【正文】 項目自用部分的開發(fā)成本不通過上市交易回收，而是由集體經(jīng)濟組織通過長期經(jīng)營收回相應的土地開發(fā)投資。拆遷工作是土地一級開發(fā)工作中的重點，直接影響一級開發(fā)進度和成本，對于用地范圍內(nèi)居民，開發(fā)企業(yè)應著手入戶摸底，制定詳細的拆遷安置方案，確保開發(fā)進度及控制開發(fā)成本。項目公司子項 A 子項 B 子項 C 子項 D建設計劃管理信息追蹤設計和施工進度預算合同成本計劃資源現(xiàn)金流量土地前期開發(fā)中所包含的各個項目31 / 35以上三部分按下列方式相互重疊相互聯(lián)系，如下圖所示：三、項目管理本項目管理方案為概要性方案，承建單位須制定嚴格的項目管理制度，這些制度包括但不限于項目設計管理、項目成本管理、項目質(zhì)量管理、項目財務管理、項目安全管理、項目進度管理、項目經(jīng)營管理等等。30 / 35第十章 項目管理方案一、建設計劃管理土地一級開發(fā)建設是在一個統(tǒng)一的開發(fā)計劃下同時實施多個子項目的建設，鑒于這一特性，可考慮引入建設計劃管理體系（Program Management） ，對土地一級開發(fā)下的各個子項目進行總體控制。（1+20%+[（1+%） 2/21]）=10676（元/平方米）五、政府土地收益測算本項目擬入市面積為 23 萬平方米，入市交易底價為 10077 元/平方米（已含政府收益 440 元/平方米） ，預計交易價格為 10676 元/平方米，上市部分面積29 / 35預計可實現(xiàn)增值收益 599 元/平方米。項目二級開發(fā)完成后可以實現(xiàn)的銷售收入根據(jù)項目區(qū)域市場調(diào)查分析，考慮區(qū)域市場價格水平和市場發(fā)展趨勢。27 / 35三、入市交易底價估算入市交易底價為一級開發(fā)綜合成本與土地毛地價之和。第九章 項目投資方案一、項目一級開發(fā)總投資估算本項目總投資 662489 萬元，具體投資估算詳見表 91。（二）入市交易出讓底價按照以下程序確定：由有資質(zhì)的評估機構根據(jù)評估期日的正常土地市場價格，對出讓地塊的出讓底價進行評估并出具評估報告。完成用地范圍外的市政方案咨詢。24 / 35第八章 土地供應方案一、土地供應模式根據(jù)有關經(jīng)營性國有土地公開交易的有關規(guī)定，本項目在完成土地一級開發(fā)的征地、拆遷、市政方案咨詢等各項工作后，回遷地塊按劃撥供地，產(chǎn)業(yè)用地中 2/3 集體經(jīng)濟組織自持部分在平等分攤土地一級開發(fā)成本后，按協(xié)議出讓供地，產(chǎn)業(yè)用地其余 1/3 通過土地公開市場方式（招標、拍賣或掛牌）供應。⑤熱力該項目所在區(qū)域無集中市政供熱管網(wǎng)接入，本項目自建燃氣鍋爐。第七章 市政基礎設施建設方案依據(jù)項目單位提供的資料，項目外部市政配套條件具體情況如下：①上水:該項目給水由建設項目東側(cè)林萃路 DN200 城市自來水管網(wǎng)提供，供水壓力大于 。定向安置用房銷售價格根據(jù)定向安置房的成本定價原則，本項目初步確定售價為 3350 元/平方米。其中地上部分按安置用房面積 萬平方米計入安置房成本；地下部分人防、設備用房等面積 萬平方米及地下車庫 41600 平方米（車位配比為 1戶 1 個車位）的部分面積 15800 平方米（1： 的部分如系利用人防面積可全部計入，1： 的部分可計入 60%，其他部分不能計入回遷成本） ，合計為 萬平方米計入安置房成本，另有 萬平方米的地下面積（建設成本為 6450萬元）不能計入回遷成本。表 54：回遷安置房前期費用估算表序號 項目名稱 基數(shù) 單位 方案指標經(jīng)審核方案投資額(萬元）備注一 前期費用 ㎡ 112 1551 【】至【】　21 / 35序號 項目名稱 基數(shù) 單位 方案指標經(jīng)審核方案投資額(萬元）備注 立項可研及實施方案編制費 75以估算投資額為基數(shù)，按“計價格[1999]1283 號”并結(jié)合市場行情計算 用地普測及撥地定樁費 100000 ㎡ 元/平方米 14 以建設用地面積為基數(shù)，按 元/平方米（用地普測、勘測定界 、撥地定樁費 ）計算 環(huán)境影響評價費 　 　 　 20 計價格【2022】125 號、發(fā)改價格【2022】534 號 地質(zhì)災害評估費 　 　 　 20 按照市場收費一般水平確定 工程勘察費 100000 ㎡ 10 元/平方 米 10 暫按照 10 元/平方米，規(guī)發(fā)（2022）630 號 工程設計費 39198 萬元 　 800 市場、市規(guī)發(fā)（2022）630號 工程監(jiān)理費 39198 　 　 314 京價（收）字（1996）第 43號，暫按照建安造價的 %計算 招標代理費 　 　 　 50 計價［2022］1980 號,包括勘察、設計、監(jiān)理、施工、設備等招標 造價咨詢費 　 　 　 50 京價(收)字[2022]第 480 號 施工圖設計文件審查費 138400 ㎡ 2 元/平方米 28 發(fā)改價格【2022】534 號 竣工圖編制費 　 　 　 50 　 工程保險費 39198 萬元 % 78 《北京市建設工程費用（北京市城鄉(xiāng)建設委員會 1997 年）》并結(jié)合保險公司報價 檢測費 138400 ㎡ 3 元/平方米 42 室內(nèi)空氣污染、電檢、消檢、土壤氡氣檢測土地取得費用（1）土地征收費用征地空轉(zhuǎn)，回遷房地塊不計算征地成本。四、拆遷安置方案結(jié)合重點村改造的相關政策，初步確定本項目拆遷以貨幣補償為主，房屋安置、產(chǎn)業(yè)安置為輔的方式進行。拆除總面積為 405000 平方米。根據(jù)市政府87 號令、京政函[2022]109 號、京房管拆字〔2022〕808 號、京房地評字（1999）656 號等據(jù)實際情況，項目集體企業(yè)拆遷補償價按 3500 元/平方米計算，共計 87150 萬元。⑧一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費以被拆遷房屋面積的 70%為基數(shù)進行補償，補償標準為 2022 元/平方米以上合計 216261 萬元，具體見下表：表 5 1 項目農(nóng)、居民拆遷補償費用匯總表序號 工程項目 計費基數(shù) 單價費用合計（萬元） 備注1 農(nóng)、居民住宅拆遷補償 —— —— 220940 　 土地區(qū)位補償價 5625 元/平方米 234000 平方米 131625 參照周邊項目宅基地區(qū)位補償價格確定。⑤家電遷移補助費：每戶 1650 元。計算公式為：房屋重置成新價=［屋面分數(shù)+房架分數(shù)+頂棚分數(shù)+地面分數(shù)+（墻身分數(shù)+門窗分數(shù)）柱高差率］標準間數(shù)（成新折余率+使用年限折余率）247。【1】農(nóng)、居民拆遷補償及獎勵費經(jīng)初步調(diào)查，項目用地位于東升鎮(zhèn)西小口村，總居住人數(shù) 2682 人，總戶數(shù)1015 戶，宅基地面積 234000 平方米，建筑面積 156000 平方米。二、拆遷補償方案本項目拆遷采用貨幣補償方式。征地不可預見費不再單計。勞動力安置就業(yè)問題由東升集體經(jīng)濟組織結(jié)合整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，統(tǒng)籌考慮，不再單獨計算安置費用。征地補償費最低保護標準由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位及本辦法規(guī)定的人員安置費等綜合因素確定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。項目建設用地中安置房住宅用地 公頃，采用空轉(zhuǎn)形式征收，不計算征地補償費和勞動力安置費；其余計算征地補償?shù)耐恋孛娣e 公頃；征地稅費仍按 公頃計算。項目東至現(xiàn)狀黑泉路，南至規(guī)劃西三旗南路（現(xiàn)為西小口路） ，西至規(guī)劃育新花園西路，北至北新建材（不含代征綠地） 。該項目整體規(guī)劃建設東升科技園二期，同時就地安置西小口村和后屯村被拆遷農(nóng)居民，解決該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展落后、現(xiàn)狀環(huán)境臟亂差的困境，按照“政府主導、農(nóng)民主體、留地安置、發(fā)展產(chǎn)業(yè)”的原則著力解決兩村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，并與核心區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求相一致。而除個別企業(yè)可能積極介入保障房開發(fā)建設外，大多數(shù)企業(yè)對此仍將視為“雞肋”，從而影響拿地熱情。2022 年，海淀區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實現(xiàn) 元，增長 %；農(nóng)村居民人均純收入實現(xiàn) 20225 元，增長 %。2022 年，海淀區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，同比增長 %，其中限額以上企業(yè)實現(xiàn)消費品零售額 億元，同比增長 %。從銷售情況看，2022 年累計實現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，同比增長 %，其中累計實現(xiàn)出口交貨值 億元，同比增長 %。2022 年，海淀區(qū)累計實現(xiàn)區(qū)域財政收入 億元，同比增長 %；累計實現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %。從區(qū)域分布上看，2022 年住宅用地成交中，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的比重顯著上升，達 %，較 2022 年高出 個百分點，特別是懷柔區(qū)、門頭溝區(qū)等遠郊區(qū)域，土地成交活躍，將成為未來商品房供應的重要區(qū)域。從 2022 年各月的成交情況看，土地市場供應可以分為以下兩個階段：第一階段，15 月份，政府推地節(jié)奏較慢，摸索保障房用地落實方法；開發(fā)企業(yè)在新政下謹慎拿地。2022 年北京實際土地供應總量為 5970 公頃，完成全年 6500 公頃供應計劃的 92%，這是近 3 年來北京首次沒有完成年度供地計劃。（五）項目金融貸款呈下降趨勢2022 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金為 億元，比上年下降%。分功能區(qū)看，2022 年，功能核心區(qū)和功能拓展區(qū)商品房面積分別為 萬平方米和 萬平方米，分別比上年下降 %和 %，發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)分別銷售 萬平方米和 萬平方米，分別比上年增長 %和%。2022 年，全市商品房竣工面積為 萬平方米，比上年下降 %。（二）房地產(chǎn)建設規(guī)模不斷恢復2022 年末，全市商品房施工面積為 萬平方米，比上年增長%。北京市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法；北京市建設征地補償安置辦法（北京市人民政府令第 148 號） ；北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第 124 號） ；關于發(fā)布《北京市房屋重置成新價評估標準》的通知（京國土房管拆字[2022]808 號）北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法（京國土用〔2022〕533 號） ；北京市人民政府 2022 年 12 月下發(fā)的《關于調(diào)整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》[京政發(fā)（2022）32 號]；北京市國有建設用地供應辦法（試行） （京政發(fā)〔2022〕6 號） ；二、項目依據(jù)項目控規(guī)指標委托方提供的有關本項目的資料和文件本實施方案編制人員調(diào)查收集的相關資料9 / 35第三章 項目市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場分析北京市房地產(chǎn)市場在 2022 年政策調(diào)控的作用下，112 月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長；房地產(chǎn)建設規(guī)模不斷恢復；住宅銷量受政策影響較大；政策性住房建設高速增長；項目金融貸款呈下降趨勢。東升科技園二期項目擬實施內(nèi)容