【正文】 [GB500092021] 《建筑地基基礎設計規(guī)范》 [GB500072021] 《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》 [GB500102021] 《建筑抗震設計規(guī)范》 [GB500112021] 《建筑樁基技術規(guī)范》 [JGJ9494] 《地下工程防水技術規(guī)范》 [GB501082021] 《砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》 GB500072021 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術規(guī)程》 JGJ32021 《高層建筑箱形與筏形基礎技術規(guī)范》 JGJ699 第 14 頁 共 24 頁 《建筑地基處理技術規(guī)范》 JGJ792021 《人民防空地下室設計規(guī)范》 GB5003894 《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設計進規(guī)程》CECS51： 93 建筑風格及立面特點 ② ① 依照“以人為本”的建筑設計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風格 。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。 以水系 環(huán)繞， 居住模式從有限的室內(nèi)居 住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到岸邊，真正做到景觀的均好性。通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。 . 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設計原則 ① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè) 視角規(guī)劃社區(qū)； ② 以銷售為主導的分期規(guī)劃設計，保證項目滾動有序運作； ③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ④ 人車雙路線設計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。 第 4章 建筑方案 . 項目設計主題和開發(fā)理念 在項目整體規(guī)劃上， 動靜結(jié)合，休閑娛樂為一體， 為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。 施工條件 本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。 龍湖鎮(zhèn)距二七廣場、鄭東新區(qū) CBD 僅需 20 分鐘車程，距新鄭國際機場開車 15 分鐘即到。 交通運輸條件 107 國道、 102 省道縱貫南北，鄭州西南繞城高速、鄭堯高速穿境而過，與京廣鐵路、京珠高速公路、新鄭機場相鄰。 地形、地貌、地震情況 地處 伏牛山 余脈，地勢西南高，東北低，平均海拔高 230 米，西部屬淺山丘陵崗地，有 泰山 和梅山，十 七里河 和十八里河自西南流向東北，沿河建有古城、后胡、山后杜和林錦店水庫 等。 自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)風水寶地。44′ 。39′ ，東經(jīng) 113176。地理坐標為北緯 34176。 主要建設條件 該項目分城市基礎設施建設（沿江風光帶）和商住房開發(fā)兩部門進行，項目 以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。 銷售 收入預測 項目銷售價格定位： 根據(jù)本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層 住宅實現(xiàn)銷售均價不低于 2700 元 /㎡ 第 3章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 擬建地點 本項目位于 ，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。 人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的 增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處 濱水河邊 ， 與 風景優(yōu)美 的沿江風光帶唇齒相依， 第 10 頁 共 24 頁 項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標準、不可復制的江景住房， 使得沿河而居成為 衡陽人民追求 新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 ④ 產(chǎn)品建筑設計水平的提高 。 ② 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。 區(qū)域房地產(chǎn)市場 分析 龍湖 地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點 行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、 配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 300040000元 /平方米左右。 現(xiàn)有教職工 1463 余人，其中專人教師 926 人，具有高級職稱的教師 429 人，具有博士學位的老師 181 人。 項目 開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素 中原工學院（原鄭州紡織工學院）是以工為主，以紡織服裝為特色，工、管、文、理、經(jīng)、法多學科協(xié)調(diào)發(fā)展的普通高等學校。 中央經(jīng)濟工作會議將 12 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變 為明顯的通貨膨脹”， 2021 年 12 月 8 日，央行將存款利準備金率提高一個百分點； 第 9 頁 共 24 頁 同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12 月國務院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權房 ，繼 2021 年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長 %。在城鎮(zhèn)投資 中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 51,020 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個百分點。 . 主要技術經(jīng)濟指標 序號 項目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 20, 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 2.1 其中： 住宅 建筑面積 ㎡ 47, 2.2 其中： 12 層 商 鋪 建筑面積 ㎡ 2.3 其中： 地下停車場 建筑面積 ㎡ 10842 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 6 項目總投資 萬元 11, 7 財務凈現(xiàn)值 萬元 3, 8 財務內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 第 8 頁 共 24 頁 10 動態(tài)投資回收期 年 第 2章 項目投資環(huán)境與市場研究 . 投資環(huán)境 分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關政策 11 年