【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 旬，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議對(duì)明年房地產(chǎn)調(diào)控確定了基調(diào)，一方面，抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作，另一方面，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。三、海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2022 年，海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定。財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng), 工業(yè)生產(chǎn)增速持續(xù)走低, 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步回升 , 消費(fèi)市場(chǎng)運(yùn)行基本平穩(wěn) , 對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易增長(zhǎng)乏力, 城鄉(xiāng)居民收支穩(wěn)定增長(zhǎng)。2022 年，海淀區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)區(qū)域財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) %；累計(jì)實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %。與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的主體稅種完成情況良好，其中營(yíng)業(yè)稅實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %；企業(yè)所得稅實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %；增值稅實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %。2022 年，海淀區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，累計(jì)增速為年內(nèi)最低。在規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值中，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)12 / 35現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %。從銷售情況看，2022 年累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，其中累計(jì)實(shí)現(xiàn)出口交貨值 億元，同比增長(zhǎng) %。2022 年，海淀區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增速回升至 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中仍以三產(chǎn)投資為主，2022 年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)投資僅為 億元，同比增長(zhǎng) %。2022 年，海淀區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長(zhǎng) %，其中限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長(zhǎng) %。在限額以上零售額中，汽車及零配件銷售行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比下降 %。分行業(yè)來(lái)看，限額以上零售額中批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、住宿業(yè)和餐飲業(yè)分別增長(zhǎng)%、%、%和 %。2022 年，海淀區(qū)合同外資額為 億美元，同比下降 %；實(shí)際利用外資 億美元，同比增長(zhǎng) %。2022 年，海淀區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)現(xiàn) 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入實(shí)現(xiàn) 20225 元，增長(zhǎng) %。2022 年，海淀區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 16498 元，增長(zhǎng) %。四、2022 年北京市土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)第一，住宅用地供應(yīng)總量同比有所增長(zhǎng)，但漲幅有限；所供土地以近遠(yuǎn)郊區(qū)域?yàn)橹?，其中遠(yuǎn)郊區(qū)域所占比重將繼續(xù)上升；配建保障房的住宅用地比較將進(jìn)一步加大，同時(shí)也將有更多的純保障房用地推出；由于北京土地一級(jí)開發(fā)涉及成本過(guò)高，土地價(jià)格也不會(huì)有明顯松動(dòng)。13 / 35第二，出于對(duì)資金鏈的擔(dān)憂，以及對(duì)利潤(rùn)的考量，開發(fā)企業(yè)在京拿地將更為謹(jǐn)慎，品牌房企將延續(xù)今年的趨勢(shì)，更加注重處在快速發(fā)展階段的二三線城市拿地。而除個(gè)別企業(yè)可能積極介入保障房開發(fā)建設(shè)外，大多數(shù)企業(yè)對(duì)此仍將視為“雞肋”，從而影響拿地?zé)崆?。第三，在供?yīng)小幅增長(zhǎng)，需求繼續(xù)消退的情況下，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)北京市土地市場(chǎng)仍將持續(xù)低迷，總體成交量仍將維持低位，除了個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊外，很難出現(xiàn)往年多輪哄搶的局面。第四，受住宅限購(gòu)等住宅價(jià)格調(diào)控政策的影響，辦公及教育科研類用地將會(huì)逐步受到市場(chǎng)青睞。第四章 一級(jí)開發(fā)實(shí)施主要內(nèi)容及開發(fā)進(jìn)度一、一級(jí)開發(fā)實(shí)施主要內(nèi)容從授權(quán)開始至土地入市交易，一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位具體承擔(dān)的任務(wù)主要包括三大塊內(nèi)容，即前期手續(xù)辦理、實(shí)施征地、拆遷及市政咨詢規(guī)劃設(shè)計(jì)、驗(yàn)收入市交易及相關(guān)后續(xù)事項(xiàng)。該項(xiàng)目整體規(guī)劃建設(shè)東升科技園二期，同時(shí)就地安置西小口村和后屯村被拆遷農(nóng)居民，解決該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后、現(xiàn)狀環(huán)境臟亂差的困境，按照“政府主導(dǎo)、農(nóng)民主體、留地安置、發(fā)展產(chǎn)業(yè)”的原則著力解決兩村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，并與核心區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求相一致。二期項(xiàng)目?jī)?nèi)分三個(gè)地塊分別實(shí)施回遷安置、產(chǎn)業(yè)自用、產(chǎn)業(yè)上市。二、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目用地的整體規(guī)劃和現(xiàn)狀情況，考慮辦理各種手續(xù)的順序、時(shí)間與可能性，項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施周期為 18 個(gè)月。本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排如下圖所示：圖 41：土地一級(jí)開發(fā)進(jìn)度圖14 / 3515 / 35第五章 征地實(shí)施方案一、征地情況概述東升科技園二期項(xiàng)目用地位于海淀區(qū)東升鎮(zhèn)西小口村，地處海淀、朝陽(yáng)、昌平三區(qū)交界。項(xiàng)目東至現(xiàn)狀黑泉路，南至規(guī)劃西三旗南路（現(xiàn)為西小口路） ，西至規(guī)劃育新花園西路，北至北新建材（不含代征綠地） 。規(guī)劃用地現(xiàn)狀權(quán)屬本項(xiàng)目總占地 公頃，全部為集體土地。規(guī)劃用地現(xiàn)狀性質(zhì)本項(xiàng)目集體土地性質(zhì)有農(nóng)民宅基地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村道路、林地等，具體情況詳見下表。 表 51： 項(xiàng)目集體土地利用現(xiàn)狀情況 單位（公頃）集體土地行政權(quán)屬農(nóng)村宅基地 集體企業(yè) 道路等其他 合計(jì)東升鄉(xiāng) 征地?cái)?shù)量本項(xiàng)目需征收中關(guān)村東升科技園二期用地 公頃，其中項(xiàng)目建設(shè)用地 公頃，代征道路 公頃，代征綠地 公頃。項(xiàng)目建設(shè)用地中安置房住宅用地 公頃，采用空轉(zhuǎn)形式征收，不計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)和勞動(dòng)力安置費(fèi)；其余計(jì)算征地補(bǔ)償?shù)耐恋孛娣e 公頃；征地稅費(fèi)仍按 公頃計(jì)算。二、征地補(bǔ)償方案征地補(bǔ)償內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》 （北京市人民政府令第 148 號(hào)）：（1）征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。16 / 35（2）征地補(bǔ)償費(fèi)不低于北京市最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)等綜合因素確定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。（3）征地補(bǔ)償費(fèi)用于人員安置后，其余作為土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)，用于農(nóng)村村民生產(chǎn)生活。勞動(dòng)力安置方案根據(jù)北京市人民政府第 148 號(hào)令，本項(xiàng)目征收農(nóng)民集體所有的土地后，相應(yīng)的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，應(yīng)妥善解決轉(zhuǎn)工勞動(dòng)力就業(yè)安置問(wèn)題。勞動(dòng)力安置就業(yè):本項(xiàng)目按照“政府主導(dǎo)、農(nóng)民主體、留地安置、發(fā)展產(chǎn)業(yè)”的原則著力解決西小口村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展問(wèn)題勞動(dòng)力，規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地留有2/3 由東升集體經(jīng)濟(jì)組織自持經(jīng)營(yíng)，協(xié)議出讓，分?jǐn)偼恋匾患?jí)成本。勞動(dòng)力安置就業(yè)問(wèn)題由東升集體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)合整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，統(tǒng)籌考慮，不再單獨(dú)計(jì)算安置費(fèi)用。征地補(bǔ)償方案本項(xiàng)目征地采用留地安置結(jié)合貨幣補(bǔ)償方式。本項(xiàng)目征地范圍土地用途為宅基地、集體企業(yè)用地和林地，不涉及青苗和其他土地附著物。根據(jù)《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》 （北京市人民政府令第 148 號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合海淀區(qū)東升鎮(zhèn)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目征地費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、轉(zhuǎn)居手續(xù)費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)，包干價(jià)擬定為200 萬(wàn)元/畝，征地面積為 公頃（ 畝） ，項(xiàng)目征地費(fèi)用共計(jì) 188790萬(wàn)元，征地稅費(fèi)為防洪費(fèi)，按 公頃計(jì)算，為 1399 萬(wàn)元。征地不可預(yù)見費(fèi)不再單計(jì)。17 / 35第六章 拆遷實(shí)施方案一、現(xiàn)狀調(diào)查本項(xiàng)目范圍內(nèi)地上物情況如下：住宅項(xiàng)目范圍內(nèi)現(xiàn)有住戶 1015 戶，人口 2682 人。農(nóng)民宅基地面積 萬(wàn)平方米，建筑面積為 萬(wàn)平方米。非住宅集體土地非住宅建筑面積 萬(wàn)平方米。二、拆遷補(bǔ)償方案本項(xiàng)目拆遷采用貨幣補(bǔ)償方式。（一）住宅拆遷補(bǔ)償方案補(bǔ)償依據(jù)根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》〖北京市人民政府令第 124 號(hào)〗以及海淀區(qū)拆遷政策相關(guān)規(guī)定、文件，確定集體土地住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。補(bǔ)償測(cè)算拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括農(nóng)、居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)，集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷費(fèi)用包括拆遷評(píng)估補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)及相關(guān)服務(wù)費(fèi)用等構(gòu)成?！?】農(nóng)、居民拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)經(jīng)初步調(diào)查，項(xiàng)目用地位于東升鎮(zhèn)西小口村，總居住人數(shù) 2682 人，總戶數(shù)1015 戶，宅基地面積 234000 平方米，建筑面積 156000 平方米。根據(jù)京政函[2022]109 號(hào)、京房管拆字〔2022〕808 號(hào)、京房地評(píng)字（1999）656 號(hào)等據(jù)實(shí)際情況確定。①區(qū)位補(bǔ)償價(jià)依據(jù)北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第 124 號(hào)）和周類項(xiàng)目的拆遷區(qū)位價(jià)格執(zhí)行情況，本項(xiàng)目宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定為 5625 元/平方米。18 / 35②重置成新價(jià)用房屋重置成本結(jié)合成新進(jìn)行計(jì)算。計(jì)算公式為：房屋重置成新價(jià)=［屋面分?jǐn)?shù)+房架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+（墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù)）柱高差率］標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)（成新折余率+使用年限折余率）247。2+裝修分?jǐn)?shù)成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)成新折余率227 元/分根據(jù)評(píng)估人員的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定住宅房屋的重置成新價(jià)為1000 元/平方米，設(shè)備、裝修及附屬物按照 300 元/平方米，合計(jì) 1300 元/平方米。③工程配合獎(jiǎng)按被拆遷房屋 25 萬(wàn)元/戶估算。④提前搬家獎(jiǎng)：每戶 5 萬(wàn)元。⑤家電遷移補(bǔ)助費(fèi)：每戶 1650 元。⑥搬家補(bǔ)助費(fèi)：按 20 元/平方米計(jì)算。⑦周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)選擇房屋安置方式的，在周轉(zhuǎn)期間，拆遷人按照被拆遷人實(shí)際安置房屋情況給予周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)，1200 元/人月，周轉(zhuǎn)期為 36 個(gè)月。⑧一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)以被拆遷房屋面積的 70%為基數(shù)進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為 2022 元/平方米以上合計(jì) 216261 萬(wàn)元，具體見下表：表 5 1 項(xiàng)目農(nóng)、居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用匯總表序號(hào) 工程項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基數(shù) 單價(jià)費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元） 備注1 農(nóng)、居民住宅拆遷補(bǔ)償 —— —— 220940 　 土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià) 5625 元/平方米 234000 平方米 131625 參照周邊項(xiàng)目宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格確定。 房屋騰退重置成新補(bǔ)償費(fèi) 1600 元/平方米 156000 平方米 24960 按全部建筑面積 1600 元/平方米計(jì)算 工程配合獎(jiǎng) 25 萬(wàn)元/戶 1015 戶 25375 按全部建筑面積 1015 戶 提前搬家獎(jiǎng) 5 萬(wàn)元/戶 1015 戶 5075 按 1015 戶，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 5 萬(wàn)元/戶計(jì)算 家電遷移補(bǔ)助 1650 元/戶 1015 戶 167 按 1015 戶，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 1650 元/戶計(jì)算19 / 35序號(hào) 工程項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基數(shù) 單價(jià)費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元） 備注 搬家補(bǔ)助費(fèi) 20 元/平方 米 156000 平方米 312 按全部建筑面積 20 元/平方米進(jìn)行補(bǔ)償 周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi) 1200 元/人月 2682 人 11586 1200 元/人月，共 2682 人，周轉(zhuǎn)期 36 個(gè)月 一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) 2022 元/平方米 109200 平方米 21840 按拆遷面積的 70%，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2022 元/平方米估