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鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案-文庫吧資料

2025-05-15 22:54本頁面
  

【正文】 %三項合計7=8=9貸款利息%成本費(fèi)用合計6+7+8+9營業(yè)稅及附加%385房地產(chǎn)買賣手續(xù)費(fèi)%70代理及廣告宣傳費(fèi)%35銷售費(fèi)用11+12+13490開發(fā)商利潤15%開發(fā)余值樓面熟地單價3267 商業(yè)用途假設(shè)開發(fā)法計算過程 表63項目取值標(biāo)準(zhǔn)金額銷售單價11000單方造價2200紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)10%220其他費(fèi)用5%110建造成本2+3+42530不可預(yù)見費(fèi)%110專業(yè)人士費(fèi)%三項合計7=8=9貸款利息%成本費(fèi)用合計6+7+8+9營業(yè)稅及附加%605房地產(chǎn)買賣手續(xù)費(fèi)%110代理及廣告宣傳費(fèi)%55銷售費(fèi)用11+12+13770開發(fā)商利潤15%開發(fā)余值樓面熟地單價5320(6)綜合確定項目開發(fā)完畢后的可實現(xiàn)的熟地價格經(jīng)過上述測算,我們評估出該項目開發(fā)完畢后居住用途部分可實現(xiàn)的樓面熟地單價為3267元/平方米;商業(yè)配套部分可實現(xiàn)的樓面熟地單價為5320元/平方米。(4)利潤根據(jù)北京市目前房地產(chǎn)市場的實際情況,及我們掌握的目前房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料,我們選定開發(fā)周期二年的項目投資回報率15%,取費(fèi)基數(shù)為建造成本、專業(yè)人士費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)三項成本費(fèi)用合計;由于商業(yè)部分為住宅的配套商業(yè)建筑,因此,取住宅項目的回報率作為商業(yè)用途部分的回報率。取以上三項合計款為基數(shù),%,資金考慮在開發(fā)期內(nèi)均勻投入,假設(shè)開發(fā)期為二年,以復(fù)利計算。取值范圍為建安費(fèi)用的5%-10%,根據(jù)物業(yè)情況,按建安費(fèi)用的5%計算。紅線內(nèi)市政費(fèi)用按建安費(fèi)用的10%計,其它費(fèi)用按5%計。通過對朝陽區(qū)商品房銷售價格變化趨勢分析,本項目二級開發(fā)成功后,周邊普通住宅均價預(yù)計為8000元/平方米,我們確定本項目二級開發(fā)成功后住宅部分售價為7000元,根據(jù)對類似項目商業(yè)配套用房部分的市場租金及售價的調(diào)查,我們確定商業(yè)部分的市場售價為10000元/平方米。本項目是朝陽區(qū)雙限商品房儲備用地,由于政策限制雙限商品房銷售價格要比周邊普通商品房價格低10%左右。其公式為:宗地價格=開發(fā)價值-成本費(fèi)用-銷售費(fèi)用-開發(fā)商利潤(1)測算開發(fā)價值開發(fā)價值指房屋的市場價值。為了確定本項目開發(fā)完畢后土地在二級市場中能實現(xiàn)的熟地價價格,我們對項目所在區(qū)域周邊的商品住宅開發(fā)項目的銷售情況及二手房的成交價格進(jìn)行了分析,并在對北京市商品房售價變化趨勢進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,采用房地產(chǎn)評估中常用的假設(shè)開發(fā)法對本項目開發(fā)完畢后的土地市場售價進(jìn)行了測算和評估。十、市政建設(shè)費(fèi)用估算市政方案投資估算表 序號項目單位工程量綜合單價合價(萬元)一道路工程2,1土方工程道路土方立方米202路基路面工程1,機(jī)動車道路面平方米27890195機(jī)動車道路基平方米80非機(jī)動車道路面平方米175非機(jī)動車道路基平方米70路緣石米12592653附屬設(shè)施工程人行步道磚平方米85盲道磚平方米100人行道基層平方米45雨水篦個725325樹池座1954綠化工程綠籬/花草平方米樹木棵1705交通工程米1752982紅線道路面積二雨污水工程3,1雨水工程3,管道土方D1000管道米1218管道鋪設(shè)D1000管道米1218灌渠改造2,雨水附屬構(gòu)筑物零星工作項2污水工程管道土方D800管道米910管道鋪設(shè)D800管道米9108附屬構(gòu)筑物910管件項910零星工作項三供水工程管道土方米1870供水管道DN300米1870附屬構(gòu)筑物1870自備井座4250000管件項零星工作項四中水工程管道土方米1728中水管道DN100米中水管道DN200米中水管道DN300米1728閥門井/閘井/檢查井座1728管件項零星工作項五24孔電信管道公里14400000六有線電視工程電信管道孔公里240000七供熱工程1,管道土方米1457供熱管DN300米1457熱交換站座32500000八燃?xì)夤こ坦艿劳练矫?187中壓管道DN300米2187附屬構(gòu)筑物米2187管件項零星工作項九電力工程1,管道土方米121410Ф150+2Ф100電力管道米1214開閉站座24500000零星工作項合計9,第六章 土地供應(yīng)方案一、供地計劃本項目土地一級開發(fā)預(yù)計一級開發(fā)總體需要時間為18個月,預(yù)計供地時間為2009年2月。七、市政有線電視方案擬建設(shè)2孔有線電視電纜管孔2870米。擬建設(shè)D100D300中水管1728米。五、市政燃?xì)夥桨? 本項目擬建D200D300燃?xì)夤?187米。本項目新建D400D800污水管910米。本項目可接入該干管。建設(shè)雨水管道d500d1000雨水管1218米,改造現(xiàn)狀灌渠。 由于目前建筑規(guī)劃指標(biāo)不夠詳細(xì),最高日用水量為3660立方米,配套建筑面積為4萬平方米, 用水量指標(biāo)為每天每建筑平方米9升,最高日用水量為360立方米.擬在新建的道路上鋪設(shè)給水管道與水源井接通, DN300給水球墨鑄鐵管870米,二、市政雨水方案北花園項目需改造現(xiàn)狀灌渠。通過本項目的實施,完成項目用地的地上物拆遷、大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),使項目用地達(dá)到“九通一平”(即宗地外通上水、通下水、通中水、通電、通路、通訊、通暖、通燃?xì)?、通有線電視,宗地內(nèi)土地平整)。:按拆遷建筑面
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