【正文】 萬元 ,建設(shè)期貸款利息 萬元，詳見 附 表 一 《總投資估算表》 . 資金籌措 資本金籌措 本項(xiàng)目 自籌 資本金為 萬元（約占總投資的 74%），全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。 債務(wù)資本籌措 本項(xiàng)目債務(wù)資金約 3,000 萬元，全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機(jī)構(gòu)融資解決，按 2 年 期 利率 %上浮 40%計算，本金及利息擬用銷售 款進(jìn)行償還。 資金來源落實(shí)情況 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有 兩 個渠道：一是自有資金， 二是銀行借貸資金。根據(jù)國務(wù)院提高 四 個行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知 ： 房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比 第 20 頁 共 24 頁 例提高到 35%及以上，本項(xiàng)目自有資金 8, 萬元 (約占總投資的74%)，向金融機(jī)構(gòu)融資 3,000 萬元 (約占總投資的 26%)，本項(xiàng)目未考慮以銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。 本項(xiàng)目資金籌措情況如下表所示： 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 項(xiàng) 目 2021 年 上半年 2021 年 下半年 2021 年 上半年 2021 年 下半年 合 計 一、總投資 固定資產(chǎn)投資 建設(shè)期利息 其中：長期借款利息 流動資金借款利息 二、資金籌措 自籌資金 借款 其中：長期借款 短期借款 第 21 頁 共 24 頁 第 9章 財務(wù)評價 . 項(xiàng)目評估依據(jù) 建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》（第二版） ； 國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī) 。 . 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 銷售價格按照建設(shè)成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定； 營業(yè)稅：稅率為 5%； 城市維護(hù)建設(shè)稅：按實(shí)際繳納增值稅 7%計算； 教育費(fèi)附加：按實(shí)際繳納營業(yè)稅的 3%計算； 所得稅：稅率為 25%。 折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資 金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會成本、預(yù)期收益期待，將財務(wù)基準(zhǔn)收益率定為 10%； 第 10章 社會評價 . 項(xiàng)目對社會的影響分析 本項(xiàng)目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時也會對當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面： 引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推動 龍湖 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn) 本項(xiàng)目將從產(chǎn)品定位、設(shè)計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計當(dāng)中，力爭開發(fā)出一個高 檔次的精品住宅小區(qū)，進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn) 。通過本項(xiàng)目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境 。 第 22 頁 共 24 頁 發(fā)展 龍湖 經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價值 . 風(fēng)險分析 政策風(fēng)險及防范 近期國家對房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟(jì)降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。為防范此類政策性風(fēng)險，本項(xiàng)目的開發(fā)需要進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃。 銷售風(fēng)險及防范 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計合理，因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時間段，建議該項(xiàng)目嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，尤其對 住宅項(xiàng)目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費(fèi)者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進(jìn)一步刺激有購房動機(jī)的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進(jìn)銷售回籠，降低項(xiàng)目的市場風(fēng)險。 工期和工程質(zhì)量風(fēng)險及防范 由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細(xì)的施工計劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進(jìn)行保證。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進(jìn)行監(jiān)督，業(yè) 格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控。 總之，該項(xiàng)目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競爭力，加之若嚴(yán)格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項(xiàng)目風(fēng)險控制到較低水平。 . 社會評價結(jié)論 通過社會評價和風(fēng)險分析得出： 本項(xiàng)目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益， 又能安置好住戶，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔(dān)社會責(zé)任的 同時也會對當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級的影響。 第 23 頁 共 24 頁 第 11章 研究結(jié)論與建議 . 可行性研究結(jié)論 市場分析結(jié)論 通過對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式 龍湖鎮(zhèn) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，綜合本項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進(jìn)入時機(jī)也已經(jīng)成熟，符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益顯著。 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 第 24 頁 共 24 頁 通過財務(wù)評價分析，項(xiàng)目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 6%，大于基準(zhǔn)收益率 10%；財務(wù)凈現(xiàn)值為 3, 萬元，大于 0；靜態(tài)投資收回期為 年，動態(tài)投資回期為 年，充分說明項(xiàng)目投資收益率高，經(jīng)濟(jì)效益好，清償能力強(qiáng)，具有較好的抗風(fēng)險能力， 本項(xiàng)目 在經(jīng) 濟(jì)上是合理的。 綜上所述， 本 項(xiàng)目的實(shí)施，其社會、經(jīng)濟(jì)效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好規(guī)劃設(shè)計，投入開發(fā)建設(shè)。 . 建議 項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈，購房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費(fèi)者的心理，按照規(guī)劃設(shè)計方案盡快完成景觀、庭院詳細(xì)設(shè)計及施工。 從資金來源看，銀行還貸、銷售轉(zhuǎn)投入對銷售回籠款的依賴性較強(qiáng)，公司密切關(guān)注市場變化，加強(qiáng)市場調(diào)研，針對目標(biāo)客戶，有針對性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創(chuàng) 造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實(shí)施，加快銷售款回籠。 本項(xiàng)目能否按規(guī)劃工期、設(shè)計竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，加強(qiáng)對本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度， 確保該項(xiàng)目按計劃正常施工；同時，還應(yīng)注意資金的保障也是施工進(jìn)度的有效保證。否則，施工進(jìn)度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。 為了降低市場風(fēng)險，保障貸款資金的安全性、流動性，同時減少開發(fā)商的資金壓力，保障項(xiàng)目順利建設(shè)，貸款銀行對開發(fā)商銷售款開設(shè)專用帳戶，對銷售款進(jìn)行監(jiān)管，保障銷 售款及時償還貸款本利。