【正文】 __________________ 27 二、供地時點開發(fā)狀態(tài)及開發(fā)成本支付情況 _________________________________ 27 三、房屋建設(shè)需要接用市政的時間和需求 ___________________________________ 27 第六部分 開發(fā)進度 ________________________________________________________ 28 第七部分 投資方案 ________________________________________________________ 30 一、項目的靜態(tài)總投資測算 _______________________________________________ 30 二、政府土地收益估算 ___________________________________________________ 32 三、入市交易底價估算 ___________________________________________________ 32 四、土地市場對項目承受力分析 ___________________________________________ 32 （一）項目二級開發(fā)完成后可以實現(xiàn)的銷售收入預(yù)測 _________________________ 32 （二）項目二級開發(fā)成本及費用 ___________________________________________ 34 （三）項目二級開發(fā)利潤、稅金 ___________________________________________ 35 （四）項目熟地市場預(yù)測價格 _____________________________________________ 36 （五）項目承受能力分析 _________________________________________________ 37 第八部分 項目融資方案 ____________________________________________________ 38 第九部分 監(jiān)管措施 ________________________________________________________ 38 三期（ B B11 地塊 ） 土地一級開發(fā)實施方案 1 第一部分 項目基本情況 一、 項目概況 （一）項目名稱 北京 麗澤金融商務(wù)區(qū) 三 期（ B B11地塊 ） 土地一級開發(fā) （簡稱 B B11 項目 用地 ） （二） 擬申請 授權(quán)開發(fā)單位 “ 北京麗澤開發(fā)建設(shè)有限公司 ”注冊資本金 3 億元， 為 豐臺區(qū) 國資委 全資撥款成立 的“北京 麗澤金融商務(wù)區(qū)控股有限公司”下屬 全資 子公司 ， 擬 申請 由 “北京麗澤開發(fā)建設(shè)有限公司” 作為麗澤金融商務(wù)區(qū) B B11 地塊 的土地一級開發(fā)實施主體 。 （三）項目區(qū)域位置 北京 麗澤金融商務(wù)區(qū) （簡稱商務(wù)區(qū)） 位于 豐臺區(qū) ，毗鄰城市核心區(qū)的西南部，地處 北京市 西南二環(huán)菜戶營立交橋與西三環(huán)麗澤立交橋之間 ， 東距菜戶營立交橋約 公里，西距麗澤立交橋約 1公里，北距西客站 公里，距北京南站 公里，地理位置優(yōu)越。 本次擬開發(fā)的 B B11 地塊 位于 麗澤路的南側(cè)， 屬商務(wù)區(qū)核心區(qū)域 ， 四至如下。具體位置詳見圖 1。 B9 項目 用地 四至：東至 蓮花河西路，南至 規(guī)劃柳村路、規(guī)劃駱駝灣南路 ，西至規(guī)劃駱駝灣西路 ，北至麗澤路； B11 項目 用地 四至：東至 規(guī)劃 菜戶營 西一 路，南至 萬泉寺東路 ，西至蓮花河路，北至麗澤路。 三期（ B B11 地塊 ） 土地一級開發(fā)實施方案 2 圖 1 區(qū)域位置示意圖 （ 四 ）自然環(huán)境分析 豐臺區(qū)地勢西北高、東南低，呈階梯下降。按地形分為三個地貌區(qū)： 低山與丘陵：低山分布在羊圈原－后甫營以北，面積為 800 公頃，其中石灰?guī)r占三分之二。丘陵分布于梨園村、大溝村以北的為碎屑沉積丘陵，以南的為石灰?guī)r質(zhì)丘陵。 臺地：位于永定河以西，八寶山斷裂和良鄉(xiāng)－前門斷裂之間。 平原：在永定河以西 王佐鄉(xiāng)東部和長辛店鄉(xiāng)東部的東河沿、張郭莊、長辛店、趙辛店村，土地面積 2800 公頃。東部涼水河以北與城區(qū)接壤地帶，海拔 40 米屬古永定河沖積 扇高位來源，面積 1400 公頃。低位平原：分布于永定河以東，面積為 萬公頃。海拔從 60 米向東南降到 35米，平均坡降 1%。 本區(qū)域 地處華北大平原北部（北緯 40176。） ,西北靠山，東南距渤海 150 公里。冬季受高緯度內(nèi)陸季風影響，寒冷干燥；夏季受海洋季風影響，高溫多雨，是典型的暖溫帶半濕潤季風性大陸氣候。 二、 項目背景 （一） 北京 麗澤金融商務(wù)區(qū)背景 北京麗澤金融商務(wù)區(qū)是北京市“一 主一副三新四后臺”金融業(yè)總體空間布局的重要組成部分， 是 首都金融服務(wù)功能、帶動南城產(chǎn)業(yè)升級的一項重要戰(zhàn)略舉措。 2020 年 4 月 30 日，北京市委、市政府發(fā)布《關(guān)于促進首都金融業(yè)發(fā)展的意見》三期（ B B11 地塊 ） 土地一級開發(fā)實施方案 3 （京發(fā)〔 2020〕 8號）（以下簡稱《意見》）中，麗澤金融商務(wù)區(qū)正式納入了北京市金融業(yè)總體空間布局規(guī)劃，成為北京市“一主一副三新四后臺”金融業(yè)空間布局規(guī)劃“三新”中的“一新”，功能定位得到明確。 《意見》“確定規(guī)劃豐臺麗澤 金融 商務(wù)區(qū)為新興金融功能區(qū)，主要聚集新興金融機構(gòu)。充分利用商務(wù)區(qū)的地理區(qū)位和交通便捷優(yōu)勢，加強規(guī)劃，整體開發(fā) ，突出功能，與其他金融功能區(qū)形成功能互補、合作共贏、協(xié)同發(fā)展的格局，建設(shè)成為現(xiàn)代化首都金融發(fā)展新空間和新興金融機構(gòu)聚集區(qū)?！? 北京麗澤金融商務(wù)區(qū)將來主要聚集銀行、保險、證券等金融業(yè)總部，創(chuàng)業(yè)投資、私募股權(quán)基金等新興金融機構(gòu)，金融期貨市場等金融要素市場和各類金融投資機構(gòu)，以及國內(nèi)外大型企業(yè)總部。成為“立足北京、服務(wù)全國、面向世界”的新興金融機構(gòu)聚集區(qū)。 北京市委、市政府對麗澤金融商務(wù)區(qū)的發(fā)展建設(shè)工作高度重視。劉淇書記、郭金龍市長都對 商務(wù)區(qū) 給予了特別關(guān)注和支持。吉林常務(wù)副市長、黎曉宏秘書長也多次帶隊到 商務(wù)區(qū) 進行 專題調(diào)研，幫助明確 商務(wù)區(qū) 的功能定位、協(xié)調(diào)解決開發(fā)建設(shè)中遇到的問題 。 經(jīng)過 2020 年的精心準備， 2020 年， B B7 地塊的 土地 一級開發(fā)作為區(qū)重點項目率先啟動并基本完成。 2020 年隨著新規(guī)劃方案的編制、審批的落實，商務(wù)區(qū)總建設(shè)規(guī)模約 900 萬平方米（其中地上建筑規(guī)模約 670 萬平方米，地下建筑規(guī)模約 230萬平方米），北京麗澤金融商務(wù)區(qū)土地 一級 開發(fā)工作即將進入全面開發(fā)階段。 為加快麗澤金融商務(wù)區(qū)的開發(fā)，豐臺區(qū)國資委專門成立了“ 北京麗澤 金融商務(wù)區(qū)控股有限公司”，其下設(shè)全資子公司“北京麗澤 開發(fā)建設(shè)有限公司 ”， 由子公司負責商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)所有土 地 一級 開發(fā) 實施工作 。根據(jù) 區(qū) 委、區(qū)政府的要求， 2020 年擬實施 B2～ B B B11 地塊的 土地一級 開發(fā) 。在上述背景下， 北京麗澤開發(fā)建設(shè)有限公司 擬 申請作為 麗澤金融商務(wù)區(qū) 三 期（ B B11 地塊）土地一級開發(fā) 實施 主體，進行土地一級開發(fā)建設(shè)。 （ 二 ） 區(qū)位情況 現(xiàn)狀特征 麗澤地區(qū)位于二環(huán)路菜戶營立交橋與三環(huán)路麗澤 橋 立交橋之間，是北京城區(qū)內(nèi)僅存的成片區(qū)的未開發(fā)地區(qū)，是城區(qū)內(nèi)唯一距二環(huán)路最近“城中村”聚集地，具有典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部特征。 三期（ B B11 地塊 ） 土地一級開發(fā)實施方案 4 區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)土地為集體所有制，行政管理具有城市、村鎮(zhèn)雙重特點 。區(qū)域中已沒有傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)用地，現(xiàn)有農(nóng)業(yè)人口的收入來源，主要是依靠出租土地、出租房屋。存在著大量無建設(shè)批準手續(xù)的房屋，該區(qū)域內(nèi)除道路外，已全部被私搭亂建的建筑所覆蓋，已無空地。其中，一部分是以“以租代征”形式長期出租的用地，多用于外地駐京辦事處、聯(lián)絡(luò)處 、 市屬企業(yè)生產(chǎn)、職工宿舍；城區(qū)拆遷統(tǒng)一安置的居民等，一部分是集體經(jīng)營組織自營出租的商業(yè)用房、農(nóng)貿(mào)市場、倉庫、汽修、居住等各類房屋。存在著大量私搭亂建的現(xiàn)象，存在著安全隱患；由于基礎(chǔ)條件差，大量的流動人員居住、生活條件極為簡陋，防火安全和治安狀況極為惡劣。 規(guī)劃 利用特征 北京麗澤金融商務(wù)區(qū)位于西二、三環(huán)路之間，規(guī)劃總用地面積 平方公里，是目前北京市三環(huán)以內(nèi)最后一塊成規(guī)模的待開發(fā)地區(qū)，具有建設(shè)新興金融功能區(qū)的獨特優(yōu)勢。 一是具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。該區(qū)域距天安門 8公里、金融街 5公里、總部基地 2公里，處于京津冀經(jīng)濟圈的核心位置，是承接北京金融街、拓展北京金融街、完善北京金融街的最理想地段之一，是首都金融業(yè)輻射全國的重要門戶。 二是具有明顯的交通優(yōu)勢。北京麗澤金融商務(wù)區(qū)北距北京西站 公里，東距北京南站 公里，南距南苑機場 10 公里，離首都機場和擬建的首都第二機場 車程也只有 40 至 50 分鐘，正在建設(shè)的地鐵 10 號線毗鄰商務(wù)區(qū)西側(cè)，地鐵 14 號線東西貫穿商務(wù)區(qū)直達北京南站， 16 號線南北連接金融街，北京二環(huán)、三環(huán)以及麗澤路將麗澤金融商務(wù)區(qū)直接納入市內(nèi)快速交通體系。 三是具有明顯的環(huán)境優(yōu)勢和空間優(yōu)勢。北京麗澤金融商務(wù)區(qū)處于北京市重點綠化地區(qū)，懷抱歷史悠久的蓮花河、涼水河、豐草河，擁有大約 900 萬平方米的建筑總規(guī)模， 綠地與建設(shè)用地的比例將高達 1： 1， 具有打造一流綠化景觀、水系景觀、建筑景觀和營造良好生態(tài)環(huán)境的天然條件。 三、土地利用現(xiàn)狀情況 B B11 項目用地 位于豐臺區(qū) ,西距西 三環(huán)麗澤橋約 1 公里， 用地范圍為 錯誤 !鏈接無效。 公頃。 用地現(xiàn)狀權(quán)屬 B B11 項目 用地 所占土地 為 豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng) 菜戶營 村 、 三路居村 所屬的集體 土三期（ B B11 地塊 ） 土地一級開發(fā)實施方案 5 地 和部分國有土地 。 其中國有土地，主要涉及 市政橋梁所 、 海軍航空兵家屬宿舍院等單位。 用地現(xiàn)狀性質(zhì) 表 1 現(xiàn)狀權(quán)屬類型情況表 單位：公頃 地塊名稱 權(quán)屬單位 合計 （一）集體土地面積 （二）國有土地建設(shè)用地 小計 村鎮(zhèn)工礦用地 林地、綠地 B B11 三路居、菜戶營 0 用地現(xiàn)狀圖 B B11 項目用地范圍圖 B B11 代征地 四、地上物現(xiàn)狀 （一） 地上建筑物及人員情況 項目用地現(xiàn)狀 主要為農(nóng)村居民 點 、 集體 非住宅、國有非住宅 等 ， 按照測繪部門提供的地上物測繪圖，經(jīng)測量統(tǒng)計，并與各村委會提供數(shù)據(jù)進行比較分析 , B B11項目用地需要拆遷現(xiàn)狀建筑物總面積為 錯誤 !鏈接無效。 平方米。其中，農(nóng)業(yè)居民住宅建筑面積 錯誤 !鏈接無效。 平方米，集體非住宅建筑面積 錯誤 !鏈接無效。 平方米，國有非住宅建筑面積 錯誤 !鏈接無效。 平方米。 國有 非住宅單位 ， 主要涉及市政橋梁所、海軍航空兵家屬宿舍院等單位。 根據(jù) 2020 年 9 月 30 日豐臺區(qū)公安分局人口處提供的拆遷范圍內(nèi)在冊人口數(shù)，結(jié)合 菜戶營 村 和 三路 居 村委會提供的實際居住人口情況， B B11 項目 用地內(nèi)共有 農(nóng)業(yè)宅基地院落 錯誤 !鏈接無效。 個，戶籍數(shù) 錯誤 !鏈接無效。 戶，人口 錯誤 !鏈接無效。三期（ B B11 地塊 ） 土地一級開發(fā)實施方案 6 人。 三期（ B B11 地塊 ） 土地一級開發(fā)實施方案 7 表 2 現(xiàn)狀地上建筑物及人員情況 現(xiàn)狀房屋拆遷面積 B B11 項目用地 （一）農(nóng)業(yè)居民 院 127 戶 226 人口 670 房屋面積（平方米） 25565 （二）集體非住宅 房屋面積（平方米） 132704 （ 三 ）國有非住宅 房屋面積（平方米） 14500 項目 的用地現(xiàn)狀照片如下： 照片 1 項目地塊現(xiàn)狀（蓮花河及 B11 民宅） 照片 2 B9 項目地塊現(xiàn)狀（臨街商鋪） 照片 3 項目地塊現(xiàn)狀（ B9 民宅） （二） 用地內(nèi)古樹、文物、古跡 經(jīng)區(qū)文物部門確認， B B11 項目用地 地上無古樹、文物、古跡 ；最終以考古勘探的結(jié)果為準。 三期（ B B11 地塊 ） 土地一級開發(fā)實施方案 8 五、主要規(guī)劃指標說明 （一） 綜合規(guī)劃方案 項目 用地規(guī)劃擬采用 2020 版商務(wù)區(qū) 綜合規(guī)劃方案 。 項目用地各地塊位置示意圖如 下 圖 。 圖 2 麗澤商務(wù)區(qū)各地塊位置示意圖 （二）主要經(jīng)濟技術(shù)指標 本次規(guī)劃數(shù)據(jù)指標依據(jù) 北京 麗澤金融商務(wù)區(qū)“綜合規(guī)劃方案”編制，最終規(guī)劃數(shù)據(jù)以商務(wù)區(qū)控制性詳細規(guī)劃為準。 商務(wù)區(qū) B B11 地塊 規(guī)劃占地面積 錯誤 !鏈接無效。 平方米， 地上 規(guī)劃建筑面積錯誤 !鏈接無效。 平方米。規(guī)劃用途為 商業(yè)金融 用地 和多功能 用地（混合用地） 。 具體數(shù)據(jù)詳 見下 表 。 表 3 項目地塊規(guī)劃指標 單位：平方米