【正文】 計取。 （5）招投標(biāo)代理費(fèi)：依據(jù)國家計委《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（計價格 [2002]1980 號），計取基數(shù)為表26中直接費(fèi)用。（2）交評費(fèi)用：根據(jù)《建設(shè)項目交通影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計取。市政基礎(chǔ)設(shè)施需要建設(shè)項目、各項工程量及工程費(fèi)用測算見下表：表25 市政建設(shè)費(fèi)用計算表序號項目工程內(nèi)容長度（m）金額（萬元）1道路工程城市次干路及城市支路4650016742雨水工程φ800mmφ1600mm16802323污水工程φ400mmφ500mm16802424中水工程φ150mmφ600mm23502825供水工程φ400mm14002526供電工程（雙回）10千伏電纜、電纜溝道、電纜管井270014907熱力工程φ300mmφ500mm270012968供氣工程φ300mm8503579電信工程12孔170061210有線電視工程6孔253028811其它場地平整1879003761210KV開閉站1座2013小區(qū)配電室24臺箱變1座20合計7060（萬元）折合（單價）184（元/建筑㎡）第三章 項目可行性分析一、項目總投資估算表26 石景山第二水泥管廠項目土地一級開發(fā)投資表序 號項 目金額（萬元）所占比例一直接費(fèi)用125275 1拆遷費(fèi)用118215 拆遷補(bǔ)償費(fèi)105184 　12評估服務(wù)費(fèi)1052 　拆遷服務(wù)費(fèi)1052 　拆除清運(yùn)費(fèi)179 　不可預(yù)見費(fèi)10747 　2市政費(fèi)用7060 道路工程1593 　雨水工程232 　污水工程242 　中水工程282 　供水工程252 　供電工程1490 　熱力工程1296 　供氣工程357 　電信工程612 　有線電視工程288 　其它376 　10KV開閉站20 　小區(qū)配電室20 　二其它費(fèi)用203 1環(huán)評費(fèi)用10　2交評費(fèi)用10　3前期咨詢費(fèi)26　4招投標(biāo)代理費(fèi)50　5可行性研究報告編制費(fèi)15　6掛牌底價評估費(fèi)50　7考古勘探費(fèi)用42三間接費(fèi)用9421 1財務(wù)費(fèi)用6776 2一級開發(fā)管理費(fèi)2645 四總成本134899 說明事項：、市政建設(shè)費(fèi)用為前文所測算的一級開發(fā)成本。一般均在人行道下。（2）各管線之間最小凈距應(yīng)符合下表表24 地下管線間最小凈距（M）項目給水管污水管雨水管水平垂直水平垂直水平垂直給水管污水管雨水管低壓煤氣管直埋式熱水管熱力管溝電力電纜通訊電纜通訊及照明電纜喬木中心注：凈距離管外壁距離，管道交叉設(shè)套管時指套管外壁距離，直埋式熱力管道指保溫管殼外壁距離。☆，管外壁的水平凈距離應(yīng)根據(jù)土壤的滲水性確定。該項目的管道鋪設(shè)順序及管徑如下：☆電力電纜：魯谷路100KV☆通訊電纜：規(guī)劃道路下布置12孔的通訊電纜☆煤氣管道：φ300mm☆污水管道：φ400mmφ500mm☆供水管道：φ400mm☆熱力管道：φ300mmφ500mm☆雨水管道：φ800mmφ1600mm☆中水管道：φ150mmφ600mm各種埋地管道的平面位置，不得上下重疊，并應(yīng)盡量減少和避免互相之間的交叉。根據(jù)信號分配需要，規(guī)劃光纜、電纜管道主要安排：沿八角西街、體育場南路、八角東路、居住區(qū)南路鋪設(shè)6孔有線管道。根據(jù)八角南里居住區(qū)道路規(guī)劃建設(shè)情況，結(jié)合布放通信電纜的要求，做如下安排：沿八角西街、八角東路、居住區(qū)南路新建12孔電信管道，總長約1700米。具體建設(shè)方案由我公司與石景山區(qū)政府、供電部門共同確定。盡管古城變電站離居住區(qū)更近，但由于石景山路下有地鐵，電纜很難穿越，因此，規(guī)劃八角居住區(qū)只能由魯古變電站供電。中壓管線總長度為850米。規(guī)劃自體育場南路的天然氣中壓管線開口，沿體育場西路向南修建DN300毫米的中壓管線至居住區(qū)南路，長度約550米；沿居住區(qū)南路修建DN300中壓管線，長度約300米。6．供氣八角南里居住區(qū)屬于天然氣供氣區(qū)，在體育場南路有現(xiàn)狀天然氣高壓管線和中壓管線各一條，管徑分別為DN600和DN400；在居住區(qū)東側(cè)、體育場南路南側(cè)是現(xiàn)狀八角天然氣高中壓調(diào)壓站。規(guī)劃中水管道總長度2350米。規(guī)劃沿八角東路布置1條DN600中水管道，長度1100米，投資約234萬元。4．中水 目前該用地南部首鋼污水處理廠已建成并投入使用，處理后的70%污水回用，其余排入人民渠。規(guī)劃沿八角西街－居住區(qū)規(guī)劃南路新建1條污水管道，向南向東接入八角東路規(guī)劃污水管道，規(guī)劃管徑為Φ400，規(guī)劃管長約830米。在古城大街－人民渠北側(cè)有1條現(xiàn)狀污水干線，管徑為Φ1500；在體育場南路－八角東路東側(cè)現(xiàn)狀路上有1條現(xiàn)狀石景山第二污水干線，管徑為Φ1500；兩條現(xiàn)狀污水管匯合后，向東沿人民渠北側(cè)的□16001600現(xiàn)狀污水干線最終接入規(guī)劃盧溝橋污水處理廠。 規(guī)劃沿體育場西路－居住區(qū)南路新建1條雨水管道，向南向西接入八角東路規(guī)劃雨水管道，規(guī)劃管徑為Φ800～1400，規(guī)劃管長約830米。3．雨、污水八角南里居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)現(xiàn)狀沒有雨水管道系統(tǒng)，雨水通過地面徑流向南排入人民渠。表14項目周邊道路現(xiàn)狀情況編號道路名稱規(guī)劃等級道路長度（米）紅線寬度（米）備注1八角西街南延城市次干路540402八角東路南延城市支路560253南部規(guī)劃路城市支路320304魯谷路西延城市次干路320455體育場南路城市次干路31020已完成供水目前，石景山區(qū)楊轉(zhuǎn)水廠已建成并投入使用，供水能力5萬立方米/日，其供水范圍已包括了八角南里居住區(qū)。五、市政管線施工時應(yīng)重點控制的環(huán)節(jié)項 目符 合 標(biāo) 準(zhǔn)管線放線偏差設(shè)計圖紙及DBJ01472000，GB5002693規(guī)定；管線開挖設(shè)計圖紙及DBJ842004等規(guī)定；管線基底設(shè)計圖紙及GB500072002；基坑支護(hù)DBJ01842004；各種管線質(zhì)量設(shè)計圖紙及各專業(yè)規(guī)范；各種管線坡度設(shè)計圖紙及GB5026897，DBJ01472000，T3722004；管線接口質(zhì)量設(shè)計圖紙及GB5026897，DBJ01472000，階段性驗收、試驗T3722004；回填土質(zhì)量設(shè)計圖紙及GB5026897，DBJ01472000，路基密實度T3722004；路面瀝青密實度設(shè)計圖紙DBJ01472000，DBJ01452000；設(shè)計圖紙DBJ01472000，DBJ01112004設(shè)計圖紙DBJ01452000，DBJ01112004；管線間的相關(guān)距離設(shè)計圖紙及GB5028998六、市政咨詢成果道路交通現(xiàn)狀規(guī)劃用地范圍內(nèi)南北方向為八角西街和八角東路，東西方向為體育場南路和南邊規(guī)劃路，中間有魯谷路沿東西方向貫穿項目用地。本市政建設(shè)方案按照市政管網(wǎng)交付使用驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制，用地范圍內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施實現(xiàn)“七通一平”（供水、雨，污，中水、供熱、供氣、供電、通信、通路；“一平”指場地自然平）。市政管網(wǎng)交付使用驗收標(biāo)準(zhǔn)：在國有土地使用權(quán)受讓方完成項目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗收前，且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)后，向受讓方提供項目用地紅線外市政管線“七通”（燃?xì)?、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件?？傆嫞?18215萬元。）D．拆遷補(bǔ)助費(fèi)：25元/平米（2）、拆遷補(bǔ)償及獎勵費(fèi)：A. 區(qū)位補(bǔ)償價：廠房：7539元/平米㎡=17892萬元辦公：8390元/平米㎡=16315萬元小計：34207萬元：1400元/㎡㎡=6045萬元：1200元/㎡㎡=5181萬元D．拆遷補(bǔ)助費(fèi)：25元/平米㎡=108萬元小計： 45780萬元(合10603元/㎡)。本項目國有土地非住宅拆遷作價區(qū)位價格取3800元/建筑平方米，結(jié)合項目的現(xiàn)狀容積率、房屋原用途及規(guī)劃用途，分別確定K1=（廠房部分），（辦公部分），K2=，K3取1，地上物補(bǔ)償按照地上物現(xiàn)狀估計，確定國有土地非住宅房屋拆遷平均價格約為7539元/平方米（廠房部分），8390元/平方米（辦公部分）。非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價計算公式為：非住宅房屋拆遷價格=區(qū)位價格K1K2K3建筑面積+地上物補(bǔ)償價其中： K1為容積率調(diào)整系數(shù)； K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)； K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。定向安置房建設(shè)成本詳見定向安置房建設(shè)方案。：1000元/戶（2）、拆遷補(bǔ)償 及獎勵費(fèi)：A. 拆遷基準(zhǔn)補(bǔ)償價：樓房：11000元36143㎡= 39757萬元平房：9000元10152㎡= 9137萬元小計：48894萬元：樓房：1200元/㎡36143㎡= 4337萬元平房：800元10152㎡= 812萬元小計：5149萬元C. 地上附屬物補(bǔ)償費(fèi)：5149萬元10%=515萬元：20元/平米46295㎡=93萬元：5萬元/戶932戶=4660萬元：1000/戶932戶=93萬元小計：59404萬元。（根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價局關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知、京房管拆字〔2003〕808號進(jìn)行測算確定）C. 地上附屬物補(bǔ)償費(fèi)：按照房屋重置總價的10%計算：20元/平米。居民拆遷補(bǔ)償時按照現(xiàn)行拆遷政策并結(jié)合該地區(qū)采取貨幣補(bǔ)償政策,暫定基準(zhǔn)補(bǔ)償價為樓房11000元/平方米、平房9000元/平方米。不可預(yù)見費(fèi)：根據(jù)北京市國土資源局《土地一級開發(fā)實施方案的編制辦法》,按10%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行匡算。停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)：依據(jù)《北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定》，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，對被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500至1500元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)，所以依據(jù)本項目所在區(qū)域的具體情況和當(dāng)?shù)卣呓o予企業(yè)每平方米建筑面積1200元的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。拆遷評估費(fèi):根據(jù)北京市物價局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》(京價（房）[1997]第398號) ，并考慮市場價格，％計取。（2）電話、空調(diào)、有線電視拆移費(fèi)按1000元/戶。六、拆遷費(fèi)用構(gòu)成及成本核算（一）、拆遷費(fèi)用構(gòu)成拆遷補(bǔ)償及獎勵費(fèi)：根據(jù)市政府87號令、京政函[2001]109號、以及石景山相關(guān)拆遷獎勵政策實際情況確定。 組 長：石鳳俠（京漢置業(yè)集團(tuán)行政部資料員） 成 員：周 琳（京漢置業(yè)集團(tuán)行政部主管）五、拆遷補(bǔ)償方式國有企業(yè)拆遷實行貨幣補(bǔ)償方式。組 長： 梁 炎成 員： 楊海峰及土地儲備中心財務(wù)1人后勤保障組負(fù)責(zé)安排辦公用房、飲食及辦公設(shè)備，做好拆遷中的后勤保證工作。 組 長：王衛(wèi)京（京漢置業(yè)集團(tuán)前期開發(fā)部經(jīng)理）成 員：董麗紅、闞海超審核組負(fù)責(zé)對拆遷補(bǔ)償協(xié)議中的各項款額和相關(guān)證明材料進(jìn)行審定、核對。指揮部下設(shè)宣傳組、咨詢答疑組、審核組、財務(wù)結(jié)算組、后勤保障組、檔案管理組宣傳組：負(fù)責(zé)拆遷政策的宣傳，法律政策宣傳材料的組織和發(fā)放，標(biāo)語、展板、彩繪制作及廣播宣傳。我公司在這方面有豐富的經(jīng)驗和暢通的溝通渠道。（二）、工作流程制定拆遷實施方案辦理拆遷批準(zhǔn)手續(xù)取得《房屋拆遷許可證》委托拆遷、拆遷評估公司與拆除公司發(fā)布拆遷公告入戶調(diào)查與評估簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用拆除建筑物及平整場地驗收并辦理拆遷結(jié)案表。1解決拆遷疑難問題,完成拆遷全部工作。1落實被拆遷人搬家情況，并支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。審核拆遷評估報告及拆遷補(bǔ)償協(xié)議。拆遷公司與拆遷評估公司入戶調(diào)查、房屋測量，做好記錄。拆遷的申報手續(xù)、資金、組織人員要充分準(zhǔn)備，被拆遷住宅和國有企業(yè)的各方面詳細(xì)情況要摸底調(diào)查清楚，拆遷實施方案要完善周密，并對可能出現(xiàn)的各種問題做出預(yù)案，做提前準(zhǔn)備。按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，備齊相關(guān)文件材料，辦理《房屋拆遷許可證》。 三、拆遷工作內(nèi)容及流程（一）、拆遷工作內(nèi)容成立本項目拆遷領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)拆遷工作，充分依靠當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)職能部門，調(diào)動一切積極因素，做好拆遷工作。二、適用政策、補(bǔ)償依據(jù)1）《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府第87號令）。地上廠房、住宅房屋均為67成新。第一章 拆遷工作方案一、拆遷情況概要，包括住宅和非住宅拆遷，其中：住