湘水花園居住小區(qū)一期項(xiàng)目可行性報(bào)告-閱讀頁
2025-06-12 17:12本頁面
【正文】 報(bào)告 第 13 頁 共 19 頁 一個(gè)重要時(shí)期。 XXXX 年 開始進(jìn)入第三階段， xx 樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加 ，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 XXXX 年 6 月份時(shí)， xx 商品房均價(jià)為 元 /平方米 ,但到年底已經(jīng)突破 20xx 元 /平方米 ,上漲勢頭迅猛。 3） 項(xiàng)目銷售價(jià)格定位： 根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于 2700元 /㎡；其中 1 號住宅樓銷售均價(jià) 2800 元 /平方米， 2 號住宅樓銷售均價(jià) 2650 元 /平方米， 3 號住宅樓銷售均價(jià) 2800 元 /平方米， 1 號至 3 號樓公共停車場 3000 元 /平方米，3 號樓一層商鋪銷售均價(jià) 9000 元 /平方米， 3 號樓二層商鋪銷售均價(jià) 5000 元 /平方米，本項(xiàng)目預(yù)測銷售總 收入為 萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。該項(xiàng)目價(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。 湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁 共 19 頁 ② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺， 值得周期性的高密度投放。 ⑤ 營銷活動 ? 活動一： “沿江風(fēng)光帶竣工典禮 ”、 “湘水 花園 開盤慶典 ”。 ? 活動三： “百年 xx 湘江風(fēng)光帶 ”攝影圖片展 ”。 ? 活動五：系列名人講座。開盤當(dāng)月，公司會配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動，擴(kuò)大在 xx 的知名度，加以促進(jìn)銷售。 ? 公交和站臺廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。 ? 影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放 ,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。 ? 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式 ,力求單張波及到 xx 的每一個(gè)角落。 ? 公關(guān)活動 ：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行 1－ 2 場，開盤后視銷售情況舉行。 . 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目位于 xx 市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連 、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。 土地權(quán)屬類別和土地狀況 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土地位于 xx 市珠暉區(qū)荷花坪 154 號地區(qū)，面積為 20, 平方米。 本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng) xx 市規(guī)劃局審議通過。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構(gòu)成典型的盆地形勢。整個(gè)盆地南面地勢較高， 1000 米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在 100 米 以下。地貌類型以崗丘為主。東部為 羅霄山 余脈天光山、 四方山 、園明坳；南部為 南嶺 余脈 塔山 、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。南部山峰大多在海拔 600 米以上，最高是常寧的天堂山，海拔 1265米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔 300 米 500 米。整個(gè)地形比降為 ‰ 。境內(nèi)有河長 5 公里或流域面積 10 平方公里以上的 江河溪流 393 條，總境長達(dá) 8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里 公里。境內(nèi)流域面積在 3000 平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。 xx 資源豐富，物產(chǎn)眾多，開發(fā)前景誘人，是全國著名的 “ 有色金屬之鄉(xiāng) ” 、 “ 非金屬之鄉(xiāng) ” 和 “ 魚米之鄉(xiāng) ” 。 根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB1830620xx），該區(qū)域地震動峰值加速度分區(qū)（ g）＜ ，地震動反應(yīng)譜特征周期為 ，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。 ①氣溫 年平均氣溫 ℃ 一月份氣溫 ℃ 七月份氣 溫 ℃ 湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 17 頁 共 19 頁 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ ②降水量 年平均降水量 年降雨天數(shù) 150 天 日最大降水量 ③濕度 最冷月平均相對濕度 81% 最熱月平均相對濕度 75% ④風(fēng) 風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風(fēng)速 23m/s ⑤最大積雪深度 10cm ⑥最大凍土深度 5cm ⑦全年日照時(shí)數(shù) 水文地質(zhì) xx 水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在 550— 700 毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。但客水資源目前只利用了 3 億立方米。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列 湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 18 頁 共 19 頁 萬輛。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級輪船。 xx 作為全國 45 個(gè)公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水 、洣水等河流。 生態(tài)環(huán)境條件 風(fēng)水有云：宅居者 “ 藏風(fēng)聚氣，得水為上 ” ,項(xiàng)目在地域上凈水面寬幅長達(dá)約 800米 ,屬湘江 xx段最為寬闊之地 ,水脈綿長而流遠(yuǎn) ,整體呈江水環(huán)抱之勢 ,處態(tài)不凡 ,俯瞰廣遠(yuǎn) ,吞吐萬匯 ,斂氣納財(cái) ,乃物阜人豐之天象 ,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。 施工條件 本項(xiàng)目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿 足，故施工條件較好。目前， xx 珠暉區(qū)已經(jīng)成立了 xx 市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁 共 19 頁 期長，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā) [20xx]20 號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè) 工程實(shí)施細(xì)則》的通知，將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)
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