【文章內容簡介】 旬，中央經濟會議對明年房地產調控確定了基調，一方面，抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作，另一方面，堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發(fā)展。三、海淀區(qū)經濟發(fā)展概況2022 年，海淀區(qū)經濟運行基本穩(wěn)定。財政收入實現(xiàn)較快增長, 工業(yè)生產增速持續(xù)走低, 全社會固定資產投資穩(wěn)步回升 , 消費市場運行基本平穩(wěn) , 對外經濟貿易增長乏力, 城鄉(xiāng)居民收支穩(wěn)定增長。2022 年，海淀區(qū)累計實現(xiàn)區(qū)域財政收入 億元，同比增長 %；累計實現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %。與生產經營相關的主體稅種完成情況良好，其中營業(yè)稅實現(xiàn) 億元，增長 %；企業(yè)所得稅實現(xiàn) 億元，增長 %；增值稅實現(xiàn) 億元，增長 %。2022 年，海淀區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計實現(xiàn)工業(yè)總產值 億元，同比增長 %，累計增速為年內最低。在規(guī)模以上工業(yè)總產值中，高技術產業(yè)實12 / 35現(xiàn)產值 億元，同比增長 %。從銷售情況看，2022 年累計實現(xiàn)工業(yè)銷售產值 億元，同比增長 %，其中累計實現(xiàn)出口交貨值 億元，同比增長 %。2022 年，海淀區(qū)完成全社會固定資產投資 億元，同比增長 %。其中，城鎮(zhèn)固定資產投資完成 億元，增速回升至 %；房地產開發(fā)投資完成 億元，同比增長 %。城鎮(zhèn)固定資產投資中仍以三產投資為主，2022 年全區(qū)第三產業(yè)投資 億元，同比增長 %，第二產業(yè)投資僅為 億元，同比增長 %。2022 年，海淀區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，同比增長 %，其中限額以上企業(yè)實現(xiàn)消費品零售額 億元，同比增長 %。在限額以上零售額中，汽車及零配件銷售行業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，同比下降 %。分行業(yè)來看，限額以上零售額中批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、住宿業(yè)和餐飲業(yè)分別增長%、%、%和 %。2022 年，海淀區(qū)合同外資額為 億美元，同比下降 %；實際利用外資 億美元，同比增長 %。2022 年，海淀區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實現(xiàn) 元，增長 %；農村居民人均純收入實現(xiàn) 20225 元，增長 %。2022 年，海淀區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元，增長 %；農村居民人均生活消費支出 16498 元，增長 %。四、2022 年北京市土地市場預測第一，住宅用地供應總量同比有所增長，但漲幅有限；所供土地以近遠郊區(qū)域為主，其中遠郊區(qū)域所占比重將繼續(xù)上升；配建保障房的住宅用地比較將進一步加大，同時也將有更多的純保障房用地推出；由于北京土地一級開發(fā)涉及成本過高，土地價格也不會有明顯松動。13 / 35第二，出于對資金鏈的擔憂，以及對利潤的考量，開發(fā)企業(yè)在京拿地將更為謹慎，品牌房企將延續(xù)今年的趨勢，更加注重處在快速發(fā)展階段的二三線城市拿地。而除個別企業(yè)可能積極介入保障房開發(fā)建設外，大多數(shù)企業(yè)對此仍將視為“雞肋”，從而影響拿地熱情。第三，在供應小幅增長，需求繼續(xù)消退的情況下，未來一段時間內北京市土地市場仍將持續(xù)低迷，總體成交量仍將維持低位，除了個別優(yōu)質地塊外，很難出現(xiàn)往年多輪哄搶的局面。第四，受住宅限購等住宅價格調控政策的影響，辦公及教育科研類用地將會逐步受到市場青睞。第四章 一級開發(fā)實施主要內容及開發(fā)進度一、一級開發(fā)實施主要內容從授權開始至土地入市交易，一級開發(fā)實施單位具體承擔的任務主要包括三大塊內容，即前期手續(xù)辦理、實施征地、拆遷及市政咨詢規(guī)劃設計、驗收入市交易及相關后續(xù)事項。該項目整體規(guī)劃建設東升科技園二期，同時就地安置西小口村和后屯村被拆遷農居民，解決該區(qū)域經濟發(fā)展落后、現(xiàn)狀環(huán)境臟亂差的困境，按照“政府主導、農民主體、留地安置、發(fā)展產業(yè)”的原則著力解決兩村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，并與核心區(qū)產業(yè)規(guī)劃要求相一致。二期項目內分三個地塊分別實施回遷安置、產業(yè)自用、產業(yè)上市。二、項目開發(fā)進度計劃根據(jù)項目用地的整體規(guī)劃和現(xiàn)狀情況，考慮辦理各種手續(xù)的順序、時間與可能性，項目計劃實施周期為 18 個月。本項目開發(fā)進度安排如下圖所示：圖 41：土地一級開發(fā)進度圖14 / 3515 / 35第五章 征地實施方案一、征地情況概述東升科技園二期項目用地位于海淀區(qū)東升鎮(zhèn)西小口村，地處海淀、朝陽、昌平三區(qū)交界。項目東至現(xiàn)狀黑泉路，南至規(guī)劃西三旗南路（現(xiàn)為西小口路） ，西至規(guī)劃育新花園西路，北至北新建材（不含代征綠地） 。規(guī)劃用地現(xiàn)狀權屬本項目總占地 公頃，全部為集體土地。規(guī)劃用地現(xiàn)狀性質本項目集體土地性質有農民宅基地、集體企業(yè)用地、農村道路、林地等，具體情況詳見下表。 表 51： 項目集體土地利用現(xiàn)狀情況 單位（公頃）集體土地行政權屬農村宅基地 集體企業(yè) 道路等其他 合計東升鄉(xiāng) 征地數(shù)量本項目需征收中關村東升科技園二期用地 公頃，其中項目建設用地 公頃，代征道路 公頃，代征綠地 公頃。項目建設用地中安置房住宅用地 公頃，采用空轉形式征收，不計算征地補償費和勞動力安置費；其余計算征地補償?shù)耐恋孛娣e 公頃；征地稅費仍按 公頃計算。二、征地補償方案征地補償內容及標準依據(jù)《北京市建設征地補償安置辦法》 （北京市人民政府令第 148 號）：（1）征地補償費包括土地補償費、安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。16 / 35（2）征地補償費不低于北京市最低保護標準。征地補償費最低保護標準由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結合被征地農村村民的生活水平、農業(yè)產值、土地區(qū)位及本辦法規(guī)定的人員安置費等綜合因素確定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。（3）征地補償費用于人員安置后，其余作為土地補償費支付給被征地的農村集體經濟組織或者村民委員會，用于農村村民生產生活。勞動力安置方案根據(jù)北京市人民政府第 148 號令，本項目征收農民集體所有的土地后，相應的農村村民轉為非農業(yè)戶口，應妥善解決轉工勞動力就業(yè)安置問題。勞動力安置就業(yè):本項目按照“政府主導、農民主體、留地安置、發(fā)展產業(yè)”的原則著力解決西小口村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展問題勞動力，規(guī)劃的產業(yè)用地留有2/3 由東升集體經濟組織自持經營，協(xié)議出讓，分攤土地一級成本。勞動力安置就業(yè)問題由東升集體經濟組織結合整體產業(yè)發(fā)展布局，統(tǒng)籌考慮，不再單獨計算安置費用。征地補償方案本項目征地采用留地安置結合貨幣補償方式。本項目征地范圍土地用途為宅基地、集體企業(yè)用地和林地，不涉及青苗和其他土地附著物。根據(jù)《北京市建設征地補償安置辦法》 （北京市人民政府令第 148 號）等有關規(guī)定，結合海淀區(qū)東升鎮(zhèn)征地補償標準及本項目實際情況，本項目征地費用包括土地補償費、人員安置補助費、轉居手續(xù)費、青苗補償費，包干價擬定為200 萬元/畝，征地面積為 公頃（ 畝） ，項目征地費用共計 188790萬元，征地稅費為防洪費，按 公頃計算，為 1399 萬元。征地不可預見費不再單計。17 / 35第六章 拆遷實施方案一、現(xiàn)狀調查本項目范圍內地上物情況如下：住宅項目范圍內現(xiàn)有住戶 1015 戶，人口 2682 人。農民宅基地面積 萬平方米，建筑面積為 萬平方米。非住宅集體土地非住宅建筑面積 萬平方米。二、拆遷補償方案本項目拆遷采用貨幣補償方式。（一）住宅拆遷補償方案補償依據(jù)根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》〖北京市人民政府令第 124 號〗以及海淀區(qū)拆遷政策相關規(guī)定、文件，確定集體土地住宅拆遷補償費用。補償測算拆遷補償費主要包括農、居民拆遷補償費，集體企業(yè)拆遷補償費。拆遷費用包括拆遷評估補償及獎勵費及相關服務費用等構成?！?】農、居民拆遷補償及獎勵費經初步調查，項目用地位于東升鎮(zhèn)西小口村，總居住人數(shù) 2682 人，總戶數(shù)1015 戶，宅基地面積 234000 平方米，建筑面積 156000 平方米。根據(jù)京政函[2022]109 號、京房管拆字〔2022〕808 號、京房地評字（1999）656 號等據(jù)實際情況確定。①區(qū)位補償價依據(jù)北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第 124 號）和周類項目的拆遷區(qū)位價格執(zhí)行情況，本項目宅基地區(qū)位補償價確定為 5625 元/平方米。18 / 35②重置成新價用房屋重置成本結合成新進行計算。計算公式為：房屋重置成新價=［屋面分數(shù)+房架分數(shù)+頂棚分數(shù)+地面分數(shù)+（墻身分數(shù)+門窗分數(shù)）柱高差率］標準間數(shù)（成新折余率+使用年限折余率）247。2+裝修分數(shù)成新折余率+設備分數(shù)成新折余率+附屬物分數(shù)成新折余率227 元/分根據(jù)評估人員的現(xiàn)場調查，結合估價經驗，確定住宅房屋的重置成新價為1000 元/平方米，設備、裝修及附屬物按照 300 元/平方米，合計 1300 元/平方米。③工程配合獎按被拆遷房屋 25 萬元/戶估算。④提前搬家獎：每戶 5 萬元。⑤家電遷移補助費：每戶 1650 元。⑥搬家補助費：按 20 元/平方米計算。⑦周轉補助費選擇房屋安置方式的，在周轉期間，拆遷人按照被拆遷人實際安置房屋情況給予周轉補助費，1200 元/人月，周轉期為 36 個月。⑧一次性停產停業(yè)綜合補助費以被拆遷房屋面積的 70%為基數(shù)進行補償，補償標準為 2022 元/平方米以上合計 216261 萬元，具體見下表：表 5 1 項目農、居民拆遷補償費用匯總表序號 工程項目 計費基數(shù) 單價費用合計（萬元） 備注1 農、居民住宅拆遷補償 —— —— 220940 　 土地區(qū)位補償價 5625 元/平方米 234000 平方米 131625 參照周邊項目宅基地區(qū)位補償價格確定。 房屋騰退重置成新補償費 1600 元/平方米 156000 平方米 24960 按全部建筑面積 1600 元/平方米計算 工程配合獎 25 萬元/戶 1015 戶 25375 按全部建筑面積 1015 戶 提前搬家獎 5 萬元/戶 1015 戶 5075 按 1015 戶，補償標準 5 萬元/戶計算 家電遷移補助 1650 元/戶 1015 戶 167 按 1015 戶，補償標準 1650 元/戶計算19 / 35序號 工程項目 計費基數(shù) 單價費用合計（萬元） 備注 搬家補助費 20 元/平方 米 156000 平方米 312 按全部建筑面積 20 元/平方米進行補償 周轉補助費 1200 元/人月 2682 人 11586 1200 元/人月，共 2682 人，周轉期 36 個月 一次性停產停業(yè)綜合補助費 2022 元/平方米 109200 平方米 21840 按拆遷面積的 70%，補償標準2022 元/平方米估