【正文】 計審定金額為準。④雨水: 該項目建筑物四周設雨水管道，可將雨水收集后直接排入建設項目用地東側林萃路 DN500DN700mm 市政雨水管網。三、土地一級開發(fā)深度宗地內土地平整。市國土局會同市發(fā)展和改革委員會根據審議意見確定最終底價，特殊情況與市發(fā)展和改革委員會共同報市政府批準。四、土地銷售收入估算此處主要采用假設開發(fā)法確定項目經過一級開發(fā)后預計能實現(xiàn)的土地銷售收入，以此來考察本項目在市場上的經濟實現(xiàn)能力。七、資金籌措中關村東升科技園二期項目，由北京市東升農工商總公司作為開發(fā)主體，負責本項目土地一級開發(fā)的資金籌措。因此，一級開發(fā)主體單位應立即開展以下重點工作：規(guī)劃設計是項目開展的基礎和前提，開發(fā)企業(yè)應立即開展大市政規(guī)劃咨詢、設計工作。這些管理制度的建立及執(zhí)行將確保土地一級開發(fā)工作的質量和效率。表 97：項目投資成本收益分析表序號 面 積[平方米] 土地開發(fā)成本[含利潤稅費] 政府基本土地收益 政府增值土地收益 備注上市部分 230000m2 9637 元 /m2 440 元/m 2 599 元/m2 招拍掛入市供地自用部分 459150m2 9637 元/ m2 440 元/m 2 —— 協(xié)議出讓供地回遷部分 138400m2 —— —— ——劃撥供地，土地成本由產業(yè)用地分攤110V 變電站 1760m2 —— —— ——劃撥供地，土地成本由產業(yè)用地分攤總額合計 829310m2 —— 30323 萬元 13777 萬元 政府總收益：44100 萬元六、項目資金平衡分析項目回遷部分和上市部分均可實現(xiàn)資金的收支平衡。一級開發(fā)綜合成本（包括一級開發(fā)投資回報）為 664134 萬元，折合規(guī)劃可出讓建設面積單價為9637 元/平方米，政策土地收益單價為 440 元/平方米，本項目入市交易底價單價估算為 10077 元/平方米。市國土局和市發(fā)展和改革委員會根據估價結果，結合政府產業(yè)政策提出招標、拍賣、掛牌出讓底價初步建議。二期項目按三個地塊分別供地。②中水:該項目用地中水由項目用地東側林萃路中水 D160 干線接入 D125 支線至宗地。項目總建造成本=2200+2500=39198 萬元。依據拆遷安置方案，東升科技園二期項目共需安置房屋及配套總建筑面積共計 138400 萬平方米，其中，安置房住宅 132690 平方米，配套公建 3310 平方米，配套幼兒園 2400 平方米?！?】其他費用①拆遷服務費：按照拆遷費用的 ％計取。⑥搬家補助費：按 20 元/平方米計算。根據京政函[2022]109 號、京房管拆字〔2022〕808 號、京房地評字（1999）656 號等據實際情況確定。17 / 35第六章 拆遷實施方案一、現(xiàn)狀調查本項目范圍內地上物情況如下：住宅項目范圍內現(xiàn)有住戶 1015 戶，人口 2682 人。（3）征地補償費用于人員安置后，其余作為土地補償費支付給被征地的農村集體經濟組織或者村民委員會，用于農村村民生產生活。規(guī)劃用地現(xiàn)狀權屬本項目總占地 公頃，全部為集體土地。第三，在供應小幅增長，需求繼續(xù)消退的情況下，未來一段時間內北京市土地市場仍將持續(xù)低迷，總體成交量仍將維持低位，除了個別優(yōu)質地塊外，很難出現(xiàn)往年多輪哄搶的局面。在限額以上零售額中，汽車及零配件銷售行業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，同比下降 %。與生產經營相關的主體稅種完成情況良好，其中營業(yè)稅實現(xiàn) 億元，增長 %；企業(yè)所得稅實現(xiàn) 億元，增長 %；增值稅實現(xiàn) 億元，增長 %。此階段，北京市共完成住宅用地供應 19 宗，成交13 宗，成交面積僅占全年成交量的 %。其中，金融貸款為 1168 億元，下降 %；自籌資金為 億元，下降 %；定金及預收款為 億元，下降 %。其中，住宅竣工面積為 萬平方米，下降 %；寫字樓為 萬平方米，增長 %；商業(yè)及服務業(yè)等經營性用房為 萬平方米，下降 %。（一）房地產開發(fā)投資持續(xù)增長 2022 年，全市完成房地產開發(fā)投資 億元，比上年增長 %（根據國家統(tǒng)計局提高投資統(tǒng)計起點的相關規(guī)定，上年同期數據為調整后數據）。將該項目明確定位為中關村科技園區(qū)海淀園的二級園，重點引入符合核心區(qū)產業(yè)發(fā)展方向的高新技術企業(yè)；建為集技術研發(fā)、產品展示、企業(yè)孵化于一體的科技園。項目周邊有公交線路通過。（2）水文海淀境內有大小河流 10 條，總長度 公里，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等水面，占北京市湖泊總數的 20%；水域面積 4 平方公里，占北京市水域面積的 %，湖泊數量和水域面積均列北京市各區(qū)縣之首，昆明湖是北京市最大的湖泊，水域面積 平方公里。116176。中關村東升科技園二期項目土地一級開發(fā)實施方案 編制單位： 北京中創(chuàng)偉業(yè)房地產評估有限責任公司編制時間： 二 ○ 一二年七月1 / 35目 錄第一章 項目基本情況 ............................................................................1一、項目區(qū)位情況 .................................................................................1二、土地利用現(xiàn)狀分析 .........................................................................2三、現(xiàn)狀地上物狀況 .............................................................................3四、項目規(guī)劃情況 .................................................................................4五、項目背景和實施內容 .....................................................................6第二章 編制依據 ....................................................................................8一、法律法規(guī)依據 .................................................................................8二、項目依據 .........................................................................................8第三章 項目市場分析 ............................................................................9一、北京市房地產市場分析 .................................................................9二、北京市土地市場分析 ...................................................................10三、海淀區(qū)經濟發(fā)展概況 ...................................................................11四、2022 年北京市土地市場預測 ......................................................12第四章 一級開發(fā)實施主要內容及開發(fā)進度 ......................................13一、一級開發(fā)實施主 要內容 ...............................................................13二、項目開發(fā)進度計劃 .......................................................................13第五章 征地實施方案 ..........................................................................15一、征地情況概述 ...............................................................................15二、征地補償方案 ...............................................................................15第六章 拆遷實施方案 ..........................................................................17一、現(xiàn)狀調查 .......................................................................................172 / 35二、拆遷補償方案 ...............................................................................17三、拆遷成本分析 ...............................................................................20四、拆遷安置方案 ...............................................................................20第七章 市政基礎設施建設方案 ..........................................................23第八章 土地供應方案 ..........................................................................24一、土地供應模式 .........................................................................