【正文】 產開發(fā)項目可行性研究報告.行綠化。 景觀與綠化建議本項目景觀綠化主要采用宅前綠化模式，在各棟樓前、路邊進行綠化，并在主入口處主干道兩旁設置的綠地、小品、雕塑等景觀綠綠地，形成小區(qū)中心景觀區(qū)。單體建筑設計根據項目地塊地形條件，為了充分有效利用建設用地，本項目住宅樓采用板式樓體方案，每單元按一梯 2 戶設計，使每戶都形成南北通透格局，以達到良好的通風和采光條件，商業(yè)按沿街設計。 建筑材料及設施建筑材料要求為了使建筑通過安全、經濟、實用、舒適來滿足居住生活和商業(yè)活動需要，在滿足安全的基礎上，墻體、門窗、保溫、水電暖設施等方面盡量采用新型節(jié)能環(huán)保型材料和設備，盡量滿足實用性、適用性和舒適性及經濟性的功能要求，以體現人文關懷和環(huán)保節(jié)能的協(xié)調統(tǒng)舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.一性。酒店外門采用玻璃旋轉門，兩側設置鋁合金玻璃平開門，內門采用木質鑲板門；商業(yè)外門采用鋁合金玻璃平開門，外側設置防火防盜舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.卷簾門。室內衛(wèi)生間、淋浴間、廚房等有水房間地面防水采用單組份環(huán)保舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.型聚氨酯涂膜 厚。樓蓋的選型對使用功能、安全要求、結構合理性、經濟性影響較大，本項目各單體建筑均采用經濟合理的現澆鋼筋混凝土梁板結構。負荷估算本項目主要由住宅、商業(yè)和酒店組成，規(guī)劃總建筑面積為35907m2，其中住宅建筑面 積（含車庫）16899m 商業(yè)建筑面積10389m酒店部分建筑面 積 8619m2。各棟建筑均采用單電源進線，配電箱掛墻安裝，配有總配電裝置及表計，住戶和商鋪配電箱設在戶內；用電計量方式均為低壓計量，每戶一表按層設置（商業(yè)按戶設置），計量采用 10（30）A 單相電度表；酒店部分 設置總計 量表。另外設置1 臺 150kw 柴油發(fā)電 機組，作 為備用電源當主電源發(fā)生故障時保障各區(qū)二級負荷中供電，并采用主備電源采用自動切換方式供電。（2）負荷等級根據建筑使用功能、經濟安全性要求，本項目用電負荷等級劃分如下：舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.二級負荷：火災報警及聯動控制設備、消防泵、消防電梯、排煙風機、加壓風機、應急照明、疏散照明、防火卷簾及保安監(jiān)控系統(tǒng)。另根據項目各單體建筑功能特點，本項目住宅與商業(yè)建筑地基采用墻下條形基礎，酒店建筑基礎采用柱下獨立基礎。采用單面自粘型橡膠瀝青防水卷材，厚度 +。內窗采用乳白色塑鋼單玻平開窗，居中安裝。商業(yè)建筑因采用沿街連體商鋪形似，因此外立面更個采用端莊淡雅的灰色系，烘托現代商業(yè)氣氛。住宅戶型及單體平面設計戶型設計總體上尊重當地氣候特點及生活習慣，南陽臺設于主臥處并封閉處理，功能空間分布合理，動靜分區(qū)明確，在戶型結構設計上，按照實用性、適用性的理念基本采用兩室兩廳一衛(wèi)為基礎戶型，部分較大戶型增加一間臥室和衛(wèi)生間，其中主臥靠南客臥靠北中間衛(wèi)生間，客廳與餐廳廚房南北并列形成南北通透的起居空間，主陽臺向南設置在起居室（客廳）處并封閉處理，以形成動靜分區(qū)、陽光充足、通風良好、實用性強的生活空間體系。小區(qū)內部道路系統(tǒng)采用放射性路網結構，路面寬度按不低于 6m設計，以 滿足日常機動車行駛和應急消防車輛通行。 小區(qū)總平面布置應充分考慮消防安全，小區(qū)內道路系統(tǒng)以小區(qū)中心向東、南、北三個方向設置放射性道路系統(tǒng)，以滿足內部交通組織的便捷性和消防車流的通暢，并滿足緊急疏散。體現對人和家庭及鄰里之間交流理解關心，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、私密性要求。（5）場地季節(jié)性凍結深度 ，凍脹性中等，設計時應考慮凍脹影響。本項目場址緊鄰 xx 中學，周邊有 xx 人民醫(yī)院、實驗小學及郵政居、購物中心等文體衛(wèi)生及商業(yè)設施，具有便捷完善的生活配套設施條件。農畜產品資源：糧食年產量 2 億公斤；牲畜總頭數達 210 萬頭只，以 xx 白絨山羊和 xxxx 細毛羊為主，其中 xx 白絨山羊絨質優(yōu)、產量高，堪稱“ 纖維寶石” 。舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告. 社會經濟發(fā)展概況近年來，xx 縣始終把抓“發(fā)展第一要務” 放在最重要位置，千方百計促發(fā)展，實現了經濟又好又快發(fā)展。舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告. 區(qū)域概況 地理位置本項目擬建地點位于 xx 縣政府所在地——xx 鎮(zhèn)，位于 xx 縣東南部，東距 xx 區(qū) 130 公里。應采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內部認購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團認購；⑥有針對性地舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)服務承諾和展示；⑨售樓現場樣板房促銷。廣告媒體包括：現場售樓部、工地現場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定。尤其進入 2022 年以來，為了加快城鎮(zhèn)建設進程，xx 縣開始實施xx 鎮(zhèn)舊城區(qū)進行全面拆遷改造工程，規(guī)劃利用三年時間將舊城區(qū)改造成為整體環(huán)境優(yōu)美、基礎設施健全、獨具特色的現代化城市新區(qū)。隨著新開樓盤價位的提高，部分在售樓盤的售價跟著上調，上調幅度每平方米在 500 元左右，這促使全市商品房價位的整體上升。舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告. 房地產市場分析 xx 市房地產市場運行情況在國家宏觀調控和促進房地產市場健康發(fā)展政策的驅動下，2022 年 xx 市房地產市場總體呈現出房地產開發(fā)完成投資額持續(xù)增長，商品房新開工及銷售面積增加，二手房交易活躍等特征。因此，隨著經濟社會的持久穩(wěn)定發(fā)展，也將持續(xù)帶動相關產業(yè)鏈和勞動就業(yè)，從而也將為房地產開發(fā)帶來更多機會。2022 年：由于 2022 年下半年開始的新一輪房地產價格的快速上漲，造成了投機炒房等熱錢迅速流入樓市，房價過快上漲、泡沫隱現、投 資趨熱等問題也隨之暴露，使國家房地產業(yè)調控政策向“重民生、抑投機，抑制房價、擴大保障”轉變。10 月 22 日財政部、國稅總局宣布降低住房交易稅費，地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策，央行宣布首套住房貸款利率下限可打七折，最低首付比例降為 20%。2022 年：8 月 7 日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24 號文）出臺，核心內容在于“ 加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。影響：協(xié)議出讓土地方式被招拍掛方式取代，隨后全國房價漲聲舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.一片。精心安排，確保工期、質量、投資控制目標的完成。從商品房與自營部分綜合考慮，本項目總投資收益率為%，資本金凈利 潤率為 %；項目所得稅后 財務內部收益率為 %、財務凈現值為 412 萬元、投 資 回收期為 年。（4）配套商業(yè)除住宅樓底層為 1 層外，其余全部按 2 層設計，并在場地東側沿街布置，規(guī)劃建筑面積 10173m2，另建設 216m2 物業(yè)用房等公共配套設施。本項目擬建地點屬于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)生活區(qū)，目前正處于全面實施舊城區(qū)改造，周邊正在或即將建設諸多新型小區(qū)、配套商業(yè)等，將形成良好的生活居住氛圍。然而，xx 市作為地處西部較為偏僻地區(qū)，雖然近幾年依托資源優(yōu)勢實現了經濟建設的跨越式發(fā)展，但是由于發(fā)展起點較晚、經濟社會發(fā)展基礎較差，城鎮(zhèn)建設基礎和居住環(huán)境條件均較為薄弱，規(guī)模小、檔次低、服務功能差、承載能力弱，城鎮(zhèn)化嚴重滯后于工業(yè)化進程，“小城鎮(zhèn)、大工 業(yè)” 的矛盾日益突出，已不能滿 足隨著經濟發(fā)展而日益增長的經濟、社會需求。 可行性研究報告編制原則與依據 編制原則（1）嚴格遵循國家有關法律、法規(guī)，從實際出發(fā)，合理確定建設規(guī)模，做到選址合理、功能健全、設施完善、安全衛(wèi)生。（4）堅持“獨立、客觀、科學、可靠”的原則，提出可供項目單位決舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.策的建議，也為有關部門審批項目提供參考依據。在此背景下，xx 縣作為 xx 市總體規(guī)劃中的 15 個重點城鎮(zhèn)，根據 xx 市“三年大建設、三年大變樣” 的城鎮(zhèn)總 體 發(fā)展戰(zhàn)略要求，圍繞“提升城鎮(zhèn) 品位、優(yōu)化城鎮(zhèn)環(huán)境、完善城鎮(zhèn) 功能、加 強城鎮(zhèn)管理” 的總體思路和實施“收縮轉移、集中發(fā)展” 戰(zhàn)略要求，按照 “循環(huán)漸進、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局”的原則，制定了 《xx 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（20222020 年）》和《 xx 鎮(zhèn)舊城區(qū)改造實施方案》，全面啟動了城鎮(zhèn)基礎設施建設和舊城區(qū)改造工程。本項目建設用地已落實，拆遷補償工作已得到政府、群眾等有關群體的認可和接受，場地工程地質勘察工作已完成，項目各項基礎建設條件已基本落實。 投資與效益情況總體投資與效益情況本項目估算總投資為 7000 萬元，其中：商品房開發(fā)產品成本為4874 萬元、形成固定資產 2051 萬元、經營資金 75 萬元。 問題與建議從財務評價分析和敏感性分析看，對于本項目最大的不確定因素是地產價格的變動，以及按計劃銷售程度。同 時 隨 著 房 價 的 快 速 增 長 ，投資 型 、投 機 性 炒 房 現 象 日 益 加 重 ，對 城 鎮(zhèn) 居 民 的 正 常 購 置 房 屋 造成 了 較 大 影 響 。影響：兩個“八條” 政策使樓市 處于短暫觀 望狀態(tài)，不久后樓價恢復快速增長。舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.影響：政府開始轉向“以廉租房為重點” ，開始更加重 視住房保障制度方面的完善，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。下半年宏調轉向，管理層啟動大規(guī)模刺激樓市消費政策，11月起成交量開始回升。影響：北京、上海、廣州、深圳等高房價城市房地產宏調控政策效果明顯，成交量大幅下滑，價格也開始出行松動。宏觀調控政策，國家對房地產業(yè)的宏觀調控政策，使不具開發(fā)實力和能力的企業(yè)面臨危機，但對有實力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產業(yè)市場健康發(fā)展，才會有房地產業(yè)的長遠發(fā)展。 商品房供求面積皆呈上升趨勢。截止到 2022 年 12 月底，xx 區(qū)二手房交易面積 萬平方米，成交金額 萬元，均價 元/ 平方米。綜上所述，本項目作為以某鎮(zhèn)全面實施舊城區(qū)改造為契機，實施集生活居住、配套商業(yè)、酒店為一體的商住小區(qū)，具有切實的市場需求和發(fā)展空間。以上策略應根據不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 土地權屬情況本項目擬建區(qū)域為 xx 鎮(zhèn)舊城區(qū)，現由 x 政府統(tǒng)一規(guī)劃實施舊城區(qū)改造，由 x 政府征用為城鎮(zhèn)建設用地。全 x 現有 220 千伏變電站 2 個，110 千伏變電站 4 個，35 千伏變電站 10 個，供電能力達到 54 萬千瓦，縣級調度實現自動化。三次產業(yè)結構比由1999 年的 :: 調整為 ::。旅游資源：xx 草原以其獨特的自然條件，具有純樸、自然、博大精深的塞外風光特色，形成了黃河、草原、沙漠、七星湖、摩林河溫泉、夜鳴沙等獨具特色的自然景觀。擬建工程重要性等級三級，場地等級二級，地基等級三級，環(huán)境類別Ⅲ類，巖土工程勘察等級丙級。（8）場地地基巖土體穩(wěn)定性較好，基槽（坑）開挖時一般不需進行支護處理。綜 合考慮主干道、次干道及各出口的要求，設計快捷、方便、安全的交通系統(tǒng)。因本項目主要采用地面停車方案，在住宅樓入口側和酒店門口設置地面停車位，并采用透水透氣性能和承載力強的草坪地磚鋪設，期間種植耐壓草本，以形成綠色生態(tài)停車位，增加綠地率。小區(qū)具體景觀與綠化設計方案考慮中國傳統(tǒng)的景觀園林設計風格，在宅前綠化區(qū)種植草坪，地面停車考慮生態(tài)舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.綠化停車位。其中，為了充分利用地塊三面沿街的優(yōu)勢條件，在最北側住宅樓按底層為沿街商業(yè)上部為住宅的 6 層樓體設計，場地東側沿街商鋪按 2 層設計，以 獲得最大的商業(yè)價值；中間住宅樓按 5 層住宅樓體設計，南側中高層住宅樓按底層車庫上部為住宅的 9 層樓體設計。墻體材料住宅和商業(yè)部分：外墻采用 370 厚磚墻，外貼 50 厚 EPS 板（模塑聚苯板）保溫層，所有內墻采用 240 厚磚墻，砌至梁底或板底。外裝修設計由于外墻受到風、雨、雪等的襲擊和腐蝕氣體的影響，外裝修材料要求強度高、抗凍性強、耐水性好以及具有抗腐蝕性。建筑物墻體在首層室內地坪下約 處做 20 厚水泥砂漿內摻 3%防水 劑的墻身防潮層，散水采用水泥散水。舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告. 主要抗震措施在基礎設計上，應根據場地地質勘查報告，選擇可靠的持力層，并進行專門的場地安全性評價，確保場地地震動參數的可靠性，保證建筑物的抗傾覆能力。電力負荷采用單位指標法計算，其中住宅部分單位變壓器裝置指標按 30V舊城改造住宅小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告.所有建筑戶內照明、插座線路均選用 平方電線，照明與插座回路分開，廚房、衛(wèi)生間、空調及普通插座分別設置供電回路。供配電系統(tǒng)根據用地負荷估算，本項目配置 2800kva 箱式變電站，變壓器總裝機容量為 1600kva，按住宅、商業(yè)和酒店分區(qū)供配 電。由變配電站配出的低壓線路均采用YJV22 交聯金屬鎧裝電力電纜埋地敷設 至各建筑物，小區(qū)內的所有電氣管線均為埋地暗敷。因此，本項目各建筑地基選持力層為單元層②—細砂巖，基礎設計采用天然地基上的淺基礎方案，根據地基承載力特征，基礎埋深應大于 。屋面防水等級為二級，防水年限 15 年。其中：外窗：采用鋁合金單框雙玻（中空玻璃）平開窗，并且居中安裝，型號選用 92SJ712（三）中 70 系列。外立面采用橘黃色、咖