【正文】 于北花園居住小區(qū)土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見”5. 北京市朝陽區(qū)人民政府“關(guān)于對(duì)高碑店鄉(xiāng)北花園小區(qū)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的函”：2000地形圖 。單因素分析表 表75 評(píng)估指標(biāo)增減值FIRRFNPV（萬元）原值%總成本5%%10%%5%%10%%土地入市銷售收入5%%10%%5%%10%%從上表可以看出，評(píng)估指標(biāo)對(duì)總投資成本變化比土地入市銷售收入變化敏感程度高。三、項(xiàng)目預(yù)期收益如果不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，根據(jù)上述測(cè)算可以看出，本項(xiàng)目預(yù)期可以收回土地一級(jí)開發(fā)成本，預(yù)計(jì)土地出讓金總額為27152萬元，%。（10）招投標(biāo)代理費(fèi)依據(jù)國家計(jì)委《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)），計(jì)取基數(shù)為表71中總投資額。（2）土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制費(fèi)依據(jù)《國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》（計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)），按照編制可行性研究報(bào)告的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本項(xiàng)目的咨詢費(fèi)用，計(jì)取基數(shù)為表71中總投資額。 項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)表 表64規(guī)劃用途規(guī)劃建筑面積（ha）樓面熟地價(jià)（元/m2）熟地總價(jià)（萬元）居住3267商業(yè)配套532034580合計(jì)一級(jí)開發(fā)完成后，該項(xiàng)目供應(yīng)的土地狀態(tài)為“九通一平”，即場(chǎng)地平整、通上、通下水、通中水、通電力、通訊、通有線電視、通暖、通燃?xì)狻⑼?。取值范圍為建安費(fèi)用的5％－10％，根據(jù)物業(yè)情況，按建安費(fèi)用的5％計(jì)算。其公式為：宗地價(jià)格＝開發(fā)價(jià)值－成本費(fèi)用－銷售費(fèi)用－開發(fā)商利潤（1）測(cè)算開發(fā)價(jià)值開發(fā)價(jià)值指房屋的市場(chǎng)價(jià)值。擬建設(shè)D100D300中水管1728米。建設(shè)雨水管道d500d1000雨水管1218米，改造現(xiàn)狀灌渠。②拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：國有企業(yè)拆遷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表 表43國有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額（萬元）區(qū)位補(bǔ)償(地價(jià))4000元/平方米 重置成新價(jià)1200元/平方米 搬遷補(bǔ)助費(fèi)25元/平方米 一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助1100元/平方米 合計(jì)　　 （3）集體土地上企事業(yè)單位拆遷補(bǔ)償①拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1225元/㎡根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知》（京房管拆字〔2003〕808號(hào)）進(jìn)行測(cè)算確定，該重置成新價(jià)含房屋重置成新價(jià)、附屬物補(bǔ)償、樹木補(bǔ)償?shù)取＃好繎?0000元。房屋重置成新價(jià)：800元/㎡ （根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價(jià)局關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知京房管拆字〔2003〕808號(hào)進(jìn)行測(cè)算確定，該重置成新價(jià)含房屋重置成新價(jià)、附屬物補(bǔ)償、樹木補(bǔ)償?shù)龋Ｈ?、拆遷補(bǔ)償方式本次拆遷補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式。 征地情況一覽表 表31序號(hào)類型數(shù)量（畝）備注1農(nóng)用地耕地30其它農(nóng)用地45小計(jì)752集體建設(shè)用地宅基地集體企業(yè)用地公建設(shè)施占地小計(jì)合計(jì)二、征地政策依據(jù) 1.《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（148號(hào)令）；2.《關(guān)于實(shí)施北京市征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京國土征（2004）227號(hào)）；3.《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》（市政府（1994）21號(hào)令）；4.《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》（京國土市[2005]540號(hào)）；《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的辦法（京政〔1987〕93號(hào)）； 6.《北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)北京市耕地開墾費(fèi)收繳和使用管理辦法的通知》（京政發(fā)〔2002〕51號(hào)）。第二章 基本情況一、項(xiàng)目區(qū)域位置本項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園村，規(guī)劃用地范圍：東至三間房鄉(xiāng)，西至東五環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北至通惠河。由于并未同當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府及村委會(huì)進(jìn)行協(xié)商，征地費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。需要注意的是，我們參照近期朝陽地區(qū)的征地案例，征地補(bǔ)償費(fèi)暫按：每畝40萬元。重要提示：以上內(nèi)容摘自本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀實(shí)施方案全文。第三章 征地工作方案一、征地情況概要根據(jù)朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)提供的資料，（），涉及953戶。拆遷基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 表41序號(hào)項(xiàng)目拆遷戶數(shù)拆遷總?cè)丝谡嫉孛娣e（平方米）建筑面積（平方米）營業(yè)建筑面積（平方米）1居（農(nóng)）民9532集體企業(yè)859003國有企業(yè)3431二、拆遷政策依據(jù)1.《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府87號(hào)令）；2.《關(guān)于修改并重新印發(fā)北京市城市房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見的通知》（京國土房管拆〔2007〕777號(hào)）；3.《關(guān)于印發(fā)北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號(hào)）；4．《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（京政函[2001]109號(hào)）；5.《關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京房管拆字〔2003〕808號(hào)）；6.《關(guān)于印發(fā)北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京房地評(píng)字（1999）656號(hào)）；7.《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》(京價(jià)（房）[1997]第398號(hào))；8.《關(guān)于房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》（京價(jià)(收)字(1993)第238號(hào)、京財(cái)綜(1993)1465號(hào)）。㎡計(jì)算（據(jù)市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則(暫行)〉的通知》京國土房管拆字〔2001〕1234號(hào)文件，該地塊屬于五類地區(qū)確定）。：每戶2000元。:按拆遷建筑面積25元/㎡計(jì)算。本項(xiàng)目采用雨污水分流制，每條道路上均設(shè)置雨水管道，負(fù)擔(dān)道路及兩側(cè)地塊雨水排放，最終匯集到改造灌渠。五、市政中水方案為節(jié)約用水，本項(xiàng)目綠化用水?dāng)M采用經(jīng)高碑店污水處理廠處理后可供利用水源。假設(shè)開發(fā)法適用于現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。建造成本為以上三項(xiàng)之和。（7）銷售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設(shè)施，按照90%的居住用地、10%的商業(yè)用地進(jìn)行計(jì)算。：（1）編制項(xiàng)目建議書（代可研報(bào)告）依據(jù)《國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》（計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)），按照編制項(xiàng)目建議書的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本項(xiàng)目的咨詢費(fèi)用，計(jì)取基數(shù)為表71中總投資額。（9）委托入市交易費(fèi)依據(jù)北京市儲(chǔ)備中心入市交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計(jì)一級(jí)開發(fā)成本和將來繳納的政府收益之和作為計(jì)取的基礎(chǔ)。二、項(xiàng)目預(yù)期收入估算，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設(shè)施，按18個(gè)月后土地出讓的居住用地樓面熟地價(jià)3267元/平方米，商業(yè)配套用地樓面熟地價(jià)5320元/平方米。以下分析基于如下假設(shè)條件：；，其他參數(shù)