【正文】 員的現(xiàn)場調(diào)查，結(jié)合估價經(jīng)驗，確定住宅房屋的重置成新價為1000 元/平方米，設(shè)備、裝修及附屬物按照 300 元/平方米，合計 1300 元/平方米。18 / 35②重置成新價用房屋重置成本結(jié)合成新進(jìn)行計算。根據(jù)京政函[2022]109 號、京房管拆字〔2022〕808 號、京房地評字（1999）656 號等據(jù)實際情況確定。拆遷費(fèi)用包括拆遷評估補(bǔ)償及獎勵費(fèi)及相關(guān)服務(wù)費(fèi)用等構(gòu)成。（一）住宅拆遷補(bǔ)償方案補(bǔ)償依據(jù)根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》〖北京市人民政府令第 124 號〗以及海淀區(qū)拆遷政策相關(guān)規(guī)定、文件，確定集體土地住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。非住宅集體土地非住宅建筑面積 萬平方米。17 / 35第六章 拆遷實施方案一、現(xiàn)狀調(diào)查本項目范圍內(nèi)地上物情況如下：住宅項目范圍內(nèi)現(xiàn)有住戶 1015 戶，人口 2682 人。根據(jù)《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》 （北京市人民政府令第 148 號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合海淀區(qū)東升鎮(zhèn)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及本項目實際情況，本項目征地費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、轉(zhuǎn)居手續(xù)費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)，包干價擬定為200 萬元/畝，征地面積為 公頃（ 畝） ，項目征地費(fèi)用共計 188790萬元，征地稅費(fèi)為防洪費(fèi)，按 公頃計算，為 1399 萬元。征地補(bǔ)償方案本項目征地采用留地安置結(jié)合貨幣補(bǔ)償方式。勞動力安置就業(yè):本項目按照“政府主導(dǎo)、農(nóng)民主體、留地安置、發(fā)展產(chǎn)業(yè)”的原則著力解決西小口村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展問題勞動力，規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地留有2/3 由東升集體經(jīng)濟(jì)組織自持經(jīng)營，協(xié)議出讓，分?jǐn)偼恋匾患壋杀尽＃?）征地補(bǔ)償費(fèi)用于人員安置后，其余作為土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會，用于農(nóng)村村民生產(chǎn)生活。16 / 35（2）征地補(bǔ)償費(fèi)不低于北京市最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。二、征地補(bǔ)償方案征地補(bǔ)償內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》 （北京市人民政府令第 148 號）：（1）征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)。 表 51： 項目集體土地利用現(xiàn)狀情況 單位（公頃）集體土地行政權(quán)屬農(nóng)村宅基地 集體企業(yè) 道路等其他 合計東升鄉(xiāng) 征地數(shù)量本項目需征收中關(guān)村東升科技園二期用地 公頃，其中項目建設(shè)用地 公頃，代征道路 公頃，代征綠地 公頃。規(guī)劃用地現(xiàn)狀權(quán)屬本項目總占地 公頃，全部為集體土地。本項目開發(fā)進(jìn)度安排如下圖所示：圖 41：土地一級開發(fā)進(jìn)度圖14 / 3515 / 35第五章 征地實施方案一、征地情況概述東升科技園二期項目用地位于海淀區(qū)東升鎮(zhèn)西小口村，地處海淀、朝陽、昌平三區(qū)交界。二期項目內(nèi)分三個地塊分別實施回遷安置、產(chǎn)業(yè)自用、產(chǎn)業(yè)上市。第四章 一級開發(fā)實施主要內(nèi)容及開發(fā)進(jìn)度一、一級開發(fā)實施主要內(nèi)容從授權(quán)開始至土地入市交易，一級開發(fā)實施單位具體承擔(dān)的任務(wù)主要包括三大塊內(nèi)容，即前期手續(xù)辦理、實施征地、拆遷及市政咨詢規(guī)劃設(shè)計、驗收入市交易及相關(guān)后續(xù)事項。第三，在供應(yīng)小幅增長，需求繼續(xù)消退的情況下，未來一段時間內(nèi)北京市土地市場仍將持續(xù)低迷，總體成交量仍將維持低位，除了個別優(yōu)質(zhì)地塊外，很難出現(xiàn)往年多輪哄搶的局面。13 / 35第二，出于對資金鏈的擔(dān)憂，以及對利潤的考量，開發(fā)企業(yè)在京拿地將更為謹(jǐn)慎，品牌房企將延續(xù)今年的趨勢，更加注重處在快速發(fā)展階段的二三線城市拿地。2022 年，海淀區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元，增長 %；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 16498 元，增長 %。2022 年，海淀區(qū)合同外資額為 億美元，同比下降 %；實際利用外資 億美元，同比增長 %。在限額以上零售額中，汽車及零配件銷售行業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，同比下降 %。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中仍以三產(chǎn)投資為主，2022 年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，同比增長 %，第二產(chǎn)業(yè)投資僅為 億元，同比增長 %。2022 年，海淀區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。在規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值中，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實12 / 35現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長 %。與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的主體稅種完成情況良好，其中營業(yè)稅實現(xiàn) 億元，增長 %；企業(yè)所得稅實現(xiàn) 億元，增長 %；增值稅實現(xiàn) 億元，增長 %。財政收入實現(xiàn)較快增長, 工業(yè)生產(chǎn)增速持續(xù)走低, 全社會固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步回升 , 消費(fèi)市場運(yùn)行基本平穩(wěn) , 對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易增長乏力, 城鄉(xiāng)居民收支穩(wěn)定增長。2022 年 12 月中旬，中央經(jīng)濟(jì)會議對明年房地產(chǎn)調(diào)控確定了基調(diào)，一方面，抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營、管理工作，另一方面，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。此階段，北京市共完成住宅用地供地 54 宗，成交37 宗，成交面積占全年的 %。此階段，北京市共完成住宅用地供應(yīng) 19 宗，成交13 宗，成交面積僅占全年成交量的 %。此外，今年成交住宅平均樓面地價為 4869 元/平米，較去年下降 %，也不11 / 35及 2022 年，且平均溢價率僅為 %，為近 5 年來最低。據(jù)市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至 2022 年 12 月 15 日，今年北京市共成交經(jīng)營性用地 公頃，正在掛牌交易的經(jīng)營性用地共計 公頃，因此目前僅完成全年非保障房經(jīng)營性用地供地計劃 1770 公頃的 %。而住宅用地中，安排了保障性住房用地 1330 公頃。其中，金融貸款為 1168 億元，下降 %；自籌資金為 億元，下降 %；定金及預(yù)收款為 億元，下降 %。2022 年，全市政策性住房新開工面積為 萬平方米，比上年增長%，其中住宅新開工面積為 萬平方米，增長 %。（四）政策性住房建設(shè)高速增長2022 年，全市政策性住房完成投資 億元，比上年增長 %，其中住宅完成投資 億元，增長 %。其中，住宅銷售面積為 1035 萬平方米，下降 %；寫字樓為 萬平方米，增長10 / 35%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為 萬平方米，下降 %。其中，住宅竣工面積為 萬平方米，下降 %；寫字樓為 萬平方米，增長 %；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為 萬平方米，下降 %。其中，住宅新開工面積為 萬平方米，增長 %；寫字樓為 萬平方米，增長 倍；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為 萬平方米，增長%。其中，住宅施工面積為 萬平方米，增長 %；寫字樓為 萬平方米，增長 %；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為 萬平方米，下降 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資完成 億元，比上年增長 %，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為 %。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長 2022 年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %（根據(jù)國家統(tǒng)計局提高投資統(tǒng)計起點(diǎn)的相關(guān)規(guī)定，上年同期數(shù)據(jù)為調(diào)整后數(shù)據(jù)）。8 / 35第二章 編制依據(jù)一、法律法規(guī)依據(jù)中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第 8 號） ；北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市〔2022〕540 號） ；北京市土地一級開發(fā)實施方案編制和審核暫行辦法（送審稿） 。其中：7 / 35①1813L01813L11813L16 地塊進(jìn)行安置房住宅及配套建設(shè)；②1813L11813L1813L21818L25 地塊進(jìn)行必要的征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中三分之二的土地協(xié)議出讓給北京市東升農(nóng)工商總公司或其控股的中關(guān)村東升科技園有限責(zé)任公司自持經(jīng)營（平均分?jǐn)偼恋匾患夐_發(fā)成本） ，其余三分之一達(dá)到入市條件后入市交易。調(diào)整內(nèi)容為：西部回遷房及托幼建設(shè)用地約 公頃，容積率~，建筑高度 60 米，建筑面積約 萬平方米；東部教育科研用地約 公頃，容積率 ，高度 60 米，建筑面積約 萬平方米；北側(cè)市政用地 公頃，容積率 ，高度 12 米，建筑面積約 1760 平方米，總建筑面積約 萬平方米。將該項目明確定位為中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的二級園，重點(diǎn)引入符合核心區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的高新技術(shù)企業(yè)；建為集技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品展示、企業(yè)孵化于一體的科技園。北京市海淀區(qū)人民政府于 2022 年 1月 6 日下發(fā)了《關(guān)于東升科技園二期項目建設(shè)有關(guān)問題的會議紀(jì)要》 “海政會[2022]2 號” ， 《會議紀(jì)要》對東升科技園二期項目功能定位為：以創(chuàng)建世界一流園區(qū)為目標(biāo)，樹立核心區(qū)東部城市新形象，同時，要按照“政府主導(dǎo)、農(nóng)民主體、留地安置、發(fā)展產(chǎn)業(yè)”的原則著力解決西小口村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展問題；在產(chǎn)業(yè)定位上，要按照核心區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的要求，進(jìn)一步研究和明確。表 11： 項目土地利用現(xiàn)狀情況單位（公頃）集體土地行政權(quán)屬農(nóng)村宅基地 集體企業(yè) 道路等其他 合計東升鄉(xiāng) 三、現(xiàn)狀地上物狀況本項目一級開發(fā)用地及拆遷范圍內(nèi)有現(xiàn)狀地上物總建筑面積 萬平方米。3 / 35二、土地利用現(xiàn)狀分析規(guī)劃用地現(xiàn)狀權(quán)屬本項目總占地 公頃（ 畝） ，全部為集體土地。項目周邊有公交線路通過。項目位置距北三環(huán)不到 10 公里。區(qū)域特征與區(qū)位分析項目所在地位于海淀區(qū)的中東部，隸屬于東升鎮(zhèn)，鄰近奧林匹克森林公園北園。項目區(qū)內(nèi)地勢平坦。（2）水文海淀境內(nèi)有大小河流 10 條，總長度 公里，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等水面，占北京市湖泊總數(shù)的 20%；水域面積 4 平方公里，占北京市水域面積的 %，湖泊數(shù)量和水域面積均列北京市各區(qū)縣之首，昆明湖是北京市最大的湖泊，水域面積 平方公里。年降雨量變化較大，多年平均降雨量約為 580—600 毫米，60%的降雨量集中在 6—8 月。項目位置2 / 35項目宗地位于海淀區(qū)中東部，主要自然特征如下：（1）氣候本項目地處北京市區(qū)的西南部，屬華北平原溫帶大陸季風(fēng)型氣候。；東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺區(qū)毗連，西與石景山、門頭溝區(qū)交界，北與昌平區(qū)接壤。116176。東經(jīng) 116176。40176。圖 11： 項目位置示意圖宗地自然特征海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北部，地理位置北緯 39176。中關(guān)村東升科技園二期項目土地一級開發(fā)實施方案 編制單位： 北京中創(chuàng)偉業(yè)房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司編制時間： 二 ○ 一二年七月1 / 35目 錄第一章 項目基本情況 ............................................................................1一、項目區(qū)位情況 ..................................................