【正文】 000 ㎡ 元/平方米 14 以建設用地面積為基數(shù)，按 元/平方米（用地普測、勘測定界 、撥地定樁費 ）計算 環(huán)境影響評價費 　 　 　 20 計價格【2022】125 號、發(fā)改價格【2022】534 號 地質(zhì)災害評估費 　 　 　 20 按照市場收費一般水平確定 工程勘察費 100000 ㎡ 10 元/平方 米 10 暫按照 10 元/平方米，規(guī)發(fā)（2022）630 號 工程設計費 39198 萬元 　 800 市場、市規(guī)發(fā)（2022）630號 工程監(jiān)理費 39198 　 　 314 京價（收）字（1996）第 43號，暫按照建安造價的 %計算 招標代理費 　 　 　 50 計價［2022］1980 號,包括勘察、設計、監(jiān)理、施工、設備等招標 造價咨詢費 　 　 　 50 京價(收)字[2022]第 480 號 施工圖設計文件審查費 138400 ㎡ 2 元/平方米 28 發(fā)改價格【2022】534 號 竣工圖編制費 　 　 　 50 　 工程保險費 39198 萬元 % 78 《北京市建設工程費用（北京市城鄉(xiāng)建設委員會 1997 年）》并結(jié)合保險公司報價 檢測費 138400 ㎡ 3 元/平方米 42 室內(nèi)空氣污染、電檢、消檢、土壤氡氣檢測土地取得費用（1）土地征收費用征地空轉(zhuǎn)，回遷房地塊不計算征地成本。拆除總面積為 405000 平方米。⑧一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費以被拆遷房屋面積的 70%為基數(shù)進行補償，補償標準為 2022 元/平方米以上合計 216261 萬元，具體見下表：表 5 1 項目農(nóng)、居民拆遷補償費用匯總表序號 工程項目 計費基數(shù) 單價費用合計（萬元） 備注1 農(nóng)、居民住宅拆遷補償 —— —— 220940 　 土地區(qū)位補償價 5625 元/平方米 234000 平方米 131625 參照周邊項目宅基地區(qū)位補償價格確定。計算公式為：房屋重置成新價=［屋面分數(shù)+房架分數(shù)+頂棚分數(shù)+地面分數(shù)+（墻身分數(shù)+門窗分數(shù)）柱高差率］標準間數(shù)（成新折余率+使用年限折余率）247。二、拆遷補償方案本項目拆遷采用貨幣補償方式。勞動力安置就業(yè)問題由東升集體經(jīng)濟組織結(jié)合整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，統(tǒng)籌考慮，不再單獨計算安置費用。項目建設用地中安置房住宅用地 公頃，采用空轉(zhuǎn)形式征收，不計算征地補償費和勞動力安置費；其余計算征地補償?shù)耐恋孛娣e 公頃；征地稅費仍按 公頃計算。該項目整體規(guī)劃建設東升科技園二期，同時就地安置西小口村和后屯村被拆遷農(nóng)居民，解決該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展落后、現(xiàn)狀環(huán)境臟亂差的困境，按照“政府主導、農(nóng)民主體、留地安置、發(fā)展產(chǎn)業(yè)”的原則著力解決兩村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，并與核心區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求相一致。2022 年，海淀區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實現(xiàn) 元，增長 %；農(nóng)村居民人均純收入實現(xiàn) 20225 元，增長 %。從銷售情況看，2022 年累計實現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，同比增長 %，其中累計實現(xiàn)出口交貨值 億元，同比增長 %。從區(qū)域分布上看，2022 年住宅用地成交中，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的比重顯著上升，達 %，較 2022 年高出 個百分點，特別是懷柔區(qū)、門頭溝區(qū)等遠郊區(qū)域，土地成交活躍，將成為未來商品房供應的重要區(qū)域。2022 年北京實際土地供應總量為 5970 公頃，完成全年 6500 公頃供應計劃的 92%，這是近 3 年來北京首次沒有完成年度供地計劃。分功能區(qū)看，2022 年，功能核心區(qū)和功能拓展區(qū)商品房面積分別為 萬平方米和 萬平方米，分別比上年下降 %和 %，發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)分別銷售 萬平方米和 萬平方米，分別比上年增長 %和%。（二）房地產(chǎn)建設規(guī)模不斷恢復2022 年末，全市商品房施工面積為 萬平方米，比上年增長%。東升科技園二期項目擬實施內(nèi)容為回遷安置房及配套建設、產(chǎn)業(yè)用地的征地、拆遷和市政基礎設施建設。規(guī)劃用地現(xiàn)狀性質(zhì)本項目用地全部為集體土地，土地性質(zhì)有農(nóng)村宅基地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村道路、林地等，具體情況詳見下表。（4）地質(zhì)本項目地塊尚未聘請專業(yè)機構進行地質(zhì)勘察，但從項目周邊用地的地質(zhì)情況推測，本項目地塊地質(zhì)條件應適合進行房地產(chǎn)開發(fā)建設。全區(qū)總面積 426 平方公里，南北長約 30 公里，東西最寬處 29 公里。5339。40176。項目位置2 / 35項目宗地位于海淀區(qū)中東部，主要自然特征如下：（1）氣候本項目地處北京市區(qū)的西南部，屬華北平原溫帶大陸季風型氣候。區(qū)域特征與區(qū)位分析項目所在地位于海淀區(qū)的中東部，隸屬于東升鎮(zhèn)，鄰近奧林匹克森林公園北園。表 11： 項目土地利用現(xiàn)狀情況單位（公頃）集體土地行政權屬農(nóng)村宅基地 集體企業(yè) 道路等其他 合計東升鄉(xiāng) 三、現(xiàn)狀地上物狀況本項目一級開發(fā)用地及拆遷范圍內(nèi)有現(xiàn)狀地上物總建筑面積 萬平方米。其中：7 / 35①1813L01813L11813L16 地塊進行安置房住宅及配套建設；②1813L11813L1813L21818L25 地塊進行必要的征地、拆遷和市政基礎設施建設，其中三分之二的土地協(xié)議出讓給北京市東升農(nóng)工商總公司或其控股的中關村東升科技園有限責任公司自持經(jīng)營（平均分攤土地一級開發(fā)成本） ，其余三分之一達到入市條件后入市交易。其中，住宅施工面積為 萬平方米，增長 %；寫字樓為 萬平方米，增長 %；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房為 萬平方米，下降 %。（四）政策性住房建設高速增長2022 年，全市政策性住房完成投資 億元，比上年增長 %，其中住宅完成投資 億元，增長 %。據(jù)市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至 2022 年 12 月 15 日，今年北京市共成交經(jīng)營性用地 公頃，正在掛牌交易的經(jīng)營性用地共計 公頃，因此目前僅完成全年非保障房經(jīng)營性用地供地計劃 1770 公頃的 %。2022 年 12 月中旬，中央經(jīng)濟會議對明年房地產(chǎn)調(diào)控確定了基調(diào)，一方面，抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作，另一方面，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2022 年，海淀區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。2022 年，海淀區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元，增長 %；農(nóng)村居民人均生活消費支出 16498 元，增長 %。二期項目內(nèi)分三個地塊分別實施回遷安置、產(chǎn)業(yè)自用、產(chǎn)業(yè)上市。二、征地補償方案征地補償內(nèi)容及標準依據(jù)《北京市建設征地補償安置辦法》 （北京市人民政府令第 148 號）：（1）征地補償費包括土地補償費、安置補助費。征地補償方案本項目征地采用留地安置結(jié)合貨幣補償方式。（一）住宅拆遷補償方案補償依據(jù)根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》〖北京市人民政府令第 124 號〗以及海淀區(qū)拆遷政策相關規(guī)定、文件，確定集體土地住宅拆遷補償費用。2+裝修分數(shù)成新折余率+設備分數(shù)成新折余率+附屬物分數(shù)成新折余率227 元/分根據(jù)評估人員的現(xiàn)場調(diào)查，結(jié)合估價經(jīng)驗，確定住宅房屋的重置成新價為1000 元/平方米，設備、裝修及附屬物按照 300 元/平方米，合計 1300 元/平方米。 房屋騰退重置成新補償費 1600 元/平方米 156000 平方米 24960 按全部建筑面積 1600 元/平方米計算 工程配合獎 25 萬元/戶 1015 戶 25375 按全部建筑面積 1015 戶 提前搬家獎 5 萬元/戶 1015 戶 5075 按 1015 戶，補償標準 5 萬元/戶計算 家電遷移補助 1650 元/戶 1015 戶 167 按 1015 戶，補償標準 1650 元/戶計算19 / 35序號 工程項目 計費基數(shù) 單價費用合計（萬元） 備注 搬家補助費 20 元/平方 米 156000 平方米 312 按全部建筑面積 20 元/平方米進行補償 周轉(zhuǎn)補助費 1200 元/人項目拆遷成本具體構成見下表：表 5 2 項目拆遷補償費估算表序號 項目 補償標準 數(shù)量 金額（萬元）1 農(nóng)、居民住宅拆遷補償 —— —— 220940 拆遷補償費 5625 元/平方米 234000 平方米 131625 房屋騰退重置成新補償費 1600 元/平方米 156000 平方米 24960 工程配合獎 25 萬元/ 戶 1015 戶 25375 提前搬家獎 5 萬元/ 戶 1015 戶 5075 家電遷移補助 1650 元/ 戶 1015 戶 167 搬家補助費 20 元/平方米 156000 平方米 312 周轉(zhuǎn)補助費（36 個月） 1200 元/人（2）地上物拆遷補償費用安置地塊的拆遷費用統(tǒng)一納入一級開發(fā)成本，不單獨計算。本項目需要安置拆遷農(nóng)民 1015 戶、2682 人，3350 元/平方米的銷售價格，總銷售收入為 44924 萬元。⑥電力該項目用地內(nèi)規(guī)劃建設 110KV 變電站。四、一級開發(fā)成本及入市交易底價的確定（一）入市交易底價的構成根據(jù)《關于印發(fā)北京市國有土地使用權收購和入市交易補償暫行辦法的通知》 （京國土房管出[2022]128 號） ，上市底價由土地一級開發(fā)成本與地價款構成。表 91：土地一級開發(fā)投資估算明細表序號 項目 總費用（萬元） 備注一 前期費用 編制項目建議書(代可研報告) 80 按市場行情估算，最終以實際發(fā)生并審計審定為準 土地一級開發(fā)實施方案編制費 80 按市場行情估算，最終以實際發(fā)生并審計審定為準 編制市政規(guī)劃方案費 150 按市場行情估算，最終以實際發(fā)生并審計審定為準 用地普測及撥地定樁費 以建設用地面積為基數(shù)，按 元/平方米計算, 最終以實際發(fā)生并審計審定為準 編制環(huán)境影響評價費 以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，按 1 元/平方米計算 編制交通影響評價費 以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，按 1 元/平方米計算 招投標代理服務費 30 以標的額為基數(shù)，按“計價格[2022]1980 號”并結(jié)合市場行情計算 編制土地上市地價評估費 30 按京價(房) 字[1997]第 398 號文，并結(jié)合市場收費一般水平確定26 / 35序號 項目 總費用（萬元） 備注 編制地質(zhì)災害評估費 30 按照市場收費一般水平確定 委托入市交易費 50 以入市底價為基數(shù)，按“京國土房管財[2022]82 號”并結(jié)合市場行情計算 一級開發(fā)成本審計費用 80 以一級開發(fā)成本為基數(shù)，按照土地一級開發(fā)成本設計規(guī)則計算折合規(guī)劃可出讓建設面積單價 元/平方米二 征地費用合計 【】＋【】 征地補償費 面積 公頃，征地包干價 200 萬元/畝