【正文】 某港北側，占地3公頃，規(guī)劃主變壓器容量為4臺18萬千伏安變壓器，目前已經(jīng)進入設計施工階段，規(guī)劃可由該變電站為某港供電。有關市政工程用量及接用情況如下文所述，需要特殊說明的是，以下所述市政方案為某京泰物流置業(yè)有限公司初步咨詢，并經(jīng)某市城市規(guī)劃設計研究院編制的《某物流港市政規(guī)劃方案綜合》后形成的結果，某京泰物流置業(yè)有限公司在授權后將協(xié)調(diào)各市政管理口，制定市政規(guī)劃方案。圖56 拆遷進度計劃表第六章 大市政建設實施方案第一節(jié) 項目周邊大市政設施情況及初步市政方案某港工程土地一級開發(fā)擬開發(fā)深度為“八通一平”，即通路、通電、通上水、通下水、通中水、通氣、通暖及通訊，宗地內(nèi)場地平整。具體測算過程見下表：表55： 集體企業(yè)拆遷補償費測算表：國有企業(yè)拆遷補償根據(jù)《某市城市房屋拆遷管理辦法》（某市人民政府令第87號）和某市房屋土地管理局、某市物價局關于印發(fā)《某市非住宅房屋拆遷評估技術標準》的通知（京房地評字（1999）656號）規(guī)定，集體企業(yè)拆遷補償包括房屋重置成新價、搬遷補助費、停產(chǎn)停業(yè)補助費等，具體測算過程見下表：表56： 國有企業(yè)拆遷補償費測算表：其他費用表57： 其他費用測算表：拆遷補償費總計拆遷補償費為農(nóng)民拆遷補償總價、集體企業(yè)拆遷補償總價、國有企業(yè)拆遷補償總價、其他費用四項之和，共計1161911 萬元。農(nóng)民房屋拆遷還涉及到搬家補助費、提前搬家獎、臨時過渡補助費、配合工程獎、家電改移補助費等，具體測算過程見下表：表54： 農(nóng)民拆遷補償費測算表： 集體企業(yè)拆遷補償根據(jù)《某市城市房屋拆遷管理辦法》（某市人民政府令第87號）和某市房屋土地管理局、某市物價局關于印發(fā)《某市非住宅房屋拆遷評估技術標準》的通知（京房地評字（1999）656號）規(guī)定，集體企業(yè)拆遷補償包括房屋重置成新價、搬遷補助費、停產(chǎn)停業(yè)補助費等。（3）裝修附屬物補償價根據(jù)《某市房屋重置成新價評估技術標準》（京國土房管拆[2003]808號）的相關技術標準，并結合本項目地上物實際情況，確定被拆遷房屋裝修附屬物補償單價為507 元/平方米，總價為29913 萬元。區(qū)位補償單價=2500+800=4068 元/平方米區(qū)位補償總價=4068 590000 247。（1）區(qū)位補償價測算本項目用地位于五級地價區(qū)，根據(jù)其具體情況，基準地價按2500元/平方米標準進行測算，基準房價按照800元/平方米進行測算。農(nóng)民拆遷補償根據(jù)《某市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》（京國土房管征[2003]606號）第四條相關規(guī)定，與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補償價，可以參照《某市城市房屋拆遷管理辦法》（某市人民政府令第87號），根據(jù)十八里店鄉(xiāng)的現(xiàn)狀發(fā)展水平及本項目周邊現(xiàn)狀，本次農(nóng)民拆遷測算將依據(jù)《某市城市房屋拆遷管理辦法》（某市人民政府令第87號）和某市房屋土地管理局、某市物價局關于印發(fā)《某市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）》（京國土房管拆字[2001]1234號）規(guī)定進行測算。兩個村共需安排612000平方米用來安置，依據(jù)十八里店鄉(xiāng)綠隔政策，騰退成本為5000元/平方米。（3）涉及526個集體企業(yè)拆遷， 平方米。圖53 征地工作進度計劃圖第二節(jié) 拆遷實施方案 地上物情況本項目用地范圍內(nèi)，共有（1）涉及5個國有企業(yè)拆遷。具體征地補償費構成詳見下表52。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支付青苗補償費和其它土地附著物補償費。農(nóng)民主要屬于十八里店鄉(xiāng)十八里店村和小武基村兩個村民委員會，共8819 人。（3）涉及526個集體企業(yè)拆遷， 平方米。圖51 土地類別構成示意圖 地上物狀況：本項目用地范圍內(nèi)，共有（1）涉及5個國有企業(yè)拆遷。第五章 土地征地拆遷實施方案第一節(jié) 征地實施方案本項目用地現(xiàn)狀共有國有土地畝，分屬5個單位； 畝，523畝為其它用地（含項目用地范圍內(nèi)代征京津塘高速路和東南四環(huán)各半幅路，大羊坊路整幅，京津快線21米通道，共442畝），所征土地屬于某市某區(qū)十八里店鄉(xiāng)十八里店村和小武基村兩個村民委員會所有。 　　天然氣：某港東側的老君堂路現(xiàn)狀DN500毫米高壓天然氣管。電信：現(xiàn)有10萬門電話局兩座，規(guī)劃新建一座10萬門電話局及配套管網(wǎng)，使區(qū)內(nèi)電話交換機總容量達到30萬門。供電：來自22萬伏老君堂變電站，有數(shù)條11—22萬伏高壓線在區(qū)內(nèi)穿過。城市鐵路環(huán)線京豐鐵路段從規(guī)劃用地的東側南北方向通過，并與大羊坊路相交。小武基村地處東南城鄉(xiāng)結合部，四環(huán)路縱穿南北，肖太后河橫貫東西，現(xiàn)有常住人口3200人。常住人口近6000人。 2001年9月大洋路商業(yè)街被某市命名為特色商業(yè)街，目前已擁有十里河家居建材、大洋路市場、家和家美家具城、 云龍金閣大飯店、居然之家等某知名品牌，并匯集家具建材、燈飾布藝、汽車配件、購物休閑、餐飲娛樂、 綜合服務、倉儲物流于一身，商品流通額已超過35億元。第二節(jié) 周邊環(huán)境十八里店鄉(xiāng)是某東南經(jīng)濟發(fā)展的一顆璀璨明珠。區(qū)境內(nèi)8條主要河流：溫榆河、清河、壩河、亮馬河、蕭太后河、涼水河、北小河，蜿蜒錯致，形成網(wǎng)絡， 自然植被的分布受地形、氣候及土壤的影響顯著，特別是由于坡向和海拔高度的制約和水熱條件的影響，使自然植被呈現(xiàn)出有規(guī)律的垂直分布及過渡交替的特征。38′附近，北緯 40176。區(qū)域輪廓呈南北略長、東西稍窄的多邊形。某區(qū)地貌類型復雜多樣，可劃分為山地、丘陵、臺地、平原等四大類型。某區(qū)屬暖溫帶半濕潤季風型大陸性氣候，四季分明，降水集中，風向有明顯的季節(jié)變化。其后幾經(jīng)衍變，于1925年首次設區(qū)，稱東郊區(qū)，1958年更名為某區(qū)。世紀奧運的舉辦，CBD的建設，必將大大加快某區(qū)農(nóng)村城市化，城市現(xiàn)代化和區(qū)域國際化的進程。某區(qū)是某對外交往的窗口。第四章 宗地區(qū)域因素分析第一節(jié) 某區(qū)概況某區(qū)位于某市東部，自古就有京畿腹地之美譽，是某面積最大，人口最多的城區(qū)，交通便利，文化教育發(fā)達。另一種則是由開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)，政府將不直接參與，開發(fā)商的利潤不高于預計成本的8％。辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。（3）土地一級開發(fā)的形式幾年來，某市已逐步形成了土地一級開發(fā)投資主體多元化（企業(yè)投資、政府投資、政府和企業(yè)共同投資）、一級開發(fā)土地類型多元化（重點功能區(qū)、新城、小城鎮(zhèn)建設一級開發(fā)和房地產(chǎn)一級開發(fā)、工業(yè)開發(fā)區(qū)成片一級開發(fā)）以及管理方式的多元化（企業(yè)管理、事業(yè)管理、授權委托管理等）。（2） 土地存量減少、住宅郊區(qū)化某今年限制二環(huán)以內(nèi)住宅商品房用地供應，重點保證順義、通州、亦莊三座新城的土地供應，這意味著未來某土地供應郊區(qū)化。如此大的發(fā)展步伐甚為少見，也從一個角度顯示了政府和各界人士對此的重視程度經(jīng)過幾年的調(diào)整，土地市場出現(xiàn)了很多新的趨勢。區(qū)縣級指標4000公頃中：城八區(qū)指標約占40％，向某、海淀、豐臺區(qū)傾斜；遠郊10個區(qū)縣和亦莊新城指標約占60％，向順義、通州、亦莊三個新城傾斜。綜合考慮各區(qū)縣的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、土地資源利用情況和城市規(guī)劃賦予的區(qū)域功能定位，2006年度土地供應采用“市級總量管理，區(qū)縣指標控制，市級統(tǒng)籌協(xié)調(diào)”的管理模式。根據(jù)《某城市總體規(guī)劃（2004年－2020年）》、近期建設規(guī)劃確定的城市空間布局、區(qū)縣功能定位和新城發(fā)展戰(zhàn)略，2006年度土地供應向城市發(fā)展的主要方向和重點區(qū)域傾斜，同時控制城市建設無序擴張；十八個區(qū)縣按照首都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)等四類功能區(qū)定位，突出與其所承擔的城市功能相一致的土地供應。本項目的建設，需遵循以下土地使用制度的要求進行。在商品房中，%，其中，%，漲幅比上年提高3個百分點，是各類房屋中拉動總指數(shù)上升的主要因素。 　　三、房地產(chǎn)價格指數(shù)高位運行，漲幅趨緩 　　2006年，我市房地產(chǎn)價格指數(shù)在不斷走高的基礎上保持高位運行態(tài)勢，%。在全部銷售面積中，%?！　∈袌鲂枨笕匀煌?。%。 　　商品房竣工面積繼續(xù)減少。商品房施工面積的下降主要是由于住宅施工面積降低引起的，%。 　　二、供給出現(xiàn)下降，需求仍然旺盛 　　商品房施工面積下降，其中住宅施工面積降幅較大。%。%。 圖34 2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速趨勢圖 單位：%住宅投資增長趨緩。2006年上半年房地產(chǎn)投資同比增幅有所波動，%，%；從下半年開始增幅呈平穩(wěn)下降趨勢，112月增幅降至全年最低。 　　一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，投資比重下降 　　2006年， 億元，%，%。由于施工面積、竣工面積和空置面積的繼續(xù)減少，市場供求矛盾加大。但由于市場競爭力的增加，地理位置，價格，樓宇質(zhì)量，配套設施，設計/戶型，物業(yè)管理，綠化/居住環(huán)境下面的因素是影響商品房項目吸引潛在買家的主要方面。（4）政府通過頒布一些相關的程序和法規(guī)來繼續(xù)鼓勵扶持二手房市場。（2）某城市改造造成拆遷人口對商品房的需求水平保持不變。預計在中短期時間內(nèi)，某消費者對商品房的需求量繼續(xù)增大。某市政府在過去幾年內(nèi)一直在加大郊區(qū)基礎建設的力度，尤其是在郊區(qū)公共交通網(wǎng)絡和高速公路的建設，這些工作都增強了無論是開發(fā)商還是買家對郊區(qū)商品房的信心。特別是某的商品房市場是從90年代中期迅猛發(fā)展起來的。從長期發(fā)展看，人口郊區(qū)化將會繼續(xù)。根據(jù)某市政府在1991年制定的二十年城市規(guī)劃，1991年至2010年間，某市每年住宅建設的新供應量應達到500萬平方米。根據(jù)某市“十五”時期城市化發(fā)展規(guī)劃，到2005年，按現(xiàn)行非農(nóng)業(yè)人口統(tǒng)計，全市城市化水平達到75％。隨著2008年奧運會的臨近，某的道路和軌道交通建設也在緊鑼密鼓地進行，而且，這些道路和軌道交通的完成不僅可以緩解城市內(nèi)部的交通擁擠狀況，更主要的是將使得某周邊地區(qū)到達市區(qū)的速度加快，對這些地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展起積極促進作用 城市化進程根據(jù)2006年的統(tǒng)計年鑒，1978年底到2005年底，％％。本項目位于其中的垡頭集團。兩帶兩軸通州圖25 某兩軸兩帶多中心總體規(guī)劃圖以上戰(zhàn)略的確定，將進一步推進某市城市化和人口郊區(qū)化這兩大趨勢的發(fā)展，同時將帶動城市外圍的發(fā)展。第二節(jié) 某城市整體規(guī)劃和城市化進程 城市布局目前某正在進行新一輪的城市總體規(guī)劃，并基本確定了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略（）。商業(yè)市場將得到更進一步的發(fā)展，為中國的經(jīng)營環(huán)境改善提供更多的商業(yè)機會，尤其是國際知名的運動品牌和設施運營商。2008奧運會的臨近，某的體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，居民的體育消費也呈增長態(tài)勢。某市民從事各類體育運動的熱情不斷高漲。 其他影響因素奧運對某未來發(fā)展的影響(1) 奧運為某經(jīng)濟帶來的機遇根據(jù)奧運經(jīng)濟研究小組測算，奧運的舉辦將使某全社會的投資總量累計增加1,000億元，增加100萬個就業(yè)崗位，帶來新增消費支出880億元，拉動居民人均收入增長6％，拉動第三產(chǎn)業(yè)比重提高2％，經(jīng)濟增長率至少提高1個百分點。社會消費品零售總額圖24 某社會消費品零售總額發(fā)展趨勢圖, %。此外，健康、良性運行的宏觀經(jīng)濟環(huán)境會吸引更多的國內(nèi)外投資者，由此將產(chǎn)生大量的住房需求。宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了一個良好的經(jīng)濟環(huán)境。GDP或者GNP的平均水平為3466—10725美元，某的6210美元處于上中等國家和地區(qū)的中間水平。按當期的平均匯率折算，6210美元，按可比價格計算，%。％。要加強生態(tài)環(huán)境的保護與建設，引導人口相對集聚，引導自然資源的合理開發(fā)與利用，成