萬平方米，下降 %；寫字樓為 萬平方米，增長10 / 35%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為 萬平方米，下降 %。分功能區(qū)看，2022 年，功能核心區(qū)和功能拓展區(qū)商品房面積分別為 萬平方米和 萬平方米，分別比上年下降 %和 %，發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)分別銷售 萬平方米和 萬平方米，分別比上年增長 %和%。（四）政策性住房建設(shè)高速增長2022 年，全市政策性住房完成投資 億元，比上年增長 %，其中住宅完成投資 億元，增長 %。12 月末，全市政策性住房施工面積為 萬平方米，比上年增長%，其中住宅施工面積為 萬平方米，增長 %。2022 年，全市政策性住房新開工面積為 萬平方米，比上年增長%，其中住宅新開工面積為 萬平方米，增長 %。（五）項目金融貸款呈下降趨勢2022 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金為 億元，比上年下降%。其中，金融貸款為 1168 億元，下降 %；自籌資金為 億元，下降 %；定金及預(yù)收款為 億元，下降 %。二、北京市土地市場分析　根據(jù)《北京市 2022 年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃 》 ，2022 年全年計劃完成供地總量 6500 公頃，其中經(jīng)營性用地 3100 公頃，包括住宅用地 2550 公頃、商服用地 550 公頃。而住宅用地中，安排了保障性住房用地 1330 公頃。2022 年北京實際土地供應(yīng)總量為 5970 公頃，完成全年 6500 公頃供應(yīng)計劃的 92%，這是近 3 年來北京首次沒有完成年度供地計劃。據(jù)市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至 2022 年 12 月 15 日，今年北京市共成交經(jīng)營性用地 公頃，正在掛牌交易的經(jīng)營性用地共計 公頃，因此目前僅完成全年非保障房經(jīng)營性用地供地計劃 1770 公頃的 %。今年北京市共成交住宅用地 50 宗，規(guī)劃建筑面積總計 萬平米，不僅較去年大幅下降 %，更創(chuàng)近 5 年來新低。此外，今年成交住宅平均樓面地價為 4869 元/平米，較去年下降 %，也不11 / 35及 2022 年，且平均溢價率僅為 %，為近 5 年來最低。從 2022 年各月的成交情況看，土地市場供應(yīng)可以分為以下兩個階段：第一階段，15 月份，政府推地節(jié)奏較慢，摸索保障房用地落實方法；開發(fā)企業(yè)在新政下謹(jǐn)慎拿地。此階段，北京市共完成住宅用地供應(yīng) 19 宗，成交13 宗，成交面積僅占全年成交量的 %。第二階段，612 月份，政府為完成全年供地計劃，提高推地節(jié)奏，部分開發(fā)企業(yè)謀劃弱市低價拿地。此階段，北京市共完成住宅用地供地 54 宗，成交37 宗，成交面積占全年的 %。從區(qū)域分布上看，2022 年住宅用地成交中，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的比重顯著上升，達(dá) %，較 2022 年高出 個百分點，特別是懷柔區(qū)、門頭溝區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)域，土地成交活躍，將成為未來商品房供應(yīng)的重要區(qū)域。2022 年 12 月中