陽(yáng)光之城居住小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 檔次。③、室外休閑廣場(chǎng)加健身設(shè)備，周邊大量綠化和背景音樂(lè)作為襯托。對(duì)于室內(nèi)的一些簡(jiǎn)單配套，客戶還是比較關(guān)注的，如防盜門、對(duì)講門、水、電、閉路、管煤、寬帶等。附錄：l 項(xiàng)目中心有一條人工河（14米）、綠化帶（10米）、沿河路（10米）這是政府規(guī)劃中的項(xiàng)目，但無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本。2009年土地開(kāi)發(fā)面積和土地購(gòu)置面積繼續(xù)維持上年的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 2009年土地開(kāi)發(fā)面積和土地購(gòu)置面積降幅逐月縮小購(gòu)買意向調(diào)查： 房地產(chǎn)投資與GDP投資有一定程度增長(zhǎng)，但和GDP相比處于下降通道,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比例已不足10%（見(jiàn)圖下）。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位： 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前平均價(jià)格約2700元左右，本項(xiàng)目在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段的初步定價(jià)可以低于市場(chǎng)平均價(jià)格，以此來(lái)吸引客戶，再以銷控的方式逐步抬高價(jià)格。交樓標(biāo)準(zhǔn)建議本市還不是一個(gè)太發(fā)達(dá)的城市，居民的思想比較保守，對(duì)于房屋的裝修還保留著傳統(tǒng)的觀念，對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)不僅僅要裝修的結(jié)果，他們更在乎這個(gè)過(guò)程，更重要的是自己裝修符合自己的要求。②、超市也是很有必要的一個(gè)配套，因?yàn)槟壳绊?xiàng)目本身的人氣不是很旺，如果開(kāi)發(fā)商能夠在項(xiàng)目?jī)?nèi)部開(kāi)發(fā)一個(gè)中大型超市，那么既方便了業(yè)主，又增加了賣點(diǎn)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性建議：項(xiàng)目差異化建議本項(xiàng)目與其它樓盤的差異化是本案最大的特色和賣點(diǎn)：首先從風(fēng)格和外立面上講，在調(diào)查中得出，市民對(duì)風(fēng)格的概念并不強(qiáng)，而正在開(kāi)發(fā)中的幾個(gè)樓盤所采用的歐陸式風(fēng)格只是開(kāi)發(fā)商的一廂情愿，顧客群體看的只是樓盤的整體效果，所以在風(fēng)格上是很好區(qū)別的。城建規(guī)劃：西部新區(qū)的規(guī)劃。配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周圍的配套不是太引人注意，但仔細(xì)看來(lái)就可以發(fā)現(xiàn)，**中學(xué)初中部、高中部都在項(xiàng)目輻射區(qū)范圍內(nèi)，并且都在3000米范圍以內(nèi)。如果本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)避開(kāi)與項(xiàng)目周邊同類物業(yè)的同質(zhì)化，則本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)大增。競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析：**名苑優(yōu)勢(shì)：①、處于**路中間地段，更接近市中心； ②、占地面積55612平方，規(guī)模相對(duì)較大；劣勢(shì)：①、周邊配套不全； ②、對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)價(jià)格過(guò)高； ③、沿街商鋪（朝東）前面路太小，難以形成氣候。**名苑的市場(chǎng)反映不是太好，消費(fèi)者普遍認(rèn)為該地段的價(jià)值和定價(jià)不符，這對(duì)于本項(xiàng)目的定價(jià)定位起到一定的影響。3. 購(gòu)買區(qū)域：集中在中心區(qū)跟西區(qū)，選擇中心區(qū)是因?yàn)殚L(zhǎng)期積累人氣和齊全的商服設(shè)施。后來(lái)政府招商擴(kuò)建，把舊的商業(yè)街改建成購(gòu)物廣場(chǎng)，另外還建了一個(gè)**廣場(chǎng)，今年又建成了**廣場(chǎng)，這一系列商業(yè)廣場(chǎng)的推出使本市的商業(yè)一下達(dá)到飽和。從本案來(lái)看，為提高開(kāi)發(fā)可行性及將來(lái)的升值空間，小區(qū)周邊應(yīng)配備相應(yīng)的生活、娛樂(lè)方面的商服設(shè)施。 近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展對(duì)于**市的影響很大，房?jī)r(jià)上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價(jià)已達(dá)到3700元（瑞城國(guó)際苑小高層），平均價(jià)位還保持在2700元左右。在商業(yè)和住宅之間為市政府規(guī)劃的一條橫貫項(xiàng)目的人工河，河道寬14米，深3米，在河道邊上也是政府規(guī)劃的一條寬十米和綠化帶和一條寬十米的沿河路。二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平： 2008年，%；，%、47%；，比上年增長(zhǎng)40%；，%、%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13129元，農(nóng)民人均純收入8050元，%、%。項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)： 1）、資金投入； 2）、資金回款計(jì)劃；3）、資金需求計(jì)劃。.陽(yáng)光之城居住小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告 目錄：一、 **市概況： 城市發(fā)展情況； 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平； 城市住房水平。經(jīng)濟(jì)效益分析： 1）、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件（是否享受政府各項(xiàng)稅費(fèi)的減免）；2）、項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)；4）、敏感性分析。 **市總?cè)丝?4萬(wàn)，總面積2367平方公里，海岸線112公里，耕地124萬(wàn)畝，灘涂116萬(wàn)畝，距海岸40公里處，尚有輻射沙洲104萬(wàn)畝，現(xiàn)轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和1個(gè)省級(jí)海洋經(jīng)濟(jì)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目由8000平方的商業(yè)用地和12000平方住宅用地組成。 目前，**市新開(kāi)發(fā)的住宅房?jī)r(jià)格基本保持在25003200元/平方米之間。序號(hào)地點(diǎn)距離宗地/米1汽車站2502華聯(lián)超市16003公安局1504城中菜場(chǎng)23005**中學(xué)(初中)25006**中學(xué)(高中)28007中國(guó)銀行4008農(nóng)業(yè)銀行3009**廣場(chǎng)150010市政府60011骨科醫(yī)院80012商業(yè)街16
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