【正文】 具體測(cè)算過(guò)程見(jiàn)土地征地拆遷實(shí)施方案（第五章）及大市政建設(shè)實(shí)施方案（第六章）。 前期手續(xù)費(fèi)用包括測(cè)繪費(fèi)、釘樁釘線費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)、交通評(píng)估費(fèi)、土地評(píng)估費(fèi)、其它咨詢費(fèi)等，依據(jù)各評(píng)估費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)收費(fèi)一般水平，約合4067 萬(wàn)元。綜上，直接投資約合2017111 萬(wàn)元，折合到建設(shè)用地（126萬(wàn)平方米），均價(jià)為16009 元/平方米；折合到建筑面積均價(jià)為6480 元/平方米。間接投資間接投資主要包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)收益、稅費(fèi)等。本項(xiàng)目的資金總需求約合人民幣2017111 萬(wàn)元，貸款額度按資金總需求計(jì)算。開(kāi)發(fā)期內(nèi)，投資按均勻投入計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用以貸款額度的65%為基數(shù)，%計(jì)算，總和190543 萬(wàn)元。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收益以開(kāi)發(fā)成本2017111 萬(wàn)元為基數(shù)，按照基數(shù)的8%計(jì)算，約合176612 萬(wàn)元。稅費(fèi)以開(kāi)發(fā)成本2017111 萬(wàn)元為基數(shù)，%%計(jì)算，約合128488 萬(wàn)元。綜上，間接投資約合495643 萬(wàn)元，折合到建設(shè)用地（126萬(wàn)平方米），均價(jià)為3934 元/平方米；折合到建筑面積均價(jià)為1592 元/平方米?？偼顿Y總投資為直接投資、間接投資之和萬(wàn)元，建筑面積均價(jià)2512754 元/平方米。表81：項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資估算明細(xì)表 成本分析根據(jù)表83（項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)掛牌底價(jià)估算表），項(xiàng)目總支出為2703114 萬(wàn)元，以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，支出單價(jià)為9013 元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同一級(jí)別土地的基準(zhǔn)地價(jià)，造成這一結(jié)果的因素有：（1） 建設(shè)用地面積小。表82 項(xiàng)目用地平衡表如項(xiàng)目用地平衡表（表8－2）所示，項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為371萬(wàn)平方米，建設(shè)用地只有126萬(wàn)平方米，占總用地面積的34%，相當(dāng)于每一平方米建設(shè)用地要承擔(dān)三平方米的開(kāi)發(fā)成本。（2）拆遷成本不斷增加。2007年10月1日,《物權(quán)法》正式實(shí)施，拆遷價(jià)格與周邊商品房?jī)r(jià)格趨于接軌，目前項(xiàng)目周邊商品房?jī)r(jià)格在1200020000元/平方米之間，因此本項(xiàng)目在考慮可以回遷的情況下,平均拆遷成本暫估為8000元/平方米，考慮到項(xiàng)目實(shí)施周期較長(zhǎng)的因素，預(yù)計(jì)拆遷成本還會(huì)有所增長(zhǎng)。（3）市政投資大。由于本項(xiàng)目所在區(qū)域原來(lái)市政條件薄弱，為提高當(dāng)?shù)氐纳钇焚|(zhì)，避免重復(fù)建設(shè)，市政建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，所以市政建設(shè)占本項(xiàng)目成本的很大比例。（4）人員安置成本的增加。 根據(jù)2005年測(cè)算時(shí)本項(xiàng)目人地比，應(yīng)轉(zhuǎn)人口為5041人，根據(jù)十八里店鄉(xiāng)近期溝通的初步意見(jiàn)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目需轉(zhuǎn)人口約為8819 人，使項(xiàng)目人員安置費(fèi)用增加約十億元。(5)根據(jù)十八里店鄉(xiāng)意見(jiàn)，某港項(xiàng)目實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)，需把項(xiàng)目用地外，西直河、橫街子兩個(gè)村參照綠隔政策實(shí)施上樓，增加費(fèi)用約60億。 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為371萬(wàn)平方米，，（，）。根據(jù)該區(qū)域類似項(xiàng)目的住宅、商業(yè)用途的地價(jià)水平，確定本項(xiàng)目地價(jià)水平為：住宅樓面出讓金單價(jià)500元／平方米；商業(yè)樓面出讓金為1000元／平方米；綜合樓面出讓金為900 元／平方米。住宅用途地價(jià)款=擬建的住宅建筑面積樓面出讓金單價(jià) =500=102280 （萬(wàn)元）商業(yè)用途地價(jià)款=擬建的商業(yè)建筑面積樓面出讓金單價(jià) =1000=22560 （萬(wàn)元）綜合用途地價(jià)款=擬建的綜合建筑面積樓面出讓金單價(jià) =900 =65520 （萬(wàn)元）總地價(jià)款＝102280 ＋22560 ＋65520 ＝190360 （萬(wàn)元） 掛牌底價(jià)估算掛牌底價(jià)為一級(jí)開(kāi)發(fā)綜合成本與土地出讓金之和。一級(jí)開(kāi)發(fā)綜合成本為項(xiàng)目總投資成本（包括一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)），即2512754 萬(wàn)元，土地出讓金190360 萬(wàn)元，則本項(xiàng)目的掛牌底價(jià)估算為2703114 萬(wàn)元。具體掛牌底價(jià)估算見(jiàn)下表：表83 項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)掛牌底價(jià)估算表 項(xiàng)目銷售收入估算本項(xiàng)目需按一定的比例安排雙限房住宅，暫定比例為15％。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析，考慮區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格水平和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，確定本項(xiàng)目商品房市場(chǎng)銷售價(jià)格為17000元/平方米，雙限房市場(chǎng)銷售價(jià)格為13600元/平方米，商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格為27000元/平方米，綜合市場(chǎng)價(jià)格為23000元/平方米作為測(cè)算價(jià)格。具體估算過(guò)程如下表84所示：表84 土地銷售收入演算表，其中， 平方米， 平方米；；。土地預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入單價(jià)為9778元/平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的銷售收入總價(jià)為2932534 萬(wàn)元。第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析根據(jù)表83（項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)掛牌底價(jià)估算表），項(xiàng)目總支出為2703114 萬(wàn)元，以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，支出單價(jià)為9013 元/平方米，根據(jù)表84 （土地銷售收入演算表），土地預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的銷售收入總價(jià)為2932534 萬(wàn)元，銷售收入單價(jià)為9778 元/平方米。銷售單價(jià)與成本單價(jià)差額為765 元/平方米，銷售收入總價(jià)與成本總價(jià)差額為229420 萬(wàn)元。表85成本收入對(duì)比表58 項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)指標(biāo)分析表86 現(xiàn)金流量表 本項(xiàng)目總現(xiàn)金流出為2703114 萬(wàn)元，總現(xiàn)金流入為2932534 萬(wàn)元，%作為安全利率，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般范圍在5%8%，由此確定預(yù)期可接受的基準(zhǔn)收益率為11%。以基準(zhǔn)收益率對(duì)每年凈現(xiàn)金流（稅前）進(jìn)行貼測(cè)算，凈現(xiàn)值為10774 萬(wàn)元。%。將征地及拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、銷售價(jià)格等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明銷售價(jià)格因素對(duì)項(xiàng)目的收益最為敏感。如果銷售價(jià)格向不利方面變動(dòng)2%，%,凈現(xiàn)值為51823萬(wàn)元。如果銷售價(jià)格增加+2%，%,凈現(xiàn)值為64301萬(wàn)元。征地及拆遷費(fèi)對(duì)收益亦較敏感，如果征地及拆遷費(fèi)增加+5%，%,凈現(xiàn)值為105357萬(wàn)元。如果征地及拆遷費(fèi)減少5%，%,凈現(xiàn)值為117843萬(wàn)元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。表78 敏感性分析結(jié)果表第三節(jié) 社會(huì)效益分析由于多年來(lái)各種因素的綜合影響，該地塊所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)雖有一定的發(fā)展，但由于沒(méi)有明顯的地理位置優(yōu)勢(shì)，城市化進(jìn)程較慢，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展受到相對(duì)的約束，使其整體經(jīng)濟(jì)水平在某市處于較低的地位，急需外部資金、項(xiàng)目的引入。而該地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)將為當(dāng)?shù)卣猩桃Y創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，勢(shì)必帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。隨著外部資金、項(xiàng)目的進(jìn)入，將有利于進(jìn)一步提升當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的發(fā)展水平，對(duì)于促進(jìn)某區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，具有重要的社會(huì)意義。第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策第一節(jié) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為住宅、商業(yè)金融和文化中心，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)潛力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求影響，由于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，居民實(shí)際購(gòu)買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。第二節(jié) 政策風(fēng)險(xiǎn)分析政府政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局的，主要包括土地，稅收，金融方面政策的影響。對(duì)本項(xiàng)目而言，主要是土地使用制度方面的政策，目前，這種風(fēng)險(xiǎn)較小。第三節(jié) 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于利率變化，稅率變動(dòng)，目前國(guó)內(nèi)的相關(guān)政策較穩(wěn)定，且項(xiàng)目建設(shè)周期較短，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小。第十章 項(xiàng)目管理方案第一節(jié) 建設(shè)計(jì)劃管理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)是在一個(gè)統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)計(jì)劃下同時(shí)實(shí)施多個(gè)子項(xiàng)目的建設(shè)，鑒于這一特性，可考慮引入建設(shè)計(jì)劃管理體系（Program Management），對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)下的各個(gè)子項(xiàng)目進(jìn)行總體控制。圖91建設(shè)計(jì)劃管理體系圖項(xiàng)目公司建設(shè)計(jì)劃管理子項(xiàng)A子項(xiàng)B子項(xiàng)C子項(xiàng)D信息追蹤設(shè)計(jì)和施工進(jìn)度預(yù)算合同成本計(jì)劃資源現(xiàn)金流量第二節(jié) 項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃管理項(xiàng)目建設(shè)總體進(jìn)度計(jì)劃的編制應(yīng)基于項(xiàng)目各階段情況，其中的每一部分相互連接，前后呼應(yīng)，彼此的關(guān)系也應(yīng)緊密相關(guān)。這樣當(dāng)一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生了變化，對(duì)此后工作的影響就會(huì)反映出來(lái)。某京泰物流置業(yè)有限公司將對(duì)施工前各階段和設(shè)計(jì)工作、施工工作、項(xiàng)目竣工工作計(jì)劃進(jìn)行嚴(yán)格的控制，尤其是對(duì)關(guān)鍵路線的工期進(jìn)度進(jìn)行適時(shí)跟蹤。以下三部分按下列方式相互重疊相互聯(lián)系，如下圖所示：施工前各階段和設(shè)計(jì)進(jìn)度l 設(shè)計(jì)l 招投標(biāo)/簽訂合同l 預(yù)制與采購(gòu)施工階段l 關(guān)鍵控制日期l 總體跟蹤l 長(zhǎng)周期行為跟蹤項(xiàng)目竣工階段l 現(xiàn)場(chǎng)清理與驗(yàn)收準(zhǔn)備l 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收l(shuí) 項(xiàng)目移交第三節(jié) 項(xiàng)目管理制度本項(xiàng)目管理方案為概要性方案，某京泰物流置業(yè)有限公司將制定嚴(yán)格的項(xiàng)目管理制度，這些制度包括但不限于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目成本管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目安全管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理等等。這些管理制度的建立及執(zhí)行將確保土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的質(zhì)量和效率。項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理成本管理質(zhì)量管理財(cái)務(wù)管理進(jìn)度管理安全管理經(jīng)營(yíng)管理第十章 重點(diǎn)事項(xiàng)說(shuō)明本方案編制的數(shù)據(jù)依據(jù)是區(qū)域控規(guī)及對(duì)現(xiàn)狀初步調(diào)查分析，具有一定的不確定性。因此，某京泰物流置業(yè)有限公司在實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)中應(yīng)開(kāi)展以下重點(diǎn)工作：方案調(diào)整由于調(diào)查深度所限，本實(shí)施方案尚不完善。某京泰物流置業(yè)有限公司將進(jìn)一步對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行細(xì)化研究，制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，使實(shí)施方案成為整個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)性、綱領(lǐng)性文件，從而確保項(xiàng)目按期、順利地完成開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。無(wú)論是從工作量而言，還是從投資比重、資金運(yùn)用與效益等方面來(lái)講，征地拆遷工作都是土地開(kāi)發(fā)工作的重點(diǎn)。某京泰物流置業(yè)有限公司將切實(shí)注重征地拆遷工作，立即展開(kāi)征地拆遷的調(diào)查摸底工作，為順利展開(kāi)征地拆遷進(jìn)行準(zhǔn)備，并根據(jù)本實(shí)施方案制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，確保征地拆遷工作按照本方案實(shí)施。規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作是大市政建設(shè)的基礎(chǔ)和前提，某京泰物流置業(yè)有限公司取得授權(quán)以后，將盡快展開(kāi)大市政規(guī)劃設(shè)計(jì)工作并進(jìn)行設(shè)計(jì)方案綜合與施工圖設(shè)計(jì)，以加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)度。開(kāi)發(fā)成本控制由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本較高，為確保土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后能夠順利上市交易成功，某京泰物流置業(yè)有限公司將嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。資金投入安排根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和投資計(jì)劃安排，項(xiàng)目資金的投入主要集中在2009年，因此在資金來(lái)源安排和使用方面需做好資金使用計(jì)劃，確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。其他事項(xiàng)本方案在進(jìn)度計(jì)劃中對(duì)各報(bào)批手續(xù)辦理已有進(jìn)度安排，因此未展開(kāi)論述，但報(bào)批手續(xù)的辦理進(jìn)度直接關(guān)系到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，在進(jìn)度計(jì)劃中是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，因此，某京泰物流置業(yè)有限公司在得到授權(quán)后，將及時(shí)開(kāi)展各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)的辦理工作。附 件某市規(guī)劃院2002年4月編制的《某物流港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》某市規(guī)劃院2004年7月編制的《某港、十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》某市政府2003年第26次市長(zhǎng)辦公會(huì)第32期會(huì)議紀(jì)要某市政府2004年第62次市長(zhǎng)辦公會(huì)第68期會(huì)議紀(jì)要市建委2005年4月上報(bào)市政府領(lǐng)導(dǎo)《關(guān)于某港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的請(qǐng)示》某市某區(qū)人民政府《關(guān)于某港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的請(qǐng)示》（朝政文【2006】209號(hào)）某市國(guó)土資源局《關(guān)于某港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（京國(guó)土市【2007】48號(hào)）土地儲(chǔ)備某分中心《某港項(xiàng)目征地拆遷測(cè)算報(bào)告》某市規(guī)劃院編制的《某物流港市政規(guī)劃方案綜合》市規(guī)劃院2004年12月編制的《某港道路交通設(shè)施規(guī)劃方案》1某市交通委員會(huì)《關(guān)于某物流港項(xiàng)目交通影響分析的評(píng)審意見(jiàn)》（京交規(guī)函[2004]360號(hào)）1項(xiàng)目現(xiàn)狀照片（以上均為復(fù)印件）