【正文】 萬元 ,建設期貸款利息 萬元，詳見 附 表 一 《總投資估算表》 . 資金籌措 資本金籌措 本項目 自籌 資本金為 萬元（約占總投資的 74%），全部用于本項目的開發(fā)和建設。 債務資本籌措 本項目債務資金約 3,000 萬元，全部用于本項目的開發(fā)和建設，通過向金融機構融資解決，按 2 年 期 利率 %上浮 40%計算，本金及利息擬用銷售 款進行償還。 資金來源落實情況 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預售收入扣除有關稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構借貸來彌補。 本項目開發(fā)投資的資金來源有 兩 個渠道：一是自有資金， 二是銀行借貸資金。根據(jù)國務院提高 四 個行業(yè)投資項目資本金比例的通知 ： 房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房）項目資本金比 第 20 頁 共 24 頁 例提高到 35%及以上，本項目自有資金 8, 萬元 (約占總投資的74%)，向金融機構融資 3,000 萬元 (約占總投資的 26%)，本項目未考慮以銷售回款補充建設資金。 本項目資金籌措情況如下表所示： 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 項 目 2021 年 上半年 2021 年 下半年 2021 年 上半年 2021 年 下半年 合 計 一、總投資 固定資產(chǎn)投資 建設期利息 其中：長期借款利息 流動資金借款利息 二、資金籌措 自籌資金 借款 其中：長期借款 短期借款 第 21 頁 共 24 頁 第 9章 財務評價 . 項目評估依據(jù) 建設部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（第二版） ； 國家現(xiàn)行的財稅制度和有關法規(guī) 。 . 財務評價基礎數(shù)據(jù)的選擇 銷售價格按照建設成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定； 營業(yè)稅：稅率為 5%； 城市維護建設稅：按實際繳納增值稅 7%計算； 教育費附加：按實際繳納營業(yè)稅的 3%計算； 所得稅：稅率為 25%。 折現(xiàn)率的設定：參考行業(yè)規(guī)定，結合本項加權平均資 金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預期收益期待，將財務基準收益率定為 10%； 第 10章 社會評價 . 項目對社會的影響分析 本項目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經(jīng)濟效益，同時也會對當?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面： 引進先進的住宅開發(fā)理念，推動 龍湖 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準 本項目將從產(chǎn)品定位、設計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進行全方位的質(zhì)量控制，將高標準高品質(zhì)的建設理念融入到樓盤定位設計當中，力爭開發(fā)出一個高 檔次的精品住宅小區(qū)，進一步提高客戶的人居水準 。通過本項目的建設，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境 。 第 22 頁 共 24 頁 發(fā)展 龍湖 經(jīng)濟，從實質(zhì)上提升區(qū)域價值 . 風險分析 政策風險及防范 近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠。為防范此類政策性風險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。 銷售風險及防范 本項目地理位置優(yōu)越，定位準確、設計合理，因該項目建設期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質(zhì)量，尤其對 住宅項目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。 工期和工程質(zhì)量風險及防范 由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進行保證。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，業(yè) 格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時控制標準進行實時監(jiān)控。 總之，該項目定位較準確，優(yōu)勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強的競爭力，加之若嚴格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風險控制到較低水平。 . 社會評價結論 通過社會評價和風險分析得出： 本項目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟效益， 又能安置好住戶，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔社會責任的 同時也會對當?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級的影響。 第 23 頁 共 24 頁 第 11章 研究結論與建議 . 可行性研究結論 市場分析結論 通過對當前宏觀經(jīng)濟形式 龍湖鎮(zhèn) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，綜合本項目特點，本項目各項基礎條件已經(jīng)具備，市場進入時機也已經(jīng)成熟，符合國家相關法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟效益和社會效益顯著。 經(jīng)濟分析結論 第 24 頁 共 24 頁 通過財務評價分析，項目全部投資財務內(nèi)部收益率為 6%，大于基準收益率 10%；財務凈現(xiàn)值為 3, 萬元，大于 0；靜態(tài)投資收回期為 年，動態(tài)投資回期為 年，充分說明項目投資收益率高，經(jīng)濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風險能力， 本項目 在經(jīng) 濟上是合理的。 綜上所述， 本 項目的實施，其社會、經(jīng)濟效益顯著，建議盡快辦理相關審批手續(xù)，做好規(guī)劃設計，投入開發(fā)建設。 . 建議 項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈，購房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設計、建設品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結合消費者的心理，按照規(guī)劃設計方案盡快完成景觀、庭院詳細設計及施工。 從資金來源看，銀行還貸、銷售轉投入對銷售回籠款的依賴性較強，公司密切關注市場變化，加強市場調(diào)研，針對目標客戶，有針對性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創(chuàng) 造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實施，加快銷售款回籠。 本項目能否按規(guī)劃工期、設計竣工標準完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應嚴格控制房屋開發(fā)建設成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進度的監(jiān)管力度， 確保該項目按計劃正常施工；同時，還應注意資金的保障也是施工進度的有效保證。否則，施工進度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。 為了降低市場風險，保障貸款資金的安全性、流動性，同時減少開發(fā)商的資金壓力，保障項目順利建設，貸款銀行對開發(fā)商銷售款開設專用帳戶，對銷售款進行監(jiān)管，保障銷 售款及時償還貸款本利。