鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案(存儲版)
【正文】 京政發(fā)〔2002〕51號），一般耕地每公頃30萬元。但是與之相對應的現(xiàn)狀是建筑物大部分較為陳舊，多為平房，村內(nèi)環(huán)境、基礎設施條件較差，亟需改造。需要注意的是，該項目拆遷基礎數(shù)據(jù)采用的是高碑店鄉(xiāng)2002年5月調(diào)查的數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)可能與項目實施過程中實際發(fā)生的數(shù)據(jù)有誤差，最終數(shù)據(jù)以實際發(fā)生為準。朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案9 / 36目 錄第一章 摘 要 1第二章 基本情況 1一、項目區(qū)域位置 1二、土地利用現(xiàn)狀情況 2三、地上物現(xiàn)狀情況 2四、項目規(guī)劃指標說明 2第三章 征地工作方案 3一、征地情況概要 3二、征地政策依據(jù) 3三、征地費用構成及補償標準 4四、征地補償費用 5第四章 拆遷工作方案 5一、拆遷情況概要 5二、拆遷政策依據(jù) 6三、拆遷補償方式 6四、拆遷費用構成及成本核算 7第五章 市政基礎設施規(guī)劃實施方案 1一、市政供水方案： 1二、市政雨水方案 2三、市政污水方案 2四、市政供暖方案 2五、市政中水方案 2六、市政電信方案 3七、市政有線電視方案 3八、市政供電方案 3九、市政道路方案 3十、市政建設費用估算 3第六章 土地供應方案 1一、供地計劃 1二、開發(fā)進度 5第七章 投資方案 1一、項目總投資估算 1二、項目預期收入估算 3三、項目預期收益 4四、項目現(xiàn)金流量分析 4附 件 9 第一章 摘 要，規(guī)劃用地范圍：東至三間房鄉(xiāng)，西至東五環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北至通惠河。、拆遷、市政基礎設施建設（達到“九通一平”，即場地平整、通上水、通下水、通中水、通電力、通電信、通有線電視、通暖、通燃氣、通路）、前期費用等直接成本和間接成本。二、土地利用現(xiàn)狀情況，為北花園小學；其余為集體土地，其中農(nóng)用地5公頃。：依據(jù)《北京市實施（中華人民共和國耕地占用稅暫行條例）的辦法》（京政發(fā)[1987]93號），朝陽的耕地占用稅為9元/m2，在測算中，我們按照9元/m2計算。（4）拆除費根據(jù)全市拆遷市場的平均水平，并結(jié)合當?shù)厍闆r，取20元/平方米 。：每戶一次性補助300元。 ㎡ 。通過本項目的實施，完成項目用地的地上物拆遷、大市政基礎設施建設，使項目用地達到“九通一平”（即宗地外通上水、通下水、通中水、通電、通路、通訊、通暖、通燃氣、通有線電視，宗地內(nèi)土地平整）。本項目新建D400D800污水管910米。十、市政建設費用估算市政方案投資估算表 序號項目單位工程量綜合單價合價（萬元）一道路工程2,1土方工程道路土方立方米202路基路面工程1,機動車道路面平方米27890195機動車道路基平方米80非機動車道路面平方米175非機動車道路基平方米70路緣石米12592653附屬設施工程人行步道磚平方米85盲道磚平方米100人行道基層平方米45雨水篦個725325樹池座1954綠化工程綠籬/花草平方米樹木棵1705交通工程米1752982紅線道路面積二雨污水工程3,1雨水工程3,管道土方D1000管道米1218管道鋪設D1000管道米1218灌渠改造2,雨水附屬構筑物零星工作項2污水工程管道土方D800管道米910管道鋪設D800管道米9108附屬構筑物910管件項910零星工作項三供水工程管道土方米1870供水管道DN300米1870附屬構筑物1870自備井座4250000管件項零星工作項四中水工程管道土方米1728中水管道DN100米中水管道DN200米中水管道DN300米1728閥門井/閘井/檢查井座1728管件項零星工作項五24孔電信管道公里14400000六有線電視工程電信管道孔公里240000七供熱工程1,管道土方米1457供熱管ＤＮ３００米1457熱交換站座32500000八燃氣工程管道土方米2187中壓管道DN300米2187附屬構筑物米2187管件項零星工作項九電力工程1,管道土方米121410Ф150+2Ф100電力管道米1214開閉站座24500000零星工作項合計9,第六章 土地供應方案一、供地計劃本項目土地一級開發(fā)預計一級開發(fā)總體需要時間為18個月，預計供地時間為2009年2月。通過對朝陽區(qū)商品房銷售價格變化趨勢分析，本項目二級開發(fā)成功后，周邊普通住宅均價預計為8000元/平方米，我們確定本項目二級開發(fā)成功后住宅部分售價為7000元，根據(jù)對類似項目商業(yè)配套用房部分的市場租金及售價的調(diào)查，我們確定商業(yè)部分的市場售價為10000元/平方米。（4）利潤根據(jù)北京市目前房地產(chǎn)市場的實際情況，及我們掌握的目前房地產(chǎn)市場的有關資料，我們選定開發(fā)周期二年的項目投資回報率15％，取費基數(shù)為建造成本、專業(yè)人士費和不可預見費三項成本費用合計；由于商業(yè)部分為住宅的配套商業(yè)建筑，因此，取住宅項目的回報率作為商業(yè)用途部分的回報率。第二階段：2008年2月至2009年1月在評估的基礎上，與村民及企業(yè)簽訂補償協(xié)議，完成地上物的拆除。（6）交評費用根據(jù)北京市規(guī)劃委員會《關于對部分新建項目進行交通影響評價的通知》（市規(guī)發(fā)[2001]1001號）計取。6．兩稅一費(營業(yè)稅及附加)取上述直接費用、其他費用、不可預見費和貸款利息之和為基數(shù)，公式：(計取基數(shù))%/%。根據(jù)對項目市場前景的分析，本項目達到項目盈虧平衡時的價格水平比較容易，項目抗風險能力較強。多因素分析表
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