【正文】 全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格 2700 元/㎡ ,xx 現(xiàn)在的水平還不到 2300 元 /㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。 xx 人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。 ⑤ 五類客戶： xx在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個 xx，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的 xx 籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì) 高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水 花園 無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。 ③ 三類客戶：周邊學校老師 珠暉區(qū)學校眾多，從小學到大學皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學、 xx 師范學院、 xx湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 11 頁 共 19 頁 工業(yè)大學 、 xx 機械技術學校、 xx 財政學校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。 2） xx鐵路部門職工 xx 鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近 5 萬人，目 前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水 花園 的購買主力客戶群。年產(chǎn)值達 億元。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。 1）中鋼衡重企業(yè)職工 xx 中鋼衡重設備有限公司（原湖南金陽機電設備 制造有限公司）是集科研、設計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體的專業(yè)公司。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目 地處 xx 市湘江東岸南段， 西與風景優(yōu)美的沿江風光帶唇齒相依， 南至望江路與著名的東洲島 隔河相湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 10 頁 共 19 頁 望 ，項目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在 xx 珠暉區(qū) 打造出一個人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造 xx 高品質(zhì)、高標準、不可復制的江景住房， 使得沿河而居成為 xx 人民追求 新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 ② 20xx年 xx 樓市走勢 對 xx 房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的 增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 20xx 年樓市房價依然有一定的上漲空間。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土 地供應也將大幅增加，大戶型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。 ④ 產(chǎn)品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內(nèi)部結構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有 非常明顯的優(yōu)勢。 ② 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。 2）需求分析 湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 8 頁 共 19 頁 20xx20xx商品房銷售面積一覽表05010015020xx 20xx 20xx商品房銷售面積(萬平方米) 年 份 20xx 20xx 20xx 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14． 08% 24． 90% 12． 12% 20xx20xx商品房銷售總額一覽表0510152020xx 20xx 20xx商品房銷售總金額(億元) 年 份 20xx 20xx 20xx 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 16． 04% 39． 46% 29． 04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。從走訪的樓盤看，很多都是 20xx 年就開始興建的項目，只經(jīng)過 12 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。 xx房地產(chǎn)投資分析 20xx20xx衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表 010203020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額(億元) 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出， xx 房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 7 頁 共 19 頁 次是 20xx 年，一次是 XXXX 年 。 ④ 江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎配套設施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設，尤其是沿江路風光帶的建設，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著 xx 未來的江景豪宅板快。 ③ 立新片區(qū)板塊 相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。 主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大 ,檔次相對其他幾個區(qū)域要高 ,戶型 面積上相對而言設計比較合理 ,以三房為主力 ,一般做到 120150 平方米 ,120130 平方米的三房旺銷 ,四房面積一般在 160190 平方米。 xx 市民對華新區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設已經(jīng)完成，生活配套設施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多 為 18003000元 /平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額 億元，增長 %，最近五年是 xx 投資額增加最快 的五年。其中制造業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %；電力、燃氣及水的生產(chǎn)供應業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %，工業(yè)投入明顯加大。 XXXX 年 ， xx 市 固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結構進一步優(yōu)化。參加工傷保險人數(shù) 萬人，參加生育保險人數(shù) 萬人。 年末全市五項社會保險擴面 萬人次，參?？?cè)藬?shù) 萬人次，征繳基金 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠），支付各項保險待遇 億元。 20xxXXXX 年 城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6 和圖 7。農(nóng)民人均純收入 4885 元，增長 %，實際增長 %。 XXXX 年 xx 市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。人口出生率 ‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長率 ‰ 。 XXXX 年 ， xx 市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。房屋銷售價格上漲