鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 京政發(fā)〔2002〕51號(hào)），一般耕地每公頃30萬元。但是與之相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)狀是建筑物大部分較為陳舊，多為平房，村內(nèi)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，亟需改造。需要注意的是，該項(xiàng)目拆遷基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采用的是高碑店鄉(xiāng)2002年5月調(diào)查的數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)可能與項(xiàng)目實(shí)施過程中實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)有誤差，最終數(shù)據(jù)以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)。朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案9 / 36目 錄第一章 摘 要 1第二章 基本情況 1一、項(xiàng)目區(qū)域位置 1二、土地利用現(xiàn)狀情況 2三、地上物現(xiàn)狀情況 2四、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)說明 2第三章 征地工作方案 3一、征地情況概要 3二、征地政策依據(jù) 3三、征地費(fèi)用構(gòu)成及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 4四、征地補(bǔ)償費(fèi)用 5第四章 拆遷工作方案 5一、拆遷情況概要 5二、拆遷政策依據(jù) 6三、拆遷補(bǔ)償方式 6四、拆遷費(fèi)用構(gòu)成及成本核算 7第五章 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃實(shí)施方案 1一、市政供水方案： 1二、市政雨水方案 2三、市政污水方案 2四、市政供暖方案 2五、市政中水方案 2六、市政電信方案 3七、市政有線電視方案 3八、市政供電方案 3九、市政道路方案 3十、市政建設(shè)費(fèi)用估算 3第六章 土地供應(yīng)方案 1一、供地計(jì)劃 1二、開發(fā)進(jìn)度 5第七章 投資方案 1一、項(xiàng)目總投資估算 1二、項(xiàng)目預(yù)期收入估算 3三、項(xiàng)目預(yù)期收益 4四、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 4附 件 9 第一章 摘 要，規(guī)劃用地范圍：東至三間房鄉(xiāng)，西至東五環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北至通惠河。、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（達(dá)到“九通一平”，即場(chǎng)地平整、通上水、通下水、通中水、通電力、通電信、通有線電視、通暖、通燃?xì)?、通路）、前期費(fèi)用等直接成本和間接成本。二、土地利用現(xiàn)狀情況，為北花園小學(xué)；其余為集體土地，其中農(nóng)用地5公頃。：依據(jù)《北京市實(shí)施（中華人民共和國耕地占用稅暫行條例）的辦法》（京政發(fā)[1987]93號(hào)），朝陽的耕地占用稅為9元/m2，在測(cè)算中，我們按照9元/m2計(jì)算。（4）拆除費(fèi)根據(jù)全市拆遷市場(chǎng)的平均水平，并結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，取20元/平方米 。：每戶一次性補(bǔ)助300元。 ㎡ 。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，完成項(xiàng)目用地的地上物拆遷、大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使項(xiàng)目用地達(dá)到“九通一平”（即宗地外通上水、通下水、通中水、通電、通路、通訊、通暖、通燃?xì)?、通有線電視，宗地內(nèi)土地平整）。本項(xiàng)目新建D400D800污水管910米。十、市政建設(shè)費(fèi)用估算市政方案投資估算表 序號(hào)項(xiàng)目單位工程量綜合單價(jià)合價(jià)（萬元）一道路工程2,1土方工程道路土方立方米202路基路面工程1,機(jī)動(dòng)車道路面平方米27890195機(jī)動(dòng)車道路基平方米80非機(jī)動(dòng)車道路面平方米175非機(jī)動(dòng)車道路基平方米70路緣石米12592653附屬設(shè)施工程人行步道磚平方米85盲道磚平方米100人行道基層平方米45雨水篦個(gè)725325樹池座1954綠化工程綠籬/花草平方米樹木棵1705交通工程米1752982紅線道路面積二雨污水工程3,1雨水工程3,管道土方D1000管道米1218管道鋪設(shè)D1000管道米1218灌渠改造2,雨水附屬構(gòu)筑物零星工作項(xiàng)2污水工程管道土方D800管道米910管道鋪設(shè)D800管道米9108附屬構(gòu)筑物910管件項(xiàng)910零星工作項(xiàng)三供水工程管道土方米1870供水管道DN300米1870附屬構(gòu)筑物1870自備井座4250000管件項(xiàng)零星工作項(xiàng)四中水工程管道土方米1728中水管道DN100米中水管道DN200米中水管道DN300米1728閥門井/閘井/檢查井座1728管件項(xiàng)零星工作項(xiàng)五24孔電信管道公里14400000六有線電視工程電信管道孔公里240000七供熱工程1,管道土方米1457供熱管ＤＮ３００米1457熱交換站座32500000八燃?xì)夤こ坦艿劳练矫?187中壓管道DN300米2187附屬構(gòu)筑物米2187管件項(xiàng)零星工作項(xiàng)九電力工程1,管道土方米121410Ф150+2Ф100電力管道米1214開閉站座24500000零星工作項(xiàng)合計(jì)9,第六章 土地供應(yīng)方案一、供地計(jì)劃本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)預(yù)計(jì)一級(jí)開發(fā)總體需要時(shí)間為18個(gè)月，預(yù)計(jì)供地時(shí)間為2009年2月。通過對(duì)朝陽區(qū)商品房銷售價(jià)格變化趨勢(shì)分析，本項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)成功后，周邊普通住宅均價(jià)預(yù)計(jì)為8000元/平方米，我們確定本項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)成功后住宅部分售價(jià)為7000元，根據(jù)對(duì)類似項(xiàng)目商業(yè)配套用房部分的市場(chǎng)租金及售價(jià)的調(diào)查，我們確定商業(yè)部分的市場(chǎng)售價(jià)為10000元/平方米。（4）利潤(rùn)根據(jù)北京市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，及我們掌握的目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料，我們選定開發(fā)周期二年的項(xiàng)目投資回報(bào)率15％，取費(fèi)基數(shù)為建造成本、專業(yè)人士費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)三項(xiàng)成本費(fèi)用合計(jì)；由于商業(yè)部分為住宅的配套商業(yè)建筑，因此，取住宅項(xiàng)目的回報(bào)率作為商業(yè)用途部分的回報(bào)率。第二階段：2008年2月至2009年1月在評(píng)估的基礎(chǔ)上，與村民及企業(yè)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，完成地上物的拆除。（6）交評(píng)費(fèi)用根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于對(duì)部分新建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的通知》（市規(guī)發(fā)[2001]1001號(hào)）計(jì)取。6．兩稅一費(fèi)(營業(yè)稅及附加)取上述直接費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和貸款利息之和為基數(shù)，公式：(計(jì)取基數(shù))%/%。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)前景的分析，本項(xiàng)目達(dá)到項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的價(jià)格水平比較容易，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。多因素分析表
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