【正文】 勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。生態(tài)環(huán)境條件風(fēng)水有云：宅居者“藏風(fēng)聚氣，得水為上”,項(xiàng)目在地域上凈水面寬幅長達(dá)約800米,屬湘江衡陽段最為寬闊之地,水脈綿長而流遠(yuǎn),整體呈江水環(huán)抱之勢(shì),處態(tài)不凡,俯瞰廣遠(yuǎn),吞吐萬匯,斂氣納財(cái),乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。衡陽作為全國45個(gè)公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級(jí)輪船。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、。但客水資源目前只利用了3億立方米。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。①氣溫年平均氣溫 ℃一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數(shù) 150天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對(duì)濕度 81%最熱月平均相對(duì)濕度 75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30年一遇最大風(fēng)速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時(shí)數(shù) 水文地質(zhì)衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。根據(jù)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001），該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)（g）＜，對(duì)照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。 衡陽資源豐富，物產(chǎn)眾多，開發(fā)前景誘人，是全國著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長226公里。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。市境最高點(diǎn)為衡山祝融峰，海拔1290米，最低點(diǎn)為衡東的彭陂港。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽盆地的主體，面積3550平方公里。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯(cuò)。整個(gè)地形由西南向東北復(fù)合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn)1000米，800700米、400300米、150米四級(jí)夷為平面。衡陽盆地南高北低。. 項(xiàng)目建設(shè)條件地形、地貌、地震情況衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。經(jīng)衡陽市人民政府國用（2006）第A102843號(hào)國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。第3章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件. 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積20,，總建筑面積為65,，%,建設(shè)內(nèi)容為3棟(13號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,，地下停車場(chǎng)面積10,842平方米）。l 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。l 衡陽報(bào)紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。l 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷始終。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。媒體宣傳組合開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳康泰花園，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。該項(xiàng)目價(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。3） 項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于2700元/㎡；其中1號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，2號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2650元/平方米，3號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，1號(hào)至3號(hào)樓公共停車場(chǎng)3000元/平方米，3號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià)9000元/平方米，3號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià)5000元/平方米，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。2007年6月份時(shí)，,但到年底已經(jīng)突破2000元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2007年開始進(jìn)入第三階段，衡陽樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。在衡陽市開發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在1905元/平方米以上。 銷售收入預(yù)測(cè)1）周邊城市房價(jià)比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽目前房價(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥硐喈?dāng)長的一段時(shí)間里，將有比較好的成長空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉：全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米，低于全省平均水平。 銷售計(jì)劃鑒于目前康泰花園工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時(shí)間購買到康泰花園的房屋。⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。④ 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項(xiàng)目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購買實(shí)力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房，員工及家屬近3萬人，該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠購買主力客戶群，預(yù)計(jì)可購房8001000套。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。1）中鋼衡重企業(yè)職工衡陽中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計(jì)、制造開卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長，人們對(duì)住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在衡陽珠暉區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。② 2008年衡陽樓市走勢(shì)對(duì)衡陽房價(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以2008年樓市房價(jià)依然有一定的上漲空間。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長，但供應(yīng)總量將減少。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。2）需求分析年 份200520062007商品房施工面積（萬平方米）增幅 14．08%24．90%12．12%年 份20052006 2007商品房施工面積（萬平方米）增幅 16．04%39．46%29．04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過12年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢(shì)頭。 衡陽房地產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2007年。④ 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。③ 立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理,以三房為主力,一般做到120150平方米,120130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160190平方米。衡陽市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為18003000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，%，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。%；電力、%。從產(chǎn)業(yè)投向看，與去年持平；，%；，%，工業(yè)投入明顯加大。2007年，衡陽市固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位155家，