樓盤項目一期可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-14 05:23本頁面
【正文】 與吳忠經濟大市的地位不符。2003年，隨著一些功能較全、設計新穎、結構合理的新房地產項目的上市，房地產價格大多在1200元左右，甚至達到1500元。從實際購買情況來看，房屋空置面積增長，房屋銷售價格表象偏高，消費者購買力未有效形成。地產開發(fā)隨著城市擴大而不斷擴張。吳忠市新區(qū)建設于2003年啟動，將建設成為寧夏第二大城市。城市的擴張給吳忠市房地產發(fā)展帶來巨大影響：一方面，規(guī)模擴張使城市人口、消費水平有較大幅度的增長，但另一方面，吳忠市流動人口占比相對較高，能否轉化為定居居民存在一定的變數。同時，周邊城鎮(zhèn)居民的涌入也是一個重要的需求來源。這些因素將深深影響吳忠市未來房地產發(fā)展的格局。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)層次低、營銷手段單一。目前，吳忠市所開發(fā)的住宅以多層住宅為主，規(guī)劃設計相互抄襲，規(guī)劃布局呆板，且對市場缺乏調查，傳播渠道單一，銷售氣氛營造能力差，未形成有品牌競爭力的房地產開發(fā)企業(yè)或項目。三、新家源項目開發(fā)與銷售策略結合寧夏房地產實際及吳忠市房地產發(fā)展現狀與趨勢分析，我公司進行充分的調研，了解客戶需求，并研究規(guī)劃布局、總體設計、建筑質量、物業(yè)管理、銷售策略等細節(jié)，力圖達到預期的銷售效果。（一）開發(fā)進度安排?，F階段（即一期）采用銀川市民生花園營銷模式，著重做好主題廣場、售樓部、綠化等小區(qū)景觀設計，僅開發(fā)小規(guī)模商品房，以適當價格銷售，實行保本微利甚至少量虧損的銷售策略，充分營造銷售氣氛，實現一期的順利銷售。在當前吳忠市開發(fā)量巨大、市場疲軟的情況下，采取小體量滾動開發(fā)，有計劃、以銷定建地進行后期開發(fā)，掌握開發(fā)與銷售的主動權。（二）規(guī)劃設計。改變目前吳忠市千篇一律的建筑風格，融入吳忠市伊斯蘭風格，以享受生活為目標，以功能齊全、戶型合理、多戶型設計等特色滿足消費者的各種需求。（三）準確進行市場定位。在現階段，價格是決定銷售進度的關鍵因素。計劃利用本項目多期開發(fā)的優(yōu)勢，實行低開高走、靈活機動的價格策略，以比市場同類項目低一點的價格入市場。（四）有計劃開展項目推廣。針對吳忠市城市規(guī)模小、傳播渠道少，口碑效應強的特點，采取短時間、大規(guī)模的推廣方式，以各種活動推出樓盤，營銷造勢，爭取在短時間內形成吳忠市人人知道項目認購、開盤、優(yōu)惠、交房等一系列重要推廣節(jié)點。第五章 項目財務分析一、項目銷售收入測算項目一期可銷售面積為36427m2，包括：可銷售住宅面積33055平方米，按每平方米1500元/平方米計算，；可銷售營業(yè)用房3372平方米，按每平方米2600元/平方米計算，；二、項目效益分析經測算，“新家源”項目一期主要經濟指標如下：稅前利潤=銷售收入總成本==；稅后利潤=稅前利潤*67%=投資利潤率（稅前）=*100%=%投資利潤率（稅后）=*100%=% 三、貸款償還期該筆貸款償還期2年，其中：第一年為建設期，第二年為銷售期。四、項目保本點分析，其中：，變動成本（含銷售稅金）。BEP=固定成本/(銷售收入可變成本)100%=()100%=87%(87%)時即可保本。五、敏感性分析經敏感性分析，該項目對原材料價格上漲和銷售收入下降較為敏感。當原材料價格上漲5%時，%，財務凈現值降低到51萬元；當銷售收入下降5%時，%。具體分析詳見下表：敏感性分析表單位：萬元第六章 綜合評價綜上所述，雖然吳忠市房地產市場雖存在一定的不確定性和持續(xù)疲軟，但主要是由于市場供應結構矛盾，缺乏設計創(chuàng)新，戶型設計單一且功能不全，不能滿足消費者需求。只要在開發(fā)過程中注意細節(jié)，加強營銷活動的策劃，利用多期開發(fā)優(yōu)勢，采用低開高走的價格策略，充分運用民生花園模式，著重小區(qū)景觀及物業(yè)設計，一定會取得預期設想，創(chuàng)造吳忠市真正的精品小區(qū)、品牌小區(qū)，成為吳忠市城鄉(xiāng)居民置業(yè)的首選。 二OO五年三月16 / 1
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